TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
-oOo-
TRẦN MINH ðĂNG
TRẦN VĂN NGƯNG XÁC ðỊNH MỨC ðỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC
YẾU TỐ TÁC ðỘNG ðẾN GIÁ ðẤT VÀ THỰC
TRẠNG GIÁ TRỊ SỬ DỤNG ðẤT LÀM CƠ SỞ
CHO VIỆC ðỊNH GIÁ ðẤT TRÊN
ðỊA BÀN QUẬN NINH KIỀU
THÀNH PHỐ CẦN THƠ Luận văn tốt nghiệp
Ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Cần Thơ, 2010

i
TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN


Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết
quả trình bày trong luận án là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ
công trình luận văn nào trước ñây.
Tác giả luận văn

Trần Văn Ngưng Trần Minh ðăng iv TRƯỜG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ðẤT ðAI
……



 



……

XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN

Xác nhận ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng

……



 



……
Chứng nhận báo cáo luận văn tốt nghiệp với ñề tài: “Xác ñịnh mức ñộ
ảnh hưởng của các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất và thực trạng giá trị sử dụng
ñất làm cơ sở cho việc ñịnh giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều – TP Cần
Thơ”.
Sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần Minh
ðăng (MSSV: 4074896). Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài Nguyên ðất
ðai - Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên - Trường ðại Học Cần Thơ.
Từ ngày 09 tháng 08 năm 2010 ñến ngày 10 tháng 11 năm 2010.

Cần Thơ, ngày tháng năm 2010
Cán bộ hướng dẫn

……………………………..
Cần Thơ”
Do sinh viên thực hiện: Trần Văn Ngưng (MSSV: 4074917) và Trần
Minh ðăng (MSSV: 4074896). Lớp Quản Lý ðất ðai khoá 33 - Bộ Môn Tài
Nguyên ðất ðai - Khoa Môi Trường & TNTN - Trường ðại Học Cần Thơ. Thực
hiện từ ngày 09/08/2010 ñến ngày 10/11/2010, kính trình hội ñồng xem xét.
Báo cáo luận văn tốt nghiệp ñược hội ñồng ñánh giá mức:…………
Ý kiến của hội ñồng:
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………
Cần Thơ, ngày ….. tháng …. Năm
Chủ Tịch Hội ðồng
vii

LỊCH SỬ CÁ NHÂN



 Sinh viên: Trần Văn Ngưng
- Năm sinh: 1987
- Nơi sinh: Xã Trần Phán, Huyện ðầm Dơi, Tỉnh Cà Mau
- Họ tên cha: Trần Văn Nhịnh

Lợi, Cơ Sở Hạ Tầng Kỹ Thuật, Cơ Sở Hạ Tầng Xã Hội, Loại ðô Thị, Môi Trường,
An Ninh Xã Hội. Trong Tám yếu tố ñó thì yếu tố Vị Trí ñược người dân trong
quận ñánh giá có mức ñộ ảnh hưởng cao nhất từ 29.69% - 43.13% và yếu tố An
Ninh Xã Hội ñược ñánh giá có mức ñộ phần trăm thấp nhất từ 0.13% - 1.81% lên
giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều. Thực trạng giá trị sử dụng ñất trên ñịa bàn
Quận ñã góp phần làm cho giá ñất của quận Ninh Kiều cao hơn những Quận khác.
Các con ñường Hai Bà Trưng, ðại lộ Hòa Bình có giá trị sử dụng ñất lớn nhất, kế
ñến là ñường 30/4, Nguyễn Trãi, Trần Hưng ðạo, Lý Tự Trọng, Trần Văn Khéo,
Hùng Vương, 3/2, Mậu Thân, Nguyễn Văn Cừ, CMT8, Lê Lợi, Nguyễn An Ninh,
Châu Văn Liêm, Trần Phú, Lê Thánh Tôn, Trần Việt Châu, Phạm Ngũ Lão, Nguyễn
Việt Hồng. Các con hẻm giá trị sử dụng ñất thấp hơn nhiều so với vị trí mặt tiền.


1.2.3 Chức năng của thị trường bất ñộng sản ............................................3
1.2.4 Vai trò của thị trường bất ñộng sản ..................................................3
1.3. CUNG CẦU VỀ NHÀ ðẤT .................................................................3
1.3.1 Cầu về nhà ñất.................................................................................3
1.3.2 Cung về nhà ñất...............................................................................4
1.3.3 Quan hệ cung cầu ............................................................................4
1.4. GIÁ ðẤT ..............................................................................................5
1.4.1 Khái niệm giá ñất.............................................................................5
1.4.2 ðịnh nghĩa về giá trị thị trường........................................................5
1.4.3 Khái niệm ñịnh giá, ñịnh giá bất ñộng sản, ñịnh giá ñất....................6
1.4.4 Phương pháp xác ñịnh giá ñất..........................................................6
1.4.5 ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất.......................7
1.5. THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT Ở VIỆT NAM..........................................7
1.5.1 Khái quát thị trường nhà ñất Việt Nam ............................................7
1.5.2 Thị trường nhà ñất ðBSCL và Cần Thơ hiện nay.............................10
1.5.3 Thị trường nhà ñất quận Ninh Kiều..................................................11
1.6. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ NHÀ ðẤT..........................12
1.6.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ................................................................12
1.6.2 Nhóm các yếu tố kinh tế ..................................................................13
1.7. ðẶC ðIỂM VÙNG NGHIÊN CỨU .....................................................13
1.7.1 Vị trí ñịa lý quận Ninh Kiều.............................................................13
1.7.2 ðặc ñiểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều..........................................15
Chương 2 - PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................16
2.1 PHƯƠNG TIỆN .................................................................................16
2.1.1 ðịa ñiểm thực hiện ñề tài.................................................................16
2.1.2 Thời ñiểm thực hiện.........................................................................16
2.1.3 Tài liệu............................................................................................16
2.2. PHƯƠNG PHÁP.................................................................................16
2.2.1 Cách thực hiện.................................................................................16


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................51
PHỤ LỤC

xi

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt Ý nghĩa
3/2(1) ðường 3 tháng 2 (Mậu Thân – Trần Ngọc Quế)

VAT (Value Added Tax) Thuế giá trị gia tăng
VND Việt Nam ðồng
WTO (World Trade Organization) Tổ chức thương mại thế giới
xii
DANH SÁCH BẢNG

Bảng Tựa bảng Trang
1 Tình hình sử dụng các loại ñất ở quận Ninh Kiều năm 2009 19
2 Giá ñất một số tuyến ñường chính trong quận Ninh Kiều 21
3 Bảng so sánh giá ñất ở một số tuyến giao thông chính của
UBND thành phố Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ñịa
bàn quận Ninh Kiều
22
4
Bảng thống kê mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng ñến
giá ñất trên ñịa bàn quận Ninh Kiều
24
5 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Cái Khế 38
6 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Hòa 39
7 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Thới Bình 40
8 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Nghiệp 40
9 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Cư 41
10 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường An Hội 42
11 Thống kê hiện trạng trên các con ñường phường Tân An 43

7 Mức ñộ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xã hội lên giá nhà ñất qua
các phường của quận Ninh Kiều
30
8 Mức ñộ ảnh hưởng của môi trường lên giá nhà ñất qua các phường
của quận Ninh Kiều
32
9 Mức ñộ ảnh hưởng của an ninh xã hội lên giá nhà ñất qua các
phường của quận Ninh Kiều
33
10 Mức ñộ ảnh hưởng của yếu tố khác lên giá nhà ñất qua các phường
của quận Ninh Kiều
34

- 1 -
MỞ ðẦU
ðất ñai tự nó không làm nên giá trị nhưng khi con người tác ñộng vào nó, ñầu tư
cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của ñất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại
nguồn lợi to lớn cho con người. Khi hoạt ñộng của con người trong sử dụng ñất ñai
ngày càng tăng thì giá trị ñất ngày ñược nâng cao và việc trao ñổi mua bán ñất diễn ra
ngày một nhiều và ña dạng hơn làm cho thị trường nhà ñất ở nước ta ngày càng sôi
ñộng và giá nhà ñất luôn biến ñộng qua các năm.
Quận Ninh Kiều là quận trung tâm của thành phố Cần Thơ có cơ sở vật chất hạ tầng
khá hoàn chỉnh từ khi Cần Thơ trở thành ñô thị loại II vào năm 2004 và năm 2009 trở thành
ñô thị loại I trực thuộc trung ương. Tuy nhiên thị trường nhà ñất còn khá non trẻ không thể
phản ứng một cách kịp thời sự biến ñộng của thị trường nhà ñất của cả nước như TP Hồ Chí
Minh, Hà Nội.
Sự chênh lệch giữa giá ñất nhà nước và giá ñất thực tế ngoài thị trường ở quận Ninh Kiều
khá cao. Giá nhà ñất thị trường cao hơn giá nhà ñất nhà nước bởi nhiều sự tác ñộng của yếu
tố vị trí, ñiều kiện sinh lợi, cơ sở hạ tầng, hình thể lô ñất, loại ñô thị,…..nơi mà khu ñất tọa
lạc. ðứng trước thực trạng này ñòi hỏi phải có một ñề tài nghiên cứu tìm hiểu mức ñộ tác

trung tâm chú ý của các nhà luật sư, ñịa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế. Vì mỗi
ñiều lệ này ñều liên quan tới ñất ñai và việc sử dụng ñất, nên các xã hội, các nước và
cả thế giới ñều bị tác ñộng.
Và theo luật ñất ñai (2003), “ðất là tài sản quốc gia là tư liệu sản xuất chủ yếu,
là ñối tượng lao ñộng ñồng thời cũng là sản phẩm lao ñộng. ðất còn là vật mang của
các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, ñất là mặt bằng ñể phát triển nền
kinh tế quốc dân”.
1.1.2. Vai trò của ñất ñai
Theo Nguyễn Phú Cường (2002), ñất ñai có hai vai trò chính sau:
- Về mặt kinh tế: có thể khẳng ñịnh rằng ñất ñai là một tư liệu không gì khẳng
ñịnh ñược và sản xuất không giới hạn. ðất ñai khác mọi tư liệu sản xuất khác ở chổ,
ñất ñai ñược tồn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị mất ñi. Trong khi các tư liệu
sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian và ñược loại bỏ khi có một loại tư liệu sản
xuất khác tiến bộ hơn. Còn ñất ñai ñược luân chuyển từ ñời này sang ñời khác. ðất ñai
là ñịa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chổ ñứng cho nhân dân cho
nhà máy. Nói chung, ñất ñai là cơ sở vật chất ñể thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất
cả ngành kinh tế ñều cần ñến ñất ñai, ñặc biệt ñối với lĩnh vực nông nghiệp thì ñất ñai
là tư liệu không thể thiếu ñược.
- Về mặt chính trị: ðất ñai là nơi trú ngụ của cả cộng ñồng dân tộc. Vì thế ñể
giữ gìn ñất ñai, bảo vệ lãnh thổ, dân tộc ta ñã trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến
ñấu kiên cường ñể bảo vệ lãnh thổ ñộc lập dân tộc, bảo vệ chủ quyền quốc gia gắn
liền với ñất ñai, lãnh thổ là dấu hiệu ñể xác ñịnh sự tồn tại của quốc gia.
Trong ñời sống chính trị của một ñất nước, ñất giữ vai trò cực kì quan trọng, là
nguyên nhân cơ bản ñể diễn ra hầu hết các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai
cấp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu là những người có ñất và người không có ñất.
Như vậy qua một số phân tích trên, vai trò của ñất ñai về phương diện chính trị cũng
ñược khẳng ñịnh rõ thêm.
1.2. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ ðẤT
1.2.1. Khái niệm thị trường
- 3 -

triển bất ñộng sản;
- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoáng, thị
trường hàng hóa, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở (Cục
Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng, 2007).
1.3. CUNG CẦU VỀ NHÀ ðẤT
1.3.1. Cầu về nhà ñất


 Khái niệm Cầu
- 4 -
Cầu về nhà ñất là khối lượng về nhà ñất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược khối lượng nhà ñất ñó trên thị trường.
Cầu về nhà ñất xuất hiện trên cơ sở hội tụ của các ñiều kiện:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà ñất nào ñó mà nhu cầu
ñó không thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
- Phải có sự hoạt ñộng của thị trường ñể nhu cầu có khả năng thanh toán mới
có ñiều kiện gặp ñược cung và cầu trở thành cầu xuất hiện trên thị trường (Lê Quang
Trí, 2001).


 Các nhân tố ảnh hưởng ñến Cầu
Theo Lê Quang Trí (2001) các nhân tố ảnh hưởng ñến cầu nhà ñất bao gồm: sự
tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển, sự thay ñổi về tính chất và mục ñích sử
dụng ñất ñai, ñô thị hóa và quá trình phát triển ñô thị, mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát
triển và hoàn thiện của hệ thống, kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ, sự
tác ñộng của việc làm và thu nhập ñến cầu nhà ñất, chính sách cung tiền tệ cũng có tác
ñộng ñáng kể ñến cầu về nhà ñất.
1.3.2. Cung về nhà ñất


thay ñổi trong lượng cầu cũng chỉ sẽ làm cho giá thay ñổi rất nhỏ và cân bằng có thể
nhanh chóng ñạt ñược bởi sự gia tăng, mở rộng của cung. Ngược lại, cung ít co giãn
ñối với giá thì một sự thay ñổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay ñổi mạnh và
cân bằng không thể ñạt một cách nhanh chóng, bởi vì việc tăng lên của cung không
theo kịp với cầu.
Ngoài yếu tố về giá, cung nhà ñất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác
như: quỹ ñất ñai trong quy hoạch của Chính phủ, sự phát triển cơ sở hạ tầng, các yếu
tố ñầu tư vào của phát triển nhà, chính sách và pháp luật. Còn cầu tài sản nhà ñất chịu
ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số, nhu cầu phát triển, sự thay ñổi
về tính chất và mục ñích sử dụng ñất ñai, sự thay ñổi của thu nhập và việc làm, quá
trình ñô thị hóa, những chính sách của Chính phủ. Sự thay ñổi của bất cứ yếu tố nào
trong những yếu tố trên cũng có thể ảnh hưởng ñến lượng cung hoặc lượng cầu, làm
cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường tài sản nhà ñất sẽ thay ñổi.
Khi giá nhà ñất tăng, nhiều người sẽ trì hoãn việc mua của mình, do vậy cầu
giảm mạnh. Tuy nhiên, trong dài hạn, nhà cửa cũ nát, hao mòn không thể sử dụng
ñược nữa và cần phải thay thế, nên cầu hàng năm lại tăng lên. Vì vậy, ñộ co giãn ñối
với giá của cầu nhà ñất trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. ðộ co giãn của cầu theo
giá và theo thu nhập cũng còn tùy thuộc vào nơi ở các nhóm dân cư và ñiều này sẽ có
ảnh hưởng ñến quan hệ cung cầu và giá cả cân bằng tại những thời ñiểm khác nhau
(Lê Tấn Lợi, 1999).
1.4. GIÁ ðẤT
1.4.1. Khái niệm giá ñất
Theo Lê Quang Trí, 2001. Giá tài sản nhà ñất có thể ñược xác ñịnh là “số tiền
có thể nhận ñược từ một người hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một tài sản
nhà ñất nào ñó, khi tài sản này ñược ñưa ra”.
Giá cả là giá bán có thể thực hiện ñược tốt nhất của một tài sản.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền thỏa thuận
giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm nhất ñịnh.
ðể nghiên cứu một cách ñầy ñủ giá cả hàng hóa trong thị trường thì cần thiết
phải xem xét ñến hành vi của người tiêu dùng .

dụng. Hơn nữa do bất ñộng sản là một tài sản không di dời ñược nên giá trị bất ñộng
sản luôn luôn chịu sự tác ñộng bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức ñộ ảnh
hưởng của mỗi yếu tố ñến giá trị của bất ñộng sản là không giống nhau, chúng tùy
thuộc vào từng loại bất ñộng sản, từng vị trí của bất ñộng sản. Vì vậy, việc xác ñịnh
các quyền ñối với bất ñộng sản, những yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng chúng ñến giá trị
của bất ñộng sản là rất khó khăn, phức tạp và ñó cũng chính là công việc của người
ñịnh giá cần giải quyết (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007).
 ðịnh giá ñất
ðịnh giá ñất là sự ước tính về giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. ðất ñai là một tài sản ñặc
biệt. Giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác
ñộng bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về
mặt giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường (Vũ
Thị Ngọc Lan, 2007)
1.4.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất
Theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP và nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP có các
phương pháp ñịnh giá ñất sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại
- 7 -
ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh
giá.
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của
loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài
sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng

1.5.1. Khái quát thị trường nhà ñất Việt Nam
- 8 -
Theo Lê Quang Trí (2001) quá trình trao ñổi chuyển nhượng mua bán ñất ñai
ñã xảy ra từ rất lâu ở Việt Nam. Các quy ñịnh về vấn ñề này cũng khác nhau, tùy vùng
và tính lịch sử của vùng ñó. Sau năm 1975, vấn ñề mua bán ñất ñai ở miền Nam vẫn
tiếp tục với tốc ñộ chậm do nhu cầu về ñất ở của dân chúng, về nhà ở sau chiến tranh.
Tất cả sự mua bán này ñều mang tính tự phát và dựa trên sự thỏa thuận giữa người
mua và người bán mà không có một tư cách pháp nhân nào quy ñịnh. Sau ñó một số
nơi phường, xã ñã có xác nhận trong mua bán này. Tuy nhiên, vấn ñề này chưa có một
quy ñịnh chính thức chung nào trong cả nước. ðến năm 1993, Luật ñất ñai ra ñời cho
ñược cơ sở xác ñịnh tính sở hữu của ñất ñai (sở hữu toàn dân). Tuy nhiên, vẫn chưa
ñáp ứng ñược nhu cầu về ñất và nhà ở của người dân, ñặt biệt là vấn ñề mua bán, trao
ñổi nên Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1998, Pháp lệnh về nhà ở
năm 1991 và các Nghị ñịnh, Thông tư, Quyết ñịnh của Thủ tướng Chính phủ về cụ thể
hóa Luật ñất ñai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và
hoạt ñộng sản xuất kinh doanh nhà ñất. Từ ñó, bước ñầu ñã hình thành nên thị trường
nhà ñất ở nước ta.
Từ ñầu thập kỷ 2000 trở lại ñây, diễn biến thị trường bất ñộng sản của Việt
Nam khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm ñầu từ năm 2001 ñến năm 2003 giá bất ñộng
sản bùng nổ thì bắt ñầu từ cuối năm 2003 ñến cuối năm 2006 thị trường bất ñộng sản
chuyển sang giai ñoạn hạ nhiệt, bước ñầu sang năm 2007 thị trường nhà ñất bắt ñầu
tăng giá ñột ngột ñến cuối năm thì tiếp tục hạ nhiệt, cụ thể như sau:


Giai ñoạn thị trường bất ñộng sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà ñất bắt ñầu biến ñộng,
tiếp ñó giá cả tăng nhanh liên tục và ñạt ñỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo
nhiều chuyên gia nhận ñịnh, giá bất ñộng sản của Việt Nam giai ñoạn này ñang ở mức
ñắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát
triển. ðánh giá một số nguyên nhân dẫn ñến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất


 Giai ñoạn ñầu năm 2008 ñến 2009
Trong năm 2008, giá nhà ñất bắt ñầu sụt giảm từ ñầu năm và giảm mạnh nhất
là vào khoảng quý 4 của năm. Bước sang năm 2009, Theo Marc Townsend (2009),
cho rằng, năm 2009 nhiều bộ luật và quy ñịnh sẽ có hiệu lực như: Luật Thuế thu nhập
cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường
bán lẻ và nhà ở cho người nước ngoài; tăng lệ phí trước bạ ô tô và chuyển nhượng bất
ñộng sản; tăng mức lương tối thiểu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt ñầu cho
vay bất ñộng sản … sẽ khiến tình hình thị trường bất ñộng sản trong nước có nhiều
thay ñổi khó dự ñoán.
Theo nhận ñịnh của Giám ñốc ñiều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam
(thuộc Tập ñoàn Tư vấn Bất ñộng sản Quốc tế - CBRE) thị trường bất ñộng sản của
Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2 - 6 năm)
. Mặc dù niềm tin vào thị trường bất ñộng sản toàn cầu và Việt Nam bị lung lay trong
năm 2008, nhưng vẫn có niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của
Việt Nam, sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn.


 Giai ñoạn ñầu năm 2010 ñến nay
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường bất ñộng sản năm 2010 tiếp tục
ñà hồi phục nhanh, nhưng vẫn phát triển thiếu ổn ñịnh, không bền vững.
Bước vào năm 2010, thị trường bất ñộng sản vẫn giữ ñược ñà phục hồi của năm 2009
cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng kinh tế thế giới bắt ñầu từ giữa năm 2007. Các doanh nghiệp kinh doanh
bất ñộng sản ñã bớt khó khăn so với năm 2008.
ðặc biệt, tại Hà Nội có thời ñiểm còn xảy ra những “cơn sốt” ngắn, nhất là với phân
khúc thị trường nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ và có tính thanh khoản cao. Cơ cấu
hàng hoá của thị trường BðS ñã có sự thay ñổi, các nhà ñầu tư ñã chuyển hướng ñầu
tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ ñể ñáp ứng
nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn ñầu tư.

2
), ñất vườn cao nhất là 45 triệu ñồng/công mà chẳng ai mua, thì nay giá ñất ở
ñây ñã tăng gấp 7 ñến 10 lần, 1 công ñất ruộng ñược bán với giá khoảng 220 triệu
ñồng.
Riêng tại thành phố Cần Thơ, giới kinh doanh bất ñộng sản tại ñây ñang rất kỳ vọng
sau khi cầu Cần Thơ khánh thành sẽ “hâm nóng” thị trường bất ñộng sản tại khu Nam
Cần Thơ và trung tâm thành phố. Và sau gần hai tháng thì những kỳ vọng ấy ñã bắt
ñầu thành hiện thực.
Theo thống kê của một số công ty kinh doanh, môi giới bất ñộng sản ở khu vực Nam
Cần Thơ, trước thời ñiểm khánh thành cầu Cần Thơ khoảng 4-5 tháng, nhu cầu mua
nhà, ñất ở khu Nam Cần Thơ diễn ra rất nhộn nhịp, nhất là ñất phân lô ñã có “giấy
ñỏ”, giá cả tăng liên tục. Tuy nhiên, khoảng nửa tháng sau kể từ ngày khánh thành cầu
Cần Thơ, thị trường nhà ñất gần như “ñóng băng”.
Ông Nguyễn Phan Hoài Tùng, Giám ñốc Công ty Nhà ñất An Thới (tại Khu dân cư
Hưng Phú 1) cho biết, có thể do người bán neo giá ở mức cao, người mua thì chờ giá
xuống thấp nên hai bên không gặp nhau .
Ngoài ra, có thể do ảnh hưởng của thị trường tài chính, lãi suất ngân hàng ở mức cao,
nên các nhà ñầu tư ngại bỏ vốn vào bất ñộng sản...
Từ quý II/2010 trở lại ñây thì thị trường bất ñộng sản Cần Thơ ñã hồi phục trở lại,
giao dịch diễn ra nhiều hơn. Hầu hết khách hàng mua nhà, ñất ñều có nhu cầu ở thật
sự, hơn nữa, người bán cũng không còn “hét giá” nên người mua - người bán dễ gặp
nhau.
- 11 -
Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ Trần Thanh Mẫn cho biết, hiện nay thành phố
ñang ñón ñầu một làn sóng ñầu tư mạnh mẽ từ các nhà ñầu tư trong và ngoài nước với
các dự án xây dựng khu công nghiệp, cao ốc văn phòng, căn hộ chung cư và các dự án
bất ñộng sản du lịch.
Theo ñánh giá của nhiều người am hiểu về ñất ñai, thị trường bất ñộng sản Cần Thơ
trong thời gian tới ñang có nhiều yếu tố hỗ trợ như ñưa vào sử dụng một số tuyến
ñường giao thông, các khu dân cư mới; giá ñất năm 2010 ñược công bố cao hơn năm

Năm 2010 giá nhà ñât ñược công bố tăng hơn năm 2009 từ 10%-30%. Nhiều
tuyến ñường ở quận Ninh Kiều như ñường Hai Bà Trưng (nhà hàng Ninh Kiều -
Nguyễn An Ninh), ñường Hòa Bình (Nguyễn Trãi – 30 Tháng 4) giá 25 triệu ñồng/m²
(tăng 7,5 - 8,2 triệu ñồng/m²), ñường Trần Hưng ðạo (cầu Nhị Kiều - Mậu Thân),
ñường Trần Văn Khéo (Nguyễn Trãi - hết Công ty Hội chợ triển lãm quốc tế Cần
Thơ) 18 triệu ñồng/m² (tăng 2 - 3,5 triệu ñồng)… Còn ñất ở nhiều dự án khu dân cư
- 12 -
ñô thị mới, giá thấp nhất hiện nay ñang giao dịch là 4 triệu ñồng/m², cao nhất có nơi
lên ñến 14 triệu ñồng/m² (
Ngọc Lễ, 2010)
1.6. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ NHÀ ðẤT
Giá cả bất ñộng sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất ñộng sản thường bị ñẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá bất ñộng sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của
thị trường như “ñộc quyền”, “ñầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu
tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như ñầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp
cơ sở hạ tầng khu dân cư (ñường giao thông, cấp và thoát nước, cấp ñiện...), tăng hoặc
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc, áp dụng việc bán ñấu giá tài
sản bất ñộng sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập
thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không
muốn bán nhà ñất do cha ông ñể lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham
muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ.
Theo Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2007) có các nhóm nhân tố tác ñộng ảnh
hưởng ñến giá bất ñộng sản nói riêng cũng như ñối với bất ñộng sản nói chung, cụ thể
là:
1.6.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
* Vị trí của bất ñộng sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất ñộng sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất ñộng sản càng lớn. Mỗi bất ñộng sản luôn ñồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối. Xét trên phương diện tổng