BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG
KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH
====

 

 

====

TRƯƠNG ĐẮC VÂN ANH

XÁC ĐỊNH LI THẾ QUYỀN THUÊ ĐẤT
VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT
ĐỂ GÓP VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN TRUNG
TÂM THƯƠNG MẠI VIKODAKHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH
GVHD: TS. ĐOÀN VĨNH TƯỜNG Nha Trang, tháng 06 năm 2013
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài:
Trên thế giới, thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được công
nhận là có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị
thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần
đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua
trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm,
cho thuê, cầm cố, thế chấp … Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm
90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch
hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN. Trong thời kỳ đầu,
thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách
như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà
nước. Thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa
năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá
trực thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần
chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư
67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá
trị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các

 Nghiên cứu các cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá nói chung, thẩm
định giá bất động sản nói chung.
 Xác định được lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên đất của
Công ty cổ phần nước khoáng Khánh Hòa Vikoda.
 Tiếp xúc, học hỏi kinh nghiệm thực tế trong việc thẩm định giá BĐS.

3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu:
Lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên nền đất hiện là nhà kho
của Công ty cổ phần nước khoáng Khánh Hòa Vikoda ở đối diện chợ Vĩnh Hải,
Nha Trang, Khánh Hòa, được thực hiện bởi Công ty cổ phần thẩm định giá Việt
Tín, chi nhánh Nha Trang, Khánh Hòa.
 Phạm vi nghiên cứu:
Dùng số liệu do Công ty cổ phần nước khoáng Khánh Hòa Vikoda cung cấp
cho Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín, chi nhánh Nha Trang, Khánh Hòa.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở các phương pháp:
 Phương pháp quan sát.
 Phương pháp phân tích,đánh giá.
 Phương pháp thu thập thông tin.
 Phương pháp tổng hợp.
 Phương pháp phỏng vấn….
5. Kết cấu của luận văn:
Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Sơ lược về Công ty thẩm định giá Việt Tín
Chương 3: Xác định lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên đất
để góp vốn đầu tư của dự án Trung tâm thương mại Vikoda.
6. Những đóng góp của luận văn:
Luận văn về việc xác định lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên

ĐỘNG SẢN
1.1.1. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản:
1.1.1.1. Khái niệm:
 Khái niệm thẩm định giá:
Một số định nghĩa về thẩm định giá:
- Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.
(Giáo sư W.Seabrooke – Anh)
- Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản
của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan –
Singapore).
- Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc theo thông lệ quốc tế (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam).
 Thẩm định viên: Thẩm định viên về giá là người có phẩm chất, năng lực và
kinh nghiệm cần thiết để tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, hoạt động
với tư cách là một thẩm định viên nên có giấy phép hành nghề.
 Doanh nghiệp thẩm định giá: Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có
chức năng hoạt động thẩm định giá (gọi chung là doanh nghiệp thẩm định giá)
được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp Nhà nước,
6
Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, chịu sự quản lý của
Bộ Tài Chính. Để thành lập một công ty thẩm định giá cần phải có ít nhất 3 thẩm
định viên về có thẻ thẩm định viên về giá còn giá trị hành nghề trở lên.
Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá
phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Khi thay đổi tên gọi,
thay đổi trụ sở, danh sách thẩm định viên thì chậm nhất là 10 ngày sau khi thực
hiện việc thay đổi, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo văn bản cho Bộ

Thẩm định giá bất động sản là việc đánh giá là việc đánh giá hay đánh giá lại
giá trị của bất động sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế.
1.1.2.2. Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản:
 Cơ sở giá trị để thẩm định giá:
 Cơ sở giá trị thị trường:
Khái niệm:
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính
ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở
cho thẩm định giá tài sản như sau:
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người
mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch
mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường ’’ là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường
8
trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những
điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
- “Thời điểm thẩm định giá ” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm
định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị
trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.
- “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người đang có khả năng
thanh toán và có nhu cầu mua tài sản.
- “Và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền sở hữu
tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá
tốt nhất có thể được trên thị trường.


 Cơ sở giá trị phi thị trường
Khái niệm:
Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản
dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được
mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong
điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.
Các loại giá trị phi thị trường:
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng,
giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt
buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có
thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế
10
- Giá trị tài sản trong sử dụng:
+ Khái niệm: Là giá trị của một tài sản cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối
với một người sử dụng cụ thể.
+ Lưu ý: Thẩm định viên cần quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của
tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không
xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể
có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế:
+ Khái niệm: Là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện
của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có
khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
+ Đặc điểm: Các tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị
trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn
nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
- Giá trị tài sản chuyên dùng:

mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự
nguyện, bị cưỡng ép.
- Giá trị đặc biệt:
+ Khái niệm: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do sự sự kết
hợp ( liên kết ) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các
tài sản khác.
+ Đặc điểm: Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính
chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc
12
từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài
sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản.
- Giá trị đầu tư:
+ Khái niệm: Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư
nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. + Đặc điểm:
* Giá trị đầu tư là khái niệm mang tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ
thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ
chức với những mục tiêu hoặc tiêu chí đầu tư xác định:
* Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường
của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá riêng
biệt về giá trị đầu tư vào một tài sản cụ thể.
- Giá trị bảo hiểm:
Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc điểu khoản bảo
hiểm.
- Giá trị để tính thuế:
Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá
trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
- Giá trị thế chấp:

- Nguyên tắc cạnh tranh
14
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực
hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và
mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể
cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài
sản.
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu
được của sự ước tính giá trị thị trường.

 Nguyên tắc cung cầu:
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung của tài sản.
Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động
của các lực lượng thị trường đến quan hệ cung cầu.
Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng
cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
 Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên
giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
15
giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó,

đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu
việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu
nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá
trị của đất đai.
- Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài
sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc tuân thủ:
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem
liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác
định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối
với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với
nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình
thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:
17
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của
người mua.

o QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN:
 Khái niệm:
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được

báo cáo thẩm định giá.
- Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba liên quan.

 Xác định những đặc trưng của bất động sản cần thẩm định giá:
 Đặc điểm pháp lý
 Các quyền hoặc quyền lợi cần được thẩm định giá (quyền sở hữu, quyền sử
dụng lâu dài hoặc theo thời hạn).
 Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại kèm theo.
 Những hạn chế về sử dụng đất

 Xác định mục đích thẩm định giá:
7. Khách hàng sử dụng kết quả thẩm định giá cho mục đích gì (xác định giá
mua bán; xác định khoản cho vay thế chấp; góp vốn…).
19
8. Mục đích thẩm định giá phải được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc
định giá và phải ghi rõ trong Hợp đồng.  Xác định cơ sở giá trị của tài sản:
 Mỗi cuộc thẩm định giá bất động sản thường chỉ nhằm xác định một loại giá
trị nhất định (giá trị thị trường hay phi thị trường).
 Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần thẩm định.
 Phải đảm bảo rằng loại hình giá trị được lựa chọn để thẩm định giá phải phù
hợp với mục đích thẩm định.

 Xác định ngày có hiệu lực của kết luận về giá trị
Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một thời điểm cụ thể:
 Hiện tại.
 Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét xử)
 Tương lai.

Thông tin chung bao gồm:
Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của địa phương.
Tình hình dân số và việc làm.
Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế, về phân vùng và quy hoạch,
về môi trường, về giao thông…
Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây dựng.
21
Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín dụng trong đầu tư BĐS.
Thông tin về tài sản cần thẩm định giá:
Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất và pháp lý của thửa đất và tài
sản trên đất.
Lịch sử pháp lý của tài sản
Chi phí xây dựng, khấu hao
Thu nhập và chi phí (thường xuyên)

Thông tin về các bất động sản so sánh
Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý
Ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, chi phí và thu nhập,tỷ lệ vốn hóa.
Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín dụng (lãi suất, điều khoản vay…)
có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Số liệu về cung và cầu đối với những tài sản có thể so sánh.
Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản.
Phân tích thị trường
Phân tích về khách hàng tiềm năng
Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản.
So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hàng
cung cấp để đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu.

23
Xác định, lựa chọn những bất động sản có thể so sánh.
Đi đến ý kiến về giá trị của đất.
Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa
thu nhập từ đất.
Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất phải đảm bảo các yêu cầu sau:
Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cầu thị trường.
Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu vực, thị trường hiện tại.
Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu
2. Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những bất động sản có thể so
sánh.
Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết định những giải pháp nào sau
đây là lựa chọn tốt nhất đối với bất động sản:
+ Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có.
+ Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng.
+ Phá bỏ công trình.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
Do BĐS có tính cá biệt, không có BĐS nào hoàn toàn giống nhau, mỗi BĐS
đều có một vĩ độ khác nhau, do đó, cần phải:
Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản:
Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định
giá, thuận lợi và hạn chế của chúng.
Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá.

Bảng 1.1: Các phương pháp thẩm định và trường hợp áp dụng

Trích đoạn Cơng trình xây dựng

---