Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
PHẦN I : MỞ ĐẦU
Theo niên giám thống kê 2008. Tính riêng phần diện tích đất tự nhiên
thì Việt Nam có 33.115.000 ha. Đứng thứ 56 trên 220 quốc gia trên thế giới.
Đất đai là tài sản vô giá đối với mỗi quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên hữu
hạn có thể phục hồi được, là tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu không gì
thay thế được.
Đất đai là tư liệu sản xuất là vì : đất đai vừa là đối tượng lao động( con
người sử dụng công cụ lao động tác động vào đất như cày, cuốc, bừa…nhằm
nâng cao năng suất cây trồng ) vừa là công cụ lao động ( khi con người
không tác động vào đất, đất đai vẫn có khả năng nuôi sống được cây trồng ).
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu là vì: Đặc biệt là vì đất đai
có vai trò rất quan trọng đối với con người và các hoạt động sống trên trái
đất. Nó là môi trường sống của con người, là địa bàn phân bố của các khu
dân cư, các khu công ngiệp, là nơi xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã
hội, an ninh và quốc phòng. Đối với sản xuất nông nghiệp thì đất đai là tư
liệu sản xuất không thể thay thế được, nếu không có đất đai thì sẽ không có
bất kì quá trình sản xuất nào diễn ra, ngoài ra nó còn có một số tính chất
như: có vị trí cố định trong không gian, có độ phì... Chủ yếu là vì đất đai
tham gia vào tất cả quá trình sản xuất của cây trồng.
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra ngày càng
mạnh, kèm theo sự gia tăng dân số tự nhiên… đã gây nên áp lực lớn đối với
đất đai. Trước hiện thực đó nhà nước ta đã và đang tăng cường công tác
quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc quản lý thị trường bất động sản
- thị trường tiềm năng đang phát triển trong nước. Nhà nước ta đã đề ra
nhiều chính sách trong lĩnh vực này, một trong số đó là vấn đề định giá đất.
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
1
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm phục vụ công tác
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền

Theo Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu như
sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước
tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất
động sản."
Cơ sở lý luận cho phương pháp thặng dư là: Giá trị vốn hiện tại của
BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả
định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.Giá trị của sự phát
triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính,
trừ tất cả chi phí phát sinh.
Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
3
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
1.1.2. Nguyên lý của phương pháp thặng dư.
Nguyên

lý

của

phương

pháp

thặng

dư

phát

triển,

hy

vọng

có

được
một

mức

lợi

nhuận

không

ít

hơn

lợi

nhuận

bình thường

mà

ông

ta

tình

nguyện

chi

cho
thửa

đất

đó

là

mức

còn

lại

sau

khi

đi

chi

phí

xây

dựng,

chi

phí

nghiệp

vụ,

lợi

tức,
lợi

nhuận

và

thuế.
Ngoài



có

được

giá

cả

của

đất

đai

hoặc

nhà

ở.
Phương

pháp

thặng

dư

ngoài



hạng

mục

phát

triển

tài

sản

nhà
đất

và

quyết

sách

đầu

tư.

Cụ

thể



nhà

đầu

tư

có

đất

chờ

phát

triển

có
thể

chi

trả.

Ðối

với

mỗi hạng



sản

sau

khi

đã

hoàn

thành phát

triển,

giá

thành
phát

triển

và

lợi

nhuận

bình



khu

đất

mà

ông

ta

chi

trả

được,

giá

mua

thực

tế

của
nhà

đầu



thường.
2.

Xác

định

lợi

nhuận

định

kỳ

của

hạng

mục

phát

triển

cụ

thể.



đã

biết,

lấy

tổng

giá
trị

phát

triển

đất

đai,

trừ

đi

chi

phí

mua



phát

triển

đó.

Nếu

khoản

lợi nhuận
đó

cao

hơn

hoặc

bằng

với

lợi

nhuận

mong



đó

phải

tiến

hành

chậm

lại

hoặc
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
4
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
tạm

thời

huỷ

bỏ.
3.

Xác

định



Khi

đã xác

định

được

chi

phí

mua

đất

và

lợi

nhuận
mong

muốn,

thì

có



phí

giá

thành

trong

quá

trình

phát

triển

để

đảm
bảo

chi phí

giá

thành

của


1.1.3 Công thức cơ bản của phương pháp thặng dư:
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

của

phương

pháp

thặng

dư,

công

thức

cơ
bản

dùng



B

+

C

)

Trong

đó: V

là

giá

cả

của

đất

được

mua

để

phát

sản

sau
khi đã hoàn thành
phát

triển.
B

là

giá

thành

phát

triển

của

tất

cả

hạng

mục

phát

Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
5
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển.
1.1.4. Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thặng dư
 Đặc điểm của phương pháp thặng dư:
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

và

công

thức

tính

toán

của

phương
pháp

thương

gia

phát

triển,

để

tính

toán

chi

phí

cao nhất

có

thể

chi
ra

để

mua


Xác

định

chính

xác

phương

thức

sử

dụng

đất

tốt

nhất

(bao

gồm

mục
đích



bị

nội

thất

và

bố

cục...)

dựa

trên nguyên

tắc

sử

dụng

hiệu

quả
nhất

và



thụ

cả

đất

đai

và

công

trình

sau

khi
hoàn

thành

xây

dựng trên

cơ

sở


định

chính

xác

chi

phí

phát

triển

đất

đai

và

lợi

nhuận

bình
thường

của

công

Mặc

dù

tổng

giá

bất

động

sản

hoặc

tiền

thuê

cho

đến

việc

chi
trả

cho

số

liệu

về

tổng

giá

bất

động

sản,

tiền

thuê

và

giá

thành

sử

dụng
trong

để tính

ra.

Ðó

là

vì

rất

khó

dự

tính

được

một

cách

chuẩn

xác

giá


thời

gian

phát

triển,

không

những

tiền

thuê

hoặc

giá tiêu

thụ

sẽ

tăng
lên

(hạ

xuống),


trong

định

giá

bằng

phương

pháp

thặng

dư

ẩn

chứa

một
giả

thiết

là:

những



phát

triển

sẽ

không

phát

sinh những
biến

động

lớn.

Ðương

nhiên,

nếu

dùng

phương

pháp



đầu

tư,

cũng

có
thể

thông

qua

phân

tích

và

điều

tra

tỉ

mỉ

thị trường



hoặc

tiến

hành

cân

nhắc

sự
thay

đổi

thu

chi

một

cách

chính

xác

hơn.
(2)

thấp

trong

thời

gian

phát

triển,

đồng

thời

không

xét

đến

những

ảnh

hưởng
của

vật

thời

gian

phát
triển

là

đồng

đều

hoặc đồng

đều

trong

từng

giai

đoạn.
 Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các
điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và
giá bán.

toán

và

đặc

điểm

của

phương

pháp

thặng

dư,

có
thể

thấy

phương

pháp

thặng

dư


đây:
(1)

Ðịnh

giá

cho

đất

đai

chờ

phát

triển;
(2)

Ðịnh

giá

nhà

đất

tái

thức

còn

bao

gồm

cả

chi

phí

di

chuyển.
(3)

Định

giá

đất

trong

công

trình

lại

là

giá

đất.
1.2.Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

và

đặc

điểm

của

phương

pháp


cơ

bản

của

thửa

đất

chờ

định

giá;
-

Xác

định

phương

thức

sử

dụng

phát

triển;
-

Tính

toán

chi

phí

xây

dựng,

chi

phí

nghiệp

vụ,

lợi

tức,

thuế,

chi

định quy mô, hình dáng công trình
(4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm
rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11
8
Tiểu luận môn: Định giá đất – GVHD: Bùi Nguyên Hạnh
những quy định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp… nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho
việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ và tiền cho thuê… sau
khi hoàn thành phát triển.
1.2.2. Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất
Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý
của chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã
được điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối với mỗi thửa
đất (bao gồm: mục đích sử dụng đất, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ
đất đai, chiều cao xây dựng…). Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất
để phát triển thì điều kiện quan trọng nhất để phát triển là phải chọn được
mục đích sử dụng đất tốt nhất, đồng thời phải tính đến nhu cầu của xã hội
và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó.
Ví dụ: Một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách
sạn, chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì
nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung
cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc của thành
phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn,
nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hòa, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ
khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc… nhưng số người muốn
thuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần đây lượng nhà chung cư có
thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục
đích sử dụng đất tốt nhất của thửa đất đó.
Sinh viên thực hiện: Nhóm 11