ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
ĐẠI HỌC KHOA HỌC Tự NHIÊN
NGHIÊN CỨU QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ CÁC MÔ HÌNH
QUẢN LÝ - SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
Ở KHU PHỐ CỔ QUẬN HOÀN KIẾM, HÀ NỘI
(LẤY VÍ DỤ CỤM PHƯỜNG HÀNG BÔNG - CỬA ĐÔNG - HÀNG GAI)
MÃ SỐ: QT - 05 - 27
CHỦ TRÌ ĐỂ TÀI: GVC.NGUYỄN đ ứ c k h ả
Hà Nội - 2005
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
ĐẠI HỌC KHOA HỌC Tự NHIÊN
NGHIÊN CỨU QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ CÁC MÔ HÌNH
QUẢN LÝ - SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
ở KHU PHỔ CỔ QUẬN HOÀN KIẾM, HÀ NỘI
(LẤY VÍ DỤ CỤM PHƯỜNG HÀNG BÔNG - CỬA ĐÔNG - HÀNG GAI)
MÃ SỐ: QT - 05 - 27
CHỦ TRÌ ĐỂ TÀI: GVC.NGUYẺN ĐỨC KHẢ
Cán bộ phối hợp:
TS. Trần Vãn Tuấn
TS. Trần Quốc Bình
HVCH. Lẽ Thị Hồng
HVCH. Đinh Ngọc Đạt
ĐA! H OC Q U O C GIA HÀ NÔI
TRUNG TAM t h o n g tin ĨH ■' viên
DT / ttí
Hà Nội - 2005
BÁO CÁO TÓM TẮT
1. Tên đề tài: Nghiên cứu quá trình hình thành và các mô hình quản lý - sử
dụng đất đô thị ở khu phố cổ quận Hoàn Kiếm, Hà Nội (Lấy ví dụ cụm
phường Hàng Bông - cửa Đông - Hàng Gai)
2. Chủ trì đề tài: GVC. Nguyễn Đức Khả

6. Tình hình kinh phí của đề tài
Tổng kinh phí 20.000.000 thực hiện trong một năm: 2005. Đã quyết toán
xong với tài vụ.
CHỦ TRÌ ĐÊ TÀI
PGS.T3 % 3 f o L M i n / l
KHOAXÁC NHẬN CỦA BA N CHỦ
2
SUMMARY
1. Project title: Research on history and models of urban land use and land
administration in the old quarter of Hoan Kiem District, Hanoi City (case study:
Hang Gai, Hang Bong, Cua Dong communes)
2. Project coordinators: Sen. Lee. Nguyen Due Kha
3. Co-operative officials:
Dr. Tran Van Tuan
Dr. Tran Quoc Binh
BSc. Le Thi Hong
BSc. Dinh Ngoc Dat
4. Objectives and contents
•Ị.I. Objectives
- Research on formation old streets within the urbanization process of Hanoi City;
- Recognition and analysis of land management models in the study area;
- Recognition of land use models in the old quarter.
- Solutions for improving state land administration in the old quarter within the
strategy of national cultural heritage preserve.
4.2. Contents
- Overview of the study area;
- Process of formation of old quarter in the urbanization process;
* Land management models from Feudal period to contemporary time;
- Land use models corresponding to land management models;
- Construction condition in the old quarter;

1.3.3. Kinh tế - Văn ho á 10
1.4. Cơ sở hạ tầng đô thị 12
Chương 2
Quá trình hình thành khu phố cổ quận Hoàn Kiếm 12 ^
2.1. Khái niệm về khu phố c ổ 14
2.2. Quá trình hình thành khu phố cổ và các dơn vị hành chính

24
Chương 3
Các mô hình quản lý - sử dụng đất ở khu phố cổ quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
30
3.1. Quản lý bằng thể chế cống nạp (tribue) thời kỳ sơ khởi của phong kiến
Việt Nam (trước thế kỷ XI) 30
3.2. Quản lý bằng địa bạ sơ khai (initial deed system) vào thời kỳ đấu
phong kiến Việt Nam (thê kỷ XI - thê kỷ y v )
31
3.3. Quàn lý bằng hệ thống địa bạ (deed system) thời kỳ thịnh trị của phong
kiến Việt Nam (1428 - 1888) 32
■ 3.4. Quản lý bằng hệ thong tổng hợp địa bạ và bằng khoán (deed system và
title system) thời thuộc Pháp (1888 -1954) 33
4
3.5. Quản lý bảng hệ thống bằng khoán (title system) hiện nay
35
Chương 4
Công tác quản lý nhà nước vê đất đô thị ở khu phô' cổ trong chiến lược bảo
tồn và phát huy các di sản văn hóa dân tộc 36
4.ỉ.Hiện trạng quản lý nhà nước về đất đô thị ở khu phố cổ quận Hoàn
\ Kiếm 36
4.1.1.Quĩ đất 36
4.1.2.Công tác đo đạc bản đ ồ 38

phố cổ quận Hoàn Kiếm, Hà Nội là một di sản có vị trí đặc biệt. Nhiều công
trình nghiên cứu về phố cổ Hà Nội đã được vạch ra và thực hiện từ rất lâu và
đã đạt được nhiều thành công lớn. Tuy nhiên về các mô hình sử dụng đất và
TĨ1Ổ hình quản lý đất đai được sử dụng ở địa bàn này thì chưa thu hút được sự
quan tâm của các nhà nghiên cứu.
Trong giai đoạn đổi mới nền kinh tế - xã hội và chuyển đổi mạnh mẽ
sang cơ chế thị trường, khu phố cổ Hà Nội cũng bị lôi cuốn vào các hoạt động
kinh doanh, dịch vụ. Nhiều công trình có giá trị về vật thể và phi vật thể bị cải
tạo, tu bổ, xây mới theo mục đích kinh doanh chạy theo lợi nhuận đã làm
xuống cấp trầm trọng phố cổ. Để tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất
đô thị ở khu phố cổ và góp phần vào xây dựng chiến lược bảo tồn, phát huy
pác di sản văn hóa dân tộc ở khu phố cổ, chúng tôi đã xây dựng và thực hiện
đề tài “Nghiên cíãi quá trình hình thành và các mô hình quản lý - sử dụng đất
đô thị ở khu phố cổ quận Hoàn Kiếm, Hà Nội (Lấy ví dụ cụm phường Hàng
Bông - Cửa Đông - Hàng Gai)”
Mục tiêu đề tài:
- Nghiên cứu quá trình hình thành phố cổ trong quá trình đô thị hóa
Thành phố Hà Nội
- Nhận dạng và phân tích các mô hình quản lý đất đai trên địa bàn
nghiên cứu
- Nhận dạng các mô hình sử dụng đất trong khu vực phố cổ.
- Định hướng tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đô thị khu
phố cổ trong chiến lược bảo tồn và phát huy các di sản văn hóa dân tộc.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thống kê, phân tích số liệu
- Phương pháp khái quát mô hình hóa
6
- Phương pháp tổng hợp
- Phương pháp điều tra thực địa
Nội dung cụ thể

- Phía đông bắc giáp quận Long Biên (qua sông Hổng)
- Phía nam giáp quận Hai Bà Trưng
- Phía tây giáp quận Đống Đa
Tổng diện tích đất tự nhiên toàn quận là 5.287 km2 với tổng số dân
178.639 người (số liệu năm 2005). Là quận trung tâm của thủ đô Hà Nội,
Hoàn Kiếm có nhiều trụ sở cơ quan của Đảng, Chính phủ, Trên địa bàn
quận có nhiều cơ sở kinh doanh, thương mại, dịch vụ, Hoàn Kiếm có một
lịch sử phát triển lâu đời, có hạ tầng cơ sở đô thị tốt và cảnh quan môi trường
'tẹp. Trải qua hàng ngàn năm lịch sử, quận còn giữ lại nhiều di tích lịch sử, văn
hoá quý giá của dân tộc như hồ Hoàn Kiếm, đền Ngọc Sơn, tháp Rùa. Tuy
nhiên, Hoàn Kiếm còn có cụm di sản rất quý giá là các khu phố cổ của trung
tâm Hà Nội, trong đó có cụm phường Hàng Bông - Cửa Đông - Hàng Gai là
một khu danh thắng đặc trưng.
Về vị trí địa lý, cụm phường được giới hạn bởi
- Phía bắc giáp với phường Hàng Mã
- Phía táy giáp phường Điện Biên, quận Ba Đình
- Phía đông giáp các phường Hàng Bạc, Hàng Trống
- Phía nam giáp các phường Cửa Nam, Trần Hưng Đạo
Cụm phường có tổng diện tích tự nhiên là 1.220.000 m2 với 25.897 nhân
khẩu được phân chia thành 133 tổ dân phố.
8
s ơ Đ ồ QUẬN HOÀN KIẾM TRONG THÀNH PHỐ HÀ NỘI
T
ĩ
n li phức
b&c giang
h ỉ tủy
Hình L [
ì Quận Hoàn Kiếm
2.2. Đặc điểm tự nhiên

(theo số liệu thống kê của Phòng thống kê thuộc quận)
9
Bảng 1: Dân sô' trung bình của quận Hoàn Kiếm giai đoạn ỉ 995 - 2002
Năm
r p J ?
Tong so
Chia ra
Nam
Nữ
1995
178391
86736 91635
.1996
180573
88221
92352
1997
182730
89478
93232
1998
185981
91356
94623
1999
171173 86169
85012
2000
171735 86327
85408

14.3
3
Hàng Gai
90000
9765
2681
9.3
(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai 2005, UBND các phường)
Tổng số hộ kinh doanh các mặt hàng khác nhau của 3 phường là 1548
hộ, đa số lao động ở ngoài khối cơ quan Nhà nước của cụm phường chủ yếu
hoạt động trong các hộ kinh doanh này.
1.3.3. Kinh tế - Văn hoá
10
Là các phường nằm trong trung lâm thủ đô, việc phát triển kinh tế của
pụm phường Hàng Bông - Cửa Đông - Hàng Gai chủ yếu dựa vào kinh doanh
và dịch vụ. Tuy vậy mỗi phường vẫn có nét đặc trưng
Phường Hàng Bông:
-Phố Hàng Bông được UBNDTP giao cho UBND phường Hàng Bông
xây dựng tuyến phố trật tự đô thị - văn minh thương mại, là tuyến phố lớn có
79 hộ kinh doanh trên tổng số hộ có nhà mặt đường, chủ yếu kinh doanh các
mặt hàng như quần áo, giầy dép cao cấp. Nằm trong khu phố cổ nên phố Hàng
Bông còn kinh doanh một số mặt hàng thủ công mỹ nghệ là đồ lưu niệm phục
"nạ khác du lịch.
- ƯBNDTP đã ra quyết định công nhận phố Tống Duy Tân và ngõ Hàng
Bông là khu phố ẩm thực phục vụ các món ăn truyền thống của Việt Nam do
các đầu bếp giỏi đảm nhiộm.
- Tuyến phố Phùng Hưng kéo dài qua địa bàn hai phường Hàng Bông,
Cửa Đông kinh doanh hai mật hàng chủ yếu là đồ nhựa và đồ điện gia dụng.
- Để dáp ứng nhu cầu đi lại, ăn ở của khách du lịch trong và ngoài nước
rf đây có một khách sạn Nhà nước là khách sạn Phùng Hưng và rất nhiều

1.4. Cơ sỏ hạ táng đô thị
Là khu vực trung tâm của thủ đô Hà Nội, quận Hoàn Kiếm nói chung
và các phường Hàng Bông, Cửa Đồng, Hàng Gai nói riêng có cơ sở hạ tầng đô
thị tốt nhưng không phải đạt chuẩn tiên tiến do đã được xây dựng trong một
thời gian dài.
- Hệ thống điện: hiện tại cụm phường đã có một mạng lưới điện hoàn
chỉnh phục vụ tốt cho nhu cầu sinh hoạt và kinh doanh gồm trạm lưu thế và hệ
thống cao thế - hạ thế đồng bộ.
- Hệ thống điện chiếu sáng phục vụ tốt cho việc đi lại và vui chơi, giải
trí của nhân dân.
- Hệ thống cung cấp nước sạch đã được phân bổ đến từng hộ gia đình
đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của nhân dân.
- Hộ thống thoát nước: Cơ sở hạ tầng của hệ thống thoát nước đã được
xây dựng từ rất lâu nên vẫn còn một số điểm bị ngập úng khi mưa to. ƯBND
các phường đã lên kế hoạch khảo sát và chuẩn bị triển khai việc sửa chữa khắc
phục đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đỏ thị.
12
- Giáo dục và y tế: Đầy là công tác được chính quyền địa phương rất
quan tâm để phát huy yếu tố con người Ưong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất
nước. Cụm phưòmg có hai trường tiểu học, một trường trung học cơ sở và chín
ừirờng mầm non với trang thiết bị hiện đại, cơ sở vật chất đầy đủ tạo môi
trường sư phạm tốt.
- Thường xuyên tổ chức các đợt tiêm phòng bệnh cho các cháu nhỏ,
tuyên truyền kế hoạch hoá gia đình và chương trình phòng chống bệnh dịch
(không kể 4 bệnh viện lớn đóng trên địa bàn phường là các viện: Việt Đức, K,
Răng - Hàm - Mặt, Phụ sản T.W)
- Hệ thống giao thồng: Cụm phường có tất cả 35 tuyến phố lớn và vừa
không kể các tuyến phố nhỏ được hình thành từ rất lâu đời nén khá hoàn chỉnh
về cơ sở hạ tầng song đều chật hep so với sự phát triển kinh tế và lưu lượng
giao thông cơ giói. Phường Hàng Bông có phố Tràng Thi là tuyến phố lớn của

đồng bảo vệ di sản văn hóa thế giới. Do đó nó xứng đáng được giữ gìn và bảo
tổn như một vốn quí của dân tộc.
Nói chung các đô thị cổ ở Việt Nam đã trải qua 3 giai đoạn phát triển
của lịch sử là:
- Thời kỳ cổ - trung đại (trước nhà Nguyễn 1802)
- Thời kỳ cận đại (1858 - 1945)
14
- Thời kỳ hiộn đại (1945 đến nay)
Khu phố cổ Hà Nội chính là khu “36 phố phường” nội thành Hà Nội
được hình thành từ thời Hậu Lê (thế kỷ XV). Dân cư tại các làng nghề truyền
thống của các vùng lân cận như Hà Tây, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương,
Hưng Yên tập trung về đây buôn bán, sản xuất và trao đổi hàng hoá đã tạo nên
một đô thành sầm uất. Chính việc tập trung buôn bán các mặt hàng truyền
thống đã tạo nên các phố mang tên rất đặc trưng như Hàng Thiếc, Hàng Nón,
Hàng Mành, Hàng Bông, Hàng Gai, Hàng Hòm,
Cùng với các hoạt động thủ công, buôn bán, là những hoạt động văn
hoá được đem đến từ các quê gốc của các làng nghề đó và đã tạo nên một hệ
thống các đình, đền , chùa, lễ hội dày đặc tại khu khu đô thị này. Có thể coi 36
phố phường Hà Nội chính là sự kết hợp của 2 nhân tố song song tồn tại là vãn
.'lóa làng xã kết hợp với kiểu hoạt động buôn bán theo kiểu phố chợ.
Theo quyết định QĐ 70BXD/KT-QH ngày 30/03/1995 phê duyệt ”Quy
hoạch bảo vệ tôn tạo và phát triển khu phố cổ Hà Nội” quy định phạm vi, quy
mố như sau (Hình 2):
- Về hành chính: khu phố cổ Hà Nội bao gồm địa giới hành chính của
10 phường thuộc quận Hoàn Kiếm (Danh sách thể hiộn ở bảng 2.1).
Bảng 2.1: Diện tích và dân số từng phường trong khu phô cổ Hà Nội
(chỉ tính phần nằm trong phạm vi phô' cổ)
STT
Tên phường
Diên tích

7
Hàng Bông
5,1
3.420 150
579
8
Hàng Đào
6,6 6.984
1.082
9
Hàng Bac
8,9 8.318 114
935
10
Đồng Xuân
17,0 12.031
378
707
Tổng cộng
92,5 80.347
2.518
889
(Nguồn: Theo tổng kiểm ké đất đai quận Hoàn Kiếm - 2002)
- Diện tích khu phố cổ: 92,5 ha
- Về ranh giới:
15
s ơ Đ ồ KHU PHỐ CỔ QUẬN HOÀN KIẾM
Hình 2
+ Phía bắc: Phố Hàng Đậu
+ Phía đông: Phố Trần Nhật Duật

14. Phố Hàng Rươi
15. Phố Hàng Cá
16. Phố Hàng Mành
17. Phố Hàng Bè
18. Phố Đường Thành
19. Phố Ngõ Trạm
20. Phố Nguyễn Quang Bích
21. Phố Hàng Điếu
22. Phố Hàng Nón
23. Phố Trần Nhật Duật
24. Phố Hàng Thiếc
25. Phố Nguyễn Văn Tố
26. Phố Hàng Hòm
27. Phố Cao Thắng
28. Phố Hàng Cót
29. Phố Lò Rèn
30. Phố Hàng Khoai
31. Phố Bát Đàn
32. Phố Đông Thái
33. Phố Đào Duy Từ
34. Phố Hàng Đậu
35. Phố Nguyễn Thiếp
36. Phố Chợ Gạo
37. Phố Hàng Mắm
38. Phố Ngõ Gạch
39. Phố Nguyễn Siêu
40. Phố Thanh Hà
41. Phố Hàng Bông
42. Phố Cầu Đông
43. Phố Hàng Ngang

74. Phố Tố Tịch
75. Phố Lương Văn Can
76. Phố Hàng Quạt
OAI H O C Q U Ố r GIA HẢ NÔ
FRUNG TAM THÒNG rIN rHĩ,' W|ỆN
17
Phố Hàng Bông thời Pháp thuộc
Phố Hàng Bông ngày nay
Phô Hàng Hòm ngày nay
Bản ảnh 3
Phố Hàng Gai ngày nay
Trong 76 phố cổ, cụm phường Hàng Bông - Cửa Đông - Hàng Gai có gần 20
phố. Dưới đây là lịch sử sơ lược một số phố chính (trích theo Nguyễn Văn uẩn “Hà
Nội nửa đầu thế kỷ XX”)
Phố Hàng Bông
Là một đường phố dài không đến một cây số, một đầu nối với phố Hàng Gai,
đầu kia thông sang ô Cửa Nam. Con đường đó đi qua đất của những thôn cũ, kể từ
đông sang tây, là Kim Bát Thượng (phố Hàng Bài, Hàng Hòm), Kim Bát Hạ (phố
Hàng Bông, Cây Đa Cửa Quyền- Hàng Da) và Yên Trung Hạ (Hàng Bông Lờ).
Hàng Bông là một đường phố có từ lảu đời. Trong Thượng Kinh ký của Lãn
ông Lê Hữu Trác có chép khi ông đi qua cửa Đại Hưng, rẽ sang tay phải tức là đi
vào phố Hàng Bông.
Trước đó nữa, vào thế kỷ 17- 18, chắc hẳn đường Hàng Bông đã là một phố
tương đối sầm uất, nên khi chúa Trịnh và vua Tây Sơn mấy lần tiếp sứ thần nhà
Thanh đến Thăng Long, ta đã sắp xếp để sứ đoàn ở phố Bồ Đề qua sông sang bến
Kiên Nghĩa rồi theo lối Hàng Buồm sang Hàng Ngang (Hàng áo), Hàng Đào qua
Hàng Gai (Hàng Túi), Hàng Hài (ngã ba Hàng Gương), Hàng Bông Đệm (Chợ
H lyộn), đến Hàng Bông Lờ (Cấm Chỉ), rồi do vườn Quảng Vân Đình (Cửa Nam)
mà vào cửa Vò Vò (Đoan Môn) để đến nội điện. Qua đó ta thấy về thời Hậu Lê,
con đường Hàng Bông gồm nhiều phố, nhân dân ở đây làm nghề thủ công (khâu