1
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
Định giá là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động thị trường bất
động sản. Thông qua định giá để Nhà nước triển khai trên thực tế các chính
sách và các khoản thu, để các bên giao dịch quyết định các lựa chọn của
mình và cam kết thực hiện các nghĩa vụ. Giá cả bất động sản không chỉ phụ
thuộc vào giá trị của nó mà còn chịu ảnh hưởng rất lớn từ mục đích sử
dụng, hình dáng, vị trí và các yếu tố kinh tế, xã hội, tâm lý, truyền
thống, môi trường, thị hiếu nên việc định giá trở thành một công việc cần
có kỹ năng chuyên môn sâu và từ đó mà các tổ chức tư vấn ra đời để
phục vụ cho các bên giao dịch. Mặt khác do công việc này liên quan trực
tiếp đến việc thực thi các chính sách thị trường và hành thu của ngân
sách, nên Nhà nước cũng phải có tổ chức điều hành vĩ mô để quyết định
khung giá, vùng giá và công bố giá chính thống.
Việc định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích đầu tư, lại
biến động theo nhiều yếu tố của thị trường nên phải theo những trình tự và
phương pháp nhất định. Các quy trình định giá tuy là tương đối chặt chẽ,
nhưng có nhiều khâu phải dựa vào kỹ năng và kinh nghiệm của người định
giá và kết quả định giá lại có cả ý nghĩa về pháp lý nên khi triển khai, cần
phải có một tổ chức đủ năng lực và đủ tư cách đảm nhận.
Ở Việt Nam và một số nước trong khu vực hiện nay áp dụng 4
phương pháp thông dụng trong định giá đất, một trong số đó là phương pháp
chi phí. Vậy phương pháp chi phí là gì? Phạm vi áp dụng và các bước tiến
hành trong định giá đất ra sao? Với những câu hỏi trên nhóm chúng em xin
trình bày về “ Phương pháp chi phí được áp dụng ở một số nước trong
khu vực va ở Việt Nam”.
2
PHẦN II: NỘI DUNG
2.1 Khái quát phương pháp chi phí
a) Cơ sở lý luận
Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết

- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu
thầu.
2.2 Trình tự tiến hành phương pháp chi phí
a) Phương pháp chi phí được áp dụng ở một số nước trong khu vực
Bao gồm các bước thực hiện sau:
Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó
là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công
trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình
xây dưng hiện có trên miếng đất
Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây
dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng
đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ.
Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của
miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí
b) Phương pháp chi phí được áp dụng ở Việt Nam
Theo thông tư 145/TT-BTC/2007 khi áp dụng phương pháp chi phí để
định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:
4
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động
sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa
đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định
giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích
sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như
hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói
trên.

chọn ở Bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
−
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực
tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân
của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
Ví dụ về áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá đất: Cơ quan
định giá đất đang tiến hành xác định giá một thửa đất ở có diện tích 90 m
2
(kích thước mặt tiền 5m x dài 18 m, trên thửa đất đã xây nhà 4 tầng), mặt tiền
tiếp giáp với một đường nội bộ rộng 8m của một Khu đô thị mới tại Thủ đô
Hà Nội đã được xây dựng hoàn chỉnh.
6
Áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá thửa đất nói trên được
thực hiện như sau:

× 4 = 300 m
2
- Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và công dụng tương tự:
7
2,8 triệu đồng/m
2
× 300 m
2
= 840 triệu đồng
- Xác định giá trị hao mòn:
+ Tỷ lệ hao mòn: Áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời:
Tỷ lệ hao mòn
=
1
−
Số năm sử dụng còn lại
Tuổi đời kinh tế
= 1 -
70
63
= 0,1 hoặc 10%
+ Giá trị hao mòn hữu hình: 840 triệu đồng × 10% = 84 triệu đồng
Giá trị còn lại của ngôi nhà:
840 triệu đồng - 84 triệu đồng = 756 triệu đồng
Bước 4: Xác định giá thửa đất của bất động sản
Giá trị của thửa đất: 3.600 triệu đồng – 756 triệu đồng = 2.844 triệu đồng.
Đơn giá thửa đất là: 2.844 triệu đồng : 100 m
2
= 28,44 triệu đồng/m
2

b) Chi phí thay thế
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có
giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng
những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các
nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong
việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị
loại bỏ.
Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán
ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi
thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật
hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so
với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay
thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo.
c) Các phương pháp ước tính chi phí
Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải
tính tới tất cả các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và
chi phí gián tiếp.
Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu:
Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
9
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới
lúc kết thúc;
Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;
Dịch vụ điện tạm thời;
Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng.
Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:
Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định
giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;
Các lãi vay nợ xây dựng;
Các công tác quản lý bất động sản;

chính xác.
3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng
Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất
cả các nhà thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m
3
; mái,
nền, ốp gạch men theo đơn vị m
2
; tường gạch, ống nước theo đơn vị m,
phục vụ cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ
sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, và không khuyến
nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công cụ để định giá bất
động sản.
4. Phương pháp so sánh thị trường
Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá
sử dụng khi việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương
pháp này, các chi phí theo đơn vị m
3
hay m
2
được tính bằng cách chia
tổng chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành
11
mới đây cho khối m
3
hay m
2
chứa dựng bên trong kết cấu đó. Các công
trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và hoàn thành
việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng). Các kết quả đạt được sau

Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó
12
cũng là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm
vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không
quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu
những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến
giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản
Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết
chi phí thay thế hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết
giá bán thị trường hiện hành của tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện
tương tự là 600 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá tích luỹ của tài sản là 200
triệu đồng hay 25%.
Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài
sản qua mức giá thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự
nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài.
Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên;
lỗi thời chức năng; lỗi thời bên ngoài.
Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các
yếu tố như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các
cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng,
nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên
có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được. Nhiệm vụ
của sửa chữa là: sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả;
những sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm
thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm
các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải được bảo dưỡng
thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện,
nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài.
Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được
đo như phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa

Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm
giá. Để thực hiện được phương pháp này người định giá phải phân loại giảm
giá, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá
tự nhiên có thể sửa chữa được và sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa
được, cũng như sự lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được và sự lỗi
thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra chi tiết và cẩn thận
lập danh sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa chữa của
các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể
sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự
thận trọng để không bị trùng lặp.
Các thành phần cơ cấu hay cấu thành
Chi phí thay thế
(triệu đồng)
- Móng
- Tường
- Các vách ngăn
- Kết cấu mái
- Dầm và các liên kết
- Cột
Tổng cộng
Cộng với
8% chi phí kiến trúc
12% chi phí quản lý hành chính và lãi
Tổng số chi phí thay thế cấu thành
Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên
không thay thế được 15%(*)
(*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thường của
các công trình xây dựng
36,00
99,00

Sự giảm giá
Phần trăm (%)
Tiền
(triệu đồng)
- Móng
- Tường
- Các vách ngăn
- Xà và các kết nối
- Kết cấu mái
- Cột
- Mái
- Máy điều hoà
- Thảm
Tổng cộng chi phí
thay thế
36
99
36
28
21
6
14
26
20
286
9
9
9
9
9

16,60
71,48
2.5 Những hạn chế
* Ưu điểm:
+ Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài
sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập
trong tương lai.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng
để tính toán tương đối cập nhật
* Nhược điểm:
+ Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên
những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở
phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp
16
chi phí.
+ Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
+ Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng
của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ.
+ Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ,
cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận
rộng rãi để ước tính giảm giá.
+ Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh
nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
+ Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong
việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để
cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực.
2.6 Ứng dụng định giá bằng phương pháp chi phí
a) Đối tượng định giá
Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5

số chuyển đổi là 0,8 : 1,6 triệu đồng/m
2
: 0,8 = 2 triệu đồng/m
2
)
Chi phí hiện hành của các công trình
10.000 m
2
x 1,8 triệu đồng/m
2
= 18 tỷ đồng
Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại
[(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng
Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là
18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng
Giá trị thị trường của tài sản
16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng.
2.7 So sánh các phương pháp trong định giá đất (phần này ko cần thiết,
trong phạm vi đề tài này)
Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành định giá phải lựa chọn
từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng
thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất
cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa
chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm
khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5
thửa đất, khu đất đó.
Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng
thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các
thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất

bất động sản (như đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản ) mà
còn chịu ảnh hưởng của các nhân tố, chính sách khác có liên quan. Chính vì
thế, khi định giá bất động sản, cần phải căn cứ vào các cơ sở khác nhau, từ đó
dưa ra các phương pháp định giá đất khác nhau.
Phương pháp chi phí là một trong những phương pháp được áp dụng
thông dụng ở Việt Nam. Song phương pháp này vẫn còn nhiều hạn chế vì vậy
chưa được áp dụng rộng rãi ở Việt Nam và một số nước trong khu vực.