bộ giáo dục và đào tạo
trờng đại học xây dựng

Nguyễn đình trung
Phân tích, đánh giá rủi ro tài chính của các doanh nghiệp đầu t
xây dựng khi thực hiện các dự án nhà ở chung c cho ngời thu
nhập thấp luận văn thạc sĩ kỹ thuật

Hà Nội - 2010

LuËn v¨n Th¹c sÜ kü thuËt
NguyÔn §×nh Trung – CHXD08
LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô ở Trường Đại học Xây dựng trong suốt
quá trình đào tạo thạc sĩ đã cung cấp kiến thức và các phương pháp để em có
thể áp dụng trong nghiên cứu và giải quyết các vấn đề trong luận văn của
mình. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới PGS.Lê Kiều , người đã nhiệt tình
hướng dẫn em thực hiện luận văn này.

Hà Nội, 27/12/2010
Học viên Nguyễn Đình Trung
LuËn v¨n Th¹c sÜ kü thuËt
Häc viªn : KS. NguyÔn §×nh Trung GVHD: PGS. Lª KiÒu

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DÙNG TRONG LUẬN VĂN
VĐT : Vốn đầu tư
XD : Xây dựng
SXKD :Sản xuất kinh doanh
QTRR :Quản trị rủi ro

CHƯƠNG 1 5

TỔNG QUAN MỘT SỐ NGHIÊN CỨU VỀ VẤN ĐỀ RỦI RO CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 5

1.1

. Tiếp cận vấn đề rủi ro 5

1.1.1 . Một số khái niệm 5

1.1.2 . Phân loại rủi ro 10

1.2

.Rủi ro của các Doanh nghiệp đầu tư xây dựng khi thực hiện các
dự án 17

1.2.1

. Phân tích các rủi ro điển hình của dự án bắt nguồn từ giai đoạn
chuẩn bị đầu tư 17

1.2.2

. Phân tích các rủi ro điển hình của dự án trong giai đoạn thực
hiện đầu tư 21

1.2.3

CHNG 2 39

C S KHOA HC CA VN NGHIấN CU 39

2.1

. C s toỏn hc ca cỏc phng phỏp phõn tớch ri ro: 39

2.2

. Khỏi quỏt mt s phng phỏp phõn tớch , ỏnh giỏ ri ro c
nghiờn cu: 41

2.2.1

. Phng phỏp phõn tớch im hũa vn 41

2.2.2

. Phõn tớch hot ng sn xut kinh doanh ca doanh nghip 43

2.2.3

. Phng phỏp phõn tớch nhy 47

2.2.4

.Phng phỏp s dng ch tiờu k vng toỏn hc 51

2.2.5


. Phõn tớch ri ro bng phn mm Crytal Ball ( CB) 64

3.2.1

. Phn mm Crytal Ball trong phõn tớch ri ro 64

3.2.2

. ng dng 70

3.3

.ỏnh giỏ kt qu phõn tớch 76

Kết luận 81

danh mục TàI LIệU THAM KHảO 82LuËn v¨n Th¹c sÜ kü thuËt
NguyÔn §×nh Trung – CHXD08

PHẦN MỞ ĐẦU

mua nh. Nh nc ó cú chớnh sỏch khuyn khớch cỏc doanh nghip u t
xõy dng tham gia d ỏn xõy dng Chung c cho ngi thu nhp thp hay
nh xó hi.
Xut phỏt t yờu cu v lý thuyt v thc tin tỏc gi thy cn thit phi
nghiờn cu phõn tớch, ỏnh giỏ ri ro ca cỏc doanh nghip u t xõy dng
khi u t vo chung c cho ngi thu nhp thp gúp phn a ra mt s kt
qu phõn tớch nh tớnh cng nh nh lng ri ro giỳp cỏc Doanh nghip
u t xõy dng cú c s ban u quyt nh u t.

Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật
Học viên : Nguyễn Đình Trung GVHD: PGS. Lê Kiều
4
2. Mc tiờu nghiờn cu
Mc tiờu ca ti nhm vn dng lý thuyt v ri ro v qun lý ri ro trong
quỏ trỡnh thc hin cỏc d ỏn u t xõy dng phõn tớch v ỏnh giỏ ri ro
ti chớnh ca cỏc doanh nghip u t xõy dng khi tham gia cỏc d ỏn xõy
dng chung c cho ngi thu nhp thp
3. i tng v phm vi nghiờn cu ca ti
i tng nghiờn cu ca ti l ri ro trong u t xõy dng d ỏn Chung
c cho ngi thu nhp thp.
Phm vi nghiờn cu ca ti bao gm cỏc vn : D ỏn chung c cho
ngi thu nhp thp .Phõn tớch tng hp , ỏnh giỏ cỏc ri ro ti chớnh khi
thc hin d ỏn o lng cỏc giỏ tr ri ro, kim soỏt v phũng nga ri ro .
4. Phng phỏp nghiờn cu
C s lý lun nghiờn cu da trờn :
- Lý thuyt kinh t hc Mỏc-Lờnin: Trit hc Mỏc- Lờnin v kinh t chớnh tr
hc
- Lý thuyt kinh t hc ca nn kinh t th trng.
- Lý thuyt kinh t v qun tr kinh doanh trong xõy dng.
Phng phỏp nghiờn cu:

Rủi ro là khái niệm được đề cập khá rộng rãi ở tất cả các mặt trong đời
sống xã hội.Trong cuộc sống chúng ta vẫn thương nhắc đến rủi ro là nhưng
tác động gây ra thiệt hại về của cải, vật chất và tính mạng con người . Đó có
thể là những thảm họa thiên nhiên như bão , lũ , hạn hán … Hay những rủi ro
do lạm phát ,do khủng hoang kinh tế. Nhưng rủi ro đó có thể là do những tác
động của ngoại cảnh và cũng có thể là do chính chủ thể gây ra .
Vậy rủi ro là gì? Trong sản xuất kinh doanh rủi ro được hiểu như thế nào?
Hiện nay, rủi ro là vấn đề được nhìn nhận, đánh giá ở nhiều góc độ khác
nhau , rất khó có thể đưa ra một khái niệm mang tính tổng quát phản ánh hết
nội dung của hàm chứa trong nó. Nhưng ta có thể nhận thấy có hai trường
phái đánh giá rủi ro khác nhau , kèm theo nó là nhưng khái niệm về rủi ro
phản ánh liên quan điểm đánh giá của họ.
Theo trường phái thứ nhất rủi ro là tình trạng xảy ra một số biến cố bất
lợi nhưng có thể đo lường được bằng xác suất. Trong sản xuất kinh doanh
những biến cố bất lợi đó sẽ tác động xấu đến doanh nghiệp dẫn đến sự thua lỗ
hoặc làm giảm hiệu qua kinh doanh
Theo một trường phái khác, rủi ro được quan niệm là có tính chất đối
xứng trong đó có cả hai khả năng thắng và bại, được và thua đều được xem
xét như nhau. Điều này thể hiện trong lý thuyết trò chơi . Chẳng hạn trường
hợp một người đầu tư mua cổ phiếu của một công ty nào đó tức là họ đã chấp
nhận một rủi ro nhất định. Nếu công ty đó hoạt động tốt, họ có nhiều cơ hội

Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật
Học viên : Nguyễn Đình Trung GVHD: PGS. Lê Kiều
6
thng nhng nu cụng ty ú thua l nhiu, h s cú nguy c tht bi. Hu ht
cỏc ri ro xy ra u nm ngoi ý mun ch quan ca con ngi .
Mc dự cú mt s quan nim khỏc nhau v ri ro nhng trong phm vi
lun ỏn ch tp trung nghiờn cu cỏc ri ro lm thay i kt qu theo chiu
hng bt li.

trng hp ny khụng th lm gỡ thay i xỏc sut cng nh giỏ tr ca
bin c.
Bt nh (Uncertainty) l tỡnh hung ta khụng bit chc chn chuyn gỡ xy ra
cng nh kh nng xy ra nhng bin c ny. Ngi ta khụng th ch nh rừ
chuyn gỡ s xy ra, kh nng chc chn l bao nhiờu phn trm. Doanh nhõn
khi u t thỡ khụng chc rng d ỏn s thnh cụng hay tht bi hon ton,
nhng anh tin rng vi n lc ca mỡnh, cú th lm cho kh nng thnh cụng
cao hn. Mi ln i thi, mc dự khụng bit chc chn thi l gỡ, nhng nu
cú s chun b tt, thỡ kh nng t kt qu cao l rt kh quan.
Vy thỡ phõn bit ri ro v bt nh lm gỡ? Chỳng ta thng i din vi
bt nh hn l ri ro. Nhng trng hp ri ro thng thy l chi xỳc xc,
mua vộ s Nhng trng hp ny ngi tham gia khụng th lm gỡ c
kt qu tt hn. Mt s ngi cho rng nu tụi mua nhiu vộ s nhiu ln hn
(cỏc ln mua l c lp) thỡ kh nng trỳng cao hn. S tht l chỳng ta õu
thay i c xỏc sut xut hin ca nhng con s mỡnh mua.
Nhng gỡ xy ra trong thc t ch yu l bt nh, chỳng ta khụng bit tt c
cỏc kh nng cú th xy ra cng nh xỏc sut xut hin ca nhng kh nng
ny. iu chỳng ta thy l cú nhng bin c xy ra nhiu hn, v c bit l
chỳng ta cú th tỏc ng thay i xỏc sut xut hin cng nh kt qu ca
bin c. Cú mt iu l ụi khi chỳng ta li ngh rng ú l nhng tỡnh hung
ri ro. Mt nh u t mua c phiu m khụng th tỏc ng gỡ din bin giỏ
c phiu trờn th trng thỡ anh ta ang i din vi ri ro v ging nh ỏnh
bc. Nhng nu nhng nh u t ny hot ng tớch cc, anh ta cú th lm
tng kh nng thnh cụng ca vic u t ca mỡnh.

Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật
Học viên : Nguyễn Đình Trung GVHD: PGS. Lê Kiều
8
Trong trng hp khỏc, kh nng mc cỏc chng bnh l bt nh ch khụng
phi ri ro, ta cú th lm tng hoc gim kh nng bnh xy ra bng li sng,

* Nhn dng ri ro : Ri ro luụn l yu t tim n trong vũng i ca mt d
ỏn u t. Vic nhn dng ri ro l cụng vic ht sc khú khn do ú ũi hi
nh qun tr ri ro phi la chn phng phỏp nhn dng phự hp cho tng
d ỏn nhm phỏt hin ti a nhng ri ro cú th xy ra hn ch ti thiu vic
b sút gõy ra nhng tn tht khụng ỏng cú.
Hin nay , phng phỏp dựng bng lit kờ, phng phỏp thanh tra hin
trng l nhng phng phỏp nhn dng c ỏp dng khỏ hiu qu .
Trong ú, phng phỏp dựng bng liờt kờ l phng phỏp n gin nht v
c nhiu t chc qun tr ri ro trờn th gii ỏp dng . Bng lit kờ cỏc ri
ro c xõy dng trờn c s h thng cỏc cõu hi c thit k phc v cho
mc ớch giỳp cỏc nh qun tr ri ro phỏt hin ra cỏc tn tht cú th cú , thu
thp thụng tin din t hỡnh thc v mc ri ro m d ỏn cú th gp phi, d
kin mt chng trỡnh qun tr ri ro hiu qu.
*Phõn loi ri ro : la chn phng phỏp x lý ri ro hiu qu cho tng loi
ri ro, t bng lit kờ nhng ri ro cú th xut hin trong quỏ trỡnh vn hnh
d ỏn chỳng ta chia ri ro thnh tng nhúm theo ngun gc phỏt sinh hay hiu
qu li . Vn ny s c trỡnh by c th hn trong phn phõn loi ri
ro .
*o lng , ỏnh giỏ ri ro : Sau khi ó cú bng lit kờ ri ro v phõn loi
chỳng cỏc nh qun tr ri ro phi tin hnh xỏc nh tn s xut hin v mc
nghiờm trng ca tng loi ri ro thụng qua s dng cỏc k thut xỏc sut
v thng kờ toỏn hc. T cỏc s liu v tn s xut hin ca cỏc tn tht cú th
xy ra v mc nghiờm trng ca ri ro cú th c lng giỏ tr trung bỡnh
ca tn tht , ú l mc trung bỡnh giỏ tr b tn tht nu cú ri ro xy ra hay
cú th hiu ú l mc chi phớ trung bỡnh phũng trỏnh ri ro .
Vy giỏ tr trung bỡnh ny l kt qu nh lng ri ro thu c sau khi o
lng bng cỏc k thut tớnh toỏn. õy l c s ngi qun tr ri ro la
chn bin phỏp x lý cỏc ri ro phự hp
- Nu giỏ tr trung bỡnh ca tn tht ln hn lng tin bo him phi úng thỡ


thun tuý v ri ro suy tớnh (ri ro suy oỏn) (Pure Risks and Speculative

Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật
Học viên : Nguyễn Đình Trung GVHD: PGS. Lê Kiều
11
Risks).
+. Ri ro thun tuý l loi ri ro tn ti khi cú nguy c tn tht nhng
khụng cú c hi kim li, ú l loi ri ro xy ra liờn quan ti vic ti sn b
phỏ hu. Khi cú ri ro thun tuý xy ra thỡ hoc l cú mt mỏt tn tht nhiu,
hoc l cú mt mỏt tn tht ớt v khi ri ro thun tuý khụng xy ra thỡ khụng
cú mt mỏt tn tht. Hu ht cỏc ri ro chỳng ta gp phi trong cuc sng v
thng l nhng thit hi ln v ca ci vt cht v cú khi c tớnh mng
con ngi u l ri ro thun tuý. Thuc loi ri ro ny cú ri ro do ho hon,
l lt, hn hỏn, ng t,
+. Ri ro suy tớnh (ri ro suy oỏn) l ri ro tn ti khi cú mt nguy c
tn tht song song vi mt c hi kim li. ú l loi ri ro liờn quan n
quyt nh la chn ca con ngi. Thuc loi ny l cỏc ri ro khi u t vo
SXKD trờn th trng.
Ngi ta cú th d dng chp nhn ri ro suy tớnh nhng hu nh khụng
cú ai sn sng chp nhn ri ro thun tuý.
* Theo hu qu li cho cỏc hot ng ca con ngi, ngi ta chia
thnh ri ro s ụng (ri ro ton cc, ri ro c bn) v ri ro b phn (ri ro
riờng bit).
+. Ri ro s ụng l cỏc ri ro gõy ra cỏc tn tht khỏch quan theo ngun
gc ri ro v theo kt qu gõy ra. Nhng tn tht ny khụng phi do cỏ nhõn
gõy ra v hu qu ca nú nh hng n s ụng con ngi trong xó hi.
Thuc loi ny bao gm cỏc ri ro do chin tranh, lm phỏt, tht nghip, ng
t, l lt,
+. Ri ro b phn l cỏc ri ro xut phỏt t cỏc bin c ch quan ca tng
cỏ nhõn xột theo c v nguyờn nhõn v hu qu. Tỏc ng ca loi ri ro ny

cỏc ri ro c ni tip nhau din ra, ri ro ny c bt ngun t ri ro khỏc,
ri ro bt ngun t mụi trng chớnh tr dn n cỏc ri ro v mt kinh t hay
xó hi (chng hn ri ro do mụi trng chớnh tr khụng n nh dn n ri ro
v mt kinh t (sn xut ỡnh n, hng hoỏ t ) v sau ú dn n ri ro
v mt xó hi (tht nghip). nhn bit cỏc ngun ri ro ny cn cú s
nghiờn cu, phõn tớch t m, chi tit v thn trng. Mt khỏc, vic ỏnh giỏ
kh nng v mc xy ra ca cỏc ri ro xut phỏt t ngun ri ro phi vt

Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật
Học viên : Nguyễn Đình Trung GVHD: PGS. Lê Kiều
13
cht cng ht sc khú khn vi chớnh xỏc khỏc nhau, nú ph thuc rt
nhiu vo trỡnh ca ngi ỏnh giỏ.
* Theo kh nng khng ch ca con ngi: cú th chia ra ri ro cú th
khng ch v ri ro khụng th khng ch. Mt s loi ri ro khi xy ra, con
ngi khụng th chng ni. Thuc loi ny cú cỏc ri ro do thiờn tai, ch
ho,Tuy nhiờn, a s cỏc ri ro con ngi cú th chng hoc cú nhng
bin phỏp nhm hn ch c thit hi nu cú nhng nghiờn cu, d oỏn
c kh nng v mc xy ra.
* Theo phm vi xut hin ri ro cú th chia ra ri ro chung v ri ro c
th.
+. Ri ro chung l cỏc ri ro gn cht vi mụi trng chớnh tr, kinh
t v phỏp lut.
. Cỏc ri ro chớnh tr gm cú ri ro v h thng chớnh tr, ri ro do
chớnh sỏch thu; ri ro do c ch qun lý cp v mụ; ri ro v ch c
quyn; ri ro do chớnh sỏch hn ch xut nhp khu; ri ro do khụng t c
hoc khụng gia hn hp ng;
. Cỏc ri ro thng mi quc gia gm cú ri ro do lm phỏt; ri ro do t
l lói sut thay i; ri ro do sn phm hng hoỏ mt giỏ; ri ro do chớnh sỏch
ngoi hi v c bit Vit Nam cũn cú th cú ri ro do khụng chuyn i

Vi mi bin phỏp nhm hn ch ri ro u c thc hin bng nhiu
cỏch khỏc nhau. Chỳng ta bit rng hu ht cỏc ri ro xy ra u mang tớnh
ngu nhiờn v bt ng i vi con ngi v s vt, vỡ vy vic ch ng trỏnh
hon ton mi ri ro l hu nh khụng th thc hin c i vi cỏc cỏ nhõn
hay mt t chc no ú. Chng hn, trỏnh hon ton ri ro do tai nn giao
thụng, mt ngi no ú cú th khụng bao gi i ra ng c nhng iu ú
li hn ch mi hot ng ca ngi ú v cú l h s khụng th thc hin
c vic trỏnh ri ro bng cỏch ny. Vỡ th, hn ch ri ro ngi ta tỡm
cỏch qun lý cỏc ri ro ú, ch yu tp trung vo hai bin phỏp : tin hnh cỏc
bin phỏp phũng nga cú th hoc san s ri ro sang cỏc cỏ nhõn hay t chc
khỏc.
Mi cỏ nhõn cú kh nng chp nhn ri ro khỏc nhau. Mt s ngi cú
kh nng chp nhn ri ro cao v h khụng tin hnh mt bin phỏp phũng

LuËn v¨n Th¹c sÜ kü thuËt
Häc viªn : NguyÔn §×nh Trung GVHD: PGS. Lª KiÒu
15
ngừa nào cả vì họ tin rằng có ít rủi ro xảy ra với họ và họ có thể chấp nhận
được. Một số người khác lại ít có khả năng chấp nhận rủi ro hơn và do đó họ
cố gắng tiến hành mọi biện pháp phòng ngừa có thể như mua các loại bảo
hiểm hoặc thực hiện mọi cách phòng ngừa rủi ro trong cuộc sống. Tuy nhiên,
dù khả năng chấp nhận rủi ro của mỗi người khác nhau nhưng nói chung mọi
người đều sợ rủi ro. Vì thế, việc chúng ta cố gắng nhận biết được mọi rủi ro
có thể xảy ra và đánh giá được mức độ trầm trọng của rủi ro là việc làm hết
sức quan trọng, hết sức cần thiết và không phải là một việc làm đơn giản.
Hình 1.1. Phân loại rủi ro

R
ỦI RO THUẦN TUÝ
LÀ LOẠI RỦI RO TỒN TẠI KHI CÓ
NGUY CƠ TỔN THẤT NHƯNG KHÔNG CÓ CƠ HỘI KIẾM
LỜI

R
ỦI RO SUY TÍNH
LÀ RỦI RO TỒN TẠI KHI CÓ MỘT
NGUY CƠ TỔN THẤT SONG SONG VỚI MỘT CƠ H
ỘI KIẾM
LỜI

THEO
TÍNH
CHẤT

SINH
R
ỦI RO CHUNG
LÀ CÁC RỦI RO GẮN CHẶT VỚI MÔI
TRƯỜNG KINH TẾ, CHÍNH TRỊ, PHÁP LUẬT

R
ỦI RO CỤ THỂ
LÀ CÁC RỦI RO GẮN LIỀN VỚI CÁC
LĨNH VỰC KINH DOANH CỤ THỂ

THEO
PH
ẠM VI
XUẤT
HIỆN
THEO
KHẢ
NĂNG
KHỐNG
CHẾ
RỦI RO KHÔNG THỂ KHỐNG CHẾ

RỦI RO CÓ THỂ KHỐNG CHẾPHÂN
LOẠI
RỦI
RO

vic nghiờn cu tỡm hiu cỏc thụng tin lp d ỏn yờu cu phi cú chớnh
xỏc cao. Tuy nhiờn nh vy khụng cú ngha l mi ni dung c lp giai
on ny phi hon ton chớnh xỏc vỡ iu ú gn nh l khụng th thc hin

Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật
Học viên : Nguyễn Đình Trung GVHD: PGS. Lê Kiều
18
v s lm kộo di thi gian chun b u t. Vn l ch cỏc thụng tin ú
phi t tin cy yờu cu v ngay sau khi bt u thc hin d ỏn phi
nhanh chúng b sung nhng thụng tin cũn thiu hoc cha chớnh xỏc.
2/S khụng phự hp gia mc tiờu ca d ỏn v tỡnh hỡnh thc t.
Khi lp d ỏn, ch u t trong mt s trng hp s dng cỏc s liu
lc quan v thi hn hon thnh d ỏn, chi phớ thc hin d ỏn v cỏc ngun
nhõn lc cn thit huy ng cho d ỏn. Khi ú cỏc nghiờn cu s b ch yu
s dng cỏc s liu tớnh toỏn vi k vng trung bỡnh tc l khụng tớnh n cỏc
bt trc cú th xy ra hoc tớnh n vi mt thỏi lc quan (xỏc sut thc hin
gn bng 1).
3/ Chn a im XD khụng phự hp:
Vic kho sỏt, chn a im ph thuc rt nhiu vo vc khai thỏc cỏc
ngun lc phc v cho quỏ trỡnh sn xut sn phm ca d ỏn sau ny, ng
thi ph thuc vo kh nng vn chuyn v tiờu th sn phm khi d ỏn hon
thnh a vo s dung. i vi cỏc d ỏn XD cụng trỡnh cụng cng nh nh
: trng hc, khu ụ tha im XD cn c chn sao cho thun trin
nht vi nhu cu , i li, hc tp v sinh hot ca nhng ngi s dng khi
d ỏn hon thnh ng thi m bo v iu kin mụi trng.
Trong XD, nhiu d ỏn ó gp phi ri ro do chn a im XD khụng
phự hp, khi a d ỏn vo khai thỏc thỡ khụng nguyờn liu sn xut hoc
giỏ thnh sn phm quỏ cao do chi phớ chuyn cao. Khi gp phi ri ro ny,
vic x lý ri ro s gp rt nhiu khú khn v hu qu li thng rt ln.
Tuy nhiờn, ri ro ny cú th trỏnh c nu con u t thu thp c nhng

nờn thng gp khú khn cho vic tớnh toỏn hiu qu ti chớnh ca d ỏn. Nu
quy nh thi hn khu hao ngn ly lin tr n s y giỏ thnh sn phm
lờn cao, khú tiờu th sn phm.
6/ Cht lng phõn tớch hiu qu ti chớnh v an ton ti chớnh ca d
ỏn cha cao.
Vic phõn tớch hiu qu ti chớnh v an ton ti chớnh l mt khõu quyt
nh i vi hiu qu ca d ỏn v l c s quan trng xem xột quyt nh
u t. Tuy nhiờn, nhỡn chung khõu ny cũn mang nhiu tớnh cht hỡnh thc