ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Phương pháp so sánh trực tiếp đang
được áp dụng ở một số nước trong
khu vực và ở Việt Nam.
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm SV thực hiện: Nhóm 16-QLĐĐ52C
Phan Hữu Lợi
Nguyễn Thị Trà My
Hoàng Ngọc Long
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ ĐẤT
GIÁ ĐẤT
PHƯƠNG
PHÁP
ĐỊNH
GIÁ
ĐẤT
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
KẾT LUẬN
PHƯƠNG
PHƯƠNG
PHÁP SO
PHÁP SO

THỰC
HiỆN
3
ỨNG
DỤNG

Ph n n i dung này và n i dung trong các slide ầ ộ ộ
Ph n n i dung này và n i dung trong các slide ầ ộ ộ
27 và 36 ch a th ng nh t ư ố ấ
27 và 36 ch a th ng nh t ư ố ấ
2.1 KHÁI QUÁT
2.1 KHÁI QUÁTĐỊNH NGHĨA1
NGUYÊN LÝ CƠ BẢN
3
ĐẶC ĐIỂM VÀ ĐIỀU KiỆN
4
PHẠM VI ỨNG DỤNG
5
CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
2
2.1.1 ĐỊNH NGHĨA
2.1.1 ĐỊNH NGHĨA

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác
định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế.
định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế.

PHẠM VI ỨNG DỤNG
ĐẶC ĐIỂM VÀ ĐIỀU KIỆN
NGUYÊN LÝ CƠ BẢN
CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
ĐỊNH NGHĨA
2.1.2 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN
QUAN
1. Thửa đất tương tự, là thửa đất tương tự hoặc giống về đặc
tính khu vực của vị trí cùng với điều kiện và nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất.
2. Thửa đất so sánh, là thửa đất hoặc loại đất được lựa chọn
của mẫu giao dịch dùng để so sánh có thể thay thế với thửa
đất chờ định giá.
3. Thửa đất tiêu chuẩn, là một số thửa đất trong một khu vực
xác định, có đủ điều kiện để mang tính đại biểu tương ứng
trong một phạm vi nhất định, có thể dùng làm tiêu chuẩn để
so sánh.
4. Hiệu chỉnh tình huống giao dịch, là việc loại trừ những sai
lệch về giá cả giao dịch được tạo thành bởi một số nhân tố
đặc thù trong giao dịch.
CÁC KHÁI NI M LIÊN QUANỆ
5. Suất dung tích, là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng của tài
sản với diện tích của cả khu đất.
6. Nhân tố khu vực, là nhân tố phát sinh ảnh hưởng đối với
mức giá cả đất đai từ sự kết hợp của các nhân tố tự nhiên
với các yếu tố kinh tế, xã hội hành chính, văn hoá tại khu
vực có thửa đất.
7. Nhân tố cá biệt, là các điều kiện của thửa đất ảnh hưởng
đến giá đất.
8. Chỉ số giá đất, là tỷ lệ phần trăm tương đối để chuyển mức

của
thửa đất
chờ
định giá
Hiệu
chỉnh
NGUYÊN LÝ
NGUYÊN LÝ

Khi định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp thực chất
là quá trình so sánh giá cả đất đai và hiệu quả sử dụng đất đai
trong thị trường

Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong
thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Nhưng
trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải
chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào
một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể
chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành giao
dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên
tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của
mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường,
sau đó mới quyết định hành vi của mình.
NGUYÊN LÝ
NGUYÊN LÝ

Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai,
theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự thống
nhất ở một mức độ nhất định.


CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
NGUYÊN LÝ CƠ BẢN
ĐỊNH NGHĨA
2.1.4.1 ĐẶC ĐIỂM
2.1.4.1 ĐẶC ĐIỂM
1. Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, có thể phản
ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất,
và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế, dễ được
tiếp nhận.
2. Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế
tính ra giá thửa đất, căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã
thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định
giá rồi so sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.
3. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thực dụng,
phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý
luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện.
ĐẶC ĐIỂM
ĐẶC ĐIỂM
4. Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá
phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, có khả
năng vận dụng thực tế nếu không sẽ khó có được kết quả
khách quan và chính xác.
5. Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm
cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và
các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác
khi xác định giá đất đai.
2.1.4.2 ĐIỀU KIỆN
1. Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân
tích, so sánh khi xác định giá đất. Thông thường số lượng
mẫu giao dịch có từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để so


Xác định giá cả đất đai và các công trình

Xác định tiền thuê . Xác định tiền thuê bằng phương pháp so
sánh trực tiếp là một loại phương pháp dùng phương pháp so
sánh để so sánh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất
cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có được tiền thuê
đất chờ định giá.