1
Nhóm 7
Đề tài: "ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt đến giá đất"
Nội dung chính:
- Định nghĩa giá đất
- Đặc trưng của giá đất
- Phân tích các yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất:
+Vị trí
+Diện tích
+Chiều rộng
+Chiều sâu
+Diện tích
+Hình dáng
+Độ dốc
+Hạn chế của quy hoạch đô thị
+Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất
-Kết luận
I. Đặt vấn đề:
Đất đai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, một tư liệu sản
xuất đặc biệt và không thể thay thế. Đất đai là thành phần cơ bản của môi trường
sống, mọi hoạt động của con người đều cần đất và gắn với đất. Từ khi có chế độ
chiếm hữu tư nhân thì cũng xuất hiện ý thức về quyền đối với đất đai. Xã hội càng
phát triển thì vị trí, vai trò của đất ngày càng được mở rộng, nó tham gia nhiều hơn
vào các hoạt động kinh tế xã hội và nhất là lĩnh vực thương mại và trở thành một
tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt, do vậy nó có giá. Để định giá một thửa đất thì
cơ sở đầu tiên vô cùng quan trọng là phải dựa vào các đặc tính của bản thân thửa
đất, đó là các nhân tố cá biệt của thửa đất.Nhân tố cá biệt là nét đặc trưng riêng biệt
1
2
của từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, nó là cơ sở nền tảng để con
người định hướng sử dụng cho phù hợp với từng mục đích và nhu cầu của mình sao

vùng ven (vị trí tương đối).
Còn trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa đất có các yếu tố khác như nhau thì
thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn, hoặc ở các vị trí đắc địa (ngã ba, ngã tư, trên các
trục giao thông quan trọng, gần các trung tâm thương mại …) thì có giá trị cao hơn
(vị trí tuyệt đối) do lợi ích kinh tế thửa đất mang lại cao. Xét một ví dụ cụ thể về
ảnh hưởng của vị trí tuyệt đối đến giá đất, đó là quy định về giá đất trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa như sau:
-Đối với thửa đất là đất ở nằm ở góc ngã ba; ngã tư đường phố, có từ 2 mặt tiền trở
lên (đầu ve) thì được tính tăng thêm 10% giá đất của vị trí đó.
-Những ngõ, ngách, hẻm không có tên trong phụ lục thì giá trị quyền sử dụng đất
được xác định căn cứ vào giá đất của các đường, ngõ có các ngõ, ngách, hẻm đó và
theo vị trí, mặt cắt như sau:
Vị trí 1: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất đã có tên
đường, ngõ kê khai trong phụ lục. Hệ số tính là 1;
Vị trí 2: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên. Hệ số vị trí
2 bằng 0,60 so với vị trí 1
Vị trí 3: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5m. Hệ số
vị trí 3 bằng 0,35 so với vị trí 1;
Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất
một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2m. Hệ số vị trí 4 bằng
0,20 so với vị trí 1;
3
4
(Quyết định số: 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010)
●Diện tích thửa đất:
Diện tích thửa đất là phần diện tích mà người sử dụng đất được phép sử
dụng, là phần diện tích mà trên đó nhà nước xác lập các quyền và nghĩa vụ đối với

tích đất còn lại của người chuyển nhượng cho bạn) sau khi tách thửa đảm bảo đủ
các điều kiện sau đây:
Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2
Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (chiều dài của
thửa đất tính từ cột mốc được phép xây dựng) từ 3 m trở lên.
Tuy thế tình trạng nhà siêu mỏng vẫn cứ tồn tại, hiện hai bên cầu và đường dẫn
cầu Vĩnh Tuy đã có 13 trường hợp xây dựng nhà có diện tích nhỏ, hình thể thửa đất
không phù hợp với quy chuẩn xây dựng, không đảm bảo kiến trúc đô thị. Trong đó
có 8 hộ xây nhà trên mặt bằng vẻn vẹn 10m2. Đặc biệt có hộ bà Lê Thị Kim Nhung
ở 682A Minh Khai đã xây nhà 3 tầng trên diện tích 3,8m2. Cá biệt có một ngôi nhà
"quái dị" dưới chân cầu Vĩnh Tuy: mảnh đất rộng chừng 5m2 được thiết kế đặc biệt
để khi xây lên, ban công đua ra cả mặt trước và mặt sau, trông như hình chữ T!
Ngôi nhà siêu mỏng kỳ lạ hình chữ
T ở chân cầu Vĩnh Tuy
5
6
●Kích thước của thửa đất:
Kích thước của thửa đất là chiều dài và chiều rộng của thửa đất, các mảnh đất có
cùng diện tích như nhau nhưng kích thước của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng
khác nhau, trong đó chiều rộng của thửa đất có ảnh hưởng mạnh đến giá đất. Chiều
rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của
người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay
cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất, đó là chưa kể đến yếu tố tâm lý và
phong thủy trong chọn đất (thích nhà cao cửa rộng mà muốn cửa rộng thì chiều
rộng mặt tiền của thửa đất phải không quá nhỏ)
Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 04 ngày 3-
4-2008 của Bộ Xây dựng, kích thước lô đất xây dựng nhà ở được xác định như sau:
-Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đảm bảo các yêu cầu về
kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2

+> 200m, tính hệ số bằng 0,6 của ngõ, ngách, hẻm đó
(Quyết định số: 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa
bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010)
●Hình thể của thửa đất:
-Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc… đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
+Trong sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hình dạng của thửa đất có
ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất làm việc của máy móc. Khi làm đất trên thửa ruộng
hình tam giác, chi phí di chuyển phi sản xuất của máy kéo tăng lên từ 2-2.5 lần so
với chi phí này khi làm đất trên thửa ruộng hình chữ nhật có cùng diện tích. Ngoài
7
8
ra khi làm việc trên thửa rộng hình chữ nhật có chiều dài cạnh thích hợp thì máy
móc đỡ bị hao mòn, hư hại hơn ( theo giáo trình quy hoạch sử dụng đất). Do đó để
nâng cao hiệu suất máy móc và hiệu quả làm việc người ta sẽ phải mất thêm chi phí
để cải tạo thửa đất (như chi phí cho công tác dồn điền đổi thửa)
+Đối với đất ở, hình dạng của thửa đất lại càng được quan tâm hơn, nó
không chỉ mang lại sự tiện lợi cho người sử dụng mà nó còn chịu ảnh hưởng của
yếu tố tâm lý cũng như phong thủy. Hình dạng thửa đất có ảnh hưởng to lớn đến
thiết kế và hình dạng các công trình trên nó, đó là chưa kể đến chi phí cho việc thuê
thiết kế và trang trí nội thất cho ngôi nhà chắc chắn cũng tăng hơn so với mảnh đất
có hình dạng đơn giản.
Trong phong thủy học, nhà ở có hình vuông là tốt nhất. Bởi từ trước đến nay
người phương Đông đều bị ảnh hưởng bởi quan niệm “trời tròn đất vuông”, nhà ở
vuông vắn khiến năng lượng của khí sinh ra dòng chảy tuần hoàn, cân bằng, mang
lại nhiều điều tốt lành cho gia đình. Còn nhà ở dài và hẹp hoặc khuyết góc, khí
trong nhà sẽ ngưng tụ, hoặc chảy không có quy luật, sự phân bố trường năng lượng
sẽ mất cân bằng, có ảnh hưởng đến sức khỏe và cuộc sống thường ngày của người
ở. Nhìn theo quan điểm hiện đại, tính thực dụng của ngôi nhà hình vuông cao, trang

●Độ dốc (I):
Có nhiều cách phân hạng thích hợp của độ dốc tùy từng mục đích sử dụng
-Đất xây dựng KCN: đất thuận lợi 0.4 < I < 2%, đất ít thuận lợi 2 < I < 3% , đất
không xây dựng được I > 3%)
-Đất dân dụng: đất thuận lợi 0.4 < I < 3%, đất ít thuận lợi 3 < I < 10% , đất không
xây dựng được I > 10%)
-Mạng lưới giao đường chính : thỏa mãn 0.4 < I < 5 % , được xác định trong quy
hoạch chung ( trong mạng lưới địa hình không đặt song song hay hình ô cờ bởi :
giảm độ dốc tự nhiên nên người ta thường tạo ta các con đường chéo , loằng
9
10
ngoằng nhằm thay đổi hướng điều chỉnh đường dốc dọc và đi theo quỹ đạo bất kì
đưa đường vào quỹ đạo độ dốc đảm bảo )
-Khu cây xanh nghỉ ngơi: đất thuận lợi 0.4 < I < 10%, đất ít thuận lợi 10 < I <30%,
đất không xây dựng được I>30%
(http://my.opera.com/giacmodau/blog/show.dml/11942312)
-Đất sản xuất nông nghiệp: 0-5
0
thích hợp cho trồng lúa, 5-8
0
thích hợp cho trồng
màu, 8-15
0
thích hợp cho trồng cây ăn quả, 15-25
0
nên phát triển lâm nghiệp (Bộ
NN&PTNT)
Nói chung độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất, bởi nó liên quan trực tiếp đến mức độ đầu tư và hoàn
thiện cơ sở hạ tầng, đến khối lượng đất san lấp khi xây dựng và khối lượng công

UBND TP Hà Nội đã trình Thủ tướng đề xuất phân vùng và định hướng phát
triển nhà cao tầng trong khu trung tâm TP Hà Nội. Theo đó, khu vực bốn quận nội
thành cũ, bên trong vành đai 2 được phân định thành 10 khu vực (KV) để kiểm soát
phát triển nhà cao tầng. Vùng đặc thù không xây dựng công trình cao tầng bao
gồm: KV trung tâm chính trị Ba Đình (KV1); KV phố cổ (KV2); KV Hồ Gươm và
vùng phụ cận (KV3); KV Thành cổ và an ninh quốc phòng (KV4).
Còn vùng kiểm soát đặc biệt hạn chế xây dựng nhà cao tầng và quản lý kiểm
soát cao tầng gồm: xung quanh hồ Trúc Bạch đến phía bắc Phan Đình Phùng và
Yên Phụ (KV5), các phố Lê Hồng Phong, Điện Biên Phủ và Nguyễn Thái Học;
phần còn lại của quận Hoàn Kiếm, trừ các khu phố cổ và KV hồ Gươm và phụ cận
(KV6); các tuyến phố Nguyễn Thái Học, Quốc Tử Giám, Lê Duẩn, Giảng Võ
(KV7) và KV phía bắc quận Hai Bà Trưng (KV8).
Cũng theo UBND TP Hà Nội, việc định hướng tổ chức không gian tới đây đã
xác định kiểm soát phát triển tầng cao công trình theo dạng lòng chảo, tức cao tầng
phía ngoài đường vành đai 2 và thấp dần vào trong khu vực trung tâm.
11
12
-Bộ xây dựng cũng đề ra quy chuẩn xây dựng về quy hoạch quy định về chiều cao
và mật độ xây dựng trong đô thị, nhằm tạo một cảnh quan kiến trúc hài hòa cho đô
thị: Khoảng cách giữa hai mặt tiền đối diện của hai dãy nhà không được nhỏ hơn
7m, khoảng cách hai đầu hồi (mặt hông) của hai dãy nhà không được nhỏ hơn 4m.
Nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích xây dựng càng
giảm, diện tích thửa đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng giảm…
Ví dụ đối với chung cư, mật độ xây dựng tùy theo diện tích của lô đất và
chiều cao công trình. Cụ thể nếu chiều cao của công trình từ 16m trở xuống và diện
tích khu đất bằng hoặc nhỏ hơn 3.000m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 75%. Nhưng
cũng với chiều cao trên mà xây dựng trên khu đất 10.000m2 chỉ xây được tối đa
65%, diện tích 18.000m2 được xây 63%, diện tích từ 35.000m2 trở lên được xây
60%.
-Các loại hình sử dụng đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau do hiệu quả sử

Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0
Bảng 3 : KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0

Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
Bảng 7 : KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại
đô thị
Đặc biệt I II III IV V
14
15
Mức
giá
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu

đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0
Bảng 9 : KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại
đô thị
Đặc biệt I II III IV V
Mức
giá
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.tối
thiểu
G.tối đa G.tối

25 triệu đồng/m2…
Hay như đất liền kề khu A, B, C, D đô thị Lê Trọng Tấn - Geleximco, diện
tích 100m2 và 114m2. Khu A (đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và đang xây thô) giá:
34.5 triệu/m2 đến 38.5 triệu/m2. Khu B, C, D (đang bắt đầu làm cơ sở hạ tầng) giá
20 - 25 triệu/m2. (Khu đô thị Lê Trọng Tấn - Geleximco là khu đô thị với quy
hoạch đồng bộ đẹp và hiện đại bao gồm Khu A, Khu B, Khu C, Khu D. Khu đô thị
nằm trên mặt đường Lê Trọng Tấn nằm tại huyện Hoài Đức và hai bên đường Lê
Trọng Tấn thành phố Hà Đông (Hà Nội), sát đường Láng Hòa Lạc, cách Trung tâm
Hội Nghị Quốc Gia 5,5 Km. Gần Khu đô thị Nam An Khánh, Thiên đường Bảo
Sơn, Bắc An Khánh…nói chung là có vị trí khá thuận lợi- theo
http://thuonghieuvip.com/showthread.php?t=1155)
-Thời hạn sử dụng đất quyết định mức độ thu lợi từ thửa đất và các quyền của
người sử dụng trong huy động công năng của thửa đất. Xét riêng nhóm đất phi
nông nghiệp tại đô thị thì theo bảng giá đất ở trên ta thấy mức giá đã có sự chênh
16
17
lệch 1.5 lần, mà trên thực tế còn chênh nhiều hơn. Riêng đối với đất ở cũng vậy, đất
thuê (có thời hạn) bao giờ cũng rẻ hơn nhiều so với cùng thửa đất đó nếu được mua
để ở (sử dụng ổn định lâu dài), sự khác biệt đó là do ai cũng muốn có riêng một
thửa đất để ở, do tâm lý "an cư thì mới lạc nghiệp".
III.Kết luận:
Các nhân tố cá biệt cuả thửa đất rất đa dạng, nó tạo nên đặc trưng riêng của
từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, là căn cứ đầu tiên để xác định các
mục đích sử dụng để từ đó xác định giá đất. Trong các nhân tố này có nhân tố là
khách quan, có nhân tố là chủ quan nhưng chúng đều có ảnh hưởng và quan hệ qua
lại chặt chẽ với nhau và với các nhân tố khác (như tâm lý, tín ngưỡng, thị hiếu…
của người sử dụng). Để định giá cho thửa đất cần dựa trên cơ sở các nhân tố cá biệt
của thửa đất, đặt chúng trong mối quan hệ tổng hòa và tác động qua lại giữa các
nhân tố với nhau và với các nhóm nhân tố khác, đồng thời có biện pháp cải tạo các
mặt hạn chế cũng như nâng cao các mặt tích cực của nó nhằm làm cho việc sử dụng