1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
“Lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải “quan điểm của William Petty lý
giải về quá trình tạo ra giá trị từ hoạt động sản xuất. Theo ông muốn có của cải phải
có cả lao động và đất đai. Chỉ có lao động mà không có đất đai thì lao động đó cũng
rơi vào tình trạng thất nghiệp, không thể tạo ra được của cải.
Như vậy, đất đai là một trong các yếu tố đầu vào không thể thiếu (lao động, đất
đai, vốn) trong quá trình tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đất đai là yếu
tố không thể thiếu mà các doanh nghiệp dù là doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp,
hay là các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đều phải sử
dụng trong quá trình hoạt động của mình. Tuy nhiên, ở mỗi loại hình doanh nghiệp
sản xuất kinh doanh khác nhau, nhu cầu về đất đai cũng có sự khác biệt. Chính điều
này dẫn đến sự khác nhau trong việc lựa chọn vị thế đất đai của doanh nghiệp.
Thực tế ở Thành phố Hải Phòng cho thấy, trong những năm đổi mới, sự phát
triển của nền kinh tế nhiều thành phần làm xuất hiện nhiều loại hình doanh nghiệp:
doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Chỉ tính
từ năm 2000 đến năm 2010 số doanh nghiệp ở Thành phố Hải Phòng tăng từ 1089 lên
hơn 5000 doanh nghiệp, điều này làm cho diện tích đất được dùng cho sản xuất của
ngành công nghiệp và dịch vụ tăng lên trong thời gian qua.
Càng nhiều doanh nghiệp ra đời, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Nếu đối
với các doanh nghiệp thương mại, các đơn vị tiến hành họat động kinh doanh thì nhu
cầu sử dụng đất ở trung tâm thành phố với những vị thế đẹp, và hạ tầng kỹ thuật
tương đối tốt , gần các đô thị được các doanh nghiệp thương mại quan tâm hàng
đầu. Tuy nhiên giá cả của những mảnh đất này không hề rẻ. Đối với các doanh
nghiệp tiến hành sản xuất, ưu tiên của họ hướng đến các khu vực đất có giá rẻ, nhưng
vẫn thuận tiện về giao thông và có cơ sở hạ tầng thỏa đáng giúp họ tiến hành các hoạt

- Hệ thống hóa và bổ sung làm rõ các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai phục
vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
- Chỉ ra được các yếu tố như môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động
nhân lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá
thuê đất có ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp nói chung,
nghiên cứu cụ thể trên địa bàn Hải Phòng nói riêng.
- Đâu là những điểm mạnh, yếu điểm trong việc thu hút các doanh nghiệp đầu tư
vào đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện các nhân tố nhằm định hướng
cho việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp một cách có hiệu quả trên địa bàn thành
phố Hải Phòng những năm tới. 3

3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là một số yếu tố kinh tế (chính sách thuế, phí
của địa phương về thuê đất, khả năng tiêu thụ sản phẩm ), xã hội (lao động, đòi hỏi
về môi trường ) và các yếu tố từ môi trường thể chế (quy hoạch đất, chiến lược phát
triển kinh tế xã hội địa phương ) có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lực chọn
đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản
xuất công nghiệp trong các khu công nghiệp ở Thành phố Hải Phòng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu việc lựa chọn đất cho sản xuất ở một số doanh nghiệp công
nghiêp sản xuất chủ yếu dựa vào số liệu khảo sát trên địa bàn thành phố Hải phòng. Mặc
dù Hải Phòng, là thành phố nổi tiếng về công nghiệp đóng tàu, xi măng, sản xuất nhựa
và các ngành công nghiệp này được nhiều nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế tham
gia. Tuy nhiên, nghiên cứu lại không đi vào phân tích các nhân tố tác động đến lựa chọn
đất đai của doanh nghiệp theo từng ngành sản xuất cụ thể mà nghiên cứu phân tích các

là đối tượng để giải quyết những vấn đề mang tính toàn cầu như ô nhiễm môi trường,
an ninh lương thực, phát triển cộng đồng,
1.1.2. Mục tiêu của việc sử dụng đất đai trong nền kinh tế
Mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp là lợi nhuận vì vậy họ sẽ tận dụng
tối đa có thể từ sử dụng đất để mang lại lợi nhuận lớn nhất. Vì thế, các DN phải có
những tính toán kĩ càng về mục đích sử dụng cùng với lợi ích và chi phi từ sử
dụng đất. Tùy vào mục đích sử dụng đất mà DN lựa chọn và sử dụng đất nhằm tạo
ra lợi nhuận.
Đất làm trụ sở, cơ sở sản xuất : đất có các yếu tố cơ bản như: vị trí , đặc điểm về
giao thông, địa chất, phong thủy có ý nghĩa quan trọng. Doanh nghiệp phải xem xét
và lựa chọn đất sao cho có càng nhiều lợi thế và càng phù hợp càng tốt. Những yếu tố
của đất đai làm cơ sở sản xuất, trụ sở là 1 trong các yếu tố quyết định thành bại của
doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quy mô và sự phát triển của doanh nghiệp trong tương
lai bởi vậy, việc lựa chọn đất của DN được thực hiện rất cẩn thận.
Đất làm nơi giao dịch, đại diện: Doanh nghiệp thường lựa chọn đất có vị trí
chiến lược, tính toán giữa lợi ích mang lại và chi phí bỏ ra.
Đất được cho mục đích đầu tư của doanh nghiệp : vì là tài sản có giá trị và được
phép chuyển nhượng nên đất có thể dùng để đầu tư. Ngoài buôn bán , môi giới, doanh
nghiệp có thể xây dựng các dự án đầu tư. Việc đầu tư đất có thể tạo ra lợi nhuận lợi
nhưng tồn tại không ít rủi ro. 5

Đất có thể là nguồn vốn cho sản suất: Đất là tài sản có giá trị, nên khi cần, đất có
thể đemm ra làm vật thế chấp để doanh nghiệp có được nguồn vốn phục vụ cho các
hoạt động kinh tế .
1.1.2.3. Mối quan hệ giữa mục tiêu sử dụng đất đai của doanh nghiệp và
xã hội
Đối với doanh nghiệp, đất đai là một trong những nguồn lực rất quan trọng đảm

xuất thuận lợi luôn luôn thu được lợi nhuận siêu ngạch. Lợi nhuận siêu ngạch này
tương đối ổn định và lâu dài, vì nó dựa trên tính chất kiên cố của ruộng đất và độ màu
mỡ của đất đai. Lợi nhuận siêu ngạch này sẽ chuyển hóa thành địa tô chênh lệch.
1.2.2. Các lý thuyết nghiên cứu hiện đại về lựa chọn đất và các nhân tố tác
động đến lựa chọn đất phục vụ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.
Larry E Swedroe and Jared Kizer, Rüdiger Kiesel, Matthias Scherer, Rudi Zagst.
cho rằng việc doanh nghiệp tiến hành thuê đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh
phụ thuộc vào việc đa dạng hóa danh mục đầu tư của doanh nghiệp. João Leitão, Rui
Baptista đã chỉ ra những yếu tố như các hỗ trợ của chính quyền trung ương, địa
phương về thuế, phí thuê đất, các quy định về giao đất, cũng như các chính sách liên
quan đến phát triển hạ tầng cơ sở và định hướng phát triển của địa phương mà nơi
doanh nghiệp dự định đầu tư có ảnh hưởng đến việc đầu tư vào đất đai của doanh
nghiệp khi tiến hành sản xuất kinh doanh. Theo tư tưởng này, nếu các các thủ tục
hành chính, chính sách về thuế và giá đất cũng như những đóng góp cho địa phương
là những điều kiện cần để thu hút các doanh nghiệp tiến hành đầu tư vào đất đai; các
yếu tố như hệ thống điều kiện giao thông nội vùng, mạng lưới giao thông, công trình
thiết bị chuyển tải và cung cấp năng lượng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống
điện, thông tin liên lạc, yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải, điều kiện về phòng
cháy chữa cháy, an ninh, diện tích mặt bằng và khả năng thuê thêm đất phục vụ sản
xuất kinh doanh có ý nghĩa như điều kiện đủ trong việc hút hút các doanh nghiệp đầu
tư vào đất đai để tiến hành các hoạt động sản xuất.
Như vậy, nếu theo quan điểm của các nhà kinh tế học thuộc trường phái cổ điển,
tân cổ điển thì việc quyết định đầu tư vào đất đai của các chủ doanh nghiệp dựa chủ
trên lý thuyết địa tô, thì hiện nay theo quan điểm hiện đại quyết định đầu tư vào đất
đai của các doanh nghiệp phụ thuộc vào rất nhiều nhóm yếu tố. Quyết định đầu tư đất
đai của chủ doanh nghiệp không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu phát triển của bản thân
doanh nghiệp mà còn phụ thuộc và chính sách thu hút của địa phương cũng như điều
kiện hạ tầng cơ sở kỹ thuật, hạ tầng cơ sở xã hội của địa phương mà doanh nghiệp có
ý định đầu tư.
1.2.3. Lý thuyết hàm định giá thuế đất

Hải Phòng
Thứ nhất, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu
thực tiễn đặt ra, tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp cơ sở còn chậm,
thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết của các ngành; tính
khả thi chưa cao, việc công bố công khai và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất còn yếu.
Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất vào mục đích chuyên dùng và đất ở tại các
địa phương còn một số tồn tại và bất cập, còn xảy ra tình trạng nhiều công trình sử
dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất. 8

Thứ ba, trải qua một thời gian khá dài bị buông lỏng quản lý; việc thanh tra,
kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
chưa được triệt để, thường xuyên.
Thứ tư, cơ chế chính sách pháp luật về đất đai có nhiều thay đổi từ năm 1987
đến nay nhưng vẫn còn không ít vấn đề chưa đủ rõ, thậm chí chồng chéo, mâu thuẫn
nên các cơ quan chuyên ngành chưa theo kịp với sự thay đổi chính sách, chưa tham
mưu cho Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành các cơ chế chính sách về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2. Khung nghiên cứu, phương pháp điều tra và xử lý dữ liệu
2.2.1 Khung nghiên cứu
Theo quan điểm của tác giả phân tích các nhân tố tác động đến quyết định lựa
chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp có thể nhóm thành: (I) các yếu tố
thuộc về nhìn nhận của doanh nghiệp đối và (II) nhóm các yếu tố phụ thuộc vào
chính quyền địa phương.
Khi nhìn vào hai nhóm yếu tố này, ta thấy 6 trên 7 yếu tố từ phía doanh nghiệp chịu
có mối quan hệ qua lại tích cực với với các yếu tố từ phái chính quyền địa phương ngoại
trừ yếu tố kỳ vọng của chủ doanh nghiệp. Cụ thể như sau:

Đảm bảo
môi trường
pháp lý
Đảm bảo
hạ tầng kỹ
thuật
Hỗ trợ
phát triển
nhân lức
Cung cấp
thông tin
Nhân viên
hành chính
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT
ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP TỪ PHÍA ĐỊA
PHƯƠNG
Giá
thuê
đất
Thủ tục
hành
chính

Sơ đồ 1: Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất
đai của doanh nghiệp 9

2.2.2 Câu hỏi nghiên cứu

nghiệp. Quan điểm của đội ngũ này về các biện pháp, chính sách nhằm khuyến khích và 10
thúc đẩy động lực đối với chủ doanh nghiệp trong việc đầu tư mở rộng đất phục vụ sản
xuất trong giai đoạn tới cũng được đưa vào bảng hỏi dưới dạng các câu hỏi đóng và câu
hỏi mở.
2.2.3 Chọn mẫu điều tra
Về phía doanh nghiệp, đề tài lựa chọn các doanh nghiệp theo các loại hình phân
chia khác nhau trên 3 tiêu chí, quy mô vốn, quy mô lao động, và nguồn vốn (thành
phần kinh tế). Nói cách khác, trong nghiên cứu này tác giả sử dụng chọn mẫu phân tổ
để tiến hành điều tra. Tuy nhiên, ngoài phương pháp chọn mẫu phân tổ, tác giả còn
thực hiện phương pháp chọn mẫu hệ thống (máy móc), tức là tác giả xác định số
doanh nghiệp được phỏng vấn theo các loại hình.
Về phái cạnh bộ quản lý đề tài lựa chọn các nhà quản lý làm việc tại các sở,
ngành của thành phố và đội ngũ, lãnh đạo các quận huyện. Việc lựa chọn điều tra
nhóm đối tượng này cũng giống như việc lựa chọn nhóm đối tượng điều tra doanh
nghiệp. Đó là việc tác giả kết hợp cả phương thức chọn mẫu phân tổ và chọn mẫu hệ
thống. Phương thức này giúp tác giả có được những thông tin chính xác nhất về quan
điểm của những đối tượng quản lý ở Hải Phòng đối với chính sách thúc đẩy doanh
nghiệp tiến hành đầu tư đất phục vụ sản xuất trên địa bàn thành phố.
2.2.4. Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu
Đề tài sử dụng phương pháp thống kê mô tả để so sánh, cây vấn đế để phân
tích tổng quan về tình hình lợi nhuận, đóng góp vào ngân sách tỉnh từ các nguồn thuế
của doanh nghiệp, số lượng việc làm tạo ra của các loại hình doanh nghiệp đối với
nền kinh tế của Hải Phòng.
Đối với 7 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mở rộng đất đai cho
hoạt động sản xuất của doanh nghiệp sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố
Hải Phòng, đề tài sử dụng phần mền thống kế SPSS tiến hành phân tổ và so sánh cặp
từ kết quả điều tra phiếu theo đánh giá của doanh nghiệp về môi trường pháp lý, tác

quy hoạch đất cho phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các quy định
liên quan đến việc giao đất cho doanh nghiệp đều có tác động mạnh đến tâm lý đầu tư
mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp bởi những bản quy hoạch này là căn
cứ giúp doanh nghiệp biết được đánh giá được các ưu tiên của địa phương, định
hướng, chiến lược phát triển của địa phương, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý
dựa vào điều kiện hiện tại của doanh nghiệp không.
3.2.1.2 Nhận định của doanh nghiệp về các yếu tố từ trình độ phát triển
hạ tầng kỹ thuật tác động đến quyết định mở đầu tư đất phục vụ sản xuất
Các doanh nghiệp được điều tra cho rằng quyết định mở rộng diện tích đất phục vụ
sản xuất ít phụ thuộc vào thu nhập của người dân sống trên địa bàn, cũng như xu hướng
phát triển của khu vực nông nghiệp và biến đổi của khu vực nông thôn nơi họ thực hiện 12
đầu tư. Nói cách khác, trong các yếu tố từ trình độ phát triển kinh tế xã hội của địa
phương tác động đến quyết định của doanh nghiệp trong việc mở rộng đầu tư đất phục
vụ sản xuất, các doanh nghiệp sản xuất bày tỏ quan tâm nhiều nhất đến dịch vụ điện
nước, hạ tầng cơ sở giao thông (đặc biệt là dịch vụ điện nước tại nơi họ tiến hành thuê
đất phải được đảm bảo) và ít quan tâm đến việc đất họ thuê phải ở gần khu đô thị. Điều
đó cũng có nghĩa là việc mở rộng diện tích phục vụ sản xuất của doanh nghiệp chỉ được
thực hiện dựa trên việc địa phương tạo điều kiện như thế nào đối với hoạt động của
doanh nghiệp, chứ không phụ thuộc vào khả năng tiêu thụ sản phẩm mà doanh nghiệp
sản xuất ra ở trên địa bàn, và cũng ít phụ thuộc vào liệu khu vực nông nghiệp, nông thôn
ở nơi đầu tư có là nơi lý tưởng để tìm kiếm nguyên liệu đầu vào phụ vụ cho hoạt động
sản xuất của doanh nghiệp hay không.
3.2.1.3 Nhận định của doanh nghiệp đối với các yếu tố về khả năng huy
động nhận lực cho sản xuất kinh doanh đển quyết định đầu tư đất
Khoảng 70% doanh nghiệp được điều tra cho rằng khả năng huy động được
nguồn nhân lực cả về số lượng và chất lượng sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định
đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất. Nói cách khác, phần lớn các doanh nghiệp sẽ

3.2.1.6 Nhận định về mức độ kỳ vọng của chủ doanh nghiệp khi tiến hành
đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất
Xét về kỳ vọng, mong muốn của phần lớn doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư mở
rộng diện tích đất phụ vụ sản xuất là có được lợi nhuận và giảm thiểu các chi phí liên
quan đến quá trình hoạt động. Tỷ lệ các doanh nghiệp cho rằng họ hoạt động với
mong muốn đóng góp cho sự phát triển của địa phương chỉ chiếm 20%. Nói cách
khác, các doanh nghiệp đầu tư đất cho phát triển sản xuất thì sự đóng góp của doanh
nghiệp cho sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương ra sao không phải là vấn đề
quan trọng đối với họ.
3.2.1.7 Nhận định về giá thuê đất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất của
doanh nghiệp
Kết quả điều tra tại các doanh nghiệp sản xuất ở Hải Phòng cho thấy, các doanh
nghiệp ngoài nhà nước chịu rất nhiều ảnh hưởng về sự biến đổi từ giá thuê đất đối với
quyết định mở rộng diện tích đất phục vụ sản xuất của họ. Ngược lại, doanh nghiệp
nhà nước thì sự tác động của giá thuê đất có ảnh hưởng ít hơn đến quyết định thuê đất
phục vụ sản xuất của họ. Khi xét theo quy mô vồn và lao động kết quả điều tra cũng
cho thấy không có xu hướng rõ rệt về sự biến động của giá thuê đất đến quyết định
đầu tư mở rộng diện tích của doanh nghiệp. Nói cách khác, việc doanh nghiệp quyết
định thuê thêm đất không phụ thuộc vào số vốn mà lao động mà họ đang sở hữu mà
lại phụ thuộc vào tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh hiện tại của họ
14
3.2.2 Từ phía cán bộ quản lý
3.2.2.1 Nhận định của cán bộ quản lý địa phương về đảm bảo môi trường
pháp lý nhằm thu hút, khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất sản xuất
Nhận định chung về việc đảm bảo môi trường pháp lý với các bản quy hoạch,
các quy định liên quan đến giao đất được các nhà quản lý ở Hải Phòng tự đánh giá là
tương đối tốt. Trong các yếu tố từ môi trường pháp lý, vấn đề minh bạch, rõ ràng của

cao hơn hoặc ngang bằng với tỷ lệ nhận định của cán bộ quản lý làm việc tại UBND
cũng như các đơn vị trực thuộc theo chiều dọc của hệ thống này.
3.2.2.4 Đánh giá của đội ngũ cán bộ địa phương về đảm bảo cung cấp
thông tin cho các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất
Nhận định của cán bộ quản lý địa phương về khả năng tiếp cận thông tin quy
hoạch đất từ phía doanh nghiệp, có khoảng 45% đối tượng quản lý được phỏng vấn đánh
giá các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi tiếp cận tới nguồn thông tin này một
cách thỏa đáng. Trong khi đó chỉ khoảng 6% cán bộ quản lý ở địa phương cho rằng các
doanh nghiệp ít bị hạn chế về mặt cơ hội khi tiếp cận thông tin để chọn những mảnh đất
thuận lợi nhằm phục vụ hoạt động sản xuất của họ. Nói cách khác việc công khai minh
bạch thông tin về thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng mởi chỉ ở mức trung bình
và gây ra rất nhiều khó khăn đối với những đối tượng cần thuê đất
3.2.2.5 Đánh giá về đội ngũ cán bộ làm công tác hành chính liên quan
đến đất đai
Đánh giá về năng lực của cán bộ địa phương, cán bộ quản lý được điều tra nhận
định rằng hầu hết đội ngũ cán bộ địa phương liên quan đến quản lý đất đai đều chưa có
năng lực thỏa đáng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đất đai. Tuy nhiên bên
cạnh năng lực chưa đáp ứng được yêu cầu công việc, năng lực của đội ngũ cán bộ quản
lý ở địa phương còn chịu tác động bởi những khó khăn, vướng mắc từ các yếu tố bên
ngoài làm cản trợ năng lực hoạt động hiệu quả của họ. Chẳng hạn như bản thân họ rất
muốn thay đổi, nhưng những đòi hỏi của thủ tục hành chính còn rất nhiều phiền hà và là
công chức, họ vẫn phải thực hiện theo những thủ tục này. Thêm vào đó là sự phản ứng
tiêu cực của một số hộ dân khi họ triển khai công tác giải phóng mặt bằng…
3.3. Đánh giá chung về tác động của lựa chọn đất đai của Doanh nghiệp điều
tra trên địa bàn Hải Phòng
3.3.1. Mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định lựa chọn đất cho sản
xuất của doanh nghiệp
Hàm về các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định của doanh nghiệp trong đầu tư
đất phục vụ cho hoạt động sản xuất trên địa bàn thành phố Hải Phòng:
C

3.3.2.1 Tác động về kinh tế
Nhìn chung doanh thu từ các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn Hải Phòng
năm 2010 có gia tăng so với năm 2009. Sự tăng trưởng về mặt doanh thu của các
doanh nghiệp góp phần làm tăng giá trị xuất khẩu, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh
tế của Hải Phòng. Bởi với sự phát triển của doanh nghiệp, số tiền mà thành phố bổ
sung vào ngân sách tỉnh từ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế sử dụng đất mà doanh
nghiệp phải nộp cũng tăng lên. Sự tự chủ trong tăng trưởng về ngân sách địa phương
là điều kiện cần thiết để thành phố thực hiện các khoản chi hỗ trợ ngược lại đối với sự
phát triển của doanh nghiệp thông qua các hoạt động: hỗ trợ vốn các doanh nghiệp,
phát triển hạ tầng giao thông …
3.3.2.2 Tác động về xã hội
Theo kết quả điều tra chỉ mới có 10% số doanh nghiệp đã thực hiện một phần
trách nhiệm đối với người lao động làm việc tại các doanh nghiệp, và 5% số doanh
nghiệp mong muốn cung cấp hạ tầng xã hội cho lao động những chưa thực hiện được
vì thiếu đất. Còn lại khoảng 85% doanh nghiệp chưa thực hiện và không có nhận thức
phải thực hiện trách nhiệm của họ đối với người lao động nói chung, với sự phát triển
chung của cộng đồng dân cư ở Hải Phòng nỏi riêng. Điều này có nghĩa là hơn 85%
lao động trong các doanh nghiệp được điều tra trong nghiên cứu này phải tự lo nhà,
tự tìm chỗ ăn trưa Thêm vào đó, trong quá trình làm việc nhân viên thường bị ép
sản lượng cao trong khi điều kiện làm việc không thực sự tốt, them vào đó họ dễ bị
phạt tiền do vi phạm kỷ luật và hay bị xúc phạm, bị quát chửi… bởi cán bộ quản lý. 17
Điều này, do đó gây ra nhiều mâu thuẫn giữa giới chủ và lao động tại nơi làm việc,
nhiều vấn đề xã hội do đó nảy sinh ở các khu công nghiệp. Các vụ đình công, biểu
tình của công nhân vì đó tất yếu xảy ra, cụ thể như vụ biểu tình của công nhân Xí
nghiệp Giày Hàng Kênh thuộc Công ty CP Giày Hàng Kênh (ở huyện An Lão), Công
ty TNHH May Việt Hàn (thuộc huyện Kiến Thụy) ngày 3/2 năm 2010.
3.3.2.3 Tác động về môi trường

Phòng có mức thu nhập bình quân nằm trong khoảng thấp nhất và cao nhất của thu
nhập có được mà lao động trong các khu công nghiệp có được. Tuy nhiên, thực tế là
thu nhập của người lao động tại nhiều doanh nghiệp chưa đủ để chỉ tiêu cho các nhu
cầu cơ bản hàng ngày. Nói cách khác, với mức lương hiện nay, việc duy trì nhân
công trong các doanh nghiệp là không hề dễ dàng. Việc thu hút và duy trì nhân công
đảm bảo hoạt động trong các doanh nghiệp do đó gặp nhiều khó khăn. Tình trạng
nhảy việc hay tự động bỏ việc diễn ra thường xuyên ở lao động làm việc tại các khu
công nghiệp.
(iv) Về mong muốn của chủ doanh nghiệp
Nếu như tình trạng vốn, tình hình nhân lực của doanh nghiệp không có ảnh
hưởng rõ nét đến cơ hội lựa chọn đất cho kinh, thì hình thức góp vốn lại có tác
động lớn đến cơ hội lựa chọn đất của doanh nghiệp. Doanh nghiệp nhà nước tỏ ra
có lợi thế vượt trội so với các loại hình doanh nghiệp còn lại khi lựa chọn các
mảnh đất nhằm phát triển kinh doanh. Nói cách khác, mong muốn có được mảnh
đất thuận lợi cho phát triển kinh doanh, không hề đơn giản với các doanh nghiệp
không phải là nhà nước.
(v) Về tiếp cận thông tin
Các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin liên
quan đến quy hoạch phát triển. Vốn càng nhỏ càng, các doanh nghiệp càng khó có
được thông tin đầy đủ về định hướng, chiến lược phát triển tổng thể của địa phương.
Các doanh nghiệp có vốn nhỏ chỉ căn cứ dựa trên xu thế thị trường để đưa ra các
quyêt định lựa chọn đầu tư đất cho phát triển sản xuất chứ khó lòng tiếp cận tới định
hướng phát triển ngành nghề, lĩnh vực của địa phương từ đó có thể lựa chọn đất thực
hiện đầu tư tập trung, trọng điểm.
(vi) Về thủ tục hành chính
Dù ở bất kỳ loại hình doanh nghiệp nào, đánh giá chung của họ về trình độ đội ngũ
cán bộ quản lý địa phương là rất hạn chế, thể hiện ở thủ tục hành chính rườm rà và công
tác giải phóng mặt bằng và giao đất cho doanh nghiệp được triển khai rất chậm.
cấu trúc cơ cấu kinh tế thành phố theo hướng phát triển chiểu sâu, coi trọng hiệu quả
và bảo đảm phát triển bền vững làm cơ sở để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng. 20
4.1.2. Nhu cầu đất đai của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng
trong thời gian tới
Đến năm 2020 việc gia tăng các đơn vị sản xuất của ngành công nghiệp chế biến
đòi hỏi phải có sự gia tăng về đất đai. Khi mà tỷ lệ gia tăng về số doanh nghiệp nhiều
hơn tỷ lệ gia tăng về diện tích đất, tất yếu dẫn đến sự cạnh tranh giữa các doanh
nghiệp để có thể sở hữu những mảnh đất về quy mô và vị thế mà có thể đem lại cho
họ sự tiện ích tối đa trong quá trình phát triển.
4.2. Giải pháp khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất ở Hải
Phòng đến năm 2020 dựa trên các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý lựa chọn đất
của doanh nghiệp sản xuất
4.2.1 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội
Quy hoạch đất cho phát triển kinh tế xã hội cần được xây dựng một cách công khai,
minh bạch nhằm đem lại tính khả thi cao cho quá trình triển khai kế hoạch. Nói cách
khác, việc xây dựng quy hoạch đất đai, không chỉ phải nằm trong tổng thể quy hoạch
phát triển chung của địa phương mà còn cần có sự tham gia, ủng hộ của các ban ngành,
cộng đồng, nhất là người có đất bị quy hoạch, và những đối tượng hưởng lợi (sử dụng
đất) từ quy hoạch này.
4.2.2. Tăng cường trình độ phát triển cơ sở hạ tầng
- Về nguồn vốn, chính quyền địa phương nên khai thác nguồn vốn từ trung ương
thông qua các chương trình, dự án về kết cấu hạ tầng, để hoàn thiện các tuyến đường
quốc lộ, đường đối ngoại; huy động ngân sách địa phương để cho xây dựng hạ tầng cơ
sở ở địa phương mà cụ thể là các tuyến đường liên huyện, liên xã, các cầu vượt nối với
các trục đường giao thông vận tải huyết mạch, tạo điều kiện thuận tiện cho giao thông
hàng hóa.
Bên cạnh nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng cơ sở từ ngân sách địa phương, Hải Phòng

đất của doanh nghiệp
Xây dựng và hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục hành chính về lĩnh vực đất
đai đảm bảo đúng quy định của pháp luật và phù hợp với điều kiện thực tiễn; công khai
minh bạch các thủ tục hành chính, các khoản phí và lệ phí khi thực hiện giải quyết các
thủ tục hành chính tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, công bố rộng rãi trên các phương
tiện thông tin đại chúng; định kỳ tổng kết, đánh giá việc triển khai các quy trình quản lý
đã ban hành để kịp thời sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với cơ chế, chính sách mới; xây
dựng quy định về trình tự, thủ tục giao, cho thuê mặt nước biển để sử dụng vào mục đích
nuôi trồng thủy sản; quy trình liên thông trong thẩm định, xác định nhu cầu sử dụng đất,
giới thiệu địa điểm và thẩm định dự án đầu tư; quy trình giao đất, cho thuê đất thuộc 22
thẩm quyền của UBND cấp huyện; quy trình thỏa thuận bồi thường giữa người sử dụng
đất và nhà đầu tư trong trường hợp không phải thu hồi đất; định mức giao đất cho các dự
án; hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, khi nhà nước thu hồi đất một cách hợp lý,
đúng quy định của pháp luật, đảm bảo hài hoà lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, nhà đầu tư
và người bị thu hồi đất.
4.3.6. Điều chỉnh chính sách giá thuê đất
Để thu hút doanh nghiệp thực hiện đầu tư đất lần đầu vào thành phố, Ban quản lý
khu công nghiệp thành phố Hải Phòng nên thực hiện hoạt động tuyên truyền, quảng cáo
trên các phương tiện thông tin đại chúng về việc thành phố sẽ miễn tiền thuê đất trong
khoảng thời gian từ 7-15 năm (theo tinh thần Nghị định 108/2006/NĐ-CP của Chính
phủ) tùy theo dự án đầu tư mà doanh nghiệp được thực hiện. Theo đó, việc công bố giá
thuê đất và lộ trình trả tiền thuê cũng được công khai ngay từ đầu để các doanh nghiệp
chủ động trong việc thanh toán giá thuê đất.
Đối với các doanh nghiệp đang thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa
bàn, do những khó khăn mà chưa thể đầu tư, đưa đất trống đã thuê vào hoạt động thì
thành phố chủ động tiến hành rà soát lại diện tích đất sạch tại các doanh nghiệp đã thuê
từ đó đưa ra phương án thanh lý để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp. Đối với

về sự thuận tiện trong tiếp cận, mở rộng diện tích đất cho sản xuất của các doanh
nghiệp ở Hải Phòng còn rất hạn chế. Ngoài những hạn chế từ môi trường kinh tế vĩ
mô, những rào cản của hạ tầng cơ sở, các doanh nghiệp còn cho rằng trình độ năng
lực của đội ngũ làm công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế. Cán bộ quản lý
ngành và địa phương không chỉ chưa đáp ứng được về mặt chuyên môn khi xây dựng
các bản kế hoạch mà công tác giải phóng mặt bằng cũng như các thủ tục hành chính
liên quan đến giao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp còn nhiều bất cập.
Căn cứ vào kết quả điều tra của đề tài, tác giả cho rằng để thúc đẩy các doanh
nghiệp đầu tư mở rộng đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh trong thời gian tới, chính
quyền thành phố Hải Phòng nên chú trọng vào việc nâng cao năng lực của đội ngũ
cán bộ địa phương là cái cần phải được ưu tiên. Thêm vào đó chính quyền thành phố
cũng phải chú ý đến cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp dễ dàng tiếp cận đề việc thuê đất mở rộng sản xuất. Những thứ mà ở thời điểm
hiện tại, nhìn nhận của các đối tượng thụ hưởng đối với những vấn đề này chỉ dừng ở
mức tạp chấp nhận được, chứ chưa thấy cảm nhận của sự hài lòng trong nhận định
của nhóm đối tượng thụ hưởng về yếu tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn đất phục vụ sản
xuất của họ. Khi những điều này được thực hiện tốt trong giai đoạn tới, Hải Phòng sẽ
có cơ hội thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn tham gia đầu tư vào phát triển kinh tế
xã hội địa phương. 24
CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN
ĐẾN LUẬN ÁN CỦA TÁC GIẢ

1. Phùng Văn Thanh (2012), “ Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mở rộng diện
tích đất phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp: Nghiên cứu tình huống trên địa
bàn Hải Phòng“, Tạp chí Kinh tế & Phát triển, Năm thứ mười tám, Số 186 (II),
tháng 11/2012.
2. Phùng Văn Thanh - Hoàng Văn Cường (2013), “ Diện tích đất phục vụ sản xuất