TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
o-O-o
THẢO LUẬN NHÓM
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề Tài nhóm 22:
"Định giá nhóm đất Phi nông nghiệp ở Việt Nam"
Giáo viên hướng dẫn: GV. BÙI NGUYÊN HẠNH
Nhóm sinh viên : NÔNG ĐỨC THIỆN
ĐẶNG THỊ THU THẢO
NGUYỄN VĂN THẢO
Lớp : QLĐĐA – k52
Hà nội - 2010
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm
ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ,
bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì
đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có
thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao
động làm ra. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về
thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử

h) Ðất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Ðất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
a) Khung giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Nghị định của Chính phủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: đất ở tại nông thôn, đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp
khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
3
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo
dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử
văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo
quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là
đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi
nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại
đất, chia
theo ba loại xã trong địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi
để định giá theo khung giá quy định tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Giá đất ở tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và
miền núi)
với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m
2
và mức
giá tối đa là
1.875

4
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm
tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế);
gần khu thương
mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc
không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ
nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu
vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu
vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu
vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả
năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên
tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất,
gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở
đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
c) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định
giá theo
vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại
vị trí đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất
cho từng khu vực đất theo
nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức
giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu

tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng
khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công
trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và
đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại
đường phố và vị trí đất để định giá.
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
6
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
Khung giá đất ở tại đô thị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa
cho 6 loại đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m
2
đến 67,5 triệu đồng/m
2
(bảng 3)
Bảng 3: Khung giá đất ở tại đô thị
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2
Loại đô thị Đặc biệt I II

Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0
Loại đô thị
III
IV V

Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa
120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0
(Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007của Chính phủ)

FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
7
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối với thị
xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
Các loại đô thị
Đô thị loại đặc biệt
1. Chức năng đô thị là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế,
tài chính, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, y tế, đầu
mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển
kinh tế - xã hội của cả nước.
2. Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên.
3. Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15.000 người/km
2
trở lên.
4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động.
5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
a) Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh,
bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị; 100% các cơ sở sản xuất mới xây
dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô
nhiễm môi trường;
b) Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ mạng lưới hạ
tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị; hạn chế tối đa việc
phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các
điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ những khu
vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và
các vùng cảnh quan sinh thái.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu
mẫu và trên 60% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh

5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
a) Khu vực nội thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản
hoàn chỉnh; bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; 100% các cơ sở sản xuất mới
xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu
gây ô nhiễm môi trường;
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
9
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
b) Khu vực ngoại thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản
hoàn chỉnh; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới
công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng
bộ; bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng
xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu
mẫu và trên 50% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh
đô thị. Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và
có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia.
Đô thị loại II
1. Chức năng đô thị
Đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành
chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng
tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh
hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.
Trường hợp đô thị loại II là thành phố trực thuộc Trung ương thì phải có
chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục
– đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có
vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc
một số lĩnh vực đối với cả nước.
2. Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên.

Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo
dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng
liên tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng trong tỉnh,
một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh.
2. Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên
3. Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6.000 người/km
2
trở lên.
4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt
75% so với tổng số lao động.
5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
11
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
a) Khu vực nội thành: từng mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ
bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công
nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;
b) Khu vực ngoại thành: từng mặt được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ;
hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ
tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng; bảo vệ những
khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô
thị và các vùng cảnh quan sinh thái.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu
mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh
đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có
công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa vùng hoặc quốc gia.
Đô thị loại IV
1. Chức năng đô thị.
Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, hành chính, khoa học – kỹ thuật, giáo

4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tại các khu phố xây dựng tối thiểu đạt
65% so với tổng số lao động.
5. Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị: từng mặt đã hoặc đang được xây
dựng tiến tới đồng bộ, các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công
nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường.
6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô
thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị.
Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với
một số đô thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 15,16, 42-2009/NĐ-CP).
1. Các đô thị ở vùng cao, vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo thì quy mô
dân số và mật độ dân số có thể thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% tiêu chuẩn
quy định, các tiêu chuẩn khác phải bảo đảm tối thiểu 70% mức tiêu chuẩn quy định
so với các loại đô thị tương đương, quy định tại các Ðiều 15 của Nghị định
42/2009/NÐ-CP.
2. Các đô thị được xác định là đô thị đặc thù thì tiêu chuẩn về quy mô dân số
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
13
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
và mật độ dân số có thể thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 60% tiêu chuẩn quy
định, các tiêu chuẩn khác phải đạt quy định so với các loại đô thị tương đương và
bảo đảm phù hợp với tính chất đặc thù của mỗi đô thị, quy định tại các Ðiều 16 của
Nghị định 42/2009/NÐ-CP.
Tiêu chuẩn phân loại đô thị
Bảng 5: Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị
1
Theo yếu tố chức năng
25
1
Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị
10

8
Vệ sinh môi trường đô thị
3
4
Theo yếu tố quy mô dân số đô thị
15
5
Theo yếu tố mật độ dân số
10
Tổng
100
(Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP)
Bảng 6: Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đô thị
TT Các yểu tố đánh giá Thang điểm Tổng số điểm
1
Chức năng
25 17 – 25
2
Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp
20 15 - 20
3
Cơ sở hạ tầng
30 21 – 30
3.1. Nhà ở
3.2. Công trình công cộng
3.3. Giao thông
3.4. Cấp nước
3.5. Cấp điện, chiếu sáng
3.6. Thoát nước
3.7. Thông tin liên lạc

Bước 1. Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo
Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô
thị mà chúng ta đang cần xác định giá.
Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị
1. Phân loại đường phố
2. Phân loại vị trí
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
15
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất
có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa
chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị
trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các
phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m
2
) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá
bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố
hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất
còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng
cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định

c) Luật 4-3-2-1
Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft.
đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% còn lại là
phần tư cuối cùng.
d) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường
Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất
có hình thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương.
Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng
của đường đáy và chia kết quả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc
nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu.
d = (2d
m
+ d
đ
) / 3
FAIRPLAY GROUP _22_ NEVER SAY DIE
17
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI – KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG
d: chiều rộng mặt tiền tương đương
d
m
: chiều rộng mặt tiền.
III. KẾT LUẬN
Định giá là yếu tố không thể thiếu trong thị trường BĐS. Thông qua định
giá, Nhà nước xác lập mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước với các chủ sử dụng
đất, các mục đích sử dụng đất.
Giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của đất đai như đặc
điểm,vị trí, hình dáng, mục đích sử dụng…mà còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố
kinh tế, xã hội, tâm lý, môi trường, thị hiếu…và các chính sách có liên quan. Chính
vì vậy, khi định giá đất cần phải căn cứ vào các cơ sở khác nhau.