1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT NGÔ THỊ HUYỀN
THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phùng Trung Tập

HÀ NỘI - 2012 4
MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục

MỞ ĐẦU
1
Chương 1:
KHÁI NIỆM VỀ THỪA KẾ VÀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT

5
1.1. Khái niệm về thừa kế và thừa kế quyền sử dụng đất 5
1.1.1. Khái niệm thừa kế 5
1.1.2. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất 8
1.2. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất 9


54
2.3.1. Di sản là quyền sử dụng đất dùng vào việc thờ cúng 54
2.3.2. Di tặng 55
2.4. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất 55
2.5. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế 56
2.6. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử
dụng đất
60
Chương 3:
THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÁC QUY ĐỊNH
PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

63
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất 63
3.1.1. Xác định tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất có phải là
tranh chấp đất đai hay không
64
3.1.2. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế di sản chung của vợ, chồng
khi thời hiệu khởi kiện về thừa kế di sản của người chết
trước đã hết
65
3.1.3. Khi thời hiệu khởi kiện thừa kế đã hết thì có thể lựa chọn áp
dụng chia tài sản chung theo Nghị quyết 02, nhưng rất khó
đảm bảo điều kiện để được chia tài sản chung
67
3.1.4. Về di chúc chung của vợ chồng 70
3.1.5. Trong thực tiễn áp dụng pháp luật nhận thấy có một số
trường hợp không nên tính vào thời hiệu khởi kiện

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Sở hữu tài sản là quyền thiêng liêng của mỗi người được pháp luật bảo
hộ và thừa kế tài sản chính là phương tiện để duy trì quyền sở hữu đó. Vì vậy, chế
định thừa kế là chế định rất quan trọng trong pháp luật của các quốc gia nói chung
và của Việt Nam nói riêng. Thừa kế rất thiết thực với cuộc sống của người dân
nên dù không mới nhưng đề tài thừa kế vẫn luôn mang tính phổ biến và sôi động.
Đất đai là một loại tư liệu sản xuất quan trọng của quốc gia, do vậy đất
đai là một loại tài sản quý giá. Ở nước ta, trải qua nhiều thời kỳ của chế độ
dân chủ nhân dân nhưng chính sách về đất đai cũng có sự biển đổi cơ bản
trong mỗi thời kỳ tương ứng. Đặc biệt theo quy định của Hiến pháp năm 1980
và năm 1992 đều quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân (Nhà nước), theo
đó Luật Đất đai và Luật Dân sự thể chế hóa những quy định đó của Hiến pháp
và cho phép người sử dụng đất là cá nhân có quyền để lại thừa kế quyền sử
dụng đất theo trình tự thừa kế theo di chúc và theo pháp luật. Do sự thay đổi
về chính sách đất đai qua mỗi thời kỳ, trên thực tế giải quyết những tranh
chấp về đất đai rất phức tạp, hàng năm có hàng chục ngàn vụ tranh chấp đất
đai được giải quyết tại Tòa án nhân dân các cấp về chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải bao
giờ các tranh chấp cũng được tòa án giải quyết thấu tình đạt lý, đặc biệt trong
giai đoạn hiện nay quyền sử dụng đất được coi là hàng hóa, những tranh chấp
về đất đai ngày càng tăng về số lượng, phức tạp về tính chất. Trong quan hệ
thừa kế quyền sử dụng đất có nhiều tranh chấp đã xảy ra liên quan đến việc xác
định nguồn gốc di sản là quyền sử dụng đất, người thừa kế quyền sử dụng đất…
Vì những lý do đó nên việc lựa chọn đề tài "Thừa kế quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật Việt Nam" là thật sự cần thiết, đáp ứng được
nhu cầu nghiên cứu vấn đề kể cả về lý luận và thực tiễn.

8

Nxb Tư pháp, 2005…; "Luật thừa kế Việt Nam - Bản án và bình luận bản án"
của Tiến sĩ Đỗ Văn Đại, Nxb Chính trị quốc gia, 2009; …
Bên cạnh đó, còn có những bài nghiên cứu trên các cuốn tạp chí, các
báo… nhưng chúng chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu về một khía cạnh nhỏ của
thừa kế hay chỉ với tính chất đưa tin, tìm hiểu phân tích không chuyên sâu.
Như vậy, có thể thấy rằng chưa có một công trình nghiên cứu nào
mang tính toàn diện, chuyên sâu về thừa kế quyền sử dụng đất nói chung. Do
đó, học viên mạnh dạn lựa chọn đề tài "Thừa kế quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật Việt Nam" để thực hiện luận văn cao học luật của mình
nhằm bổ sung thêm vấn đề lý luận và thực tiễn về thừa kế quyền sử dụng đất
ở nước ta.
3. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau để thực
hiện đề tài: phương pháp biện chứng, phương pháp nghiên cứu lịch sử,
phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, thống
kê Cùng với việc sử dụng kết hợp các phương pháp này, tác giả cũng sẽ dựa
vào đặc điểm truyền thống, tập quán của nước ta để làm rõ nét hơn vấn đề
thừa kế quyền sử dụng đất. Ngoài ra, một số những vấn đề khoa học đã được
các tác giả đi trước nghiên cứu, kết luận cũng được tham khảo sử dụng nhằm
hoàn thiện đề tài.
4. Mục đích, nhiệm vụ của đề tài
- Mục đích:
Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ vấn đề thừa kế của
một loại tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất. Trong quá trình nghiên cứu các
quy định của pháp luật, vừa phân tích và đánh giá làm sáng tỏ hơn về lý luận,
thực tiễn của thừa kế quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật.

10
- Nhiệm vụ:

1.1.1. Khái niệm thừa kế
Tài sản chính là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển sự sống của mỗi con
người, tài sản cần có chủ của nó và sở hữu tài sản ra đời. Khi con người chết
đi, tài sản cần được dịch chuyển sang cho người còn sống để nó tiếp tục duy
trì, phát huy giá trị. Việc dịch chuyển tài sản từ người chết cho người còn
sống chính là thừa kế và từ đây thừa kế đã manh nha xuất hiện. Sự hình thành,
tồn tại của sở hữu và thừa kế là khách quan, thuộc phạm trù kinh tế.
Thời kỳ đầu công xã nguyên thủy, chế độ quần hôn tạo ra hệ quả là
con cái sinh ra chỉ xác định được mẹ mà không xác định được cha, nên trải
qua nhiều thế hệ những người có chung huyết tộc họ mẹ sống chung với nhau
hình thành nên tổ chức là thị tộc. Trong các thị tộc, của cải do con người làm
ra thuộc của chung thị tộc. Người phụ nữ là người có quyền, là lao động chính
tạo ra của cải vật chất. Do đó, thừa kế được thực hiện theo họ mẹ, theo huyết
thống của người mẹ, tài sản được để lại thừa kế cho con và những người có
huyết thống gần với người mẹ. Đây được gọi là chế độ mẫu hệ và thời kỳ này
tài sản chỉ được thừa kế trong nội bộ thị tộc theo phong tục tập quán do từng
thị tộc đặt ra.
Lực lượng lao động ngày càng được cải tiến, loại công việc xuất hiện
phong phú hơn, phân công lao động hợp lý hơn, người đàn ông phát huy được
sức mạnh của mình làm được nhiều việc, tạo ra nhiều của cải hơn người phụ
nữ. Nam giới dần chiếm thế, chuyển thành người có quyền. Cùng với đó, chế
độ hôn nhân cặp đôi hình thành nên người cha của đứa trẻ sinh ra đã được xác
định. Chế độ mẫu hệ được thay thế bằng chế độ phụ hệ. Thừa kế cũng vì thế

12
mà thay đổi, từ việc được thừa hưởng theo họ mẹ, theo huyết thống người mẹ
chuyển thành thừa kế theo họ cha và theo huyết thống của người cha.
Kinh tế phát triển mạnh lên, của cải làm ra không những đủ dùng mà
còn có dư thừa. Chính điều này đã tạo ra một bộ phận những người có quyền
trong thị tộc tìm cách chiếm giữ tài sản dư thừa và xã hội xuất hiện người giàu

tư nhân nên không được để lại thừa kế. Tuy nhiên, mọi người đều được khai
thác, sử dụng hợp lý và được bảo vệ thành quả lao động của mình. Pháp luật
và các chính sách của Nhà nước được đặt ra dựa trên quyền lợi chính đáng
của mọi cá nhân, của người lao động. Do đó thừa kế của nhà nước xã hội chủ
nghĩa cũng được xây dựng và thực hiện trên cơ sở đó.
Trong mỗi chế độ xã hội, thừa kế cũng không là bất biến, nó sẽ thay
đổi phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội qua từng thời kỳ. Ngay trong
cùng chế độ phong kiến, chế độ tư bản hay chế độ xã hội chủ nghĩa, ở mỗi
triều đại, mỗi mốc thời điểm chính sách nền kinh tế thay đổi thì để phù hợp
với nó, pháp luật về thừa kế cũng phải biến đổi theo.
Tóm lại, xét một cách tổng quát thì thừa kế là sự phản ánh chế độ xã
hội và sự phát triển kinh tế - xã hội qua từng thời kỳ, nó vừa mang tính khách
quan vừa mang tính chủ quan với nội dung là sự dịch chuyển tài sản của
người chết cho người còn sống theo những quy định do con người đặt ra. Khi
xã hội có nhà nước, thừa kế là một phạm trù pháp luật, phản ánh nền kinh tế
chính trị xã hội của mỗi quốc gia, mỗi thời kỳ phát triển, thể hiện việc dịch
chuyển tài sản và quyền sở hữu từ người chết cho người còn sống theo trình
tự, thủ tục của pháp luật.
Nếu như thừa kế xuất hiện ngay từ thời kỳ đầu thì khái niệm quyền
thừa kế chỉ được ra đời khi xã hội có Nhà nước. Bằng quyền lực của mình
Nhà nước áp đặt ý chí lên các chủ thể để điều chỉnh các quan hệ trong xã hội,
trong đó có quan hệ về thừa kế. Theo đó, mỗi chủ thể sẽ có những quyền và
nghĩa vụ mang tính nhà nước, có quyền để lại và quyền hưởng tài sản thừa kế.

14
Dó đó quyền thừa kế cũng bị ảnh hưởng, chi phối bởi sự phát triển kinh tế xã
hội qua từng thời kỳ do chế độ sở hữu quyết định.
Dù quyền thừa kế thể hiện ý chí nhà nước, nhưng pháp luật của nhà nước
cũng phải phù hợp với điều kiện phát triển khách quan của kinh tế - xã hội của
từng nhà nước, do đó dưới góc độ pháp lý quyền thừa kế cũng mang tính khách

Thừa kế là một quyền dân sự, nhưng quyền sử dụng đất lại là một tài
sản đặc biệt (do tính chất đặc biệt của đất đai), do đó thừa kế quyền sử dụng
đất chịu sự điều chỉnh của cả luật dân sự và luật đất đai. Điều đó tạo nên điểm
đặc thù của thừa kế quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, thừa kế quyền sử dụng đất vừa tuân theo quy định của pháp
luật dân sự vừa tuân theo luật đất đai.
Pháp luật dân sự không điều chỉnh hết các nội dung quyền thừa kế của
người sử dụng đất, nên nếu chỉ căn cứ vào pháp luật dân sự thì không đầy đủ,
dễ dẫn đến sai lệch. Do đó, thừa kế quyền sử dụng đất khác với thừa kế những
tài sản khác là phải phụ thuộc vào các chính sách đất đai của Nhà nước.
Thứ hai, di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thường có giá trị lớn và
rất khó trong việc xác định nguồn gốc.
Đất đai là tài nguyên nên con người không thể tạo ra và có ý nghĩa rất
lớn trong cuộc sống của bất kỳ ai, do đó quyền sử dụng đất thường có giá trị
lớn không dễ để bỏ qua quyền dành được tài sản này. Trải qua từng thời kỳ,
chính sách của Nhà nước về đất đai lại có những thay đổi nhất định, cùng với
đó là hàng loạt những văn bản luật được ban hành gây khó khăn trong việc
theo dõi, áp dụng. Việc xác định nguồn gốc đất đai cũng trở nên khó khăn do
quản lý chưa thực sự phù hợp, ảnh hưởng không nhỏ đến việc giải quyết về
thừa kế quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đất đai được phân thành loại được sử dụng ổn định, lâu dài và
loại sử dụng có thời hạn.

16
Người thừa kế quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng được sử
dụng ổn định lâu dài mà trong trường hợp đất sử dụng có thời hạn thì người
thừa kế có thể chỉ được sử dụng trong thời hạn còn lại.
Thứ tư, có sự hạn chế nhất định đối với trường hợp người thừa kế là
người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Hạn chế này cũng là một chính sách đất đai của Nhà nước do đất đai

có những thay đổi. Theo Sắc lệnh 97-SL ngày 22/5/1950 thì di sản thừa kế
bao gồm tài sản và quyền tài sản. Đến Thông tư 594-NCPL năm 1968 và
Thông tư 81 năm 1981 thì di sản thừa kế bao gồm toàn bộ tài sản, quyền tài
sản và nghĩa vụ về tài sản. Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 quy định di sản thừa
kế bao gồm tài sản, quyền tài sản mà không gồm nghĩa vụ về tài sản do người
chết để lại. Điều 637 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định "Di sản bao gồm tài
sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với
người khác" và "Quyền sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế". Bộ luật Dân
sự năm 2005 cũng quy định di sản tương tự như quy định tại Bộ luật Dân sự
năm 1995 nhưng bỏ quy định về quyền sử dụng đất bởi vì tài sản đã bao gồm
quyền tài sản (quyền sử dụng đất) nên không cần quy định thêm.
Nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại chỉ là trách nhiệm cần phải
thực hiện trong phạm vi di sản mà không được coi là di sản thừa kế. Do đó, di
sản thừa kế chính là toàn bộ tài sản của người chết để lại sau khi đã thanh toán
nghĩa vụ về tài sản và các chi phí khác.
Tài sản bao gồm "vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản", nên
quyền sử dụng đất chính là một loại tài sản (quyền tài sản) cũng thuộc di sản
thừa kế. Trước đây theo quy định của Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân nên không là đối tượng của thừa kế. Từ khi có Hiến pháp năm
1992, dù đất đai vẫn được quy định thuộc sở hữu toàn dân song người sử
dụng đất vẫn được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho,

18
thừa kế quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở
hữu đất, trở thành tài sản của cá nhân và được để lại thừa kế.
Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Di sản bao gồm tài sản
riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với
người khác" [25].
Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là tài sản riêng của người chết
Tài sản riêng là tài sản không bị ràng buộc với các chủ thể khác, thuộc

Trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể căn cứ
vào nó để xác định tài sản riêng. Theo Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình và
Điều 5 Nghị định 70/2001/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân
và Gia đình (Nghị định 70) thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản
chung của vợ chồng phải ghi tên cả vợ và chồng. Nên nếu giấy chứng nhận
chỉ ghi tên vợ hoặc chồng sau ngày 18/10/2001 (ngày Nghị định 70 có hiệu
lực pháp luật) và có nguồn tạo lập từ Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình thì
suy ra quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng.
Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất là phần tài sản của người chết
trong tài sản chung với người khác
Phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác cũng
thuộc di sản thừa kế. Đây là phần tài sản thuộc hình thức sở hữu chung, gồm
sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất do được thừa kế chung,
tặng cho chung hay cùng góp vốn để sản xuất kinh doanh
Giống với việc xác định là tài sản riêng của mỗi người, khi xác định
phần tài sản quyền sử dụng đất của người chết trong tài sản chung với người
khác có thể căn cứ vào giấy chứng nhận để xác định hình thức là sở hữu
chung hay riêng, diện tích đất, thời hạn sử dụng đất
Đối với tài sản chung của vợ chồng thì Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia
đình quy định:

20
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo
ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những
thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài
sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và
những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là
tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng
có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung

là tài sản riêng.
Quyền sử dụng đất chung của vợ chồng là tài sản chung hợp nhất có
thể phân chia, về nguyên tắc khi một bên chết trước tài sản này được chia đôi,
mỗi người một nửa.
Khi căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đối với giấy
chứng nhận ghi tên của cả hai vợ chồng, có nguồn tạo lập từ ít nhất một trong
sáu nguồn trên thì đó là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng. Tuy nhiên nếu
giấy chứng nhận vẫn ghi tên cả vợ và chồng nhưng nguồn tạo lập lại không
thuộc một trong sáu nguồn trên thì đó có thể là tài sản chung theo phần của vợ
chồng, thuộc sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự. Ví dụ, vợ có 30 triệu đồng
(tiền có được trước khi kết hôn), chồng có 50 triệu đồng (được thừa kế riêng),
hai người cùng góp tiền "mua đất" giá 80 triệu đồng, khi đó quyền sử dụng
đất này là tài sản chung theo phần của vợ chồng (trừ khi hai bên cùng thỏa
thuận nhập vào khối tài sản chung, thì nó lại thuộc tài sản chung hợp nhất).
Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc
chồng thì vẫn có thể là tài sản chung của vợ chồng như: đất được Nhà nước
cấp, giao, cho thuê sau khi kết hôn; đất có chứng cứ chứng minh nguồn thuộc
một trong sáu nguồn nêu trên; đất được đăng ký trước ngày 18/10/2001 (ngày

22
Nghị định 70 có hiệu lực pháp luật) và không có bên nào có chứng cứ chứng
minh được đó là tài sản riêng.
* Dù quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung với người khác
thì nó đều phải là tài sản hợp pháp của người chết. Muốn vậy, quyền sử dụng
đất cần phải được xác lập dựa trên những căn cứ hợp pháp. Theo Điều 688 Bộ
luật Dân sự năm 2005 thì quyền sử dụng đất được xác lập dựa trên những căn
cứ: do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;
được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật
Dân sự và pháp luật về đất đai. Nhà nước giao đất bằng quyết định hành chính
và cho thuê đất thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử

trở thành di sản thừa kế.
Việc xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi,
mở rộng, thông thoáng hơn khi Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm
2005 được ban hành. Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định việc thừa kế chung
cho các loại đất: cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất thì có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất; hộ gia đình
được nhà nước giao đất khi trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất
của thành viên đó sẽ được để lại cho những người thừa kế. Điều 113 Luật Đất
đai 2003 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
không phải là đất thuê, trong đó khoản 5 quy định: "Cá nhân có quyền để thừa
kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình
được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng
đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật" [24].
Đối với quyền sử dụng đất thuê theo Luật Đất đai năm 2003 chỉ có thể
được để lại thừa kế nếu đất đó được Nhà nước cho thuê trước ngày 1/7/2004
và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trước tiền thuê đất cho
nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.
* Để thực hiện được việc thừa kế quyền sử dụng đất hay nói cách khác
muốn quyền sử dụng đất được để lại thừa kế thì còn cần phải đảm bảo các

24
điều kiện theo Điều 106 Luật Đất đai 2003: Có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để
đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với điều kiện phải có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Điều 146 Luật Đất đai hướng dẫn
trong thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
Chính phủ quy định thì người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy
định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai cũng được thực hiện quyền
thừa kế, tức là đến thời điểm này không nhất thiết là phải có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là hai mươi năm; đối với đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là năm mươi năm.
- Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm;
thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại khoản 3 Điều 67
Luật Đất đai thì không quá năm mươi năm; đối với một số dự án đặc biệt có
thể thời hạn dài hơn nhưng không quá bảy mươi năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể được Nhà nước xem xét
tiếp tục giao đất, cho thuê đất, gia hạn sử dụng đất nếu thấy phù hợp.
Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước
ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn quy định tại khoản 1
Điều 67 Luật Đất đai năm 2003, sau đó phải chuyển sang thuê đất.
- Đối với loại đất nông nghiệp khác: Thời hạn giao đất đối với hộ gia
đình, cá nhân là năm mươi năm; thời hạn cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá

26
nhân là không quá năm mươi năm; thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất đối với
tổ chức kinh tế là không quá năm mươi năm và trường hợp đặc biệt là không
quá bảy mươi năm.
- Trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời
hạn được xác định theo hợp đồng thuê đất.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và nhận
chuyển quyền sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thường được
xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại
đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất