trờng Đại học Kinh tế Quốc dân
KHOA bất động sản và kinh tế tài nguyên
o0o
CHUYÊN Đề
THựC TậP TốT NGHIệP
Đề tài:
Ho n thi n chớnh sỏch nhm qun lý cáC YếU Tố TáC ĐộNG TớI
GIá TRị TĂNG THÊM Từ ĐấT ĐAI
TRÊN ĐịA BàN TP Hà NộI GIAI ĐOạN 2006 - 2011
+
Giảng viên hớng dẫn: ts. nguyễn minh ngọc
Sinh viên thực hiện : nguyễn thu trang
Mã sinh viên : cq510962
Lớp : bất động sản 51
Hà Nội, 2013
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
MỤC LỤC
§Ò tµi: 1
Hµ Néi, 2013 1
* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai: 5
* Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây: 6
Nguồn: BỘ TNMT 19
Về dân số 27
ĐVT: Trđ, lần 35
ĐVT:m2; trđồng 38
+ Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ
tầng bằng vốn của NN vào NSNN 65
+. Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích
giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi NN thu hồi đất 68
.+Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 75

Bảng về tình hình dự án chưa xong GPMB tại huyện Mê Linh đến 12/2010 41
Bảng về tình hình thực hiện GPMB dự án Tây Hà Nội đến 12/2010 42
Bảng về giá cho thuê đất CN của các KCN đầu tư bằng NSNN của TP Hà Nội.43
+ Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ
tầng bằng vốn của NN vào NSNN 65
+. Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích
giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi NN thu hồi đất 68
.+Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 75
Sửa đổi, bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất và quy định về nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp
một lần cho cả thời gian thuê 77
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Theo Các Mác: “Đất
là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Theo Luật đất đai 1993 thì
đất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa như nước ta hiện nay, đất đai với vai trò to lớn của nó đã trở thành
một yếu tố vô cùng quan trọng, có mặt trong tất cả các lĩnh vực của đời sống. Từ
khi Luật đất đai 1993 ra đời đã tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất. Sự phát
triển của thị trường bất động sản đã được Nhà nước quan tâm, điều tiết và quản lý
bằng các chính sách. Theo đó người sở hữu đất đai được pháp luật công nhận và
bảo vệ. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ
rõ:“phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất
động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát
triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu
vực…”.

tăng thêm từ đất đai.
+ khảo sát, phân tích thực trạng các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2006-2011.
+ đánh giá những ảnh hưởng của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
trên địa bàn nghiên cứu.
+ đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách quản lý của cơ
quan Nhà nước về các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai.
3. Phạm vi nghiên cứu
+ Đối tượng nghiên cứu: đề tài nhằm phân tích tác động của 4 yếu tố: quy
hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất đai và yếu tố kinh tế-xã hội
tới giá trị tăng thêm từ đất đai.
+ Không gian nghiên cứu: tại địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2006-2011.
4. Phương pháp nghiên cứu:
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử dụng
kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng hợp các
phương pháp nghiên cứu sau:
+ Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng
đất trên thực tế thị trường tại TP Hà Nội năm 2006-2011.
+ Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài liệu liên
quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến giá đất khu
vực nghiên cứu.
+ Phương pháp kế thừa: thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên
quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các
chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Trên
cơ sở đó, đề tài rút ra một số vấn đề có tính lý luận và thực tiễn liên quan đến nội dung
nghiên cứu của đề tài.

trị tăng thêm được tính theo giá thực tế và giá so sánh.
+ Theo kinh tế học: Giá trị tăng thêm (gia tăng) là phần giá trị được tạo ra ở
mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất.
Theo kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, giá trị tăng thêm chỉ sự đóng góp của
các nhân tố sản xuất như đất đai, lao động, hàng hóa tư bản vào quá trình gia tăng
thêm giá trị của một sản phẩm tương ứng với thu nhập có được của chủ sở hữu các
nhân tố này. Các yếu tố của sản xuất cung cấp các dịch vụ làm tăng giá trên một
đơn vị sản phẩm tương ứng với chi phí trên một đơn vị của hàng hóa trung gian
dùng trong quá trình sản xuất ra sản phẩm đó.
Các nhà kinh tế học sử dụng phương pháp tính giá trị tăng thêm để tránh tính lặp đối
với một đơn vị đầu vào. Trong kinh tế học vi mô, giá trị tăng thêm được tính bằng cách lấy
giá trị của đầu ra trừ đi giá trị của hàng hóa trung gian.
Như vậy, có thể hiểu giá trị tăng thêm từ đất đai là phần giá trị dôi ra ngoài giá trị
của đất đai, nó được hình thành nhờ các tác động của con người trong quá trình khai
thác, sử dụng, cải tạo đất đai nhằm phục vụ cho lợi ích nhất định của mình.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
1.1.2. Sự hình thành của giá trị tăng thêm từ đất đai
* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai:
Đất đai là do tự nhiên tạo ra và có trước con người. Vì vậy, đất đai không phải
là sản phẩm kết tinh sức lao động của con người. Giá trị ban đầu của đất được tạo ra
bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau đã tạo nên chênh lệch
về giá trị của đất đai và theo kinh tế học gọi là sự chênh lệch địa tô. Mặt khác, trong
quá trình quản lý và SDĐ, con người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị. Sự tác động
của con người vào đất đai được thực hiện từ hai phía:
+ Do tác động của NN và xã hội: NN tác động vào đất đai và làm tăng giá trị
của đất đai thông qua việc quyết định MĐSDĐ, xét duyệt quy hoạch SDĐ, kế hoạch
SDĐ; và NN đầu tư vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai;
+ Do sự tác động của người SDĐ: người SDĐ đầu tư vốn, sức lao động và áp

hoá khác được định bằng số lượng hàng hoá Z và đơn giá của nó Pz; từ đó, có thể
thành lập công thức sau:
Y = (Pz x Z) + (P(t) x q) + K(t)
Sau khi phân tích mối quan hệ giữa số lượng đất q, số hàng hoá khác Z và cự
ly cách trung tâm t với nhau, Alonso tìm ra điểm cân bằng vị trí khu đất được quyết
định bởi tỷ lệ giữa 3 điều kiện là (q, z, t) để thoả mãn ở mức cao nhất ý muốn của
người muốn có đất nhưng lại chịu sự ràng buộc của thu nhập; và từ thu nhập quan
hệ giữa q, z, t sẽ chọn vị trí có độ mong muốn cao nhất có được mà Alonso gọi là sự
cân bằng về vị trí. Alonso đã lấy không gian làm một trung tâm của vấn đề địa tô để
tiến hành xem xét, và lần đầu đưa ra khái niệm của chủ nghĩa tân cổ điển về cân
bằng phân vùng (Locationa Leguilibrium). Đây là khái niệm mới và đã giải quyết
thành công vấn đề phương pháp luận tính toán địa tô đô thị.
Hai là, Kinh tế học tân cổ điển đã khái quát hóa thuyết địa tô và cho rằng chủ
sở hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tô kinh tế (địa tô chỉ là
một trường hợp đặc biệt của tô kinh tế). Do đó, tô là khoản nhận được cho những
ưu thế đặc biệt của bất kỳ loại

hình đầu nào vào. Những khoản thu được không nhất
thiết phải ở dạng tiền mà có thể là những đặc quyền nào đấy. Vì việc thu tô làm cho
các cá nhân hay tập đoàn nhận được “một cái gì đó từ hư không”. Các nhà kinh tế
nhìn nhận nó như là sự đầu tư vào các hoạt động chi tiêu để nhận được các đặc
quyền đặc biệt từ NN hay từ địa vị trên thị trường.
* Theo lý thuyết vị thế và chất lượng:
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Giá BĐS là sự kết hợp bởi hai yếu tố “vị thế” và “chất lượng” BĐS. Chất
lượng là thành phần vật lý của BĐS, chủ yếu do giá trị đầu tư của chủ sở hữu. Vị
thế BĐS là sự mong muốn về mặt xã hội của BĐS, phần lớn còn lại do đầu tư công
của Nhà nước và xã hội mang lại.

Sự thay đổi nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp trên liên quan trực tiếp: trong thực
tế, các phương án quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ và là định hướng để lập quy
hoạch sử dụng đất sử dụng cấp dưới. Quy hoạch sử dụng đất cấp dưới cụ thể hóa một
bước quy hoạch sử dụng đất sử dụng của cấp trên. Do vậy khi nội dung của phương án
quy hoạch sử dụng đất cấp trên có sự thay đổi sẽ dẫn tới nội dung phương án quy hoạch
sử dụng đất cấp dưới liên quan trực tiếp bị thay đổi theo. Dự án đưa trung tâm hành
chính quốc gia lên Ba vì cũng là một bài học cho các nhiều người muốn chạy theo lợi
nhuận, đón đầu quy hoạch, nhưng cuối cùng lại phải chịu rủi ro từ chính sách. Nhiều
người đã nghe theo tin đồn, đổ xô đi mua đất, khiến giá đất bị đẩy lên cao, xa rời giá trị
thực của nó, và khi Nhà nước chính thức phủ nhận tin đồn thì lập tức giá đất ở đây rơi tự
do bởi sự tháo chạy.
1.2.2. Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất
1.2.2.1. Tổng quan về chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trình
CNH-HĐH đất nước. Nếu tiếp cận từ góc độ nội dung công việc thì chuyển đổi
MĐSDĐ bao gồm những bước công việc: thu hồi đất đai đã được duyệt từ dự án theo
quy hoạch; bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải tỏa các công trình đã có trên
mặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất; tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc
sống; giao đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo mục đích quy hoạch đã được duyệt.
Nhìn chung chuyển đổi MĐSDĐ là quá trình Nhà nước từ việc ra quyết định hành
chính để thu lại quyền SDĐ hoặc thu lại đất đã giao, đến việc giao đất cho các chủ dự án
để sử dụng theo các mục đích mới và giải quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trong
quá trình đó bằng các phương thức phù hợp.
Để làm rõ các khái niệm có liên quan, theo Luật đất đai 2003:
+ Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền SDĐ
hoặc thu lại đất đã gaio cho các tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy
định của Luật này.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
8

SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Do vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm gia tăng giá trị của đất đai lên
rất nhiều. Không những nó mang lại giá trị bằng tiền, mà việc ĐTH cũng khiến tăng tỷ
trọng lao động trong công nghiệp, dịch vụ; tăng tỷ trọng lao động và dân cư đô thị nhanh
chóng. Việc một lượng lớn lao động từ ngành nông nghiệp chuyển sang ngành công
nghiệp dịch vụ góp phần tạo thu nhập lớn hơn cho lao động, giải quyết nhu cầu việc làm,
cân đối tỷ trọng lao động phù hợp với nhu cầu thực tiễn của phát triển ngành,
1.2.3. Yếu tố đầu tư vào cơ sở hạ tầng
1.2.3.1. Tổng quan về đầu tư vào cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng là tổ hợp các công trình vật chất kỹ thuật có chức năng trực tiếp phục
vụ dịch vụ sản xuất đời sống dân cư, được bố trí trên một phạm vi lãnh thổ nhất định.
Phân loại căn cứ vào chức năng, tính chất và đặc điểm các công trình cơ sở hạ tầng
người ta chia làm 3 loại: CSHT kỹ thuật, CSHT xã hội, CSHT môi trường.
Các công trình CSHT mang tính xã hội hóa cao, có nhiều đặc tính của hàng hóa
công cộng, chủ yếu là sự đầu tư của Chính phủ hoặc qua vốn FDI. Hàng hóa công cộng
về cơ bản là do Chính phủ cấp, Chính phủ là người bỏ vốn ra đầu tư xây dựng là chủ yếu
là từ vốn Ngân sách. Đầu tư các công trình này thường có vốn đầu tư lớn, thời gian thu
hồi vốn chậm, thậm chí khó thu hồi vốn, việc thu hồi vốn phải gián tiếp thông qua các
ngành kinh tế khác.
Thời gian tồn tại của các công trình CSHT trên lãnh thổ là rất lâu dài, do vậy những
sai lầm trong bố trí địa điểm, áp dụng công nghệ sẽ đều phải trả giá đắt. Vậy nên khi xây
dựng CSHT, bên cạnh việc áp dụng những thành tựu tiến bộ của khoa học kỹ thuật, phải
căn cứ vào quy hoạch phát triển vùng, và dự kiến được những biến động trong tương lai.
1.2.3.2. Tác động của yếu tố đầu tư cơ sở hạ tầng vào đất đai đến giá trị đất đai
tăng thêm
Người sở hữu đất đai có thể hưởng lợi từ chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng của
Nhà nước. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng, mở rộng phát triển giao thông, các dịch vụ
phúc lợi xã hội làm gia tăng giá trị của đất đai. Do người sở hữu đất được hưởng lợi

mô sản lượng kinh tế nhanh hay chậm so với thời điểm gốc. Quy mô và tốc độ tăng
trưởng là"cặp đôi" trong nội dung khái niệm tăng trưởng kinh tế. Hiện nay, trên thế
giới người ta thường tính mức gia tăng về tổng giá trị của cải của xã hội bằng các
đại lượng tổng sản phẩm quốc dân hoặc tổng sản phẩm quốc nội.
+ Tổng sản phẩm quốc dân (GNP) là tổng giá trị tính bằng tiền của những hàng hoá
và dịch vụ mà một nước sản xuất ra từ các yếu tố sản xuất của mình (dù là sản xuất
ở trong nước hay ở nước ngoài) trong một thời kỳ nhất định (thường là một năm).
+ Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) là tổng giá trị tính bằng tiền của toàn bộ hàng
hoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra trên lãnh thổ của nước đó (dù nó thuộc về
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
người trong nước hay người nước ngoài) trong một thời gian nhất định (thường là
một năm).
Trong kinh tế học, thuật ngữ “lạm phát” được dùng để chỉ sự tăng lên theo thời gian
của mức giá chung hầu hết các hàng hoá và dịch vụ so với thời điểm một năm trước
đó. Như vậy tình trạng lạm phát được đánh giá bằng cách so sánh giá cả của một
loại hàng hoá vào hai thời điểm khác nhau, với giả thiết chất lượng không thay
đổi. Khi giá trị của hàng hoá và dịch vụ tăng lên, đồng nghĩa với sức mua của đồng
tiền giảm đi, và với cùng một số tiền nhất định, người ta chỉ có thể mua được số
lượng hàng hoá ít hơn so với năm trước. Có nhiều dạng lạm phát khác nhau, như
lạm phát một con số, lạm phát hai con số, lạm phát phi mã, siêu lạm phát Lạm
phát được đo lường bằng cách theo dõi sự thay đổi trong giá cả của một lượng lớn
các hàng hóa và dịch vụ trong một nền kinh tế. Các giá cả của các loại hàng hóa và
dịch vụ được tổ hợp với nhau để đưa ra một chỉ số giá cả để đo mức giá cả trung
bình, là mức giá trung bình của một tập hợp các sản phẩm. Tỷ lệ lạm phát là tỷ lệ
phần trăm mức tăng của chỉ số này. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng
lạm phát, trong đó "lạm phát do cầu kéo" và "lạm phát do chi phí đẩy" được coi là
chính. Tuy nhiên lạm phát ở mức độ vừa phải cũng có cái lợi, đó là nó góp phần
phân phối lại thu nhập trong xã hội, giữa những người thừa tiền và những người có

Hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp thường bao gồm: Nguyên liệu, vật liệu, công
cụ, dụng cụ, sản phẩm dịch vụ dở dang, thành phẩm, hàng hoá(gọi tắt là vật tư, hàng
hoá). Việc tính đúng giá trị hàng tồn kho, không chỉ giúp cho doanh nghiệp chỉ đạo
kịp thời các nghiệp vụ kinh tế diễn ra hàng ngày, mà còn giúp doanh nghiệp có một
lượng vật tư, hàng hoá dự trữ đúng định mức, không dự trữ quá nhiều gây ứ đọng
vốn, mặt khác không dự trữ quá ít để bảo đảm cho quá trình sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp được tiến hành liên tục, không bị gián đoạn.
Giải quyết việc làm là một trong những chính sách quan trọng của mỗi quốc gia, nó
có tác động không chỉ đối với sự phát triển kinh tế mà còn đối với đời sống xã hội
của mỗi quốc gia. Đối với nước ta giải quyết việc làm còn là giải quyết một vấn đề
cấp thiết trong xã hội đồng thời là tiền đề quan trọng để sử dụng có hiệu quả nguồn
lực lao động, góp phần chuyển đổi cơ cấu lao động đáp ứng nhu cầu của quá trình
CNH, HĐH và hội nhập quốc tế, là yếu tố quyết định để phát huy nhân tố con
người.
1.2.4.2. Tác động của nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội tới giá trị đất đai tăng thêm
Các nhân tố Kinh tế-xã hội có tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường đất
đai, giá trị của đất đai trên thị trường. Nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định, tỷ lệ
lạm phát hợp lý, nợ xấu ở mức vừa phải, hàng hóa lưu thông có thanh khoản tốt trên thị
trường sẽ là điều kiện thuận lợi cho kinh tế phát triển, nhờ vậy chính phủ sẽ gia tăng đầu
tư công, ngân sách sẽ tập trung cho đầu tư CSHT xã hội, mở rộng hệ thống đường giao
thông, điện, đường, trường, trạm Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất đai
phục vụ xây dựng các KCN, KCX, mở rộng đường giao thông làm gia tăng giá trị của
đất đai khu vực đó. Bởi giá trị đất đai được phần lớn quyết định bởi yếu tố vị trí, đất đai
tại những nơi có vị trí thuận lợi, đắc địa, gần đường giao thông, nơi dân cư sầm uất, có
cơ sở hạ tầng môi trường và xã hội thuận lợi, sẽ có giá trị cao hơn những nơi khác.
Các chính sách về kinh tế, tài chính tiền tệ có ảnh hưởng tới thị trường đất đai.
Những chính sách nới lỏng tín dụng, các gói lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà, sẽ giúp
thu hút người dân có điều kiện sở hữu nhà ở, giúp phần nào giải quyết nhu cầu nhà ở cho
xã hội. Việc thắt chặt chính sách tiền tệ cũng có thể ảnh hưởng tới việc người dân đầu tư
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962

cả yếu tố do đầu cơ đất đai. Trong khi đó cung về đất là có giới hạn, cầu về đất tăng
dẫn đến giá đất trên thị trường tăng.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
1.3. Những chính sách quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất
đai
1.3.1. Về quy hoạch sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2003 do Quốc hội ban hành, có quy định về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất tại mục 2, chương II, có quy định cụ thể tại các điều:
Điều 21. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 22. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 23. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 24. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 25. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 26. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 27. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 28. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 29. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 30. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh
1.3.2. Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Mục 3 chương II Luật đất đai 2003 có những quy định rất chi tiết cụ thể về chuyển
mục đích sử dụng đất, có quy định cụ thể tại các điều:
Điều 31. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 32. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Điều 33. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Điều 34. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Điều 35. Cho thuê đất
Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 37. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

Tại điều 4 chương I Luật Đầu tư số 29/2005/QH11 có quy định về Chính sách đầu
tư
1. Nhà đầu tư được đầu tư trong các lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luật không
cấm; được tự chủ và quyết định hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt
Nam.
2. Nhà nước đối xử bình đẳng trước pháp luật đối với các nhà đầu tư thuộc mọi
thành phần kinh tế, giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài; khuyến khích và
tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư.
3. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tài sản, vốn đầu tư, thu nhập và các
quyền, lợi ích hợp pháp khác của nhà đầu tư; thừa nhận sự tồn tại và phát triển lâu
dài của các hoạt động đầu tư.
4. Nhà nước cam kết thực hiện các điều ước quốc tế liên quan đến đầu tư mà Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
5. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi đối với đầu tư vào các lĩnh vực,
địa bàn ưu đãi đầu tư.
1.3.4. Về các nhân tố Kinh tế-xã hội
Trong Luật đất đai 2003 tại mục 6 chương II có quy định về Chính sách của Nhà
nước đối với Tài chính về đất đai và Giá đất, cụ thể tại các điều sau:
Điều 54. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai
1. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất
sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
16

d) Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;
đ) Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công
nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
e) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2. Chính phủ quy định cụ thể việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng
thêm từ đất đai
GTrTTTĐ chịu tác động của các nhân tố chủ yếu, bao gồm:
(i) giá đất NN thu TSDĐ khi giao đất hoặc cho thuê đất (thu một lần cho cả thời
gian thuê);
(ii) suất đầu tư KCHT KĐTM;
(iii) chi phí BTGPMB (phần không được trừ vào nghĩa vụ tài chính);
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
(iv) giá bán QSDĐ đã có hạ tầng hoặc giá vốn đầu vào của các dự án thứ cấp,
(v) thời gian lấp đầy KĐTM (bán hết QSDĐ đã có hạ tầng hoặc chuyển giao cho dự
án thứ cấp), vì thế để đánh giá hiệu quả đầu tư KCHT KĐTMM là giá bán và thời
gian thu hồi vốn.
Trong số năm yếu tố tác động chủ yếu đến giá trị tăng thêm do đầu tư KCHT
KĐTM thì có ba yếu tố có tính vĩ mô là giá đất NN thu tiền SDĐ khi giao đất hoặc
cho thuê đất, chi phí BTGPMB, nghĩa vụ về các loại thuế, lãi vay tín dụng; giá bán
sản phẩm (QSDĐ đã có hạ tầng) tác động trực tiếp đến GTrTTTĐ do đầu tư KCHT
KĐTM.
1.5 Kinh nghiệm về quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
trên Thế giới và tại Việt Nam
Quản lý giá trị tăng thêm do quy hoạch sử dụng đất
* Đức: Ở Đức có cách tiếp cận theo giai đoạn. Chính phủ Liên bang cùng với sự
tham gia của các bang đưa ra hướng dẫn quy hoạch theo vùng. Các hướng dẫn này được
sử dụng làm điểm xuất phát để trao đổi ở cấp bang sau đó được xây dựng thành đồ án tác

Về bản chất, các chính sách thu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng
mang lại là giống nhau nhưng ở mỗi nước lại có tên gọi khác nhau, cụ thể: Các
nước châu Mỹ La tinh như Colombia, Peru, Argentina áp dụng hình thức thuế/phí
đối với giá trị tăng thêm của đất; Hàn Quốc áp dụng thuế quy hoạch đô thị và Nhật
Bản áp dụng thuế quy hoạch thành phố.
Bảng: Về tỉ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia
QUỐC GIA SỐ QUỐC GIA (1990s)
Các nước có nền kinh tế phát triển nhất thế giới (OECD) 16 1,44%
Các nước đang phát triển 23 0,42%
Các nước có nền kinh tế đang chuyển đổi 20 0,57%
Tất cả các nước 58 0,75%
Việt Nam (thu từ BĐS):
- Bình quân từ năm 1991 – 2000 1,205%
- Bình quân từ năm 2001 – 2010 0,65%
Nguồn: BỘ TNMT
Phân phối giá trị tăng thêm của đất trong quá trình nắm giữ quyền sở
hữu (quyền sử dụng)
- Ở Indonesia, thuế đất đai tính trên giá trị nhà và đất (tính gộp). Căn cứ tính
thuế là giá tính thuế và thuế suất. Việc định giá được thực hiện 3 năm một lần (ở
những khu vực có tốc độ đô thị hoá cao định giá hàng năm). Thuế suất được áp
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
dụng chung cho cả nhà và đất là 0,5%. Chủ sở hữu hoặc người thụ hưởng nhà, đất
là đối tượng nộp thuế (khi không xác định được chủ sở hữu).
- Ở Thái Lan, thuế đất đai áp dụng đối với nhà ở, văn phòng hoặc đất được
đem cho thuê hoặc được sử dụng cho mục đích thương mại. Căn cứ tính thuế là giá
trị cho thuê hàng năm hoặc giá trị cho thuê ước tính. Thuế suất là 12,5% tính trên
giá trị cho thuê.
- Ở Trung Quốc, thuế đất được thu hàng năm và người nộp thuế có thể nộp

các nhân tố như quy hoạch, tác động của chính phủ, thay đổi chính sách ) của đất
cho xã hội, chống đầu cơ đất đai. Người nộp thuế là người bán đất hoặc người nhận
thừa kế. Cơ sở tính thuế là giá trị ròng tăng thêm của đất sau khi trừ đi các chi phí
theo quy định pháp luật, có tính đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Biểu thuế suất lũy
tiến đối với giá trị tăng thêm ròng của đất khi chuyển nhượng như sau:
BIỂU THUẾ SUẤT THUẾ GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA
ĐẤT Ở ĐÀI LOAN (TRUNG QUỐC)
Thuế suất
Tổng giá trị tăng thêm ròng bằng 100% giá trị ban đầu
hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước 20%
Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 100% đến 200% giá
trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước 30%
Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 200% giá trị ban đầu
hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước 40%
Nguồn: Guide to Republic of China Taxes, 2007
Trung Quốc vừa áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, vừa áp dụng thuế giá trị tăng thêm của đất (từ năm
1994) khi tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến
trúc trên đất.
Thuế thu nhập cá nhân: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, trong
đó có quyền sử dụng đất, cho dù địa điểm thanh toán ở Trung Quốc hay ngoài lãnh
thổ Trung Quốc, đều là thu nhập có nguồn gốc từ Trung Quốc thì phải nộp thuế
TNCN với thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế được xác
định bằng cách lấy giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý theo quy
định pháp luật.
Thuế giá trị tăng thêm của đất: Phần giá trị tăng thêm của đất là khoản thu
nhập từ việc chuyển nhượng BĐS trừ đi một số khoản khấu trừ theo quy định (chi
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
21