class="bi x0 y0 w1 h1"
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

NGUYỄN THỊ THÙY DUNG
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI
Chuyên ngành: Kinh tế, Tài chính – Ngân hàng
Người hướng dẫn khoa học
TS. NGUYỄN XUÂN THẮNG

Hà Nội – 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tên tôi là Nguyễn Thị Thùy Dung, học viên cao học lớp cao học kinh tế
khóa 21 lớp 21S, chuyên ngành Kinh tế, Tài chính – Ngân hang, khóa 2012-2014.
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội” là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu và trích dẫn trong Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng. Các kết quả nghiên cứu của Luận văn không trùng với các công trình khoa
học khác đã công bố.
Học viên
Nguyễn Thị Thùy Dung
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được luận văn này tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên,
giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Xuân Thắng đã
hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.
Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem lại
cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong những năm học vừa qua. Tôi
xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, Phòng Đào tạo sau đại học, Đại học kinh tế
quốc dân, đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập.

38
Hình 2.2 Thu nhập thực tế của các hộ gia đình được điều tra 47
Hình 2.3 Số tiền tích lũy thực tế của các hộ gia đình được điều tra 48
Hình 2.4 Cầu về nhà ở thu nhập thấp ở một số địa phương 48
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
STT Tên bảng biểu Trang
Bảng 2.1 Thống kê thông tin một số dự án nhà thu nhập thấp tại Hà Nội. 36
Bảng 2.2
Mức diện tích tối thiểu mà một bộ phận dân cư tại Hà Nội có thể
chấp nhận được
38
Bảng 2.3
Mức tiền các hộ gia đình phải đóng trên các mức giá nhà khác
nhau
46
Bảng 2.4 Thu nhập thực tế của các hộ gia đình được điều tra 46
Bảng 2.5 Số tiền tích lũy thực tế của các hộ gia đình được điều tra 47
Bảng 3.1. Giả định về lãi suất và thời hạn vay 74
Bảng 3.2. Giả định về tỷ lệ vay vốn và thời hạn vay 74
9
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, việc giải quyết chỗ ở cho người dân ở các khu đô thị ở Việt Nam
nói chung và Thủ Đô Hà Nội nói riêng là một vấn đề rất khó khăn. Tại Hà
Nội, nhiều người dân vẫn đang phải sinh sống trong các khu nhà chật hẹp với điều
kiện sống thiếu thốn về mọi mặt. Đặc biệt là những người thu nhập thấp tại Hà Nội,
họ vẫn phải ngày ngày đối mặt với tình trạng xuống cấp, ô nhiễm, mất nước, mất
điện, an ninh trật tự không đảm bảo và nhiều khó khăn khác.
Có an cư thì mới lập nghiệp, nhận thấy được ý nghĩa xã hội sâu sắc của việc
hỗ trợ cho người thu nhập thấp tại các đô thị nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng

khác (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v v).
* Theo quan điểm của chính phủ và bộ xây dựng, sở xâydựng Hà Nội
“ Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, gồm: các đối
tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng
vũ trang) và người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị, chưa có nhà
ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 8m
2
/người mà chưa được Nhà nước
hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; có mức thu nhập hàng tháng (tính bình
quân theo đầu người) dưới mức bình quân theo quy định của Ủy ban nhân dân
Thành phố.”
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
+ Đặc điểm về thiết kế kiến trúc: Đối với xây nhà dành cho người thu nhập
thấp thì nên lựa chọn xây dựng nhà chung cư cao tầng và thu hẹp diện tích không
gian chung để giảm chi phí cho mỗi đơn vị diện tích ở.
+ Đặc điểm về các hệ thống hạ tầng đi kèm: Đối với các khu nhà thu nhập
thấp thì các hạ tầng ưu tiên nhất sẽ là ba hệ thống hạ tầng sau: hệ thống giao thông,
hệ thống cung cấp năng lượng và hệ thống cung cấp nước.
+ Đặc điểm về thời gian sử dụng: Xét về mặt giá trị hợp đồng thì việc mua
nhà chắc chắn sẽ tạo ra áp lực tài chính lớn hơn việc thuê nhà do quyền lợi mà nó
mang lại cho người mua lớn hơn rất nhiều so với người thuê.
1.2. Khái quát chung về các chính sách tài chính đối với thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp.
1.2.1. Nhóm chính sách tài chính trực tiếp.
+ Chính sách trợ cấp cho người thu nhập thấp: Trợ cấp là hình thức cung cấp
một khoản tiền không hoàn lại cho các đối tượng. Hình thức trợ cấp có 2 loại là trợ
cấp toàn bộ và trợ cấp một phần.
+ Chính sách tín dụng cho người thu nhập thấp: Hình thức tín dụng phù hợp
11
với người thu nhập thấp là hình thức tín dụng có lãi suất thấp và thời hạn vay kéo

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI VÀ CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRONG
THỰC TẾ
2.1. Khái quát chung về thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập
12
thấp tại Hà Nội hiện nay.
2.1.1. Cơ sở dữ liệu sử dụng để phân tích.
- Thông tin thứ cấp: Nguồn thông tin từ các cơ quan uy tín
- Thông tin sơ cấp: Thông tin từ điều tra thực tế của tác giả
2.1.2. Thực trạng về cung và cầu trên thị trường
2.1.2.1. Cung về nhà thu nhập thấp tại Hà Nội hiện nay. .
a. Giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội
Trước 1/7/2014, thuế giá trị gia tăng là 10% nên giá một căn hộ khi có thuế
là khoảng 890,35 triệu. Tuy nhiên, sau 1/7/2014, thuế giá trị gia tăng là 5% nên giá
căn hộ sau thuế là khoảng 850 triệu.
b. Tổng lượng cung về nhà thu nhập thấp tại Hà Nội.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội (2014), trên địa bàn Hà Nội tính đến
1/6/2014 hiện có 34 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp thu nhập
thấp.
2.1.2.2. Cầu về nhà thu nhập thấp tại Hà Nội hiện nay.
a. Khả năng tài chính của người thu nhập thấp tại Hà Nội.
Theo quan điểm Sở Xây Dựng Hà Nội thì khả năng của hộ gia đình thu nhập
thấp có thể mua nhà ở mức giá khoảng 1,5 tỷ trở xuống trong khi theo quan điểm
của Liên Hợp Quốc thì họ chỉ có thể chi trả cho việc mua nhà với mức giá khoảng
từ 500 triệu trở xuống.
Đối với cá nhân thu nhập thấp thì theo quan điểm của Sở Xây Dựng Hà Nội,
khả năng của cá nhân thu nhập thấp có thể chi trả mức giá nhà ở khoảng 900 triệu
trong khi mức giá tối đa theo quan điểm của Liên Hợp Quốc mà họ có thể chi trả
chỉ nằm trong khoảng từ 100- 200 triệu.
b. Tổng lượng cầu về nhà thu nhập thấp

tiêu hỗ trợ tất cả các doanh nghiệp đã được UBND thành phố phê duyệt.
- Đánh giá hiệu quả của chính sách tín dụng: Chính sách chưa đạt được chỉ
tiêu về tính qui mô.
Theo các giả thiết đã đặt ra thì nếu các doanh nghiệp được hưởng toàn bộ hỗ
trợ thì giá có thể giảm khoảng 2,66 triệu trên một đơn vị diện tích sàn căn hộ.
Như vậy, mức giảm 2,66 triệu là chưa đạt được mục tiêu đề ra là 3-6 triệu
đồng/m2.
+ Đánh giá hiệu quả chính sách thuế giá trị gia tăng
- Đánh giá hiệu quả chính sách thuế giá trị gia tăng theo qui mô: Tỷ lệ này
đã đạt được chỉ tiêu đề ra
- Số tiền có thể giảm trên mỗi đơn vị diện tích sàn: Chênh lệch giá bán trung
bình là ∆P
gtgt
= 12.08 x 5% = 0.604 triệu/m
2
2.4. Hạn chế và nguyên nhân.
Thứ nhất: Các chính sách hỗ trợ tín dụng chưa đủ mạnh
Thứ hai: Chính sách tín dụng khó tiếp cận.
Nguyên nhân:
+ Thiếu các kênh thông tin chính thống
+ Qui định chưa phù hợp
+ Thủ tục hồ sơ phức tạp
+ Phạm vi thị trường rộng.
14
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI
3.1. Quan điểm định hướng chung
3.1.1. Quan điểm định hướng của nhà nước về các chính sách tài chính
phát triển thị trường nhà ở
Xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm

khăn về nhà ở. Điều đó tiếp tục được khẳng định trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ
năm BCH Trung ương Đảng khóa XI về một số vấn đề về chính sách xã hội.
Tuy nhiên, việc phát triển theo bề rộng cũng như bề sâu của chương trình
nhà thu nhập thấp tại Hà Nội chưa được như mong muốn. Tác giả đã nghiên cứu
những số liệu thực tế để từ đó nhận định được những bất cập của các chính sách tài
chính hiện nay cũng trong quy trình triển khai các chính sách.
Tác giả đã đưa ra các giải pháp tài chính để hỗ trợ người thu nhập thấp một
cách trực tiếp cũng như gián tiếp. Chính sách trực tiếp là để tăng khả năng tài chính
của người dân, chính sách gián tiếp là để giảm giá bán sản phẩm hoàn thành. Các
chính sách đều có mục tiêu cuối cùng là người thu nhập thấp có thể sở hữu các căn
hộ phù hợp với khả năng tài chính của mình, giúp họ có thể “an cư” để “lạc nghiệp”
ở thủ đô.
16
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, việc giải quyết chỗ ở cho người dân ở các khu đô thị ở ViệtNam
nói chung và Thủ Đô Hà Nội nói riêng là một vấn đề rất khó khăn. Tại Hà
Nội, nhiều người dân vẫn đang phải sinh sống trong các khu nhà chật hẹp với điều
kiện sống thiếu thốn về mọi mặt. Đặc biệt là những người thu nhập thấp tại Hà Nội,
họ vẫn phải ngày ngày đối mặt với tình trạng xuống cấp, ô nhiễm, mất nước, mất
điện, an ninh trật tự không đảm bảo và nhiều khó khăn khác. Các đối tượng này rất
muốn có được một chỗ ở ổn định, lâu dài ở Hà Nội nhưng điều kiện tài chính thiếu
thốn không cho họ lựa chọn nào khác.
Có an cư thì mới lập nghiệp, nhận thấy được ý nghĩa xã hội sâu sắc của việc
hỗ trợ cho người thu nhập thấp tại các đô thị nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng
trong việc sở hữu một chổ ở ổn định, lâu dài, nhà nước đã ban hành chính sách về
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu đô thị vào năm 2009. Chính
sách này đã mở ra cơ hội lớn mà từ trước đến nay chưa hề có cho những người thu
nhập thấp để họ có thể sở hữu đươc một căn nhà của riêng mình.
Tuy nhiên, sau 5 năm đi vào thực tế, thị trường hoạt động không hiệu quả,

+ Các phương pháp nghiên cứu áp dụng trong nghiên cứu của luận văn là
phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, phân tích tài liệu quy định và
nghiên cứu tình hình thực tế.
+ Các nguồn dữ liệu:
- Sơ cấp: Điều tra các thông tin thực tế tại các dự án nhà ở thu nhập thấp.
Điều tra thực tế tại các khu dân cư thuê trọ và các khu có điều kiện sống chật hẹp.
- Thứ cấp: Số liệu báo cáo của Bộ Xây Dựng, Tổng cục Thống kê, Các cơ sở
cung cấp số liệu , qua internet, báo chí…
18
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về các giải pháp tài chính đối với thị trường
nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà
Nội và các chính sách tài chính trong thực tế
Chương 3: Giải pháp tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp tại Hà Nội
19
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1. Khái quát chung về thị trường nhà ở dành cho người thu nhập
thấp
1.1.1. Một số quan điểm về người thu nhập thấp
Ở các quốc gia khác nhau với trình độ phát triển khác nhau, mức sống dân cư
khác nhau thì tiêu chuẩn xếp hạng mức thu nhập thấp sẽ không giống nhau. Thuật
ngữ này cũng sẽ được phát biểu theo những cách khác nhau khi nghiên cứu về
người thu nhập thấp trong các dự án hỗ trợ hay nghiên cứu dưới góc độ điều tra xã
hội. Tác giả xin đưa ra một số quan điểm chính về người thu nhập thấp đã và đang

/người” [13]
* Theo quan điểm của chính phủ và bộ xây dựng, sở xâydựng Hà Nội
“ Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, gồm: các đối
tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng
vũ trang) và người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị, chưa có nhà
ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 8m
2
/người mà chưa được Nhà nước
hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; có mức thu nhập hàng tháng (tính bình
quân theo đầu người) dưới mức bình quân theo quy định của Ủy ban nhân dân
Thành phố.”[11]
Trong phạm vi bài nghiên cứu, các lý thuyết đưa ra và các phân tích về tính
hiệu quả của thị trường được dựa trên các tiêu chuẩn về người thu nhập thấp được
đưa ra trong định nghĩa về người thu nhập thấp của Liên Hợp Quốc và Sở Xây
Dựng Hà nội. Nhóm đối tượng theo tiêu chuẩn của Liên Hợp Quốc chiếm tỷ lệ khá
lớn trong số những người dân đang sinh sống trong các khu trọ ở Hà Nội và các khu
có điều kiện sống chật chội, thiếu thốn.Tuy nhiên, trong thực tế, thị trường nhà ở
dành cho người thu nhập thấp hiện nay đang vận hành theo quy định ban hành của
Sở xây dựng Hà Nội. Các tiêu chuẩn đa ra để xác định đối tượng thu nhập thấp tại
Hà Nôi thực sự còn nhiều điểm chưa hợp lí. Những nội dung trên sẽ được làm rõ
trong chương 2 của luận văn.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
Bất Động Sản bao gồm cả đất và các công trình đi kèm nhưng bài luận văn
sẽ tập trung đi sâu vào nghiên cứu vào những đặc điểm liên quan đến nhà ở dành
cho người thu nhập thấp. Mục đích nghiên cứu chỉ hướng tới giải quyết nhu cầu về
21
chỗ ở cho người thu nhập thấp chứ không phải những giao dịch khác liên quan đến
Bất Động Sản như mua bất động sản để kinh doanh, để thừa kế, để làm tài sản đảm
bảo để vay vốn đầu tư hay các mục đích khác.
1.1.2.1. Đặc điểm về thiết kế kiến trúc

Ngoài ra, xét về mặt kết cấu kiến trúc của khu chung cư thì ngoài yếu tố về
số tầng, việc bố trí diện tích mỗi căn hộ, diện tích không gian chung (hành lang, khu
vui chơi và các khu sinh hoạt cộng đồng khác) cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí
tính trên mỗi căn hộ, từ đó ảnh hưởng đến giá bán. Đối với nhà cho người thu nhập
thấp thì yếu tố ưu tiên hàng đầu là giá cả hợp lý, do đó, các khu nhà cho người thu
nhập thấp nên thu hẹp diện tích không gian chung để giảm chi phí cho mỗi đơn vị
diện tích ở. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là nên xóa bỏ hoàn toàn các không
gian này. Những khu nhà thu nhập thấp vẫn cần một mức diện tích sinh hoạt chung
nhất định để đảm bảo cuộc sống sinh hoạt của người dân.
1.1.2.2. Đặc điểm về các hệ thống hạ tầng đi kèm
Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống giao thông, thông tin
liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý
các chất thải và các công trình phụ trợ khác. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội bao
gồm các công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công
cộng, cây xanh, công viên, mặt nước và các công trình khác.
Hệ thống hạ tầng đi kèm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt về lâu
dài của người dân nên việc xây dựng những khu nhà dành cho người thu nhập thấp
phải có sự quan tâm đến các hệ thống hạ tầng này. Nếu xây dựng các khu nhà thu
nhập thấp ở những khu vực đất trống, thưa dân cư, cách xa khu trung tâm (cụ thể
như các khu ngoại thành) thì giá đất chắc chắn sẽ rẻ hơn, tiết kiệm chi phí cho
doanh nghiệp về việc mua đất nhưng sẽ mất chi phí để xây dựng mới toàn bộ hoặc
một phần lớn các hạ tầng đi kèm đã nêu trên. Còn nếu các doanh nghiệp lựa chọn
phương án tận dụng những hạ tầng đã có sẵn tức là đầu tư vào các khu đất nằm
trong nội thành đã có đầy đủ hoặc gần đầy đủ những hệ thống hạ tầng đi kèm thì
chắc chắn chi phí về việc mua quyền sử dụng đất sẽ rất cao, vượt ra ngoài khả năng
của người thu nhập thấp.
Từ đó ta có thể thấy, phương án lựa chọn tối ưu đối với các khu nhà thu nhập
thấp là lựa chọn những khu đất có giá rẻ, xa trung tâm và các doanh nghiệp sẽ phải
quan tâm đến việc xây dựng hệ thống thiết yếu nhất với người dân.
Đối với các khu nhà thu nhập thấp thì các hạ tầng ưu tiên nhất sẽ là ba hệ

1.2. Khái quát chung về các chính sách tài chính đối với thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp
24
Bài luận văn sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính đối với thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp dưới 2 góc độ :
- Những chính sách tài chính trực tiếp: Những chính sách tác động trực tiếp
đến khả năng tài chính của người thu nhập thấp.
- Những chính sách tài chính gián tiếp: Những chính sách tác động đến việc
giảm giá các căn hộ thu nhập thấp.
1.2.1. Nhóm chính sách tài chính trực tiếp
Chính sách tài chính trực tiếp là nhóm chính sách của nhà nước hướng trực
tiếp tới người thu nhập thấp với mục đích tăng khả năng tài chính cho họ. Để hỗ trợ
cho người thu nhập thấp, nhà nước có thể làm tăng thu nhập của họ bằng các khoản
trợ cấp hoặc cung cấp cho họ những gói vay với lãi suất thấp.
1.2.1.1. Chính sách trợ cấp cho người thu nhập thấp
Trợ cấp là hình thức cung cấp một khoản tiền không hoàn lại cho các đối
tượng. Hình thức trợ cấp có 2 loại là trợ cấp toàn bộ và trợ cấp một phần:
- Trợ cấp toàn bộ: Trợ cấp toàn bộ về nhà ở cho những đối tượng này là cung
cấp miễn phí chỗ ở cho họ, những căn nhà này thường được gọi là nhà tình thương
hay nhà ở xã hội. Những đối tượng này là những người có hoàn cảnh đặc biệt khó
khăn như người già neo đơn, gia đình chính sách, Trong phạm vi bài luận văn, tác
giả không nghiên cứu tới những đối tượng này vì họ không phù hợp với định nghĩa
về người thu nhập thấp theo quan điểm của Liên Hợp Quốc. Theo quan điểm về
người thu nhập thấp trong định hướng nghiên cứu của tác giả, người thu nhập thấp
gặp khó khăn về tài chính nhưng vẫn có khoản tiết kiệm, có thu nhập ổn định và chỉ
cần sự hỗ trợ một phần của nhà nước để có được chỗ ở ổn định
- Trợ cấp một phần : Trợ cấp một phần là việc cung cấp cho người thu nhập
thấp một khoản tiền nhất định. Căn cứ để đưa ra mức tiền cho mỗi người phụ thuộc
vào nhiều yếu tố: chênh lệch về mức sống của họ so với mức sống bình quân, chênh
lệch về thu nhập của họ so với mức thu nhập bình quân, đóng góp của họ đối với xã

Khi nhà nước sử dụng hình thức hỗ trợ là miễn, giảm thuế cho các đối tượng
nộp thuế cũng có nghĩa là nhà nước đang đánh đổi một phần thu nhập của mình.
Thuế là nguồn thu chính của ngân sách nhà nước và có rất nhiều lĩnh vực trong nền
kinh tế cũng đang cần sự hỗ trợ từ nguồn thu này, vì vậy việc sử dụng các chính
sách về miễn, giảm thuế đối với thị trường bất động sản cho người thu nhập cần có
sự cân nhắc, định lượng cụ thể.
Có rất nhiều loại thuế đang được áp dụng hiện nay nhưng đối với doanh
nghiệp xây dựng nhà ở thì có 2 loại thuế chủ yếu ảnh hưởng đến hoạt động của