MỤC LỤC

Đề tài số 14: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật Việt Nam.

1


A.

PHẦN MỞ ĐẦU

Trong cuộc sống hàng ngày chúng ta thiết lập rất nhiều loại giao dịch dân
sự từ những giao dịch có giá trị nhỏ như mua thức ăn, mua các nhu yểu phẩm
thường ngày đến các loại giao dịch có giá trị lớn hơn như mua điện thoại, mua
xe máy đến các giao dịch có giá trị lớn hơn nữa như mua bán nhà, mua bán
đất… Mỗi giao dịch trên được các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự thiết lập
đều nhằm một mục đích nhất định để đáp ứng nhu cầu của con người về ăn,
mặc, ở, đi lại,… để duy trì cuộc sống của họ được ổn định. Chính vì những mục
đích khác nhau đó mà các chủ thể đã xác lập những giao dịch khác nhau có đối
tượng là các loại tài sản khác nhau như vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền tài
sản. Các tài sản đó có thể là vô hình hay hữu hình, có thể đang tồn tại hoặc cũng
có thể sẽ hình thành trong tương lai mà cụ thể hơn nữa các đối tượng đó có thể
từ những thứ nhỏ bé ít có giá trị như cây kim, cuộn chỉ đến những thứ có giá trị
hơn như là cái điện thoại di động, chiếc xe máy đến những thứ cần thiết để duy
trì cuộc sống như là nhà ở, đất đai, đôi khi cũng có thể là cái vô hình như quyền
sở hữu trí tuệ.
Trong số các đối tượng đó có một loại đối tượng đặc biệt mà trong cuộc
sống chúng ta ít nhất một lần sẽ phải thiết lập giao dịch có liên quan đến nó, đó
chính là đất đai. Bởi vì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất của
con người, nếu không có đất chúng ta không có thể nào mà có nơi để ở, có nơi



NỘI DUNG
Một số khái niệm
Khái niệm quyền sử dụng đất
B.

I.
1.

Theo quy định tại điều 4 luật đất đai năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Và điều
197 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Như vậy chúng ta có thể thấy rằng đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao của
toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong đó
với tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ở đây chúng ta thấy được rằng Bộ luật
Dân sự năm 2015 đã nhấn mạnh quyền sở hữu của toàn dân so với quy định
trong bộ luật trước thì đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và được quy
định tại điều 200 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Sở dĩ đất đai được quy định sở
hữu như vậy bởi vì vai trò quan trọng của nó trong quá trình phát triển kinh tế
đất nước. Chính vì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu nên chỉ nhà nước mới có đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt đất đai. Nhưng nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất, nhà nước
không trực tiếp tác động đến đất đai mà những chủ thể tác động trực tiếp đến đất
đai chính là những người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất.

tư.”
Các chủ thể sử dụng đất này sẽ trực tiếp tác động lên đất, trực tiếp thực
hiện quyền sử dụng đất để thu lại lợi ích mà mình mong muốn đat được. Trước
tiên chúng ta cần nhìn nhận quyền sử dụng đất dưới góc độ là một quyền tự
nhiên. Bất cứ khi nào mà con người chiếm hữu được đất dai thì ngay sau đó họ
không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó mà họ trực tiếp tiến hành những
hoạt động khai thác công dụng, tính năng của nó để đáp ứng nhu cầu của mình,
để tạo ra lợi ích vật chất cho xã hội. Lúc này đất đai có thể là tư liệu sản xuất để
5


con người trồng trọt, chăn nuôi; đất cũng có thể trở thành nơi con người xây
dựng cơ sở vật chất để trú ngụ, kinh doanh, sản xuất, giải trí, phát triển kinh tế
xã hội,… nhờ có đất mà con người chúng ta có thể tồn tại và phát triển.
Bên cạnh đó quyền sử dụng đất còn có thể xem xét dưới gốc độ quyền
năng pháp lý. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là quyền năng của
người sử dụng đất được nhà nước – đại diện chủ sở hữu trao cho quyền sử dụng
đất theo như quy định của pháp luật và quyền năng này được ghi nhận trong
pháp luật và được pháp luật bảo vệ và đảm bảo.
Khái niệm quyền sử dụng đất có thể được hiểu như sau: quyền sử dụng
đất là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính, công dụng của
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử
dụng đó cho người khác.
2.

Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt đối với cuộc sống của con người bởi vì
giá trị sử dụng của nó. Mà diện tích đất đai lại có hạn chứ không phải vô hạn,
đông thời đó giá trị sử dụng của các loại đất đai có sự chênh lệch cới nhau do có
sự khác nhau về vị trí địa lý, diện tích đất, tính năng, công dụng, thuộc tính của

sau:


Đối với đất đai người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt như đối với các loại tài sản khác thuộc sở hữu của mình.
Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc và hạn chế bởi những quy định của



pháp luật về nội dung , hình thức, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua giấy tờ, hồ sơ
bởi vì đất đai mang nững đặc tính khác biệt với các tài sản thông thường. Chính
vì thế mà trong các giao dịch về đất đai thì yêu cầu về giấy tờ có liên quan phải



rõ ràng, công khai, minh bạch.
Giá trị của giao dịch chuyển nhượng phụ thuộc phần lớn vào giá trị sử dụng của
đất và nó có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất từ chủ thể đang sử dụng đất cho chủ thể mới. Có thể hiểu chuyển

7


nhượng quyền sử dụng đất là việc chủ thể đang sử dụng đất nhường lại, bán lại
quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác.
II.
1.


Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là hợp đồng song vụ. Qua
khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta có thể thấy rằng
cả hai bên trong hợp đồng đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Cụ thể là bên
8


chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ giao đất đúng với diện tích,
hạng đất, loại đất, vị trí, tình trạng đất như đã thỏa thuận, giao các giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời đó bên
chuyển nhượng có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tương
ứng với quyền của bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ
trả tiền cho bên chuyển nhượng theo như đã thỏa thuận, cũng như đăng ký
quyền sử dụng đất và thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận
chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất theo đúng thỏa
thuận, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng đất theo đúng


mục đích và thời hạn.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền bù. Sau khi xác
lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất sẽ giao chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của mình cho bên
nhận chuyển giao. Đồng thời bên chuyển nhượng sẽ nhận lại một lợi ích tương
ứng từ bên nhận chuyển nhượng đó chính là số tiền chuyển nhượng quyền sử



dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng ưng thuận vì kể từ
thời điểm hai bên đã thỏa thuận và xác lập hợp đồng theo đúng quy định của
pháp luật thì giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ phát sinh

11. Giải quyết tranh chấp;
12. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý”.
Đồng thời nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
các bên thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái
với đạo đức xã hội.
4.

Hình thức, thủ tục của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất

Cũng tương tự như nội dung thì hình thức, trình tự và thủ tục của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy
1 Điều

501 Bộ luật Dân sự năm 2015.
10


định khá ngắn gọn và được quy định như sau: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng
đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ
luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo
quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”2.
Theo như quy định trên thì chúng ta có thể thấy được rằng hình thức của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản và văn bản đó phải
được công chứng, chứng thực theo như quy định của pháp luật như sau:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc

hành năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
5.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không được quy định trực tiếp trong Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như trong
Luật đất đai năm 2013 mà được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014.
a.


Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

“1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo
thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời
hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng”4.


Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
“1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
4


6. Các quyền khác trong hợp đồng”6.



Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

5 Điều

39 luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

6 Điều

40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
13


“1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng”7.
6.
a.

Các điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chung

Để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì trước
tiên hợp độp đông đó phải đáp ứng các điều kiện của một giao dịch dân sự được

cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.
Các điều kiện trong một số trường hợp cụ thể
Cũng giống như Luật đất đai năm 2003, Luậ đất đai năm 2013 cũng quy
b.

định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ


thể như sau:
Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng được pháp luật quy định
như sau: “1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với
trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
8 Điều

188 Luật đất đai năm 2013.
15



“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp
9 Điều
10

191 Luật đất đai năm 2013.

Điều 192 Luật đất đai năm 2013.
16


vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức
kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp
để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản
3 Điều 134 của Luật này”11. Như vậy nếu các chủ thể được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp có đủ các điều kiện như trên thì mới có thể nhận quyền sử dụng
đất được chuyển nhượng.


Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê phải thực hiện theo quy định của pháp luật như sau:
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:


Đối với vấn đề hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định giống nhau.
Tại điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Việc chuyển quyền
sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.
Như vậy để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
thì hợp đồng đó trước hết phải tuân thủ điều kiện của một giao dịch dân sự được
quy định trong Bộ luật dân sự, tiếp đó hợp đồng đó phải tuân thủ đầy đủ các
điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong
luật đất đai và cuối cùng phải được đăng ký thì mới có hiệu lực. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký điều đó
cũng có nghĩa là quyền sử dụng đất được chuyển giao sang chủ thể mới kể từ
thời điểm này. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ
một trong các điều kiện trên sẽ không có hiệu lực.
Các hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu phần lớn
do việc không tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung cũng như về hình
thức. Thực tiễn giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này muôn hình, muôn
vẻ với tính chất đa dạng và phức tạp, vì các tranh chấp trong lĩnh vực này luôn
vận động và không ngừng biến đổi. Chính vì đặc điểm trên mà khi giải quyết
các tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi cơ
quan xét xử đưa ra những phán quyết phù hợp.
12

Điều 194 Luật đất đai năm 2013.
18


C.

KẾT LUẬN

www.thuvienphapluat.vn
www.doc.edu.vn

1.
2.
3.
4.
5.

20


PHỤ LỤC
ĐIỀU 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành năm
2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất
thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách
thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi
nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện
thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của

5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê
thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn
phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản
gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp
vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua,
22


nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ
quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người
góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất
thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy
định tại Khoản này”.

23