Thực trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội và một số giải pháp xác định giá nhà đất ở Hà Nội
LỜI MỞ ĐẦU
I- MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là yếu tố cấu
thành nên giang sơn đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức
quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của Nhà nước, gia đình. Nó
phản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc.
Ở nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các loại
thị trường dần được hình thành và phát triển. Trong đó thị trường nhà đất là thị
trường rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trường này là hệ
quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao
động xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trường nhà đất được coi như một bộ phận của thị trường bất động sản
và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ
gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận
không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc
dân. Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời
gian vừa qua.
Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội

CHƯƠNG I:KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
I- KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.Khái niệm về thị trường bất động sản
Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất
nước và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ
với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà
đầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng
lớn và phức tạp .Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang

a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển: Đặc
tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại
chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí của
tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy người ta
nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển
kinh tế , văn hoá xã hội và môi trường cảnh quan cũng như hạ tầng kết cấu hạ
tầng khu vực có địa điểm bất động sản.
b)Tính bền lâu :Đất đai là một thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )là
chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với
tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng
thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá.
c)Tính thích ứng: Lợi ích của công trính được sinh ra trong quá trình sử
dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại
nét đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu
tư. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên
các nhà đầu tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS
d)Tính biến dị :Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công

trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các
căn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của
các nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến
tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá
nhân ....Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động
sản này không hoàn giống như bất động sản khác.
e)Tính chụi ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với
hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nước đều quan

chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch.
Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường
cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phân
thị trường làm 3 cấp:
- Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai )
- Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho
thuê.
- Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được
mua và thuê
II- KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
1- Định nghĩa về thị trường nhà đất
“ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng ”
( Luật đất đai năm 1993 )
Thật vậy, đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều
kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và
hoạt động của con người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, đất đai là điều kiện chung của lao động và không thể thiếu
được cho tất cả sự tồn tại của bất kỳ sự sống nào. Đất đai đóng vai trò quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì

sẽ như thế nào ? Tất cả các hoạt động sản xuất, quá trình lao động và sự tồn tại
của con người cũng không xảy ra. Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm, có hiệu quả cao và luôn luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền
vững, lâu dài là vô cùng cần thiết.
Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian
bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Nhà ở

thức giao dịch, trao đổi nhà đất cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Thị trường
nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo số
lượng, quy mô của những người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện
thông tin giữa người mua và người bán.
2-Vai trò của thị trường nhà đất
Trên cơ sở quản lý vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm
đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào
việc xây dựng và phát triển đất nước.
Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh
tế-xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Chính vì vậy,
thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trường của một quốc gia,
bởi vậy sự phát triển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thị
trường trong nền Kinh tế quốc dân.
 Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh
doanh nhà đất và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình,
với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở
hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại
như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn, cung cấp cho thị
trường làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trường
là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định
chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh
nghiệp kinh doanh nhà đất. Trong quá trình kinh doanh, tạo ra các sản phẩm
như nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá

cả và đất đai được vật hoá trong sản phẩm. Để tiến hành quá trình tái sản
xuất ở các chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hiện vật thành hình thái
tiền. Việc xây nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hoàn như thế được thực
hiện thông qua thị trường. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại

từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá.
Thông qua hoạt động của thị trường nhà đất , Nhà nước tiếp tục bổ sung,
hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý, tạo điều
kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng
“kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạn
khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hướng gia tăng
ở nước ta. Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối
quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng các công trình, tài
sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất,
khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, tận dụng và
phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, tăng nguồn
thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước.
 Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp
tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Khi tham gia
vào thị trường, các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp
xúc, có mối quan hệ qua lại với nhau, tạo sự mở rộng trong quan hệ nội bộ
thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa
chính, ngân hàng, môi trường đô thị… để mở rộng thị trường.
Nhà đất là một tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanh
nhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao. Vì vậy thông qua kết quả kinh doanh
nhà và đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các sản
phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản. Thị
trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng
hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có những đặc điểm cơ bản
sau đây:

 Thị trường nhà đất mang tính chất không tập trung, trải rộng
trên tất cả các vùng trên đất nước. Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt các

thì người cho thuê có thể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng. Nhưng việc
thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho
phép và ngược lại.
 Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về
giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của
thông tin thị trường.
 Đặc điểm không thể tách rời thị trường nhà đất là tổng cung
đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có
thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định
cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc
kiểm soát bằng quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung
cho những mục đích sử dụng cụ thể đó.
III- CUNG, CẦU NHÀ ĐẤT- YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG
NHÀ ĐẤT
1- Cung nhà đất
1.1- Khái niệm cung nhà đất
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó
với một mức giá giới hạn nhất định .
Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có
được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao
dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy
định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốn
bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những
nguồn nêu trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các
nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các
điều kiện sau:

 Quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu
của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó

Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như không đổi,
nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý
muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn
đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan
trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội.
Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm
một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song
lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất
kinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố. Ngoài ra cung về nhà đất đáp
ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người
chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa
mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực
khác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng
cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà
đất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung
tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung
tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại
nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ
nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Như vậy mức
tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở
nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thể
tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất
thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng
cầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ
mô của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội.
Hiện nay tại nước ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã
nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở các
nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường nhà đất ngầm

ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Khi trình độ phát triển của lực lượng sản

dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ
nguồn vốn tư nhân.
Những nguồn nhà đất được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế
riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng
về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu
chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lượng cung về
nhà đất khá lớn và phong phú trên thị trường. Sở dĩ nguồn cung về nhà đất ở
khu vực tự phát ngày càng tăng có thể một phần do tính chủ quan của bản thân
những người tham gia vào khu vực náy tạo ra những lý do quan trọng hơn và
khách quan hơn là những quyết định pháp lý của Chính phủ thực hiện chưa
nghiêm ngặt hoặc đặt người dân rơi vào tình thế phải chấp nhận tự phát khó
được đưa vào khu vực nhà ở chính thức.
Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinh
hoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu phát sinh hàng
năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp. Năm 2000,
cả nước với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở trong đó tại các đô thị khoảng
120 triệu m2 trên một lượng diện tích đất ở kiểm kê được theo Chỉ thị số
24/1999/CT-TTg và Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm
2001 của Thủ tướng chính phủ là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha
và đất ở nông thôn 371.020 ha, như vậy là quá thấp.
Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp
và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà
ở khu vực tự phát càng giảm dần.
1.3-Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất
a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ
Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của
nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước quản lý và
định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành
cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố,
nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có


ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật
xây dựng.
d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với hàng hoá thông thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách
sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà
đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn
đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng
và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp. Những
nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng
nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ tham
gia vào nguồn cung của thị trường nhà đất hợp pháp và không được tính vào
nguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thị
trường đen và do vậy nó cũng không được mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân
cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để
Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực
hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử
dụng đất đai không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu
hụt về cung nhà đất. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện
của những nguồn cung nhà đất bấy hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp
pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cùng với việc
thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường nhà đất cũng là một
nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu nhà đất. Sự hoạt động công khi
hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm
phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt

hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng
hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và

cầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do vậy, để
nghiên cứu sâu thêm về thị trường nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đất
trên thị trường.
Cầu về nhà đất trên thị trường là số lượng cầu về nhà đất hay nói cách khác
là toàn bộ số lượng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và
các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực
tài chính có khă năng thanh toán.
Như vậy, cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà đất đó trên
thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử
dụng nhà đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con
người.
Trên thực tế, không thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về nhà đất
và cầu về nhà đất. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy
mô, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng.
Nhu cầu về nhà đất thường xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm
vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song
cầu thực tế trên thị trường lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về
lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhưng lại không có khả năng thanh
toán. Bất cứ ở nước nào cũng vậy đều có những nhóm đối tượng, thành phần
trong xã hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nhưng lại không trở thành cầu
thực tế trên thị trường vì thiếu khả năng thanh toán, ngược lại có những đối
tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhưng lại có nhu cầu
tích luỹ đầu cơ để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năng thanh toán
nên có cầu thực tế xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một
phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều
kiện hoạt động của thị trường.

 Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật.
 Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung
mới xây dựng.

 Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy
hoạch.
 Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến sinh sống ở nước ta
làm việc hoặc kinh doanh.
 Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người...
Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho
cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính
của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương thức thanh toán
kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trường.
Ở nước ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở và đất ở sang
mua bán và kinh doanh nhà ở và đất ở. Điều đó đã làm cho thị trường nhà đất
càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh nhà đất trở thành
một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế .
2.3- Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất
Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích
cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu
cầu về nhà ở tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở song có các
nhân tố chủ yếu sau:
a) Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo
đó là cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ở
khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu
của quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình
công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt
động phi nông nghiệp chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn

phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai
cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá
tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị
trường chuyển quyền sử dụng đất. Rõ ràng khi đó nhu cầu về đất đai cho sản
xuất mới thực sự hình thành cầu về đất đai trên thị trường. Sự thay đổi về mục

đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh quan
hệ về cầu đất đai cho sản xuất. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất
sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Xã hội càng
phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu
về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại
và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Do vậy, nếu như vẫn duy trì mục đích sử dụng
đất đai cho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ
thấp. Trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của
khu vực III thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch
vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay
đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện
nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất.
Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là
không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sự
đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng
tiền tiết kiệm trong dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc
sống sẽ coi vấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc
sống của mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở
thành các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đất tăng
lên. Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà
đất. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu
cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi
các nhu cầu về vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì phần thu nhập sẽ được

căn hộ.
f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sức
mạnh mẽ. Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy
hoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá
trị nhà đất.
g) Những chính sách của Chính phủ.

Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương
cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất. Những
thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở, về các
chính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự
thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất. Sự thừa nhận sở hữu tư
nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãn
nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lưu lại
cho con cháu thế hệ sau. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách
thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà
hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa
phương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở
và đất ở. Ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính
quyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông
thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng nhà đất với quy mô nhỏ,
do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng với quy mô
nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư.
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở.
Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu
cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường.
i) Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế.
Sau khi luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài
đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về nhà, về đất đai tại