1
TIỂU LUẬN MÔN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NHÓM:17
Đề tài: Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số
nước trong khu vực và ở Việt Nam
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN:
ĐÀO THỊ LIỄU
TRẦN THỊ LONG
MAI ĐÌNH LUẬN
NGUYỄN TRUNG KIÊN
LỚP: QLĐĐA_K52
1
2
PHẦN I : ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Vai trò của đất đai đối với con người và
các hoạt động sống trên trái đất là rất quan trọng, nhưng lại cố định về diện tích và cố
định về vị trí. Vì vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ và sử dụng một cách bền
vững.
Dưới tác động của tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng nhanh sự
bùng nổ dân số … gây áp lực đối với đất đai là rất lớn. trước hiện thực đó nhà nước
ta đã và đang tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc quản
lý thị trường bất động sản- một thị trường tiềm năng đang phát triển trong nước. Nhà
nước ta đã đề ra nhiều chính sách trong lĩnh vực này, một trong số đó là vấn đề định
giá đất
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của nhà nước và
nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá
trị phát triển giả định của bất động sản."
Cơ sở lý luận cho phương pháp thặng dư là: Giá trị vốn hiện tại của BĐS
chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả
các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.Giá trị của sự phát triển được biểu hiện
dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh.
Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.
b) Nguyên lý của phương pháp thặng dư:
Nguyên
lý
của
phương
pháp
thặng
dư
dựa
trên
lý
luận:
được
một
mức
lợi
nhuận
không
ít
hơn
lợi
nhuận
bình thường
khi
đầu
tư
số
chi
cho thửa
đất
đó
là
mức
còn
lại
sau
khi
lấy
giá
nhà
(giá
hỗn
phí
nghiệp
vụ,
lợi
tức,
lợi
nhuận
và
thuế.
Ngoài
ra,
phương
pháp
thặng
dư
cả
của
đất
đai
hoặc
nhà
ở.
Phương
pháp
thặng
dư
ngoài
việc
dùng
để
định
triển
tài
sản
nhà
đất
và
quyết
sách
đầu
tư.
Cụ
thể
có
thể
ứng
dụng
có
đất
chờ
phát
triển
có
thể
chi
trả.
Ðối
với
mỗi hạng
mục
phát
triển,
nhà
đã
hoàn
thành phát
triển,
giá
thành
phát
triển
và
lợi
nhuận
bình
thường
mà
ông
ta
ông
ta
chi
trả
được,
giá
mua
thực
tế
của
nhà
đầu
tư
phải
thấp
định
lợi
nhuận
định
kỳ
của
hạng
mục
phát
triển
cụ
thể.
Sau
khi
có
lấy
tổng
giá
trị
phát
triển
đất
đai,
trừ
đi
chi
phí
mua
đất,chi
phí
triển
đó.
Nếu
khoản
lợi nhuận
đó
cao
hơn
hoặc
bằng
với
lợi
nhuận
mong
muốn
đó
phải
tiến
hành
chậm
lại
hoặc
tạm
thời
huỷ
bỏ.
3.
Xác
định
chi
phí
đã xác
định
được
chi
phí
mua
đất
và
lợi
nhuận
mong
muốn,
thì
có
thể
dùng
giá
thành
trong
quá
trình
phát
triển
để
đảm
bảo
chiphí
giá
thành
của
các
cứ
vào
nguyên
lý
của
phương
pháp
thặng
dư,
công
thức
cơ
bản
dùng
phương
B
+
C
)
Trong
đó: V
là
giá
cả
của
đất
được
mua
để
phát
sau
khi đã hoàn thành
phát
triển
B
là
giá
thành
phát
triển
của
tất
cả
hạng
mục
phát
Lưu ý : hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và
chi phí của các hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác
nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thặng dư :
Đặc điểm của phương pháp thặng dư
Căn
cứ
vào
nguyên
lý
và
công
thức
tính
toán
của
phương
pháp
thương
gia
phát
triển,
để
tính
toán
chi
phí
cao nhất
có
thể
chi
ra
để
mua
Xác
định
chính
xác
phương
thức
sử
dụng
đất
tốt
nhất
(bao
gồm
mục
đích
thiết
bị
nội
thất
và
bố
cục )
dựa
trên nguyên
tắc
sử
dụng
hiệu
quả
nhất
giá
tiêu
thụ
cả
đất
đai
và
công
trình
sau
khi
hoàn
thành
xây
dựng, trên
cơ
(3)
Xác
định
chính
xác
chi
phí
phát
triển
đất
đai
và
lợi
nhuận
bình
sau
đây:
(1)
Mặc
dù
tổng
giá
bất
động
sản
hoặc
tiền
thuê
cho
đến
việc
tất
cả
các
số
liệu
về
tổng
giá
bất
động
sản,
tiền
thuê
và
giá
số
liệu
trước
mắt
để tính
ra.
Ðó
là
vì
rất
khó
dự
tính
được
một
tương
lai,
đồng
thời
trong
thời
gian
phát
triển,
không
những
tiền
thuê
hoặc
giá tiêu
tăng
lên
(hạ
xuống).
Cho nên
trong
định
giá
bằng
phương
pháp
thặng
dư
ẩn
chứa
thặng
dư
đó,
trong
thời
gian
phát
triển
sẽ
không
phát
sinh những
biến
động
lớn.
của các
hạng
mục
hoặc
phân
tích
quyết
sách
đầu
tư,
cũng
có
thể
thông
qua
thuê
định
kỳ,
giá
tiêu
thụ
và
giá
thành,
hoặc
tiến
hành
cân
nhắc
sự thay
cả
giao
dịch
bất
động
sản
sẽ
không
hạ
thấp
trong
thời
gian
phát
triển,
việc
đầu
tư
vào
giá
thành
các
khoản
trong
thời
gian
phát
triển
là
đồng
của
phương
pháp
thặng
dư :
Từ
công
thức
tính
toán
và
đặc
điểm
của
phương
định
giá
đất
cho
mấy
loại
hình
sau
đây:
(1)
Ðịnh
giá
cho
đất
đai
lúc
đó
chi
phí
xây
dựng
trong
công
thức
còn
bao
gồm
cả
chi
phí
di
trực
tiếp
khi
chỉ
chỉnh
lý
xong
đất
đai
hoặc
nhà
ở,
lúc
đó
giá
nhà
chỉnh
lý.
(4)
Định
giá
đất
trong
công
trình
nhà
đất
hiện
có,
nghĩa
là
vào
nguyên
lý
và
đặc
điểm
của
phương
pháp
thặng
dư,
trình
tự
của
phương
định
giá;
6
7
2.
Xác
định
phương
thức
sử
dụng
phát
triển
đất
đai
tốt
chi
phí
xây
dựng,
chi
phí
nghiệp
vụ,
lợi
tức,
thuế,
chi
phí
cho
thuê
b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất
Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của
chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã được điều
tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối với mỗi thửa đất (bao gồm : mục
đích sử dụng đất, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây
dựng …). Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát triển thì điều kiện quan
trọng nhất để phát triển là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất , đồng thời
phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử
dụng đó.
Ví dụ : một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn,
chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì nên chọn loại
sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với
khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc cuẩ thành phố và khu vực có thửa đất đó .
Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão
hòa, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc
… nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần đây lượng
nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít , thì có thể chọn xây dựng nhà chung
cư là mục đích sử dụng đất tốt nhất của thửa đất đó
7
8
c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá trị bất động sản sau khi
hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính theo hai cách sau:
(1) Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp… thì phải theo
giá cả giao dịch thị
trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất
và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá
cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển).
(2) Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc
xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào
triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các
hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản
để xác định một cách tổng hợp.
Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả
cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí
nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến những khoản chi phí này có thời gian đầu tư
khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản.
(5) Tính toán tiền thuế
Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các
khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường
là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công.
(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong
Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất
động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục
mua bán thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản
hoặc tiền thuê.
(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển
Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ
nhất
định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của
tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi
đầu tư), tỷ lệ này cao
hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng
mục.
Ví dụ : tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng
dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản.
Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ
thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó
thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì
tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn
mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt.
b) Quá trình định giá
(1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển,
phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá.
(2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành
thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung
cư.
(3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá
thành đầu tư căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi
của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi
công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền
10
11
thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho
thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi
phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí
nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt
lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là
8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát triển
này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được
phát triển.
(4) Tính giá đất
Áp dụng công thức tính toán giá đất:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức -
Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển.
Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất
1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử
dụng 50
năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.
Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240
(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.187,979 (triệu đồng)
(4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát
triển đất đai.
Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)
= 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920
6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2
năm, cho nên:
Giá cả hiện nay của khu đất = 9.077,553 (triệu đồng)
(7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = 8.987,676 (triệu đồng) hay 11,235
triệu/m2
II.CÁC PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
Ở Việt Nam phương pháp thặng dư được tiến hành theo các văn bản pháp
luất sau:
- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, theo tiêu chuẩn số 10 _phương
pháp thặng dư (Ký hiệu: TĐGVN 10) Ban hành kèm theo quyêt định số số
129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính
- Thông tư số:145 /2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 về hướng dẫn
thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP
ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP
- Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
1.NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm
năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công
trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động
v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến
trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự
với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu
vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và
tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự
kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ
thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến
trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm
13
14
quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của
nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá,
suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án
tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo
từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại
thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển =
∑
=
phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu
tư phát triển bất động sản).
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2
trừ (-) bước 3.
Giá trị ước tính của thửa
đất
= Tổng giá trị phát
triển
−
Tổng chi phí phát
triển
b) Khi áp dụng phương pháp này, cần lưu ý các điểm sau:
14
15
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết
khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm
thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm
(tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và
số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng.
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng
công thức phù hợp.
c) Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước
về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động
của cung cầu, giá cả thị trường.
* Cách tính:
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:
∑
=
nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng.
15
16
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi
thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư có
liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường
giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình;
chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây
dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan.
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công
trình.
- Chi phí dự phòng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư,
thuế…).
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có
thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức
kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh
với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) tại thời
điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08
Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31
tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
* Cách tính:
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để
tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:
CP
=
(nhà trệt, tường gạch, vì kèo
thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án
này để xây dựng nhà ở tối đa là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là
9.000 m
2
; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m
2
) để xây dựng chung cư cao 16 tầng;
40% diện tích đất còn lại (3.600 m
2
) để xây dựng nhà ở liền kề (chia thành 36 lô, mỗi
lô có diện tích 100 m
2
).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải
bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư
cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng,
cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m
2
.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đ/m
2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đ/m
2
.
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục
2
× 23 tr.đ/m
2
= 82.800 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến:
587.520 tr.đ + 82.800 tr.đ =
670.320
670.320
tr.đ
tr.đ
Bước 3: Ước tính tổng chi phí
- Chi phí đầu tư hạ tầng
15.000m
2
× 1 tr.đ/m
2
= 15.000 tr.đ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng chung cư
(5.400m
2
/tầng × 16 tầng) × 3,5 tr.đ/m
2
= 302.400 tr.đ
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục
vụ cho tòa nhà chung cư = 1.100 tr.đ
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 120 tr.đ
- Chi phí bồi thường nhà xưởng
(7.000 m
2
19
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên là 179 tỷ đồng (làm tròn) hoặc 20 triệu
đ/m
2
.
Ví dụ 2: Năm 2008, UBND TP S có dự kiến giao một khu đất có diện tích
10.000 m
2
cho một công ty Y để đầu tư xây dựng một khu chung cư bán. Hiện tại lô
đất này đã giải toả đền bù, có một nhà xưởng sản xuất diện tích là 2.000m
2
(nhà trệt,
tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), và được đánh giá lại bằng 30%
giá trị còn lại của ngôi nhà.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để
xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây dựng (6.000 m
2
.)
Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự án này
sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 2 lần vào cuối
năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:
1. Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp):
1.1. Tổng chi phí xây dựng:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1.000.000 đ/m
2
;
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng;
- Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m
2
;
- Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng
(6000 m
2
x 80%= 4.800 m
2
)
- Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là
10%/năm(Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của khách hàng nhà đầu tư không
phải vay ngân hàng).
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT.
Lời giải:
1. Ước tính tổng doanh thu:
- Năm thứ nhất: [(4.800 m
2
x 5 tầng x 13trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 5 tầng x
12trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 2 tầng x 11trđ/m
2
)] x 40% = 282.240 triệu đồng.
- Năm thứ hai: [(4.800 m
2
x 5 tầng x 13trđ/m
- Chi xây dựng chung cư:
6.000m
2
x 5.000.000 đ/m
2
x 12 tầng x 60% = 216.000 triệu đồng
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 60% = 900 triệu đồng
- Chi phí bồi thường nhà xưởng:
2.000 m
2
x 1.000.000 đ/m
2
x 30% = 600 triệu đồng
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: = 100 triệu đồng
- Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị: = 4.500 triệu đồng
Tổng chi phí trực tiếp năm thứ nhất: 213.500 triệu đồng
20
21
- Lãi vay ngân hàng: 213.500 trđ x 10% = 21.350 triệu đồng
- Chi phí quản lý: 23.350 trđ x 5% = 10.675 triệu đồng
Tổng chi phí năm thứ nhất: 245.525 triệu đồng
b) Năm thứ hai:
- Chi xây dựng chung cư:
6.000m
2
x 5.000.000 đ/m
2
x 12 tầng x 40% = 144.000 triệu đồng.
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước:
1.500 x 40% = 600 triệu đồng
lợi nhuận.
Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển
hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một phương pháp
định giá đất quan trọng đáng tin cậy và thực dụng. Chính vì vậy, phương
pháp này đang được sử dụng rất phổ biến tại Việt Nam và các nước trên thế
giới.
22
Copyright: Tài liệu đại học ©