Trờng Đại học kinh tế quốc dân
Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên

Khóa luận tốt nghiệp
đề tài:
Phân tích tài chính dự án
nhà ở cao tầng ct3 tại đờng lê đức thọ,
mỹ đình, từ liêm, hà nội
Sinh viên thực hiện
: nguyễn thanh lân
Chuyên ngành
: kinh tế địa chính
Lớp
: địa chính
Khóa
: 47
Hệ
: chính quy
Giáo viên hớng dẫn
: pgs.ts hoàng văn cờng
Hà Nội - 2009
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, ngoài sự
nỗ lực cố gắng không ngừng của bản thân; em đã nhận được sự chỉ dẫn tận
tình, chu đáo của các thầy cô giáo trong Khoa Bất Động Sản và Kinh Tế Tài
Nguyên; của các anh chị tại cơ sở tập thực; những lời động viên giúp đỡ của
gia đình và bạn bè.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể thầy cô giáo trong Khoa,
đặc biệt tới thầy giáo PGS. TS Hoàng Văn Cường đã tận tình hướng dẫn và
chỉ bảo em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.

cả sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng; sự phát triển của nền kinh tế,
kéo theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai.
Đây là điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh
BĐS. Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và thực
hiện. Tuy nhiên trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự có được
thống nhất cao về cả nhận thức và hành động; phân tích không sát thực tế; gây ra
tình trạng: chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm
dừng giữa chừng.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
1
Khóa luận tốt nghiệp
Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội (viết tắt là C’LAND) là một
doanh nghiệp trực thuộc Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội. Công ty đã
thu hút được nhiều cán bộ, kĩ sư có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm. Với mục
tiêu: đứng vị trí số một trong Tổng Công ty và khẳng định được thương hiệu trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS; muốn vậy Công ty phải ngày càng nâng cao chất lượng
xây dựng các dự án đầu tư - phải hoàn thiện công tác phân tích tài chính các dự án
kinh doanh BĐS; khắc phục những mặt hạn chế trong quá trình phân tích tài chính;
để đảm bảo dự án được lập khi đưa vào thực hiện là khả thi và hiệu quả.
Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên; trong thời gian thực tập tại Công ty,
được sự hướng dẫn và giúp đỡ tận tình của PGS.TS Hoàng Văn Cường và các anh
chị tại Ban quản lý dự án của Công ty, em đã mạnh dạn đi sâu tìm hiểu nghiên cứu
đề tài: “Phân tích tài chính dự án nhà ở cao tầng - CT3, tại Đường Lê Đức Thọ,
Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội” do C’LAND làm chủ đầu tư; làm công trình nghiên
cứu khóa luận tốt nghiệp.
2. Mục đích của đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích tài chính dự án đầu tư
kinh doanh BĐS, đặc biệt là các tiêu chuẩn trong quá trình phân tích tài chính dự án
đầu tư kinh doanh BĐS.

kinh doanh Bất động sản
Chương II: Phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao tầng - CT3”, tại Đường
Lê Đức Thọ - Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất
động sản Hà Nội.
Chương III: Định hướng công tác phân tích tài chính dự án “Nhà ở cao
tầng – CT3” của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
3
Khóa luận tốt nghiệp
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể các thầy cô giáo trong khoa Bất
động sản và Kinh tế tài nguyên, cùng các anh chị trong Ban quản lý dự án của Công
ty C’LAND; đặc biệt tới thầy giáo PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tình giúp đỡ
em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Mặc dù đã cố gắng nhưng do thời gian,
trình độ và kinh nghiệm có hạn nên khóa luận của em sẽ không tránh khỏi những
thiếu xót. Em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cô và các bạn để khóa luận
của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 05 năm 2009
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thanh Lân
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
4
Khóa luận tốt nghiệp
CHƯƠNG 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Một cách định nghĩa chung nhất đầu tư: là quá trình sử dụng các nguồn lực ở
hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, thực hiện các mục

1.1.2. Sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh BĐS
- Các dự án đầu tư có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc
gia. Đầu tư là hoạt động cơ bản nhất tạo ra cơ sở vật chất kĩ thuật mới hiện đại và
duy trì sự hoạt động của cơ sở vật chất kĩ thuật hiện hành, là điều kiện cho sự phát
triển kinh doanh dịch vụ của quốc gia, doanh nghiệp. Đầu tư kinh doanh BĐS trong
đó có đầu tư cơ sở hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối
với hạ tầng quốc gia. Đầu tư hạ tầng kĩ thuật luôn phải đi trước một bước so với
các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng như
điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham gia hoạt động. Một thực tế trong các
năm qua ở nước ta, khi các tỉnh thành thực hiện chính sách thu hút đầu tư thì lĩnh
vực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được kêu gọi đầu tiên và đây là lĩnh vực đầu tư
được hưởng nhiều ưu đãi nhất.
- Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, là yếu tố làm
gia tăng tài sản cố định xã hội. Mỗi dự án đầu tư BĐS luôn cần lượng vốn lớn để
thực hiện dự án; vì vậy dự án cần phải huy động các nguồn vốn trong xã hội. Khi dự
án đâu tư kinh doanh BĐS mà hiệu quả nó sẽ thu hút được các nguồn vốn: khách
hàng có nhu cầu về BĐS, các ngân hàng tổ chức tài chính, nhà đầu tư góp vốn nước
ngoài Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là trung gian thực hiện quá trình
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
6
Khóa luận tốt nghiệp
chuyển hóa vốn từ giá trị sang hiện vật (hình thành các BĐS), góp phần huy động
vốn đầu tư phát triển, giúp việc sử dụng các nguồn vốn trong xã hội đạt hiệu quả
- Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng mà còn cung
cấp không gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi. Đầu tư dự án BĐS là điều kiện
để hoàn thành công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Ngoài ra, các dự án đầu tư
nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình còn có vai trò quan trọng – góp phần
vào ổn định xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân góp phần nâng cao chất
lượng và điều kiện sống của nhân dân.
- Nền kinh tế trong quá trình hội nhập và phát triển, nhu cầu về BĐS văn

không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu
- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp
luật. BĐS là tài sản có giá trị lớn, do đó việc Nhà nước quản lý chung bằng pháp
luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
1.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
1 2.1. Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu của phân tích tài chính dự án
1.2.1.1. Khái niệm
Ta xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “tất cả
những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư. Bao
gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối”. [2]
Vậy phân tích tài chính dự án đầu tư là: tính toán đánh giá phân tích các chỉ
tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho
các nhà đầu tư lựa chọn và ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
1.2.1.2. Mục đích
Phân tích tài chính là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn
thảo dự án. Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài
chính thông qua việc:
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
8
Khóa luận tốt nghiệp
+ Xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư (như là: xác định quy mô vốn, cơ cấu nguồn vốn, các nguồn
tài trợ cho dự án…).
+ Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dưới góc
độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Tức là xem xét tất cả các chi phí sẽ
phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, những lợi ích mà dự
án mang lợi. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án.
+ Đánh giá được độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về
mặt tài chính của dự án được thể hiện thông qua: an toàn về nguồn vốn huy động,
khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ, hoặc an toàn cho các

 Số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao.
 Sử dụng phương pháp phân tích phù hợp, hệ thống chỉ tiêu phải phản ánh
đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
 Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
1.2.2. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.2.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư
 Khái niệm:
Tổng mức đầu tư là: khái toán chi phí của dự án đầu tư xây dựng công trình,
xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư, làm cơ sở xác định tính khả thi và hiệu
quả của dự án đầu tư, để lập kế hoạch quản lý vốn, là chi phí tối đa được sử dụng
(đối với công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước).
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí dự
tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư là cơ sở chủ
đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư (theo Thông tư
05/2007/TT-BXD).
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
10
Khóa luận tốt nghiệp
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư
phù hợp với nội dung thiết kế cơ sở.
 Bao gồm các khoản chi phí:
Theo tính chất các khoản chi phí, tổng mức đầu tư có thể phân chia thành các
khoản sau: [6]
• Chi phí vốn cố định:
- Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi
phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng công trình
tạm, công trình phụ trợ, nhà tạm.
- Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ, lắp đặt thiết bị, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển,
bảo hiểm, thuế và các chi phí khác có liên quan.

Đây là nội dung quan trọng đầu tiên phải xem xét khi tiến hành phân tích tài
chính dự án đầu tư. Tính toán chính xác tổng mưc đầu tư có ý nghĩa quan trọng đối
với việc xác định tính khả thi của dự án.
Ta có các phương pháp sau để xác định tổng mức đầu tư của dự án:
 Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án [7]
Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở của dự án hay còn
gọi là phương pháp cộng chi phí. Đây là phương pháp căn cứ vào các khoản chi phí
dự tính theo từng bộ phận cấu thành của tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổng
mức đầu tư.
Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
+ V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
12
Khóa luận tốt nghiệp
+ G
XD

x K
Trong đó:
V: tổng mức đầu tư của dự án
Q
Dự án
: công suất thiết kế của dự án
S
Vốn đầu tư
: Suất vốn đầu tư xây dựng
K: Hệ số điều chỉnh
Suất vốn đầu tư xây dựng: là chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật tổng hợp, là công cụ
giúp cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư, nhà tư vấn xác định tổng mức đầu tư của dự
án; là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý nguồn vốn đầu tư và xác định hiệu quả của
dự án đầu tư. Suất vốn đầu tư xây dựng công trình bao gồm các chi phí cần thiết cho
việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng
và các khoản chi phí khác. Tuy nhiên suất vốn đầu tư còn thiếu một số khoản mục
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
13
Khóa luận tốt nghiệp
chi phí như là: chi phí thuê tư vấn, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, lãi vay
trong thời gian xây dựng Vì vậy mà khi sử dụng cách tính toán này ta phải nhân
với hệ số điều chỉnh (hệ số K trong công thức) để bổ sung, sao cho tính đúng và đầy
đủ mọi chi phí trong tổng mức đầu tư. Khi tính tổng mức đầu từ bằng cách này
được kết quả rất nhanh, tuy nhiên kết quả lại không chính xác. Vì vậy, yêu cầu
trong tính tổng mức đầu tư phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để
tính toán.
Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở
STT Loại công trình Đơn vị tính
Suất vốn
đầu tư

1000đ/m
2
sàn 3.950 3.100 460
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
14
Khóa luận tốt nghiệp
II Nhà ở riêng lẻ
1 Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết
cấu xây gạch, mái BTCT đổ tại
chỗ
1000đ/m
2
sàn 1.540 1.400
2 Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu
khung chịu lực BTCT; tường bao
xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại
chỗ
1000đ/m
2
sàn 2.370 2.150
3 Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng,
kết cấu khung chịu lực BTCT;
tường bao xây gạch; sàn, mái
BTCT đổ tại chỗ
1000đ/m
2
sàn 2.950 2.690
(Trích: Phần 1 Mục I phần II Công văn số 1600/BXD-VP, Công văn công bố
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007 của Bộ Xây Dựng, ngày 25 tháng 07
năm 2007)

tổng mức đầu tư còn được dự tính cho từng giai đoạn của dự án đầu tư. Vì vậy, ta
phải xác định được nhu cầu sử dụng vốn cho từng giai đoạn dự án đầu tư thông qua
bảng tiến độ thực hiện dự án.
1.2.2.2. Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi
nguồn về mặt số lượng và tiến độ
Các nguồn tài trợ cho dự án được xác định:
- Nguồn vốn của chủ sở hữu
- Nguồn vốn huy động từ đối tác và khách hàng
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng
- Nguồn khác: tài trợ từ ngân sách, các khoản tài trợ…
Khi đã xác định được các nguồn tài trợ cho dự án, ta phải xác định cơ cấu của
các nguồn. Tức là tính toán được tỉ trọng vốn của từng nguồn huy động chiếm trong
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
16
Khóa luận tốt nghiệp
tổng mức đầu. Căn cứ vào nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện công việc và cơ cấu các
nguồn vốn tài trợ ta lập đượcbảng tiến độ huy động vốn hàng năm theo từng nguồn
cụ thể.
1.2.2.3. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các luồng tiền
của dự án
 Xác định doanh thu của dự án
Doanh thu của dự án bao gồm các doanh thu do bán sản phẩm chính, sản
phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp bên ngoài. Doanh thu của dự
án được tính cho từng năm hoạt động của dự án. Ta căn cứ vào kế hoạch sản xuất
và tiêu thụ sản phẩm hàng năm của dự án để dự tính doanh thu. Doanh thu của dự
án được tổng hợp thành bảng doanh thu dự kiến của dự án.
 Kế hoạch trả nợ của dự án
Để lên được kế hoạch trả nợ cho dự ta phải căn cứ vào cam kết của dự án
với ngân hàng trong việc cho vay từng nguồn vay. Ta xem xét tới các nội dung như:
thời gian trả nợ, mức tiền trả nợ hàng năm, lãi suất từng nguồn vay. Ta còn phải

thuận lợi.
- Tỉ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lơn hơn hoặc bằng 50%. Đối
với dự án thuận lợi có triển vọng thì tỉ trọng này khoảng 40% thì thuận lợi.
 Chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
• Chỉ tiêu lợi nhuận thuần (W – Worth): được tính từng năm hoặc tính từng giai
đoạn hoạt động của dự án.
Cách tính: W
i
= O
i
– C
i

Trong đó:
W
i
: Lợi nhuận thuận của i
O
i
: Doanh thu thuần năm i
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
18
Khóa luận tốt nghiệp
C
i
: Các chi phí năm thứ i. Bao gồm tất cả các khoản chi có liên quan đến sản
xuất kinh doanh ở năm i, như là: chi phí sản xuất,, chi phí khấu hao, trả lãi vốn vay,
thuế thu nhập, các chi phí khác.
Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại được xác định:
1 2

n n
i i
i i
i i
B C
NPV
r r
= =
= −
+ +
∑ ∑
Trong đó:
+ NPV: thu nhập thuần của dự án
+ B
i
: Khoản thu năm thứ i. Bao gồm: doanh thu năm thứ i, giá trị thanh lý
tài sản cố định ở các thời điểm trung gian và cuối đời dự án, vốn lưu động
bỏ ra ban đầu và thu về cuối đời dự án…
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
19
0
1
(1 ) (1 )
n
i i
i n
i
B C Sv
NPV Iv
r r

đầu tư ban đầu nhờ lợi nhuận thu được hàng năm.
Công thức tính:
Trong đó:
W
ivp
: Lợi nhuận thuần của năm thứ i tính về mặt bằng hiện tại (thời điểm dự án
bắt đầu đi vào hoạt động)
IV
0
: Vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
RR
i
có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án.
Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47
20
0
W
ipv
i
RR
IV
=
0
W
pv
RR
IV
=
1
0

W
pv
là lợi nhuận của đời
dự án tính về mặt bằng hiện tại.
 Tỉ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefits Costs Ratio)
Tỉ số lợi ích chi phí được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu lại và chi phí bỏ
ra. Lợi ích và chi phí của dự án có thể tính theo giá trị ở mặt bằng thời điểm hiện tại
hoặc thời điểm tương lai. Tuy nhiên, trong thực tế người ta thường quy về mặt bằng
hiện tại.
Công thức tính:
Trong đó:
B
i
: Doanh thu (lợi ích) ở năm thứ i
C
i
: Chi phí năm thứ i
PV(B): Giá trị hiện tại các khoản thu (bao gồm doanh thu ở các năm của dự án)
PV(C): Giá trị hiện tại của các khoản chi
Lưu ý: Khi tính chỉ tiêu B/C, giá trị thanh lý tài sản được khấu trừ vào tổng
chi phí sau khi đã chuyển về mặt bằng hiện tại.
Ngoài ra, chỉ tiêu B/C còn có thể tính được theo cách sau:
( )
( )
B AV B
C AV C
=
Trong đó:
AV(B): (Annual Value of Benefits) - Doanh thu (lợi nhuận) đều đặn hàng năm
AV(C): (Annual Value of Costs) – Chi phí đều đặn hằng năm