BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN LỰA CHỌN
ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP QUA
NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Chuyªn ngµnh: Qu¶n trÞ Kinh doanh
M· sè: 62.34.01.02
LUẬN ÁN TIẾN SỸ
KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ
Người hướng dẫn khoa học:
HÀ NỘI, NĂM 2013
MỤC LỤC
ii
DANH MỤC CÁ TỪ VIẾT TẮT
ASEAN (Association of Southeast Asian Nations) Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á
APEC (Asia-Pacific Economic Cooperation) Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á -
Thái Bình Dương
CSHT Cơ sở hạ tầng
DN Doanh nghiệp
DNCBSM Dự báo sự biến đổi về của doanh
nghiệp chế biến
DNFDI Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài
DNNN Doanh nghiệp nhà nước
DNTN Doanh nghiệp tư nhân
EU (European Union) Liên minh châu Âu
GDP (Gross Domestic Product) Tổng sản phẩm nội địa
KCN Khu công nghiệp
KDL Khu du lịch
KKT Khu kinh tế
KT-XH Kinh tế xa hội

Bảng 3.3: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô lao động được điều tra tại Hải
Phòng năm 2010 74
Bảng 3.4: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô vốn được điều tra tại Hải Phòng
năm 2010 75
Bảng 3.5: Nhu cầu sử dụng đất dựa trên diện tích được giao của doanh nghiệp theo loại hình doanh nghiệp
78
Bảng 3.6: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 79
Quy mô vốn 79
Bảng 3.7: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 81
Bảng 3.8: Nhu cầu tăng thêm đất ở hiện tại xét theo loại hình doanh nghiệp 81
Bảng 3.9: Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận thuê đất cho sản xuất 82
Bảng 3.10: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phân theo loại hình doanh nghiệp 86
Bảng 3.11: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý tới việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phần theo quy mô vốn 87
Bảng 3.12: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phần theo quy mô lao động 87
Bảng 3.13: Đánh giá ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội tới việc tiếp cận đất của doanh nghiệp theo
loại hình doanh nghiệp 89
Bảng 3.14: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
theo quy mô vốn 90
Bảng 3.15: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố sự phát triển kinh tế xã hội với việc tiếp cận đất của doanh
nghiệp theo quy mô lao động 91
Bảng 3.16: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố về khả năng huy động nhận lực cho sản xuất khi thuê đất của
doanh nghiệp theo quy mô vốn 93
Bảng 3.17: Nhận định theo quy mô vốn về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt động
sản xuất 96
Bảng 3.18: Nhận định theo quy mô lao động về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt
động sản xuất 96
Bảng 3.19: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định mở

2. Danh mục bảng phụ lục của chương 2 168
Bảng 2.01: Mối quan hệ giữa các loại hình doanh nghiệp với lĩnh vực sản xuất 168
Bảng 2.02: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp với quy mô vốn ở các doanh nghiệp điều tra 169
Bảng 2.03: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp và số lao động tham gia 171
3. Danh mục phụ lục bảng phụ lục của chương 3 172
Bảng 3.01 : Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
được điều tra ở Hải Phòng 172
Bảng 3.05: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng cơ hội tiếp cận thông tin của doanh nghiệp được điều tra ở Hải
phòng 173
Bảng 3.06: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng năng lực của cán bộ quản lý địa phương đến quyết định mở rộng
diện tích đất của doanh nghiệp được điều tra ở Hải phòng 173
Bảng 3.07: Đánh giá của doanh nghiệp về ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư thuê/mở rộng
diện tích đất phục vụ sản xuất 174
Bảng 3.08: Đánh giá của cán bộ quản lý về khả năng đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút các doanh
nghiệp mở rộng diện tích đất sản xuất 174
Bảng 3.09: Đánh giá của cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng cơ sở trong việc thu hút các doanh nghiệp thuê
đất phục vụ sản xuất 174
Bảng 3.10 Đánh giá của cán bộ quản lý đối với các yếu tố ảnh hưởng từ khả năng huy động nguồn lực đến
việc tiếp cận mở rộng đất phục vụ sản xuất DN 176
Bảng 3.011: Đánh giá của cán bộ quản lý về việc cung cấp thông tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu
cầu 176
Bảng 3.012: Đánh giá của cán bộ quản lý đối với các yếu tố ảnh hưởng đảm bảo cung cấp thông tin cho các
doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất 176
Bảng 3.014: Số tiền đóng góp bình quân từ thuế của doanh nghiệp theo các loại hình được điều tra vào ngân
sách tỉnh 177
Bảng 3.015: Sự thực hiện của các doanh nghiệp trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong sự phát triển của
doanh nghiệp 177
Bảng 3.016: Quan điểm bảo vệ môi trường sinh thái trong phát triển doanh nghiệp 178
4. Danh mục các bảng phụ lục của chương 4 179
Bảng 4.01: Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản qua 10 năm đổi mới 179

Bảng 2.6: Các đối tượng quản lý điều tra 65
Bảng 3.1: Diện tích đất được sử dụng bởi các doanh nghiệp điều tra tại 72
Bảng 3.1: Diện tích đất được sử dụng bởi các doanh nghiệp điều tra tại 72
Hải Phòng năm 2010 72
Hải Phòng năm 2010 72
Bảng 3.2: Diện tích đất được sử dụng theo loại hình doanh nghiệp điều tra tại Hải Phòng năm 2010 73
Bảng 3.2: Diện tích đất được sử dụng theo loại hình doanh nghiệp điều tra tại Hải Phòng năm 2010 73
Bảng 3.3: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô lao động được điều tra tại Hải
Phòng năm 2010 74
Bảng 3.3: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô lao động được điều tra tại Hải
Phòng năm 2010 74
Bảng 3.4: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô vốn được điều tra tại Hải Phòng
năm 2010 75
Bảng 3.4: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô vốn được điều tra tại Hải Phòng
năm 2010 75
Bảng 3.5: Nhu cầu sử dụng đất dựa trên diện tích được giao của doanh nghiệp theo loại hình doanh nghiệp
78
Bảng 3.5: Nhu cầu sử dụng đất dựa trên diện tích được giao của doanh nghiệp theo loại hình doanh nghiệp
78
Bảng 3.6: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 79
Bảng 3.6: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 79
Quy mô vốn 79
Quy mô vốn 79
Bảng 3.7: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 81
Bảng 3.7: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 81
Bảng 3.8: Nhu cầu tăng thêm đất ở hiện tại xét theo loại hình doanh nghiệp 81
Bảng 3.8: Nhu cầu tăng thêm đất ở hiện tại xét theo loại hình doanh nghiệp 81
Bảng 3.9: Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận thuê đất cho sản xuất 82
Bảng 3.9: Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận thuê đất cho sản xuất 82
Bảng 3.10: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp

Bảng 3.17: Nhận định theo quy mô vốn về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt động
sản xuất 96
Bảng 3.18: Nhận định theo quy mô lao động về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt
động sản xuất 96
Bảng 3.18: Nhận định theo quy mô lao động về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt
động sản xuất 96
Bảng 3.19: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định mở
rộng đất sản xuất 97
Bảng 3.19: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định mở
rộng đất sản xuất 97
Bảng 3.20: Nhận định theo quy mô vốn doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định
thuê đất sản xuất 98
Bảng 3.20: Nhận định theo quy mô vốn doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định
thuê đất sản xuất 98
Bảng 3.21: Nhận định theo quy mô lao động doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết
định thuê đất sản xuất 99
Bảng 3.21: Nhận định theo quy mô lao động doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết
định thuê đất sản xuất 99
Bảng 3.22: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận thuê thêm đất phục vụ sản xuất theo các loại hình doanh
nghiệp 100
Bảng 3.22: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận thuê thêm đất phục vụ sản xuất theo các loại hình doanh
nghiệp 100
Bảng 3.23: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 101
Bảng 3.23: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 101
Bảng 3.24: Đánh giá về kỳ vọng khi việc tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 101
Bảng 3.24: Đánh giá về kỳ vọng khi việc tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 101
Bảng 3.25: Đánh giá của doanh nghiệp về yếu tố ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư mở rộng
sản xuất 103
Bảng 3.25: Đánh giá của doanh nghiệp về yếu tố ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư mở rộng
sản xuất 103

dành cho hoạt động kinh tế phi nông nghiệp của Hải Phòng đến 2020 142
Bảng 4.3: Dự báo về số doanh nghiệp chế biến, tình hình nhân công làm việc tại các doanh nghiệp và đất
dành cho hoạt động kinh tế phi nông nghiệp của Hải Phòng đến 2020 142
Bảng 1.1: Các doanh nghiệp được điêu tra theo các loại hình doanh nghiệp 167
Bảng 1.1: Các doanh nghiệp được điêu tra theo các loại hình doanh nghiệp 167
Bảng 1.2: Cán bộ quản lý địa phương tham gia trả lời phiếu điêu tra 167
Bảng 1.2: Cán bộ quản lý địa phương tham gia trả lời phiếu điêu tra 167
2. Danh mục bảng phụ lục của chương 2 168
2. Danh mục bảng phụ lục của chương 2 168
Bảng 2.01: Mối quan hệ giữa các loại hình doanh nghiệp với lĩnh vực sản xuất 168
Bảng 2.01: Mối quan hệ giữa các loại hình doanh nghiệp với lĩnh vực sản xuất 168
Bảng 2.02: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp với quy mô vốn ở các doanh nghiệp điều tra 169
Bảng 2.02: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp với quy mô vốn ở các doanh nghiệp điều tra 169
Bảng 2.03: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp và số lao động tham gia 171
Bảng 2.03: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp và số lao động tham gia 171
3. Danh mục phụ lục bảng phụ lục của chương 3 172
3. Danh mục phụ lục bảng phụ lục của chương 3 172
Bảng 3.01 : Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
được điều tra ở Hải Phòng 172
Bảng 3.01 : Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
được điều tra ở Hải Phòng 172
Bảng 3.05: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng cơ hội tiếp cận thông tin của doanh nghiệp được điều tra ở Hải
phòng 173
Bảng 3.05: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng cơ hội tiếp cận thông tin của doanh nghiệp được điều tra ở Hải
phòng 173
Bảng 3.06: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng năng lực của cán bộ quản lý địa phương đến quyết định mở rộng
diện tích đất của doanh nghiệp được điều tra ở Hải phòng 173
Bảng 3.06: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng năng lực của cán bộ quản lý địa phương đến quyết định mở rộng
diện tích đất của doanh nghiệp được điều tra ở Hải phòng 173
Bảng 3.07: Đánh giá của doanh nghiệp về ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư thuê/mở rộng

Bảng 3.015: Sự thực hiện của các doanh nghiệp trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong sự phát triển của
doanh nghiệp 177
Bảng 3.016: Quan điểm bảo vệ môi trường sinh thái trong phát triển doanh nghiệp 178
Bảng 3.016: Quan điểm bảo vệ môi trường sinh thái trong phát triển doanh nghiệp 178
4. Danh mục các bảng phụ lục của chương 4 179
4. Danh mục các bảng phụ lục của chương 4 179
Bảng 4.01: Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản qua 10 năm đổi mới 179
Bảng 4.01: Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản qua 10 năm đổi mới 179
Bảng 4.02: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong nền kinh tế Hải Phòng 179
Bảng 4.02: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong nền kinh tế Hải Phòng 179
Bảng 4.03: Đánh giá của doanh nghiệp về thứ tự mức độ ưu tiên đối với các vấn đề sau để Doanh nghiệp
tiếp cận đất đai cho sản xuất thuận lợi và hiệu quả nhất 180
Bảng 4.03: Đánh giá của doanh nghiệp về thứ tự mức độ ưu tiên đối với các vấn đề sau để Doanh nghiệp
tiếp cận đất đai cho sản xuất thuận lợi và hiệu quả nhất 180
5. Bài toán 181
5. Bài toán 181
5.1: Bài toán về mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất phục vụ sản xuất của
doanh nghiệp 181
5.1: Bài toán về mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất phục vụ sản xuất của
doanh nghiệp 181
5.2. Bài toán dự báo về sự phát triển của các doanh nghiệp sản xuất và nhân công làm việc trong các doanh
nghiệp tại Hải Phòng đến năm 2020 186
5.2. Bài toán dự báo về sự phát triển của các doanh nghiệp sản xuất và nhân công làm việc trong các doanh
nghiệp tại Hải Phòng đến năm 2020 186
x
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
“Lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải “quan điểm của William Petty lý
giải về quá trình tạo ra giá trị từ hoạt động sản xuất. Theo ông muốn có của cải phải
có cả lao động và đất đai. Chỉ có lao động mà không có đất đai thì lao động đó cũng

đồng nhất. Chính vì vậy, việc nghiên cứu những nhân tố tác động đến quyết định
lựa chọn đất đai để tiến hành kinh doanh của chủ doanh nghiệp là điều cần thiết.
Xuất phát từ đó, là người đang tham gia nghiên cứu và quản lý về đất đai, tài
nguyên trên địa bàn Thành phố Hải Phòng, tác giả lựa chọn chủ đề Những nhân tố
tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại
thành phố Hải Phòng làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ kinh tế. Nghiên
cứu nhằm tìm hiểu thực trạng để đưa ra những đề xuất giải pháp về quản lý nhà
nước để định hướng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp lựa chọn đất đai phục vụ
nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
2. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Các công trình nghiên cứu nước ngoài:
Vấn đề nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp đã
được nhiều nhà nghiên cứu kinh tế quan tâm. Trên phạm vi thế giới, các nhà kinh tế
học từ xa xưa như W.Petty, A. Smith, D.Ricarrdo, K. Mark, đến các nhà kinh tế học
cận đại và đương đại như A. Marshall, J.B. Clarrk, P. Samuelson, D. Begg, (Cường,
2014) đã có những công trình nghiên cứu về đất đai và vai trò của nó trong hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Trong những năm gần đây các nhà
khoa học như:Larry E Swedroe and Jared Kizer (2008), João Leitão, Rui Baptista
(2008) kế thừa các tư tưởng về đầu tư kinh doanh đất đai của các nhà kinh tế học
tiền nhiệm để đưa ra các lý thuyết liên quan đến hành vi đầu tư và các yếu tố có tác
động đến hành vi đầu tư vào đất đai của các doanh nghiệp.
2
Khi nói đến vấn đề liên quan đến hành vi đầu tư vào đất đai, K. Mark đã có
sự lý giải khá hệ thống về hành vi đầu tư vào đất đai của các cá nhân, các doanh
nghiệp dựa trên lý thuyết địa tô. Theo ông, các mảnh ruộng có độ mầu mỡ, xa gần
khác nhau sẽ tạo ra địa tô chênh lệch. Chính nguồn lợi địa tô này là nhân tố quy
định việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Cùng với lý
thuyết địa tô chênh lệch của K Mark, các nhà địa kinh tế, kinh tế vận tải, cũng đưa
ra cơ sở lý thuyết cho việc lựa chọn địa điểm bố trí sản xuất. Theo họ, việc bố trí
sản xuất gần nơi tiêu thụ sẽ tiết kiệm được chi phí vận tải, nâng cao hiệu quả sản

các học giả quốc tế về vấn đề này mới chỉ dừng lại ở mức phân tích thực trạng chứ
chưa đi sâu vào phân tích nguồn gốc của vấn đề, chưa chỉ ra được ảnh hưởng của
các bản quy hoạch có tác động như thế nào đến xu hướng lựa chọn đầu tư mở rộng
đất cho sản xuất của doanh nghiệp
Các công trình nghiên cứu trong nước
Ở nước ta, trong những năm đổi mới, vấn đề quản lý sử dụng đất đai ngày
càng được chú ý. Điều đó thể hiện ở việc nhà nước sửa đổi bổ sung luật đất đai
(Luật Đất đai năm 2003) đua ra những quy định về quản lý sử dụng đất đai đối với
toàn xã hội.
Trên góc độ nghiên cứu khoa học, có nhiều công trình đã nghiên cứu liên
quan tới vấn đề quản lý và sử dụng đất đai. Tại trường Đại học Kinh tế quốc dân có
một số công trình tiêu biểu như: “Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần ở Việt Nam“ (1997) do Hoàng Việt chủ trì, đề tài đã nghiên
cứu khái quát lịch sử quan hệ sở hữu ruộng đất ở một số quốc gia có hoàn cảnh
tương đồng với Việt Nam, cũng như lịch sử sự vận động quan hệ sở hữu ruộng đất
ở chính nước ta; đã phân tích thực trạng quan hệ sở hữu và quản lý ruộng đất ở
nước ta những năm qua. Từ đó vạch ra những mâu thuẫn giữa lý luận, giữa chủ
trương và chính sách với thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội và đưa ra các kiến nghị
những vấn đề cần hoàn thiện và đổi mới quan hệ sở hữu ruộng đất để không chỉ đưa
sự vận động của các quan hệ ruộng đất vào tầm kiểm soát của Nhà Nước, mà hơn
nữa là để tạo hành lang mở đường cho kinh tế tiếp tục phát triển.
4
Đề tài “Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam: Thực trạng và giải pháp“ do
Lưu Văn Nghiêm (2000) chủ trì, đề tài nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản nói
chung, trong đó có định giá đất đai của ngân hàng đối với các doanh nghiệp để phuc
vụ cho việc vay có bảo lãnh hoặc thế chấp tài sản, có liên quan tới việc thực hiện
luật dân sự. Nghiên cứu này đã đưa ra công thức tính toán giá cả đất đai.
Đề tài “Cơ sở khoa học về giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trường“ do Ngô Đức Cát (2003) chủ trì, đã dựa trên cơ sở lý thuyết địa tô để nghiên
cứu về giá quyền sử dụng đất và đề xuất trong việc xác định giá quyền sử dụng đất

đến những vấn đề như cơ chế, chính sách định giá đất, giá thuê đất, hạn mức đất đai
đối với gia đình, quy hoạch sử dụng đất
Tuy nhiên nhiều vấn đề lý thuyết và thực tiễn về các nhân tố tác động đến
lựa chọn đất đai của doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta chưa
được chú ý nghiên cứu một cách có hệ thống. Có thể nêu lên những vấn đề đang đòi
hỏi cần có sự nghiên cứu làm rõ là:
Một là, việc lựa chọn đất đai cho hoạt động của doanh nghiệp có vị trí và ý
nghĩa như thế nào đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và với
hiệu quả sử dụng đất đai của xã hội?
Hai là, những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp phải chăng chỉ giới hạn về giá cả, gần đường giao thông
hay còn những nhân tố quan trọng khác nữa?
Ba là, nguyên nhân nào ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh
nghiệp? Các vấn đề về quy hoạch phát triển, giá cả đất đai, địa tô, cơ chế chính sách
sử dụng đất như thuế, giá, phí môi trường, trình độ phát triển cơ sở hạ tầng, sản
phẩm mục tiêu của doanh nghiệp tiêu thụ trong- ngoài nước, quy mô dân số và nhu
cầu thị trường, trình độ phát triển của thị trường lao động và mức độ sẵn có về lao
động, có ý nghĩa ra sao, tác động thế nào đến việc lựa chọn đất đai của doanh
nghiệp sản xuất kinh doanh trên địa bàn thành phố Hải Phòng?
Bốn là: Tình hình lựa chọn đất đại của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh,
thành phố hiện nay như thế nào? Hiệu quả kinh tế và hiệu quả kinh tế xã hội của
việc lựa chọn đó thể hiện như thế nào ở thực tế thành phố Hải Phòng?
6
Năm là: Những biện pháp cơ bản nào để định hướng cho việc lựa chọn đất
đai của doanh nghiệp vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa đảm bảo hiệu quả xã hội,
phục vụ cho sự phát triển bền vững của đất nước trên địa bàn Thành phố những
năm tới?
Như vậy rất nhiều vấn đề liên quan đến các nhân tố tác động đến lựa chọn đất
đai của doanh nghiệp. Bản thân các nhà khoa học cũng đưa ra các quan điểm, các cách
tiếp cận khác nhau về những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh

đầu tư vào đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện các nhân tố nhằm định
hướng cho việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp một cách có hiệu quả trên địa
bàn thành phố Hải Phòng những năm tới.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là một số yếu tố kinh tế (chính sách thuế,
phí của địa phương về thuê đất, khả năng tiêu thụ sản phẩm ), xã hội (lao động, đòi
hỏi về môi trường ) và các yếu tố từ môi trường thể chế (quy hoạch đất, chiến lược
phát triển kinh tế xã hội địa phương ) có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lực
chọn đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực sản xuất công nghiệp trong các khu công nghiệp ở Thành phố Hải Phòng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu việc lựa chọn đất cho sản xuất ở một số doanh nghiệp công
nghiêp sản xuất chủ yếu dựa vào số liệu khảo sát trên địa bàn thành phố Hải phòng.
Mặc dù Hải Phòng, là thành phố nổi tiếng về công nghiệp đóng tàu, xi măng, sản xuất
nhựa và các ngành công nghiệp này được nhiều nhà đầu tư thuộc các thành phần
kinh tế tham gia. Tuy nhiên, nghiên cứu lại không đi vào phân tích các nhân tố tác
động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo từng ngành sản xuất cụ thể mà
nghiên cứu phân tích các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo
hình thức góp vốn, quy mô vốn và quy mô lao động.
8
Ngoài việc sử dụng dữ liệu thứ cấp liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn
thành phố Hải Phòng trong khoảng thời gian 2001-2010, đề tài còn tiến hành điều tra
thu thập dữ liệu sơ cấp từ đội ngũ cán bộ quản lý, các nhà nhiên cứu, các doanh
nghiệp những vấn đề liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải phòng
trong năm 2012.
5. Nội dung nghiên cứu.
Luận án gồm 4 chương không kể lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo và các phụ lục

các yếu tố sản xuất, bên cạnh các yếu tố khác như là tư bản và sức lao động.
Đất là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con
người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp và là điều kiện không
thể thiếu cho các ngành kinh tế khác. Vai trò của đất càng gia tăng trước những biến
10
đổi về dân số, bởi sự gia tăng dân số là giă tăng nhu cầu về nơi cư trú, và cũng thúc
đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp. Nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt và sản
xuất gia tăng. [3]
Nguyên tắc sử dụng đất: [7], [26
Thứ nhất, thực hiện đúng quy hoạch , kế hoạch và mục đích sử dụng đất.
Trong đó cần khoanh định hợp lí đất đai, phân định rạch ròi giữa đất phục vụ các
ngành, các lĩnh vực, tránh chồng chéo, lấn chiếm gây tranh chấp. Đất dành cho phát
triển công nghiệp, dịch vụ, cơ sở kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị cần được mở
rộng nhằm phục vụ mục tiêu đô thị hóa, công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Tuy vậy cũng cần khoanh định hợp lí quỹ đất phục vụ sản xuất nông nghiệp, bảo vệ
quỹ đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia.Ranh giới đất quy
hoạch dành cho sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp không rõ rang, khó xác định có
thể gây ra tình trạng phá rừng trồng cây công nghiệp, cây lương thực và nuôi trồng
thủy sản. Bên cạnh đó, để tránh tình trạng thực hiện các dự án bị thừa hoặc thiếu đất
thì trong quy trình lập kế hoạch sử dụng đất cần có những dự báo tốt, được tính toán
khoa học về nhu cầu sử dụng quỹ đất. Tính dân chủ, minh bạch cần được đề cao
trong quá trình quy hoạch sử dụng đất, cần đề cao vai trò giám sát của người dân.
Các ý kiến phản hồi của người dân địa phương là cần thiết nhằm kiểm soát các sai
phạm cũng như để điểu chỉnh lại kế hoạch một cách hợp lí, linh hoạt.
Thứ hai, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đất đai. Để sử dụng đất tiết kiệm cần
phải sử dụng đúng mục đích sao cho sát với nhu cầu thực tế và đạt hiệu quả cao
nhất, tránh tình trạng xây dựng dàn trải, các công trình bị dừng thi công giữa chừng,
đất chổ thừa chỗ thiếu. Chẳng hạn, có những người nông dân thiếu đất hay thậm chí
không có đất nông dân để cày cấy, trong khi có những mảnh đất nông nghiệp được
quy hoạch thành những khu công nghiệp nhưng làm ăn kém hiệu quả hoặc bị bỏ

của các quy luật khách quan. Như vậy, các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
được hình thành, trước hết bắt nguồn từ yêu cầu của các quy luật khách quan, do
các quy luật khách quan chi phối.
12
Một là, đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì
vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm
hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với
tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng
lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Trên phương diện này
chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế giới từ xưa đến nay, nhà nước đều
thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai.
Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, của các doanh
nghiệp, là cơ sỏ, nền tảng của các tổ chức chính trị xã hội khác, được Nhà nước giao
quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu là tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp
lý có hiệu quả đất đai. Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp
và quản lý thống nhất của Nhà nước.
Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo luật
pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ;
quyền giao đất sử dụng lâu dài cho các tổ chức kinh tế, xã hội và cá nhân; quyền
cho các tổ chức nước ngoài thuê đất; quyền xác định khung giá đất, kiểm tra, giám
sát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở V.V
Để thực hiện quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, trước hết
Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản của mình như: vấn
đề quy hoạch đất đai, nhà ỏ; kế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở; các công
cụ tài chính và đặc biệt là công cụ luật pháp và các chính sách kinh tế vĩ mô khác.
Cùng với các công cụ quản lý, việc Nhà nước nắm và sử dụng các phương pháp
quản lý thích hợp cũng là điều kiện để duy trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung
thống nhất của Nhà nước về đất đai.
Thực tế đã cho chúng ta thấy: Nếu nhà nước sử dụng tốt công cụ quản lý và

Đất đai cũng phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích
của cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất kinh
doanh; còn các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là điều kiện vật chất cơ sở để hoạt
14
động. Do vậy tổ chức nào cũng cần có đất cho tổ chức mình, cũng như cho các
thành viên của mình. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi ích
chung của xã hội.
Nói đến lợi ích trong quan hệ đất đai trước hết phải nói đến lợi ích của con
người, vì hoạt động của con người là hoạt động vì lợi ích. Tuy nhiên, lợi ích về đất
đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó còn quan hệ với lợi ích tập thể,
lợi ích của toàn xã hội. Vì vậy phải kết hợp hài hoà ba lợi ích trên. Kết hợp hài hòa
ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này
lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác.
Để kết hợp hài hòa ba lợi ích, cần thực hiện các vấn đề cơ bản sau:
- Xây dựng và thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế-xã hội, trên cơ sở
vận dụng các quy luật khách quan và phù hợp với đặc điểm của đất nước. Chiến
lược đó phản ánh được lợi ích cơ bản và lâu dài của toàn xã hội cũng như lợi ích
của các thành viên trong xã hội.
- Xây dựng và thực hiện tốt các quy hoạch và kế hoạch về đất đai. Các loại
quy hoạch và kế hoạch đó phải quy tụ được lợi ích của toàn xã hội và lợi ích của
các thành viên trong xã hội.
- Thực hiện tốt chế độ hạch toán kinh tế và các đòn bẩy kinh tế nhằm thúc
đẩy các tổ chức và cá nhân quản lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, nhằm duy
trì đảm bảo lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích xã hội. Thực hiện đầy đủ chế
độ thu thuế đất và nhà ở. Xem đó là nghĩa vụ, là trách nhiệm của mọi tổ chức, mọi
cá nhân đối với Nhà nước, đối với toàn xã hội. Nghĩa vụ thuế là công cụ để điều hòa
lợi ích và đảm bảo sự công bằng xã hội.
- Sử dụng tốt công cụ luật pháp, kiên quyết xử lý các hành vi xâm phạm lợi
ích cá nhân. Đồng thời phải xử lý nghiêm minh những hành động vi phạm lợi ích
tập thể và lợi ích của xã hội, nhằm tạo ra những hành lang pháp lý cho sự kết hợp ba