TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
--oOo--
TRƯƠNG VĂN LONG
PHẠM THỊ KIM NGÂN
XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG
SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Cần Thơ, 08/2010
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
--oOo--
XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG
SỬ DỤNG ĐẤT LÀM CƠ SỞ CHO VIỆC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Cán bộ hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:
Lê Tấn Lợi Trương Văn Long
MSSV: 4074913
Phạm Thị Kim Ngân
MSSV: 4074970
Cần Thơ, 08/2010

NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp
ngành Quản Lý Đất Đai với đề tài:
“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM
CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ ”
Do sinh viên Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 33,
thuộc Bộ môn Tài nguyên đất đai – Khoa Môi Trường & Tài Nguyên Thiên Nhiên – Trường
Đại Học Cần Thơ thực hiện từ ngày 10/08/2010 đến 10/11/2010.
Xác nhận:
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................
................................................................................................................................................. ....
.....................................................................................................................................................
....................................................................................................... ..............................................
Cần Thơ, ngày…...tháng … năm 2010
Cán bộ hướng dẫn
iii
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA MÔI TRƯỜNG & TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
--------  --------
NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BÁO CÁO
Hội đồng chấm luận văn tốt nghiệp đã chấp thuận báo cáo với đề tài:
“XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI LÀM
CƠ SỞ CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở QUẬN Ô MÔN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ ”

----  ----
Họ và tên: Trương Văn Long
Ngày sinh: 01/02/1989
Nơi sinh: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang
Họ tên cha: Trương Văn Lơn
Họ tên mẹ: Nguyễn Thị Ngọc Dung
Quê quán: Thị trấn Minh Lương, huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang
Quá trình học tập:
Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 2007, tại trường Trung học phổ thông Châu
Thành, Huyện Châu Thành, tỉnh Kiên Giang
Vào trường Đại học Cần Thơ năm 2007, ngành học Quản Lý Đất Đai.
Tốt nghiệp Kỹ sư chuyên ngành Quản Lý đất Đai năm 2010
vi
LỜI CAM ĐOAN
Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả
trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào trước đây.
Tác giả luận văn
Phạm Thị Kim Ngân
Trương Văn Long
vii
LỜI CẢM TẠ
----  ----
Qua thời gian học tập, rèn luyện và thực hiện đề tài, đến nay luận văn tốt nghiệp của chúng
em đã hoàn thành.Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của
gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường
Đại Học Cần Thơ đã giúp chúng em hoàn tất khóa học một cách tốt đẹp. Chúng em xin chân
thành cám ơn:
Quý thầy cô trường Đại Học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy chúng em trong suốt thời gian
theo học tại trường.

Qua kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng đến giá đất nhận được kết quả như sau: yếu tố chiếm
mức ảnh hưởng quan trọng nhất là yếu tố sinh lợi với 25,65% và yếu tố vị trí với 23,77%,
hai yếu tố an ninh xã hội và môi trường chưa được chú trọng nên chiếm mức ảnh hưởng thấp
nhất lần lược là 3,08% và 3.25%
Kết quả đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất cho thấy các tuyến đường có cơ sở hạ tầng
hoàn chỉnh, kinh tế xã hội phát triển thì sẽ có số điểm cao và ngược lại. Các tuyến đường có
giá trị sử dụng đất cao như: đường 26/3 và đường Trần Hưng Đạo có cùng số điểm là 91, các
tuyến đường có giá trị sử dụng đất thấp là: đường cách mạng tháng 8 có số điểm là 69.
Đồng thời qua kết quả phỏng vấn tại Quận Ô Môn cho thấy ngày nay người dân có xu hướng
lựa chọn dựa vào vị trí và khả năng sinh lợi, thuận lợi cho việc làm ăn sinh sống, cơ sở hạ
tầng hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu xã hội.
ix
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... vi
LỜI CẢM TẠ.............................................................................................................vii
TÓM LƯỢC ...............................................................................................................viii
MỤC LỤC .................................................................................................................... ix
DANH SÁCH KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................xiii
DANH SÁCH BẢNG ............................................................................................... xiv
DANH SÁCH HÌNH..................................................................................................xv
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU..................................................................... 2
1.1 Định nghĩa về đất đai và bất động sản ...................................................................... 2
1.1.1 Đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ...................... 2
1.1.1.1 Đất ở đô thị ...................................................................................... 2
1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị ........................ 2
1.1.2 Khái niệm về bất động sản ........................................................................... 2
1.2 Khái quát về thị trường đất đai.................................................................................. 2
1.2.1 Khái niệm ..................................................................................................... 2


Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất ........................... 9

Chức năng .................................................................................. 10

Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đai ..................... 10

Căn cứ phân loại đất .................................................................. 10

Căn cứ nguồn thu tài chính về đất đai ....................................... 11

Quy định về giá đất .................................................................... 11
1.4.3 Nguyên tắc định giá đất .............................................................................. 11
1.4.4 Các phương pháp định giá đất .................................................................... 12
1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến giá đất ............................................................... 13
xi
1.6 Đặc điểm vùng nghiên cứu .................................................................................... 14
1.6.1 Đặc điểm tự nhiên...................................................................................... 14
1.6.2 Đặc điểm kinh tế xã hội............................................................................. 14
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP.......................................... 17
2.1 Phương tiện ............................................................................................................ 17
2.2 Phương pháp thực hiện .......................................................................................... 17
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN ................................................................ 20
3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn ................... 20
3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
Quận Ô Môn trong năm 2009 đến quí III năm 2010 ................................. 20
3.1.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và
giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010................ 21
3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
đến giá đất quận Ô Môn...................................................................................... 24

trên một số tuyến đường chính của quận Ô Môn ................................... 46
3.4 So sánh thực trạng giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường
chính của quận Ô Môn ...................................................................................... 48
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................... 50
4.1 Kết luận .................................................................................................................. 50
4.2 Kiến nghị................................................................................................................ 50
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................ 51
PHỤ LỤC ................................................................................................................... 52
xiii
DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Từ gốc
ANXH An ninh xã hội
BĐS Bất động sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
CSHTKT Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
CSHTXH Cơ sở hạ tầng xã hội
GTSDĐ
Giá trị sử dụng đất
ĐBSCL Đồng bằng sông Cửu Long
ĐKSL Điều kiện sinh lợi
MT Môi trường
QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất
TP Thành phố
WTO World Trade Organization (Tổ chức thương mại
thế giới)
xiv
DANH SÁCH BẢNG
Bảng Tựa bảng Trang
3.1 Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm
2010 22

phường của quận Ô Môn
31
3.7 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội đến giá đất
ở các phường của quận Ô Môn
32
3.8 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến giá
đất ở các phường của quận Ô Môn
33
3.9 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường đến giá đất ở các
phường của quận Ô Môn
34
3.10 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá đất ở các
phường của quận Ô Môn
35
3.11 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch sử dụng đất đến giá
đất ở các phường của quận Ô Môn
36
3.12 Mối quan hệ của các nhân tố tác động đến giá đất 38
1
MỞ ĐẦU
Sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) thì nền kinh tế - xã hội nước ta
ngày càng phát triển mạnh mẻ. Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày
càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Song song với sự phát triển
kinh tế thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử
dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng, …cũng tăng nhanh. Đặc biệt là
trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm. Cần Thơ là thành phố loại I trực
thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Do
đó, Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong nhiều lĩnh vực kinh tế, xã hội… Điều này đã
tạo cho Cần Thơ có nền kinh tế phát triển mạnh và sôi động bậc nhất ở trong khu vực

1.1.1.1 Đất ở đô thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời
sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây
dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Luật Đất đai 2003.
Điều 84. Khoản 1)
1.1.1.2 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ
sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh
doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (
Luật đất đai 2003. Điều 93. Khoản 1)
1.1.2 Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài
sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2 Khái quát về thị trường đất đai
1.2.1 Khái niệm
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là
nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng
là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá
cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ
với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng
hoá.
3
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai
có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là
tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra

điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
4
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua
bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí.
Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít
thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao
theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất
đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị
trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can
thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng
đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập
trung...)
1.2.3.2 Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của
đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng
tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ
trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường
thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích
thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng
phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Trong thị
trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được tự
do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất,
người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do
đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi
những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng
giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn.
Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.
1.2.3.3 Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh
tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác

hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của
nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất định.
Thông thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của Nhà
nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường.
Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá
này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy
định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng
địa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà
nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay
sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính
sách và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về
mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu
hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa
6
trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở
mức cao hơn giá nhà nước. ( Lê Tấn Lợi, 2009).
1.3.2 Các đặc điểm của giá đất
Theo Theo Hồ Thị Lam Trà, 2005 giá đất có các đặc điểm sau:
Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó
và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê.
Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư
bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại
thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ
quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định

còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy
thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị
Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị bao
gồm :
1.3.3.1 Yếu tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất
ở đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu
đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh,
cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5.
Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…
Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…
1.3.3.2 Yếu tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hửu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất.Tùy vào mục đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn. Trong phân
hạng có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m-5m để tính điểm với thửa đất khác.
1.3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử
dụng. Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần
chú ý xem xét bao gồm:
Hệ thống cầu đường giao thông.
8
Hệ thống cống thoát nước.
Hệ thống điện.
Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần

hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định

Trích đoạn Một số nghiên cứu liên quan đến giá đất Đặc điểm kinh tế xã hội Phương pháp thực hiện Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

---