TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
VIỆN NGÂN HÀNG- TÀI CHÍNH
*****
CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TẬP ĐOÀN VINGROUP
- CÔNG TY CỔ PHẦN
SINH VIÊN: TRẦN THANH HUYỀN
MSV: BH211087
LỚP: TCDN 21.35
GVHD: THS. NGUYỄN THỊ THÙY DƯƠNG
Hà nội, tháng 05 năm 2012
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• Vingroup: Tập đoàn Vingroup- Công ty cổ phần
• Tập đoàn Vingroup- Công ty cổ phần: Tập đoàn Vingroup- Công ty CP
• GDP: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross domestic product)
• BĐS: Bất động sản
• ODA: Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistant)
• KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
• CPXD: Chi phí xây dựng
• CPTB: Chi phí thiết bị
• CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng
• CPQL: Chi phí quản lý
• CPTV: Chi phí tư vấn
• CP ≠: Chi phí khác
• TTTM: Trung tâm thương mại
• DT: Doanh thu
trường BĐS vỡ sau 1 thời gian bùng nổ. Theo dự đoán của các chuyên gia kinh
tế, dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2012 khả năng đạt từ 4,7% đến
6,5%, lạm phát có khả năng giữ ở mức một con số nhưng có thể đánh đổi với
tăng trưởng thấp. Thị trường BĐS cũng chịu nhiều tác động của sự biến động của
kinh tế. Trong năm 2011, thị trường BĐS rất trầm lắng. Từ những diễn biến của
thị trường BĐS năm 2011 khiến nhiều ý kiến cho rằng năm 2012 sẽ là thời của
BĐS hạng trung khi nhà đầu cơ rút dần và khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở
sẽ có cơ hội lớn để sở hữu loại hình này. Có một số chuyên gia kinh tế cho rằng
năm 2012 sẽ là năm chuyển dịch, tái cấu trúc và phần thị trường giá rẻ sẽ tăng
lên và nhà cao cấp sẽ giảm xuống.
Tập đoàn Vingroup- Công ty CP được thành lập ngày 03/05/2002, hoạt
động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh BĐS, kinh doanh
khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm gần
Công ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn
có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Ðây là một thị trường có nhiều
tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị
trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt”
lúc thì lại “đóng băng”. Để có thể dự báo sự biến động của thị trường, từ đó đưa
ra những giải pháp thích hợp nhằm hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến
động thất thường của thị trường BĐS gây ra cho tình hình kinh doanh của Công
ty cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để
định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm
3
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh
BĐS.
Nhận thức được rõ tầm quan trọng của việc nghiên cứu xu hướng phát
triển của thị trường BĐS đối với sự phát triển của doanh nghiệp kết hợp giữa
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên
quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những
bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi
là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật
Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự
Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm
cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm
BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra
khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan
gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
5
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường
mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ
vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực
6
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không
thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến
hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới
thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực
tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan
đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở
phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do
đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể
sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4 Tính thích ứng:
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ
thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán.
Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể
chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: “thị trường là tổng thể các quan
hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và
các dịch vụ”. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất
của thị trường là giải quyết các quan hệ.
Như vậy, có thể nói rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản
trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị
trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng
hoá và dịch vụ được tính bằng tiền.
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như
các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái
niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với
thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
8
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS
vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai và nhà ở.
9
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
1.2.2 Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:
Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh
hưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến
nền kinh tế, thể hiện qua các mặt sau:
- Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển: Đây là nơi gặp gỡ giữa cung và
cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng BĐS. Đó chính là nơi thực
hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh
doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình
thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS). Khi thị trường BĐS
không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn
luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những quá
trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn
nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc
đẩy mạnh quá trình sản xuất.
- Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở
rộng quan hệ quốc tế: thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất
của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao
động, thị trường BĐS. Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự
phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thị
trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các
thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu
tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho
thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng. Trong thời kỳ hội nhập quốc
chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển
đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản
thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc
biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: theo kinh nghiệm của các
nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị
hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp
ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất
là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về
quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng
và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với
tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong
tương lai.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: do thị trường BĐS có quan hệ trực
tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động nên theo phân tích đánh giá của
các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng
lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 –
11
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà,
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã
có biểu hiện tiêu cực.
- Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải
không ngừng nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất:
từ đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng
của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu
cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng Hơn nữa, nó còn
góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc,
sinh hoạt Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát
triển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường
vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến
sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua
đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
- Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có
chính sách đất đai, chính sách về BĐS: chỉ thông qua hoạt động trên thị trường
đất đai, thị trường BĐS ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc
biệt là đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ
đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu thông qua
thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của
các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi
mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tác
quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm về
BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2.3 Phân loại thị trường BĐS:
- Thị trường nhà ở và đất ở: Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các BĐS dịch vụ
nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời
và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến
khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở
rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình
thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Trên thực tế các hoạt động
giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất
đai cho phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưa
mang sắc thái các hoạt động đầu tư và giao dịch BĐS nông nghiệp. Một số vùng
ven các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị
đô thị hoá các hoạt động giao dịch BĐS nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng
không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất
đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà
nghỉ, kinh doanh khu du lịch, dịch vụ.
- Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ: Thị trường cho
thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát triển các
toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các
văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các
14
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ,
vui chơi giải trí cũng như đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh
doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm
của các thành phố đang trở thành nguồn cung BĐS trên thị trường cho thuê văn
phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường cho thuê công sở, văn phòng và
dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang có
nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định. Tuy nhiên, những biến động về thị
trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển và
khai thác các nguồn bất động sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê văn
vốn đầu tư thực hiện qua công thức:
KLVĐTTH = CPXD + CPTB + CPGPMB + CPQL + CPTV + CP ≠
Trong đó:
15
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
- CPXD: Chi phí xây dựng, bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, phá và
tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình tạm, công
trình phụ trợ…
- CPTB: Chi phí thiết bị, bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị, đào tạo và
chuyển giao công nghệ (nếu có), vận chuyển, lưu kho, lưu bãi (nếu có), thuế và
bảo hiểm, lắp đặt thiết bị và thí nghiệm…
- CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng, bao gồm: Chi phí đền bù nhà
cửa, vật kiến trúc cũ, cây trồng trên đất, tái định cư…
- CPQL: Chi phí quản lý, bao gồm: Chi phí lập báo cáo đầu tư, tổ chức thi
tuyển thiết kế kiến trúc, thẩm định, lựa chọn nhà thầu, quản lý chất lượng, tiến
độ, tuyên truyền, quảng cáo.
- CPTV: Chi phí tư vấn, bao gồm: Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng,
giám sát, lập hồ sơ mời thầu…
- CP ≠: Chi phí khác, bao gồm: Thẩm tra tổng mức đầu tư, rà phá bom
mìn, bảo hiểm công trình, di chuyển thiết bị thi công, đảm bảo an toàn giao thông
phục vụ công trình…
c. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm
- Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình, đối
tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập và hiện giờ đã kết thúc
quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng và có thể
đưa vào hoạt động được ngay cùng với lượng máy móc thiết bị đã được mua
sắm, lắp đặt và đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Tài sản cố định huy động chính là
sản phẩm của công cuộc đầu tư, ví dụ: bệnh viện, nhà cửa, Trung tâm thương mại
Trong đó:
∆DT: Doanh thu tăng thêm
- I: Vốn đầu tư
• Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư: cho biết thu được bao nhiêu đồng lợi
nhuận khi bỏ ra một đồng vốn đầu tư bỏ ra và phản ánh hiệu quả hoạt động
của doanh nghiệp, được xác định bằng công thức:
2
LN
N
I
∆
=
Trong đó:
∆LN: Lợi nhuận tăng thêm
I: Vốn đầu tư
• Hệ số huy động tài sản cố định của doanh nghiệp: phản ánh mức độ đạt được
kết quả cuối cùng trong tổng vốn đầu tư đã thực hiện và cho biết doanh
nghiệp có đầu tư dàn trải hay không, được tính qua công thức:
3
F
N
I
=
Trong đó:
F: Giá trị TSCĐ mới được đưa vào sử dụng trong kỳ
I: Vốn đầu tư
• Suất đầu tư của doanh nghiệp: phản ánh mức độ hao phí vốn cho một đơn vị
NLSX và cho phép đánh giá các biện pháp tiết kiệm trong hoạt động đầu tư,
được xác định:
17
N
I
∆
=
Trong đó:
∆NITT: Số ngoại tệ thực thu tăng thêm
I: Vốn đầu tư
- Số chỗ làm việc tăng thêm được xác định:
7
LD
N
I
∆
=
Trong đó:
∆LD: Số lao động tăng thêm
I: Vốn đầu tư
• Nhóm chỉ tiêu định tính
- Nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế
- Nâng cao trình độ, tay nghề của người lao động.
- Nâng cao thu nhập của người lao động.
18
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
− Đáp ứng các mục tiêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất
nước.
− Nâng cao chất lượng môi trường quanh dự án…
1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS
Giá cả BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị
o Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: Nếu hai BĐS có giá xây dựng
như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.
o Tình trạng môi trường:Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
o Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
b. Nhóm các yếu tố kinh tế:
o Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS:Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
o Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Ví dụ như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
d. Các yếu tố về tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có. Ngoài ra
còn có các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:
Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)
e. Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của
thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên
khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình
độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng
đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức
khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình,
xã hội của những người đang chung sống… những vấn đề liên quan đến
thuyết phong thủy cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
Nghiên cứu cơ sở lý luận về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS trong điều
kiện nền kinh tế thị trường hiện nay chương 1 của Luận văn đã khái quát được
các vấn đề sau:
Trên cơ sở hệ thống hoá những khái niệm về BĐS, đặc điểm BĐS và thị
trường BĐS của các nhà nghiên cứu trước đó, chuyên đề đã xây dựng khái niệm
khoa học về BĐS và các vấn đề liên quan đến BĐS, làm rõ bản chất và vai trò
của BĐS. Chuyên đề đã phân tích, làm rõ sự cần thiết phải nghiên cứu BĐS trong
điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, mục tiêu cũng như yêu cầu và nội dung
BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS.
21
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
Từ lý luận chung về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, chuyên đề đã
nghiên cứu, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản BĐS và hoạt động kinh doanh
BĐS trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. Chuyên đề đã trình bày một
cách có cơ sở khoa học về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, phân tích những
nhân tố ảnh hưởng BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS. Đây là một trong những
tiền đề quan trọng để phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
đầu tư kinh doanh BĐS của Vingroup trong chương sau.
22
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
đầu trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam.
- Công ty CP Vincom là doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên phát hành thành
công 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế niêm yết tại Sở Giao dịch
Chứng khoán Singapore.
23
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn
- Tháng 04/2010: Tổ hợp văn phòng và TTTM của Vincom Center B TP.
Hồ Chí Minh bắt đầu đi vào hoạt động.
- Tháng 02/2011: Khai trương Vincom Real Estate Trading Center - Sàn
giao dịch BĐS mới mang tiêu chuẩn quốc tế tại Tầng 4, Tòa nhà Vincom Center
Hà Nội, 191 Bà Triệu, Hà Nội.
- Tháng 03/2011: Công bố hình thành chuỗi TTTM lớn và đẳng cấp nhất
Việt Nam mang thương hiệu Vincom: Vincom Center và Vincom Mega Mall,
được xây dựng tại khắp các đô thị lớn của Việt Nam.
- Tháng 6/2011: 100 triệu đô la Mỹ TPCĐ Quốc tế của Công ty phát hành
năm 2009 đã được chuyển đổi thành cổ phiếu hoặc tất toán.
- Tháng 10/2011: Công bố sáp nhập công ty CP Vinpearl vào Công ty CP
Vincom.
- Tháng 11/2011, đã bàn giao biệt thự Vincom Village (đã hoàn thiện
phần thô) cho chủ đầu tư và Bàn giao mặt bằng TTTM Vincom Center Long
Biên cho khách thuê.
- Tháng 12/2011: khai trương TTTM Vincom Center Long Biên Hà Nội –
Vincom Village và chuyển toàn bộ trụ sở Công ty về Vincom Village – Long
Biên – Hà Nội. Sự kiện này đã đánh dấu một bước phát triển mới của Công ty.
2.1.1.2 Quá trình phát triển của Công ty CP Vinpearl:
Công ty Cổ phần Vinpearl (Vinpearl) tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư
Phát triển Du lịch Thương mại và Dịch vụ Hòn Tre, được thành lập ngày
25/07/2001 tại Nha Trang – Khánh Hòa. Vinpearl hoạt động chủ yếu trong lĩnh
cuộc thi Phụ nữ Thế kỷ 21, Sao Mai điểm hẹn, Duyên dáng Việt Nam 16.
- Ngày 10/3/2007 đã khánh thành Cáp treo Vinpearl - cáp treo vượt biển
dài nhất thế giới với chiều dài 3, 2 km, nối liền từ cảng du lịch Phú Quý vào Đảo
Hòn Tre. Đây là biểu tượng của ngành du lịch Nha Trang và là điểm đến hấp dẫn
du khách mỗi khi đến thăm thành phố biển Nha Trang xinh đẹp.
- Năm 2007, Công ty khai trương thêm khu khách sạn mới Deluxe –
Vinpearl Resort Nha Trang, nâng tổng số phòng nghỉ tiêu chuẩn 5 sao lên lên
485 phòng và tổ chức thành công cuộc thi Hoa hậu Thế giới người Việt lần thứ
nhất tại Vinpearl Nha Trang, đưa thương hiệu Vinpearl phát triển một cách bền
vững, trở thành hòn đảo của “sắc đẹp” và sự kiện.
- Ngày 31/1/2008, Vinpearl chính thức trở thành công ty đại chúng niêm
yết trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh với mã VPL, trở
thành cổ phiếu “vua” của ngành du lịch và nằm trong top 10 công ty có giá trị
vốn hóa lớn nhất thị trường.
- Ngày 28/5/2011, Công ty đã khai trương và đưa vào hoạt động khu nghỉ
dưỡng Vinpearl Luxury Nha Trang đẳng cấp 5 sao cộng và sân Golf biển đảo đầu
tiên Vinpearl Golf. Đây là sự kiện đánh dấu việc hoàn thiện cơ bản các hạng mục
dự án trong tổ hợp Vinpearl Nha Trang - tổ hợp du lịch đầu tiên mà Vinpearl dày
công vun đắp trong suốt một thập kỷ.
- Ngày 3/7/2011, sự kiện khai trương khu nghỉ dưỡng đặc biệt cao cấp
Vinpearl Luxury Đà Nẵng, đánh dấu bước tiến quan trọng trong chiến lược phát
triển chuỗi dự án mang thương hiệu Vinpearl trên toàn lãnh thổ Việt Nam và là
25
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
Copyright: Tài liệu đại học ©