MỤC LỤC
M C L CỤ Ụ 1
DANH SÁCH CÁC B NG BI UẢ Ể 4
DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ 5
CH NG I. GI I THI UƯƠ Ớ Ệ 7
1.1 t v n đ .Đặ ấ ề 7
1.2 M c tiêu.ụ 7
1.3 N i dung.ộ 7
1.4 Ph m vi và gi i h n.ạ ớ ạ 7
1.5 T ng quan v c u trúc đ án.ổ ề ấ ồ 7
CH NG II. C S LÝ THUY TƯƠ Ơ Ở Ế 9
2.1 K thu t d báo.ỹ ậ ự 9
2.1.1. H i quy tuy n tínhồ ế 9
2.1.2. H i quy b iồ ộ 9
2.2 Ph ng pháp l a ch n đa m c tiêuươ ự ọ ụ 10
2.2.1. Ph ng pháp li t kê (Checklist)ươ ệ 10
2.2.2. Mô hình cho đi m (Scoring Model)ể 11
2.3 Kinh t k thu t.ế ỹ ậ 12
2.3.1. S c n thi t c a phân tích tài chính.ự ầ ế ủ 12
2.3.2. Su t chi t kh uấ ế ấ 12
2.3.3. Các quan đi m khác nhau trong phân tích tài chánhể 12
2.3.4. Phân tích l i nhu n b ng t s B/Cợ ậ ằ ỷ ố 13
2.3.5. Su t thu l i n i t i (IRR)ấ ợ ộ ạ 14
2.3.6. Giá tr hi n t i NPVị ệ ạ 14
2.3.7. Th i gian thu h i v n (Payback Period)ờ ồ ố 14
2.4. C u trúc t ch c.ấ ổ ứ 15
2.4.1. C u trúc t ch c.ấ ổ ứ 15
2.4.2. T ch c d ng d án.ổ ứ ạ ự 16
2.4.3. T ch c d ng ma tr nổ ứ ạ ậ 16
2.4.4. Bi u đ trách nhi m(Linear Responsibility Chart – LRC)ể ồ ệ 17
2.5. Lý thuy t v đi u đ d ánế ề ề ộ ự 17

7.1 Thông s tài chínhố 36
7.1.1 Su t chi t kh uấ ế ấ 36
7.1.2 Th i gian ho t đ ng và th i kì phân tích c a d ánờ ạ ộ ờ ủ ự 36
7.1.3 Kh u hao và ph ng pháp trích kh u haoấ ươ ấ 36
7.1.4 Thuế 36
7.1.5 Giá c a các lo i hình kinh doanhủ ạ 37
7.2 V n đ u tố ầ ư 37
7.2.1 T ng đ u t cho xây l pổ ầ ư ắ 37
7.2.2 T ng đ u t cho thi t bổ ầ ư ế ị 37
7.2.3 Chi phí chuy n quy n s d ng đ tể ề ử ụ ấ 38
7.2.4 Chi phí ki n thi t c b nế ế ơ ả 39
7.2.5 T ng v n đ u tổ ố ầ ư 40
7.2.6 K t qu phân tích tài chínhế ả 40
7.2.7 K t qu phân tích đ nh yế ả ộ ạ 41
CH NG VIII. K HO CH TH C HI N D ÁNƯƠ Ế Ạ Ự Ệ Ự 42
8.1 C u trúc t ch c th c hi n d ánấ ổ ứ ự ệ ự 42
8.2 C u trúc phân vi c trong d ánấ ệ ự 44
8.2.1 C u trúc các công vi c ch y u c a d ánấ ệ ủ ế ủ ự 44
8.2.2 B ng phân công trách nhi mả ệ 45
8.2.3 Mô t các công vi c trong d ánả ệ ự 46
2
8.3 Xác đ nh trình t và th i gian th c hi n các công vi cị ự ờ ự ệ ệ 49
8.4 K t qu đi u đế ả ề ộ 51
8.5 Phân tích PERT 52
CH NG IX. K T LU N VÀ KI N NGHƯƠ Ế Ậ Ế Ị 53
9.1 K t lu nế ậ 53
9.2 Ki n nghế ị 53
TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 54
3
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU

Hình 8.1: S t ch c qu n lý d ánơ đồ ổ ứ ả ự 43
Hình 8.2: C u trúc công vi c t ng quát c a d ánấ ệ ổ ủ ự 44
5
LỜI CẢM ƠN
Để hồn tất đồ án nhóm chúng tôi xin chân thành cám ơn:
Các thầy các cô đã trang bị cho nhóm chúng tôi những kiến thức ở trường và giúp
nhóm chúng tôi hồn thiện tốt báo cáo này.
Ban giám đốc công ty du lịch Văn Thánh đã tạo điều kiện cho chúng tôi thực hiện đồ
án này.
6
CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU
1.1 Đặt vấn đề.
Việc thiết kế, phát triển và thực hiện những hệ thống mới và phức tạp là một trong
những khó khăn hầu như chưa bao giờ được thực hiện một cách trọn vẹn trong các thập kỉ
trước.
Ngày nay, kinh tế phát triển ngày càng nhanh, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc tạo
ra các hệ thống mới và phức tạp với hiệu suất cao trong sự giới hạn về nguồn lực và thời
gian là rất cần thiết. Chính điều này đòi hỏi các phương thức mới trong hoạch định, tổ chức
và kiểm sốt việc tạo ra các hệ thống như trên, đó là mục đích của quản lý dự án.
1.2 Mục tiêu.
Vận dụng những kiến thức được học về quản lý dự án và một số môn học khác để phát
triển một dự án, hoạch định, tổ chức, quản lý cho tình huống thực tế nhằm sử dụng hiệu
quả nguồn lực và thời gian dành cho dự án.
1.3 Nội dung.
 Tìm kiếm các tư liệu có liên quan đến dự án.
 Thu thập, phân tích dữ liệu.
 Xác định tính khả thi về kinh tế. xây dựng tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án.
 Xây dựng cơ cấu tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án.
 Kết luận và kiến nghị.
1.4 Phạm vi và giới hạn.

Giả thuyết:
• Mối tương quan x, Y là đường thẳng
• e ~ N(0,σ
2
)
2.1.2. Hồi quy bội
eXB XBXBBY
nn22110
+++++=
X
1
,…,X
n
là biến đỗc lập
B
0
,…,B
n
là hệ số đựơc ước lượng bằng phương pháp bình phương cực tiểu
e là sai số ngẫu nhiên
Với n = 2 thì các tham số được xác định như sau
22110
XBXBnBY +∑+=∑
212
2
11101
XXBXBXBYX ∑+∑+∑=∑
2
22211202
XBXXBXBYX ∑+∑+∑=∑

R
2
=0 hồi quy tuyến tính không phù hợp với dữ liệu.
Hệ số xác định điều chỉnh dùng trong mô hình đa bội
2
a
R






−−
−
−
−
−=
∑
∑
=
=
1
1
)((
)(
1
1
2
1

xem dự án nào bị trội và loại bỏ nó. Dưới đây là ví dụ:

Tiêu chuần
Có lãi
Thời gian
đưa ra thị
trường
Độ rủi ro
Sự thành
công về
thương mại
10
Điểm
3 2 1 3 2 1 3 2 1 3 2 1
Tổng điểm
Phương án A
X X X X 10
Phương án B
X X X 6
Phương án C
X X X X 8
Bảng 2.1: Bảng ví dụ Check list
Bằng trực quan, ta thấy rằng phương án B bị trội và bị loại đi.
2.2.2. Mô hình cho điểm (Scoring Model)
Mô hình cho điểm là sự mở rộng của các bảng liệt kê, ta gán cho mỗi tiêu chuẩn một
trọng số sao cho tổng các trọng số là 1.
Tiêu chuẩn
Trọng số tương
đối
Xuất sắc

N R
w
N R
=
− +
=
− +
∑
Trong đó:
11
• R
i
là vị trí xếp hạng tiêu chuẩn i (hạng cao nhất là 1)
• N là tổng số tiêu chuẩn
2.3 Kinh tế kỹ thuật.
2.3.1. Sự cần thiết của phân tích tài chính.
• Mục đích: Xác định xem tính tài chính của dự án có như mong muốn hay không.
• Các tiêu chuẩn chính thường được dùng để đánh khía cạnh kinh tế của dự án là: PW
(giá trị hiện tại), Rate of Return (suất thu lợi của dự án), và thời gian hồn vốn.
2.3.2. Suất chiết khấu
Suất chiết khấu (r) là một trong những yếu tố quan trọng được dùng trong phân tích
ngân lưu của dự án, vì nó phản ánh khả năng sinh lợi của một đơn vị tiền tệ theo đơn vị
thời gian của dự án.
Có thể sử dụng suất chiết khấu (r) tính tốn theo thời gian (t) thông qua hệ số gọi là hệ số
chiết khấu:
t
r
a
)1(
1

Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C
CR
BOB
CRPW
MOBPW
C
B )(
][
)]([ −−
=
+−
=
hay
)()]([
][
MOCR
B
MOCRPW
BPW
C
B
++
=
++
=
B / C Là tỷ số Chi Phi /Lợi Nhuận
B Lợi nhuận hàng năm
O Chi phí hoạt động hàng năm
M Chi phí bảo dưỡng hàng năm
CR Khấu hao hàng năm của chi phí đầu tư

tt
aCBNPV ×−=
∑
=
Trong đó:
NPV Hiện giá thu nhập thuần của dự án.
t
B

Lợi ích hàng năm của dự án.
t
C

Chi phí hàng năm của dự án.
t
a

Hệ số chiết khấu của dự án.
NPV > 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu quả tài chính của dự án càng
cao, dự án càng hấp dẫn.
NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính; cần được sửa đổi, bổ sung.
2.3.7. Thời gian thu hồi vốn (Payback Period)
Định nghiã: Là thời gian cần thiết để hồn lại vốn đầu tư ban đầu từ các khoản thu, chi tạo
bởi đầu tư đó.
14
• Thời gian hồn vốn không chiết khấu





Thời gian hồn vốn
≤
E(TP)
E(TP) là thời gian hồn vốn kỳ vọng E(TP) . Được xác định tùy thuộc vào từng quốc
gia, từng nghành và tùy thuộc vào kỳ vọng của chủ đầu tư.
Quy tắc thời gian hòan vốn đã được sử dụng rộng rãi và phổ biến trong việc ra quyết định
đầu tư, bởi vì nó dễ áp dụng và khuyến khích các dự án có thời gian hồn vốn nhanh.
2.4. Cấu trúc tổ chức.
2.4.1. Cấu trúc tổ chức.
Tổ chức theo các đơn vị chức năng, mỗi đơn vị thực hiện một chức năng riêng biệt.
• Thuận lợi:
Sử dụng phương tiện và kinh nghiệm tập thể hiệu quả
Bộ khung có tổ chức cho hoạch định và kiểm sốt
Tất cả công việc nhận đựơc lợi ích từ công nghệ cao
Phân bổ nguồn lực để dự trữ cho tương lai doanh nghiệp
Sử dụng hiệu quả các yếu tố sản xuất
Tính liên tục trong nghề nghiệp và phát triển cá nhân
Phù hợp với sản xuất hàng loạt
• Không thuận lợi
Không có bộ phận trung tâm có quyền hạn về một dự án
Không có hoạch định báo cáo về dự án
Giao tiếp với khách hàng yếu
Thông tin theo hàng ngang giữa các chức năng kém
Khó khăn khi tích hợp các hoạt động đa ngành
15
Xu hướng các quyết định nghiêng về hướng nhóm chức năng
2.4.2. Tổ chức dạng dự án.
Dự a vào sự phân công dự án cho từng đơn vị tổ chức thành viên.
• Thuận lợi
Quyền kiểm sốt hiệu quả các dự án đơn

Các kí hiệu được dùng trong LRC
• A: Phê duyệt công việc
• P: Trách nhiệm chính
• R: Xem xét lại các phần công việc
• N: Báo cáo kết quả của các phần công việc.
• O: Nhận kết quả đầu ra và tích hợp với các công việc đã hồn thành.
• I: Cung cấp đầu vào cho gói công việc.
• B: Khởi tạo công việc
2.5. Lý thuyết về điều độ dự án
Điều độ dự án là một bước rất quan trọng trong quản lý dự án, nó giúp cho nhà quản lý
quản lý dự án hiệu quả hơn và làm giảm thời gian dự án trễ hạn. Điều độ dự án sẽ xác giúp
ta hoạch định thời bắt đầu hoặc kết thúc một các công việc trong dự án kèm theo các nguồn
lực, tài nguyên dành cho dự án.
2.5.1. Key Milestones
Key Milestone là các cột mốc quan trọng, một sự kiện quan trọng trong vòng đời của
một dự án, nó giúp cho nhà quản lý biết mình đã hồn thành được bao nhiêu lượng công việc
trong dự án. Các cột mốc này nên được xác định cho tất cả các giai đoạn chính trong dự án
trước khi bắt đầu.
Điều cần lưu ý là chọn mốc sao cho phù hợp, nếu mốc được chọn quá dài thì các vấn
đề nảy sinh ở giữa hai cột mốc sẽ khó kiểm sốt. Mặc khác, quá nhiều cột mốc cũng sẽ làm
cho nhà quản lý bối rối và có thể làm gia tăng chi phí cho những công việc không thật sự
cần thiết.
17
2.5.2. Kỹ thuật mạng (Network Technique)
Đây là một kỹ thuật quan trọng trong điều độ để phác họa mối quan hệ giữa các công
việc và các mốc sự liện trong một dự án. Hai phương pháp quan trọng trong kỹ thuật này là:
 PERT(Project Evaluation ang Review Technique)
 Phương pháp đừơng tới hạn CPM(Critical Path Method)
PERT/CPM đều dựa trên một sơ đồ biểu diễn cho tồn bộ dự án như là một mạng lưới các
mũi tên và nút. Có hai các để biểu diễn phổ biến nhất là:

 Với mỗi công việc, ước lượng phân bố xác suất của nó hay giả sử nó là phân bố
Beta và thu thập ước lượng các con số a, b, m. Các con số này nên được cung cấp
bởi nhà quản lý dự án hay các chuyên gia trong lĩnh vực đang thực hiện.
 Nếu giả sử là phân bố Beta thì ta sử dụng các con số ước lương a, b , m để tính
2
i
s
và
i
d
__
(thời gian trung bình và phương sai để hồn tất công việc i) theo công thức sau:
6
4 bma
d
i
+×+
=
__
2
2
6






−
=



−
≤
−
=≤
212121 ///
)(
)(
)(
)(
)(
)(
)(
XV
XE
ZP
XV
XE
XV
XEX
PXP
ττ
τ
Với Z là phân bố normal chuẩn,
τ
là thời gian mong muốn hồn tất dự án.
20
CHƯƠNG III. CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN
3.1 Giới thiệu chủ đầu tư

dân thành phố đã cải thiện nhiều nên nhu cầu thể thao-giải trí ngày càng đa dạng cả về số
lượng lẫn chất lượng.
3.4 Lý do đầu tư
Hiện nay, các trung tâm thể thao-giải trí tại thành phố vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu rèn
luyện và vui chơi của người dân. Vì những năm gần đây, nhu cầu cả gia đình cùng tập
luyện thể thao và vui chơi có khuynh hướng gia tăng, đây là một đối tượng cần được quan
tâm và có tiềm năng lớn.
Công viên văn hóa Đầm Sen, câu lạc bộ Lan Anh là hai đơn vị điển hình có thể đáp ứng
một phần các nhu cầu nói trên. Nhưng Đầm Sen chủ yếu tập trung vào các hoạt động giải
trí, còn câu lạc bộ Lan Anh thì chủ yếu phục cho các đối tượng có thu nhập cao, nên cả hai
vẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của người dân thành phố.
Tóm lại, nhu cầu luyện tập thể thao và giải trí hiện nay là một nhu cầu lớn và là một cơ
hội tiềm năng cho các doanh nghiệp có ý định khai thác, phát triển. Do đó, công ty cổ phần
T& S quyết định hình thành thành khu liên hợp Thể thao-Giải trí T & S để phục vụ cho đối
tượng khách là những người thường xuyên tập luyện thể thao cũng như các cán bộ viên
chức hay sinh viên học sinh. Đây là những khách hàng có khả năng thanh tốn ở mức trung
bình khá và có nhu cầu rèn luyện thể thao, giải trí sau những giờ học tập và làm việc căng
thẳng.
22
CHƯƠNG IV. ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ
1.1.1 Các địa điểm có thể đầu tư
Sau khi thực hiện thu thập các số liệu về các khu vực, vị trí có thể đầu tư từ nhiều
nguồn thông tin thứ cấp (Internet www.nhadat.com, và các tài liệu có liên quan), nhóm đã
xác định một số vị trí có thể thực hiện đầu tư như sau:
• Địa điểm 1: tại Xã Trung Lập Thượng, thuộc Huyện củ chi, TP Hồ Chí Minh. Với
diện tích đất 25.750 m
2
, đây là đất nông trại, đường dẫn vào khu vực có bề rộng 12 m.
Giá bán đất là 50.000 đ/m
2

Địa điểm 3 X X X X 9
Địa điểm 4 X X X X 4
Bảng 4.1 : Bảng sàng lọc các phương án địa điểm
Từ kết quả trên ta có thể loại ngay địa điểm thứ 4. Để xác định được địa điểm lựa chọn
sau cùng, nhóm sử dụng mô hình cho điểm với trọng số các tiêu chí được xác định bằng
trọng số tổng hạng (Rank sum Weights).
23
Tiêu chuẩn hạng Trọng số
Vị trí thuận lợi 1 4 0.4
Giá 2 3 0.3
Diện tích sử dụng 4 1 0.1
Cơ sở hạ tầng 3 2 0.2
Bảng 4.2: Bảng xác định trọng số của tiêu chí
Mô hình cho điểm:
Phương án địa điểm
Tiêu chuẩn Trọng số Địa điểm 1 Địa điểm 2 Địa điểm 3
Vị trí thuận lợi 0.4 1 2 4
Giá 0.3 4 3 1
Diện tích sử dụng 0.1 2 2 4
Cơ sở hạ tầng 0.2 1 1 2
2 2.1 2.7
Thang điểm từ 1-5
Bảng4.3: Bảng lựa chọn địa điểm bằng mô hình cho điểm
Kết luận: Từ mô hình cho điểm trên, nhóm xác định địa điểm đầu tư có nhiều ưu thế
cho dự án là địa điểm tại khu du lịch Văn Thánh thuộc công ty du lịch Gia Định.
1.1.3 Giới thiệu về địa điểm đầu tư.
Từ khi được thành lập cho đến năm 1995, Khu Du Lịch Văn Thánh được người dân
thành phố và khách du lịch biết đến như là một khu vui chơi giải trí có tiếng của thành phố.
Cùng với Đầm Sen, Kỳ Hồ … với các hoạt động vui chơi giải trí, lễ hội, ẩm thực, điện ảnh
và thời trang đã thu hút được hàng triệu lượt khách hàng năm.

(Nguồn : Công ty Gia Định)
Tổng chi phí mua lại quyền sử dụng từ Gia Định là 7.500.000.000 đồng
Chi phí thuê đất hàng năm phải trả là 8.232 đồng/ m2, tăng 15% mỗi 5 năm
25