trờng đại học kinh tế quốc dân
khoa toán kinh tế

Chuyên đề thực tập
Đề tài:
sử dụng mô hình đa nhân tố phân tích lợi suất cổ phiếu
bất động sản trên sàn hose giai đoạn 2011 - 2012
Giáo viên hớng dẫn: Th.S Trần Chung Thủy
Sinh viên thực hiện : Phạm Thanh Lâm
Lớp : Toán tài chính 50
MSV : CQ501418
hà nội, 05/2012
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
MỤC LỤC
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
DANH MỤC BẢNG, HÌNH
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Năm 2011, thị trường bất động sản, giá nhà đất diễn biến theo một kịch bản ít ai
ngờ tới. Thị trường bất động sản không “ đóng băng” cũng không “ lên ngôi”. Dẫn
đến một tình cảnh rất ảm đạm khiến các nhà đầu tư chứng khoán, đặc biệt là những
nhà đầu tư nắm trong tay cổ phiếu bất động sản đã chịu thua lỗ rất nhiều. Trong khi
trước đó một năm bất động sản được coi là “mỏ vàng” của giới đầu tư. Tình trạng
giá đất tăng cao trong giai đoạn này làm cho hầu hết các nhà đầu tư trong nước,
nước ngoài đều chuyển vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.
Chính vào thời điểm đó, việc giá nhà đất tăng cao đột biến đã khiến giá các hàng
hóa khác cũng tăng theo, kèm theo các dấu hiệu báo hiệu nền kinh tế phải đối mặt

trên thị trường bất động sản….
Chương này cũng sẽ giới thiệu về các cổ phiếu bất động sản sẽ phân tích trong
chuyên đề, các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá cổ phiếu bất động sản đến từ
các yếu tố vĩ mô, thị trường chứng khoán và đến từ chính bản thân thị trường bất
động sản.
Chương II : Sử dụng mô hình đa nhân tố phân tích nhân tố ảnh hưởng lợi suất
nhóm cổ phiếu bất động sản.
Chương này ta sẽ sử dụng phần mềm SPSS để định danh các nhân tố ảnh hưởng
đến lợi suất nhóm cổ phiếu bất động sản. Đối với thị trường Việt Nam thì ta ước
lượng và cho rằng có nhiều nhất 3 nhân tố chính ảnh hưởng đến sự biến động giá cổ
phiếu bất động sản. Sử dụng phương pháp phân tích chéo và phân tích theo thời
gian ta có thể định danh được 3 nhân tố chính từ các chỉ tiêu tài chính mà ta thu
thập được số liệu từ trước, sau đó ta kiểm định tính phù hợp của mô hình.
Với giới hạn về số liệu thì trong bài chuyên đề này việc kiểm định tính phù hợp
của mô hình đã ra kết quả không tốt. Muốn có được kết quả chính xác hơn thì ta cần
mở rộng phạm vi số liệu đồng thời phải lượng hóa được tất cả các yếu tố định tính
có ảnh hưởng đến sự biến động giá cổ phiếu bất động sản.
Chương III: Quản lý danh mục đầu tư cổ phiếu bất động sản.
Từ kết quả hồi quy chuỗi lợi suất của các cổ phiếu theo các thành phần chính, ta
phân loại được thành các nhóm cổ phiếu chịu cùng sự ảnh hưởng của một hay nhiều
nhân tố.
Chọn 1 nhóm cổ phiếu ở trên và tiến hành các bước để lập ra danh mục tối ưu với
mục đích đêm lại cho nhà đầu tư năm giữ danh mục có được lợi nhuận cao và ít
chịu ảnh hưởng của rủi ro. Sau đó ta tiến hành điều chỉnh danh mục tối ưu cho phù
hợp với hiện tại bằng việc thay đổi tỉ trọng các tài sản trong danh mục. Điều này sẽ
hướng nhà đầu tư tới việc phải thường xuyên nắm bắt thông tin thị trường để có thể
đưa ra những quyết định đúng đắn.
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
2
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy

vui chơi, công trình khai thác mỏ).
1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
Bất động sản khác với các hàng hóa thông thường ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không
không chỉ là quan hệ giữa người bán với người mua về động sản mà còn là nơi diễn
ra những giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và
chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản.
Do vậy, thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản
giữa các bên có liên quan, là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
4
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới,
tư vấn …giữa các chủ thế trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường bất động sản.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm bất động sản được nhắc đến là nơi
diễn ra các quan hệ về giao dịch bất động sản, tại đó những người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ bất động
sản được giao dịch.
 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản Việt Nam.
 Thi trường bất động sản mang tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao
dịch, mang tính vùng và khu vực sâu sắc: bất động sản có đặc điểm là không di
dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng vùng, từng khu
vực. Do đó, cung và cầu bất động sản rất phong phú và đa dạng, từ số lượng,
kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất
động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi
vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc điểm trưng riêng về cung cầu và bất động
sản.

Là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để
trao đổi tại một thời ddiểm nào đó với một mức giá nhất định. Các điều kiện hình
thành cung bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng
thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản
chấp nhận.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan,
doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các
quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước có
thể can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản thị trường. Bên cạnh khu
vực nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư
nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách
nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy
tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở.
Các yếu tổ ảnh hưởng đến cung:
Quy hoạch phát triển đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất. ( X
1
)
Hệ thống kết cấu hạ tầng (X
2
)
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. (.…)
Tiến bộ khoa học kĩ thuật ứng dụng trong xây dựng, kiến trúc. (….)
Chủ trương, chính sách của nhà nước liên quan đến bất động sản. (X
n
)
 Cầu bất động sản.
Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng chấp nhận và có
khả năng thanh toán với một mức giá nhất định.
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
6

2
,…,X
n
)
Hàm số Cầu : Q
D
= D(P,Y
1
,Y
2
,…,Y
n
)
 Quan hệ cung - cầu bất động sản.
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên.
Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đó đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn
đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng
hàng hóa cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị
trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng
cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong
trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung. Vì vậy,
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
7
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
thông qua giá cả thị trường có thể nhận biết quan hệ cung cầu và tác động trở lại
cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan
hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hóa và dịch vụ trên đây là quan hệ mang
tính chất quy luật. Muốn biết sự vận động của cung cầu thị trường, ta cần phải xem

 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường.
Tính hữu dụng của bất động sản, nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản.
Tình trạng pháp lý của bất động sản, các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn
với bất động sản, các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây
dựng khác gắn với bất động sản.
 Các yếu tố xã hội.
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
9
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, vấn đề an ninh, phong tục của người dân trong
vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Tình trạng dân cư sống trong bất
động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và việc làm, các mối quan hệ tình cảm
gia đình, xã hội, những vấn đề liên quan đến phong thủy…
1.2. Thị trường bất động sản Việt Nam.
1.2.1. Tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
Với sự ra đời của luật đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các cá nhân, hộ
gia đình được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách
hiểu của người dân là mua bán đất đai. Lượng cầu chính thức về nhà ở, đất ở bắt
đầu tăng lên từ sau ngày luật đất đai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là
thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kì mở cửa kinh tế, thu hút các nguồn lực đầu tư
nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường hóa quan hệ Việt
– Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt
Nam. Đó là tiền đề rất quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư ngoài nước chảy vào Việt
Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc
đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo
ra kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong khi đó, nhiều người có tiền
vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát
phi mã, nay chuyển sang đầu tư, mua bán bất động sản. Ngoài ra, luồng vốn đầu tư
cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩu

2003, khi dự thảo Luật đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm
soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản. Từ khi luật đất đai 2003 chính thức
có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ – CP, thị trường bất
động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ.
Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo hiểm, cho thuê các
hàng hóa bất động sản như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản công
nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các bất động sản dịch vụ, du lịch,
thể thao….đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, các giao dịch về bất động sản chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất
và nhà và mang tính chí phối tính hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay.
1.2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản
Tính đến trước thời điểm 2008, xuất phát từ những nhu cầu rất lớn về bất động
sản, kèm theo đó là những chính sách mang tính khuyến khích phát triển thị trường
bất động sản của nhà nước, làn sóng đầu tư vào thị trường bất động sản rất sôi nổi
và tăng cao. Hàng loạt các dự án bất động sản từ vài chục tỉ đồng đến hàng trăm
chục tỉ đồng lần lượt ra đời. Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều có
chung sự nhìn nhận về độ hấp dẫn của hoạt động đầu tư bất động sản. Theo nhận
định của nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn
ngang tầm với bất động sản của các nước phát triển trên thế giới. Hàng loạt các phái
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
11
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò,tìm hiểu môi trường đầu tư bất động sản
tại Việt Nam. Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào
thị trường đầy tiềm năng này. Bên cạnh đó, Luật đầu tư mới đã tạo điều kiện thông
thoáng cho việc thu hút vốn nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản như: không phân
biệt nhà đầu tư trong nước và ngoài; cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được sở
hữu 100% dự án bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài được
tiếp cận nguồn vốn, đất đai …Điều này càng kích thích nhu cầu đầu tư vào thị
trường này của khối nước ngoài. Trong nước, các doanh nghiệp Việt Nam cũng

đẩy chi phí xây dựng các công trình bất động sản tăng thêm từ 30 – 40%, đẩy các
nhà thầu xây dựng vào tình trạng rất khó khăn. Không chỉ nhà thầu mà các chủ đầu
tư bất động sản cũng khó khăn khi các công trình thi công bị dang dở, chậm tiến độ.
Các hợp đồng mới với các nhà thầu xây dựng cũng phải nâng giá thành xây dựng
xây dựng lên cao hơn nhiều.
Trong khi đó, khả năng “ đóng băng” của thị trường bất động sản khiến cho
các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cho dù giá thành bị đẩy lên cao như vậy cũng
xkhông thể không tăng giá sản phẩm. Như vậy khó khăn chồng chất khó khăn, các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải chịu khó khăn kép trước
khó khăn vê tín dụng và giá vật liệu xây dựng tăng chóng mặt.
1.3. Cổ phiếu bất động sản.
Trong giới hạn đề tài chọn 38 cổ phiếu thuộc ngành Bất Động Sản trên thị
trường chứng khoán Việt Nam để đưa vào mô hình ước lượng.
Danh mục cổ phiếu được sử dụng trong bài
ASM Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Sao Mai
CII Công ty cổ phần và Đầu tư hạ tầng kĩ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
CLG Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đất Cotec
D2D Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp Số 2
DIG Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển xây dựng
DRH Công ty cổ phần Đầu tư căn nhà mơ ước
DTA Công ty cổ phần Đệ Tam
DXG Công ty cổ phần Dịch Vụ và Xây dựng địa ốc Đất xanh
FDC Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP.HCM
HAG Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai
HBC Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
13
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
HDC Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu
HDG Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô

 Quá trình phát hành
- Ngày 15/03/1997, Sao Mai An Giang chính thức đi vào hoạt động theo giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh số 064828 do Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh An
Giang cấp với số vốn điều lệ ban đầu là 905 triệu đồng.
- Tháng 12/1997, tăng vốn điều lệ lên 2.52 tỷ đồng.
- Tháng 2/2001, tăng vốn điều lệ lên 25.2 tỷ đồng.
- Tháng 6/2004, tăng vốn điều lệ lên 33.82 tỷ đồng.
- Tháng 12/2007, tăng vốn điều lệ lên 49.563 tỷ đồng.
- Tháng 11/2009, tăng vốn điều lệ lên 99.126 tỷ đồng.
 Lĩnh vực kinh doanh
Xây dựng các công trình dân dụng,công nghiệp, giao thông; sản xuất và mua
bán vật liệu xây dựng; kinh doanh bất động sản; nuôi trồng và chế biến thủy sản;
đào tạo nghề và đưa người lao động đi làm việc ở nước ngoài.
Việc liên tiếp tăng vốn điều lệ, công ty cổ phần xây dựng Sao Mai đã thể
hiện rõ mục tiêu phát hành cổ phiếu của mình là để sinh lợi nhuận. ASM với chiến
lược đầu tư rõ ràng: chú trọng nhận các công trình xây dựng có tính thanh khoản
cao, hạn chế nhận các công trình thời gian thi công kéo dài hoặc các công trình có
nguồn vốn thanh khoản không cao.
1.3.2. Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai
 Lịch sử phát hành.
-
Năm 2006, xí nghiệp chuyển đổi sáng hoạt động dưới hình thức công ty cổ
phần và đổi tên thành công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai, vốn điều lệ ban đầu
296 tỉ đồng.
-
Trải qua 6 lần tăng vốn, vốn điều lệ năm 2009 của công ty là 1.798 tỉ đồng, là
công ty cổ phần chuyên về bất động sản có vốn lớn hàng đầu tại Việt Nam.
-
Ngày 18/11/2009 thay đổi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần thứ 13.
Vốn điều lệ mới của công ty là 2.704.654.000 đồng.

03/05/2002, sau đó gần một năm tăng lên 251 tỷ
-
Tháng 12/2006, công ty chính thức tăng vốn điều lệ lên mức 313,5 tỷ đồng.
-
Ngày 22/06/2007, công ty đã được cấp giấy đăng kí kinh doanh sửa đổi lần thứ
13 với số vốn điều lệ đăng ký là 800 tỷ đồng
-
Công ty đã được cấp phép niêm yết theo quyết định số 106/QĐ-SGDHCM do
Tổng giám đốc Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày
7/9/2007 và 80.000.000 cổ phần của Công ty đã chính thức giao dịch trên Sở
giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 19/9/2007
-
Số lượng cổ phiếu đang lưu hành 549.383.305 cổ phiếu.
 Lĩnh vực kinh doanh.
Kinh doanh bất động sản, dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở; kinh doanh khách
sạn; dịch vụ vui chơi, giải trí; dịch vụ làm đẹp thẩm mỹ; buôn bán hàng công, nông
nghiệp; quảng cáo cà các dịch vụ có liên quan đến quảng cáo.
1.4. Các yếu tố ảnh hướng đến sự biến động lợi suất cổ phiếu nhóm bất động sản.
1.4.1. Ảnh hưởng của thị trường chứng khoán.
Năm 2011 là một năm mà thị trường chứng khoán có những giai đoạn sụt
giảm nghiêm trọng, kéo theo đó là sự đi xuống của các cổ phiếu bất động sản. Tính
đến quý 3 năm 2011, có 6 doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, chiếm 8.7%, còn chỉ
tính riêng trong quý 3 năm 2011, con số này lên tới 14 chiếm 20.29%.
Thua lỗ nhiều nhất là ITC (Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Kinh doanh Nhà
Intresco) với mức thua lỗ trong 9 tháng lên đến 81 tỷ đồng. ITC thua lỗ lớn do
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
16
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
doanh thu sụt giảm mạnh và chỉ đạt 107 tỷ đồng, giảm mạnh so với 535 tỷ đồng
cùng kỳ năm trước. Hàng tồn kho của ITC đang ở mức 1.773 tỷ đồng. Giá cổ phiếu

tăng giá mạnh nhất trong bối cảnh thị trường chứng khoán bắt đầu đi vào chu kì
suy thoái. Nguyên nhân được cho là quan trọng nhất chính là sự phục hồi mạnh mẽ
của thị trường bất động sản kể từ đầu năm 2007 sau một thời gian khá dài đóng
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
17
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
băng. Cơn sốt bất động sản diễn ra đã tác động mạnh đến nhóm cổ phiếu ngành này.
Kể từ tháng 6 đến cuối năm 2007, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản luôn được các
nhà đầu tư quan tâm trên cả thị trường niêm yết lẫn thị trường OTC. Lý do được các
nhà đầu tư đưa ra trong giai đoạn này là : các doanh nghiệp bất động sản bước vào
giai đoạn phát triển mạnh, lợi nhuận cao và ổn định, thị trường bất động sản đầy
hấp dẫn và còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng và phát triển. Thậm chí có những
giai đoạn thị trường chứng khoán điều chỉnh giảm, nhóm cổ nhiều ngành bất động
sản vẫn còn có mức độ tăng trưởng khá ấn tượng. Chỉ số P/E của nhóm cổ phiếu
ngành bất động sản luôn ở mức cao nhất thị trường trong giai đoạn này.
Nếu như trong nửa cuối năm 2007, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản gây
ấn tượng bao nhiêu thì bước sang năm 2008, 2009 nhóm cổ phiếu này lại gây thất
vọng đối với các nhà đầu tư bấy nhiêu. Sau một thời gian tăng trưởng nóng và giá
bất động sản được đẩy lên cao cũng với những lo ngại về rủi ro xuất hiện trong hoạt
động tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản làm dấy lên nguy cơ khủng
hoảng cũng như khả năng đóng băng tái diễn của thị trường bất động sản. Trong
trường hợp thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, các doanh nghiệp
hoạt động trong lĩnh vực nay sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Chính những lo ngại về khả
năng này đã khiến cho các nhà đầu tư trở nên dẽ dặt với nhóm cổ phiếu này. Bên
cạnh đó, sự suy thoái của thị trường chứng khoán chung trong thời gian này cũng là
tác nhân quan trọng dẫn tới sự sụt giảm nghiêm trọng của nhóm cổ phiếu bất động
sản. Những nguyên nhân ảnh hưởng tới nhóm cổ phiếu bất động sản bao gồm:
những nguyên nhân từ thị trường bất động sản như đã phân tích ở trên, thị trường
bất động sản tăng trưởng quá nóng, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, các doanh
nghiệp bất động sản gặp nhiếu khó khăn.

k
+ ε
i
(1)
Trong đó:
R
i
: lợi suất của chứng khoán i
β
ij
: Hệ số nhân tố của lợi suất chứng khoán i phản ánh mối quan hệ của nhân
tố j đối với chứng khoán i, đại diện cho độ nhạy của tài sản chứng khoán i đối
với nhân tố j
F
j
(j=1,2….,k) : nhân tố thứ j
ε
i
: đại diện các yếu tố không có mặt trong mô hình nhưng vẫn có ảnh hưởng
đến chứng khoán I, đó là nhân tố riêng đặc thù của chứng khoán.
Các biến R
i
, F
1
, F
2
,…, F
k
và ε
i

k
)
≠
0
∀
k=
1,K
ta đặt f
k
= F
k
– E(F
k
) khi đó E(f
k
) = 0
E(
i
ε
)=0
∀
i=
1,n
cov(F
i

,F
j
)=0
∀

nhau trong những thời kì khác nhau.
Có thể biểu diễn phương trình (1) dưới dạng ma trận:
R= £ * ₣ + ε (2)
Hoặc dưới dạng chi tiết:
£ =
11 11 1
1 1
k
n n nk
α β β
α α µ
 
 ÷
 ÷
 ÷
 ÷
 
K
K K K K
K K K K
L
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
20
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
₣ =
1
1
k
F
F

 
K
K
Trong đó R là một vector ngẫu nhiên với các thành phần là các lợi suất R
1
,
R
2
…,R
n
.
Độ nhạy của các chứng khoán đối với các nhân tố tương ứng sẽ là các thành
phần của ma trận £.
Các nhân tố sẽ được đại diện bới vector ngẫu nhiên ₣ với (k + 1) thành phần
trong đó thành phần đầu tiên F
0
nhận giá trị cố định là 1. Các thành phần còn lại F
1
,
F
2
,…., F
k
.
Vector ngẫu nhiên đại diện cho nhân tố riêng của các chứng khoán được kí hiệu
là ε. Ma trận hiệp phương sai của các nhân tố riêng này là một ma trận đường chéo
ký hiệu là Ω. Thàn phần trên đường chéo chính của Ω là σ
2
ε1
,…,σ

+ Ω (3)
Cũng cần chú ý là với giả thiết của mô hình, chúng ta đã giảm bớt được số chiều
của không gian nghiên cứu. Một ma trận hiệp phương sai với n chứng khoán và
không có ràng buộc nào chúng ta sẽ có ½*n*(n+1) tham số khác nhau. Theo
phương trình (2), ta có n*k tham số đối với ma trận L. ½*(k
2
+k) tham số với ma
SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài chính
21
Chuyên đề thực tập GVHD: ThS. Trần Chung Thủy
trận φ và n tham sô với ma trận Ω. Như vậy trên thực tế chúng ta có (n+½*k)(k+1)
tham số.
2.1.2. Phương pháp ước lượng mô hình đa nhân tố.
Có 3 phương pháp khác nhau để ước lượng mô hình đa nhân tố:
 Phương pháp chuỗi thời gian.
Có thể coi là phương pháp phổ biến để ước lượng mô hình đa nhân tố. Theo
phương pháp này, ma trận £ được ước lượng dựa trên các giá trị đã biết của các
nhân tố ( nói cách khác, ma trận ₣ đã xác định). Ưu điểm của phương pháp này thế
hiện dưới góc độ tác động của các nhân tố được giải thích tương đối dễ dàng. Các
nhân tố điển hình cho các phân tích dưới dạng này có thể gặp trong rất nhiều bài
nghiên cứu, chẳng hạn trong các nghiên cứu của Berry/Burmeister/Mcelroy (1988)
về trái phiếu dài hạn, tỷ giá hối đoái hay những thay đổi trong lạm phát…
Thông thường một hồi quy tuyến tính luôn kèm theo giả thiết các tham số α
i
, β
1i
,
…β
ki
của chứng khoán i là không thay đổi theo thời gian. Trong dạng gốc của mô