1
!"#"$!%&
!
" # $% &'()*+, /0)1)2&31)/#
4 #5 $% &'()*+, /0)1)2&/6,7+0)8
9 # '()
: # )()8;2)/%
< #=> )()8*+, 7?1)%)@(
A > >?1))+
B > >?1)%)@(
C D /6,&EF)
G D '%%2HE&
"I @+*+,0)7?1)
"" /%J0)?
"4 D= KJ%*+,LF
"9 DD KJ%&'$%
": D E-M+K%
"< D E&EF)
"A > E0)7?1)
2
!"#"$!%&
"B E&)!6N)O+
"C # P(),)+0)2&))/%
"G P)+Q61+)+
4I RS5 T6+U6)-V&!1/6,
4" RSW T6+U6)-V&!1E&)!6N)O+
quyết định đến khả năng cạnh tranh và vị thế của công ty trong tương lai.
4
!"#"$!%&
Xuất phát từ tình hình thực tế của các doanh nghiệp ở Việt Nam và quá trình
thực tập tại Công ty CP quản lý và khai thác tòa nhà VNPT dưới sự hướng dẫn tận
tình của thầy giáo PGS.TS Phan Văn Tính và các cán bộ công ty,em đã lựa chọn đề
tài: “\%&1?)@+*+,6]7^%E0)7?1)_$% #*+, /
0)1)2&31)/#`a
Nội dung đề tài gồm ba chương:
)Mb%"cK6EUd&b;,dE/\%&1?)@+*+,6]7^%
E0)7?1)&!17?1)%)@(a
)Mb%4c)e&L_%*+, /6]7^%E_&$% #*+, /
0)1)2&31)/#fgH4I""h4I"9a
)Mb%9c,()2(\%&1?)@+*+,6]7^%E0)7?1)_
&$% #*+, /0)1)2&31)/#a
Trước khi đi vào phần nội dung em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn
nhiệt tình của thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Phan Văn Tính cùng sự giúp đỡ của
các cô chú anh chị trong công ty CP quản lý và khai thác tòa nhà VNPT để em
hoàn thiện bài luận văn này.Vì thời gian và kiến thức còn hạn chế nên bài luận văn
không tránh khỏi những thiếu sót,em mong được sự góp ý của thầy giáo và các bạn
để bài của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
5
!"#"$!%&
)Mb%"c
ijkDlmljno5S=p
>j>S5q5>S5#a
"a"aE0)7?1)/%+J)r))/)E0)7?1)a
trị sử dụng vào sản xuất kinh doanh mới được coi là vốn kinh doanh.
-Thứ hai,vốn kinh doanh luôn luôn vận động,lưu chuyển sinh lời đạt mục
tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.Vốn được biểu hiện bằng tiền nhưng để tiền biến
thành vốn thì đồng tiền đó phải được vận động sinh lời.Đồng tiền sau quá trình
chuyển hóa vận động trở về nơi xuất phát sẽ mang lại giá trị lớn hơn.Đó là nguyên
lý của đầu tư,sử dụng và bảo toàn vốn.Vì vậy đồng tiền bị ứ đọng,sức lao động ,tài
sản cất trữ không được sử dụng thì chỉ là những đồng “vốn chết”.
-Thứ ba,vốn được quan niệm như một thứ hàng hóa đặc biệt,vì nó có khả
năng được mua bán quyền sở hữu trên thị trường vốn và thị trường tài chính.
-Thứ tư,vốn có giá trị về mặt thời gian.Trong nền kinh tế thị trường sức mua
của đồng tiền ở các thời điểm khác nhau cũng sẽ khác nhau,mặt khác quan điểm
kinh doanh yêu cầu đặt ra cho các doanh nghiệp là phải sử dụng tốt đồng vốn của
mình:xem xét hiệu quả kinh doanh trên góc độ mới là mỗi đồng vốn đầu tư vào
kinh doanh phải không ngừng vận động và không ngừng sinh lời.
-Thứ năm,vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền của những tài sản hữu hình mà
còn biểu hiện bằng tiền của những tài sản vô hình như: vị trí kinh doanh,nhãn hiệu,
bản quyền,bằng phát minh sáng chế Như vậy trong nền kinh tế thị trường vốn của
doanh nghiệp bao gồm:giá trị về tài sản cộng với giá trị về lợi thế,giá trị tiềm tàng
-Thứ sáu,vốn phải được tích tụ và tập trung một lượng nhất định thì mới có
khả năng phát huy tác dụng khi đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế đặc biệt trong lĩnh
vực kinh doanh.Nếu đồng vốn nằm phân tán rải rác hay không đủ lớn thì việc thực
hiện dự án đầu tư không thành,doanh nghiệp đánh mất cơ hội làm ăn.
-Thứ bảy,vốn phải gắn với chủ sở hữu nhất định tức là vốn phải có chủ mới
đảm bảo quản lý và chi tiêu hợp lý,có hiệu quả.Việc phân định rõ chủ sở hữu thực
sự về vốn đang là vấn đề quan tâm nhằm tăng cường thu hút vốn nhàn rỗi từ dân
7
!"#"$!%&
cư,các tổ chức trong và ngoài nước vào các hoạt động đầu tư.
!'!'1'234/0'
biểu hiện bằng hiện vật khác như đất đai
-Vốn vô h9nh: là giá trị những tài sản vô hình như:vị trí địa lý của doanh
nghiệp ,bí quyết và công nghệ chế tạo sản phẩm,mức độ uy tín của nhãn hiệu ,sản
phẩm trên thị trường Vốn vô hình có vai trò quan trọng trong việc tạo ra khả năng
sinh lời của doanh nghiệp.
!'!'5',6./0'
-Trước hết vốn là tiền đề cho sự ra đời của doanh nghiệp. Về phía nhà nước,
bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng phải đăng ký vốn điều lệ nộp cùng hồ sơ xin
đăng ký kinh doanh. Vốn đầu tư ban đầu này sẽ là một trong những cơ sở quan
trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét liệu doanh nghiệp có tồn tại
trong tương lai được không và trên cơ sở đó, sẽ cấp hay không cấp giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh. Về phía doanh nghiệp, vốn điều lệ sẽ là nền móng cho
doanh nghiệp đặt những viên gạch đầu tiên cho sự hình thành của doanh nghiệp
trong hiện tại và phát triển trong tương lai.Tóm lại, vốn là lượng tiền đại diện cho
yếu tố đầu vào của doanh nghiệp. Có yếu tố đầu vào của doanh nghiệp mới tiếp tục
sản xuất kinh doanh.
-Vốn là điều kiện tiền đề của quá trình sản xuất kinh doanh: một quá trình
sản xuất kinh doanh sẽ được diến ra khi có yếu tố vốn,yếu tố lao động và yếu tố
công nghệ.Trong ba yếu tố vốn là điều kiện tiền đề có vai trò rất quan trọng.Nó
quyết định đầu tiên việc sản xuất kinh doanh có thành công hay không. Ngày nay
việc nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường đã xuất hiện nhiều loại hình doanh
nghiệp khác nhau,kinh doanh trên các lĩnh vực khác nhau. Vì vậy, muốn tồn tại thì
doanh nghiệp phải phát triển, cạnh tranh được với các doanh nghiệp khác. Trong
khi các đối thủ cạnh tranh ngày càng gay gắt và khốc liệt. Hơn nữa đòi hỏi của
khách hàng ngày càng cao.Vì vậy cần phải đầu tư cho công nghệ hiện đại, tăng quy
mô sản xuất,hạ giá thành nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sản phẩm ngày càng tốt
hơn Những yêu cầu tất yếu ấy đòi hỏi doanh nghiệp phải cạnh tranh để phát triển
thì cần phải có vốn.
9
!"#"$!%&
trái phiếu ,cổ phiếu,vay dài hạn,thuê mua mà nơi giao dịch chủ yếu là thị trường
vốn.
-Vốn ngắn hạn:là các nguồn vốn có tính chất ngắn hạn (thời gian hoàn trả
dưới 1 năm) doanh nghiệp dử dụng đáp ứng nhu cầu tạm thời,bất thường phát sinh
trong doanh nghiệp.Vốn ngắn hạn bao gồm các khoản vay ngắn hạn và nợ ngắn
11
!"#"$!%&
hạn.
1.1.4.3.Theo phạm vi huy động.
Theo tiêu thức này vốn kinh doanh được hình thành từ hai nguồn: nguồn vốn
từ bên trong doanh nghiệp và nguồn vốn bên ngoài doanh nghiệp.
-Nguồn vốn từ bên trong doanh nghiệp: việc doanh nghiệp huy động sử
dụng nguồn vốn bên trong có ưu điểm là doanh nghiệp được quyền tự chủ sử dụng
vốn cho sự phát triển của mình mà không phải trả chi phí cho việc sử dụng
vốn.Tuy nhiên,cũng chính vì lợi thế không phải trả chi phí khi sử dụng vốn bên
trong dẫn đến doanh nghiệp sử dụng vốn kém hiệu quả.
-Nguồn vốn bên ngoài doanh nghiệp:là nguồn vốn mà doanh nghiệp có thể
huy động từ bên ngoài để đáp ứng cho nhu cầu về vốn cho hoạt động sản xuất kinh
doanh.Loại nguồn vốn này bao gồm: vốn vay ngân hàng ,vay các tổ chức kinh tế
khác,phát hành trái phiếu,nợ người bán và các khoản nợ khác
"a4a@+*+,6]7^%E0)7?1)a
!'1'!'()89:;<0=/0'
-Vốn là một điều kiện cần cho quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của
mọi doanh nghiệp.Vì vậy hiệu quả sử dụng vốn cũng không tách rời hiệu quả kinh
doanh nói chung của doanh nghiệp.Để làm rõ khái niệm hiệu quả sử dụng vốn cần
khái quát về hiệu quả kinh doanh.
-Theo cách hiểu thông thường,hiệu quả kinh doanh biểu hiện mối tương
quan giữa chi phí đầu vào và kết quả nhận được ở đầu ra của một quá trình.
Hiệu quả kinh doanh (H) =
cho thích hợp để góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh.Chỉ tiêu càng thấp chứng
tỏ hiệu quả sử dụng VLĐ càng cao.
BC)A69@.:
+Công thức: Thời gian 1 vòng quay VLĐ =
+Ý nghĩa: là chỉ tiêu phản ánh số ngày bình quân cần thiết mà VLĐ quay
được 1 vòng.Chỉ tiêu càng thấp chứng tỏ VLĐ vận động càng nhanh,góp phần
nâng cao doanh thu và lợi nhuận trong doanh nghiệp.
B69@/
+Công thức: Số vòng quay HTK =
13
!"#"$!%&
+Ý nghĩa: là chỉ tiêu phản ánh trong kỳ phân tích vốn đầu tư cho HTK quay
được bao nhiêu vòng.Hay phản ánh 1 đồng HTK bình quân trong kỳ sẽ tham gia và
tạo ra bao nhiêu dồng doanh thu thuần.Chỉ tiêu càng cao chứng tỏ HTK vận động
không ngừng,đây là nhân tố nhằm tăng doanh thu,tăng lợi nhuận doanh nghiệp.
B69@D:/(
+Công thức: Số vòng quay NPTKH =
+Ý nghĩa: là chỉ tiêu phản ánh mức số vòng quay của các khoản phải thu
trong 1 năm hay phản ánh 1 đồng nợ phải thu bình quân trong kỳ sẽ tham gia và
tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu thuần.Chỉ tiêu càng cao chứng tỏ doanh nghiệp
thường xuyên thu hồi tiền hàng đều đặn,doanh nghiệp ít bị chiếm dụng vốn.
BCE793)A69@D:
Công thức:thời gian bình quân 1vòng quay NPT =
+Ý nghĩa:là chỉ tiêu phản ánh số ngày bình quân cần thiết mà doanh nghiệp
thu được tiền về kể từ khi bán hàng hóa dịch vụ đi.Chỉ tiêu càng ngắn chứng tỏ tốc
độ thu hồi tiền càng nhanh,doanh nghiệp ít bị chiếm dụng vốn.
!'1'1'1'(>?+((9:;<0=+F'
-;G;<0=+F
+Công thức: Hiệu suất sử dụng VCĐ = +Ý nghĩa: là chỉ tiêu phản ánh 1
thị trường tăng doanh thu.Chỉ tiêu càng cao chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng chi phí
có hiệu quả,chỉ tiêu càng thấp chứng tỏ các chi phí trong doanh nghiệp được sử
dụng lãng phí doanh nghiệp cần tăng cường kiểm soát chí phí ở các bộ phận.
BH;G;4C.;:IJKML
+Công thức: ROA =
+Ý nghĩa: là chỉ tiêu cho biết trong kỳ doanh nghiệp cứ bỏ 100 đồng tài sản
đầu tư thì thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế.Chỉ tiêu càng cao chứng tỏ
hiệu quả sử dụng tài sản là tốt sức sinh lời cao.
-H;G;4C.;NOIJKPL
+Công thức: ROE =
+Ý nghĩa: chỉ tiêu phản ánh 100 đồng VCSH bình quân trong kỳ tạo ra bao
nhiêu đồng lợi nhuận sau thế thu nhập doanh nghiệp.Chỉ tiêu càng cao chứng tỏ
hiệu quả sử dụng VCSH càng tốt sức sinh lời càng cao góp phần nâng cao khả
năng đầu tư của doanh nghiệp.
15
!"#"$!%&
"a9a\%&1?)@+*+,6]7^%E0)7?1)a
!'5'!'Q+R)839:;<0='
-Hiệu quả sử dụng vốn là phạm trù kinh tế phản ánh trình độ khai thác,sử
dụng vốn vào hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhằm mục tiêu sinh
lợi nhuận tối đa với chi phí hợp lý.
-Trong tình trạng quản lý điều hành sản xuất bất hợp lý chúng ta có thể cải
tiến nhằm sử dụng các nguồn lực tổ chức hợp lý hơn tránh lãng phí những tổn thất
có thể để tăng cường giá trị đầu ra.Nhưng nếu quá trình sản xuất kinh doanh là đã
hợp lý thì việc áp dụng các biện pháp trên sẽ là bất hợp lý.Bởi ta không thể giảm
đầu vào mà không làm giảm giá trị đầu ra và ngược lại.Chính vì vậy để có được
một hiệu quả không ngừng tăng lên đòi hỏi chúng ta chẳng những không giảm mà
còn phải tăng chất lượng đầu vào lên. Như vậy để tăng hiệu quả kinh doanh chỉ có
con đường duy nhất là không ngừng đầu tư vào công nghệ, nguồn nhân lực, quản
phải giải quyết một số vấn đề sau:
+Thứ nhất,đảm bảo tính tiết kiệm,sử dụng vốn hợp lý đúng mục đích,tránh
lãng phí hoặc để vốn không sinh lời.
+Thứ hai, phải tiến hành đầu tư,phát triển cả chiều sâu và mở rộng quy mô
sản xuất kinh doanh.
+Thứ ba,doanh nghiệp phải đạt được các mục tiêu đề ra trong kế hoạch sản
xuất kinh doanh,hiệu quả sử dụng vốn là mục tiêu quan trọng nhất doanh nghiệp
cần đạt tới.
!'5'5'(3:-N+S9:;<0=,0'
1.3.3.1.Nhân tố chủ quan.
-Lr)K'&)s&)?_&)?2K;K7?1)%)@(/'&)s&*+,
6,t+U.
+Đây là yếu tố tác động mạnh nhất đến việc hiệu quả sử dụng vốn của doanh
17
!"#"$!%&
nghiệp.Trong một môi trường ổn định thì có lẽ đây là yếu tố quyết định đến sự
thành bại của doanh nghiệp. Quản lý trong doanh nghiệp bao gồm quản lý tài chính
và các hoạt động quản lý khác.
+Trình độ quản lý vốn thể hiện ở việc xác định cơ cấu vốn, lựa chọn
nguồn cung ứng vốn, lập kế hoạch sử dụng và kiểm soát sự vận động của luồng
vốn. Chất lượng của tất cả những hoạt động này đều ảnh hưởng lớn đến hiệu
quả sử dụng vốn. Với một cơ cấu vốn hợp lý, phương án sản xuất tối ưu, chi phí
vốn thấp, dự toán vốn chính xác thì chắc chắn hiệu quả sử dụng vốn của doanh
nghiệp đó sẽ cao.
h)+0u6,t+U&!17?1)%)@(a
+Đây là một đặc điểm quan trọng gắn trực tiếp tới việc hiệu quả sử dụng
vốn của doanh nghiệp. Nếu chu kỳ ngắn, doanh nghiệp sẽ thu hồi vốn nhanh nhằm
tái tạo, mở rộng sản xuất kinh doanh. Ngược lại, nếu chu kỳ sản xuất dài doanh
nghiệp sẽ chịu một gánh nặng ứ đọng vốn và lãi phải trả cho các khoản vay.
+Chính sách vĩ mô của Nhà nước tác động một phần không nhỏ đến hiệu
quả sử dụng vốn trong các DN. Nhà nước thường tác động vào nền kinh tế thông
qua hệ thống các chính sách, đó là công cụ hữu hiệu của nhà nước để điều tiết nền
kinh tế. Các quy định về khấu hao, các tỷ lệ nộp thuế như thuế VAT, thuế thu nhập
doanh nghiệp, thu trên vốn, các quy định về TSCĐ, các quy định về bảo vệ môi
trường cũng như các chính sách về bảo hộ sản xuất trong nước hay khuyến khích
sử dụng nguyên vật liệu trong nước cũng có tác động tới hiệu quả sử dụng vốn của
doanh nghiệp,do nó có tác động trực tiếp tới hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp.Chúng cũng có tác động tới kế hoạch của DN như kế hoạch thu mua
vật tư, kế hoạch tiêu thụ, kế hoạch đổi mới công nghệ, qua đó tác động đến các chỉ
tiêu và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.
h)FLMV%/&)8)a
+Thị trường có tác động lớn đến hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Các
biến động trên thị trường đầu vào của doanh nghiệp có ảnh hưởng đến chi phí nguyên
vật liệu của doanh nghiệp có sản phẩm ngoại nhập phải chịu thêm ảnh hưởng biến động
trên thị trường thế giới và tỷ giá trao đổi ngoại tệ. Các biến động trên thị trường đầu ra
cũng có tác động lớn tới hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Nếu quan hệ cung
cầu trên thị trường thay đổi thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp thông qua thay
19
!"#"$!%&
đổi về giá bán và số lượng sản phẩm tiêu thụ, hay doanh thu của doanh nghiệp. Do đó
DN phải có những dự toán chính xác về biến dộng trên thị trường đầu vào và đầu ra của
doanh nghiệp, cũng như phải nắm bắt chính xác các thông tin về chúng.
h2&)\E0)2&a
+Tiến bộ về khoa học công nghệ: các tiến bộ về khoa học và công nghệ tạo
điều kiện cho doanh nghiệp có thể đẩy mạnh đầu tư đổi mới công nghệ sản xuất
học tập các kinh nghiệm của doanh nghiệp khác nhưng nó cũng làm cho doanh
nghiệp gặp phải những khó khăn do có đối thủ cạnh tranh mới.
+Đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp:các yếu tố của đối thủ cạnh tranh có
2.1.1.2 Quá tr9nh h9nh thành và phát triển.
- Công ty CP quản lý và khai thác tòa nhà VNPT được đăng ký lần đầu vào
ngày 22 tháng 6 năm 2009 và đăng ký thay đổi lần thứ 1 vào ngày 07 tháng 6 năm
2011,mã số doanh nghiệp 0103984997 do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội
cấp, với mức vốn điều lệ là: 15.000.000.000 VNĐ(mười năm tỷ đồng).
- Được thành lập vào tháng 6 năm 2009, PMC là sự hợp tác góp vốn của Tập
đoàn Bưu chính Viên thông Việt Nam(VNPT), Tổng công ty Bưu điện Việt Nam
và Công ty Bất động sản Hà Nội.
1'!'1'U*)=++R)77;:VG/0.T
@'
- Công ty cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà VNPT (PMC) là công ty hoạt
động trong lĩnh vực bất động sản,quản lý,tư vấn cho nhiều dự án chung cư, trung
21
!"#"$!%&
tâm thương mại,văn phòng,tòa nhà hỗn hợp,tòa nhà trụ sở,khu biệt thự
- Trong 4 năm qua, PMC đã phát triển các văn phòng chiến lược tại Hà Nội, Đà
Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh, mang đến cho khách hàng sự yên tâm tuyệt đối.
- Hiện nay,công ty đang quản lý các tòa nhà như VNPT TOWER(57 Huỳnh
Thúc Kháng),VTN TOWER(30 Phạm Hùng)
-Các nghành nghề kinh doanh:
+ Xây dựng nhà các loại ,công trình công ích.
+ Xây dựng công trình đường sắt và đường bộ.
+ Chuẩn bị mặt bằng,phá dỡ,hoàn thiện công trình,lắp đặt hệ thống điện.
+Buôn bán kim loại và quặng kim loại.
+Buôn bán vật liệu thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng.
+Dịch vụ quản lý,môi giới,định giá,quảng cáo bất động sản.
+Tư vấn đầu tư bất động sản.
+Kinh doanh bất động sản,cho thuê nhà ở và văn phòng,dịch vụ nhà hàng
khác sạn(không bao gồm kinh doanh quán bar,phòng hát karaoke,vũ trường).
lĩnh vực khác do pháp luật và điều lệ công ty quy định.
+Phòng kế hoạch kinh doanh: xây dựng kế hoạch hàng năm và kế hoạch 5 năm
theo chỉ đạo của Tổng Giám Đốc công ty.Quản lý hợp đồng kinh tế,thực hiện các thủ
23
!"#"$!%&
ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG
BAN KIỂM SOÁT
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐCPHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG TCHC
PHÒNG KH
KINH DOANH
PHÒNG KẾ TOÁN
TÀI VỤ
tục liên quan đến mua hàng hóa,giúp giám đốc điều tra và tổng hợp tình hình trong
quá trình thực hiện kế hoạch,phát hiện các vấn đề phát sinh và đề xuất biện pháp giải
quyết.Thực hiện chế độ báo cáo theo yêu cầu của cơ quan chức năng và báo cáo tổng
hợp tình hình thực hiện kế hoạch theo yêu cầu của Ban Tổng Giám Đốc.Nắm bắt kịp
thời các thông tin thị trường,thông tin từ khách hàng và nhà cung cấp để phản ánh kịp
thời với ban giám đốc.Tổ chức lập các dự án đầu tư,theo dõi cập nhật số liệu để đảm
bảo việc cung cấp thông tin kịp thời chính xác và đầy đủ.Thực hiện các công việc tiếp
thị,bán hàng tới khách hàng nhằm đạt mục tiêu về doanh số,thị phần,lập các kế hoạch
chiến lược giúp mở rộng thị trường,phát triển công ty.
+Phòng kế toán tài vụ: Thực hiện tốt luật kế toán và các văn bản hướng dẫn thực
hiện luật kế toán của công ty cụ thể : tổ chức hoạch toán kinh tế về hoạt động sản xuất
kinh doanh,thực hiện các chuẩn mực kế toán Việt Nam do Bộ tài chính ban hành,tổng
hợp kết quả kinh doanh,lập báo cáo kế toán thống kê và các báo cáo tài chính khác theo
quy định của pháp luật và điều lệ của công ty.Ghi chép,phản ánh chính xác kịp thời đầy
Copyright: Tài liệu đại học ©