BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

DƢƠNG THỊ KIỀU ANH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ
VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2008


2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

DƢƠNG THỊ KIỀU ANH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ
VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 60.31.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


hoặc ở trong các khu nhà thuê tồi tàn, chật chội và quá tải do họ không có khả
năng kinh tế để tự tạo lập và cải thiện chỗ ở cho mình. Tình trạng đầu cơ nhà đất
đã đẩy giá nhà lên rất cao, càng làm cho vấn đề nhà ở của người thu nhập thấp
trở lên bức bách. Vì vậy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đang trở
thành vấn đề thời sự trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Nhà ở cho người thu nhập thấp là một vấn đề rất phức tạp, liên quan đến
nhiều lĩnh vực và không dễ tìm được giải pháp khả thi. Là một người đã gần 15
năm công tác trong ngành xây dựng tại TP.HCM, mong muốn nghiên cứu về vấn
đề nhà ở cho các đối tượng làm công ăn lương đã giúp tôi hình thành nên ý
tưởng về nội dung đề tài.
Tôi xin cam đoan Đề tài “ Phát triển nhà ở xã hội tại đô thị và các khu
công nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của cá
nhân tôi. Đề tài được xây dựng dựa trên các thông tin, số liệu thu thập ở các
Niên giám thống kê, các sách, báo, tạp chí, giáo trình, chủ trương chính sách của
Nhà nước. Bên cạnh đó, để làm rõ thêm khả năng phát triển nhà ở xã hội tại
TP.HCM, tôi tiến hành thu thập ý kiến & phỏng vấn trực tiếp một số công chức
nhà nước, các chuyên gia tư vấn xây dựng, nhà nghiên cứu có am hiểu sâu về
lĩnh vực đầu tư nhà ở.
Tuy nhiên, do kiến thức và hiểu biết còn hạn hẹp, luận văn sẽ không tránh
khỏi những hạn chế, thiếu sót. Để tiếp tục hoàn thiện đề tài, tôi mong muốn nhận
những ý kiến góp ý của các Thầy cô và các nhà chuyên môn.
Học viên
Dƣơng Thị Kiều Anh


5

MỤC LỤC
Trang phụ bìa


1.1.4. Mối quan hệ giữa chi tiêu cho nhà ở và thu nhập ……………

04

1.1.5. Sự cần thiết đầu tư xây dựng nhà ở xã hội …………………..

05

1.2. Vai trò và mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến phát triển
nhà ở xã hội


6

1.2.1.Vai trò của Nhà nước ………………………………………….

07

1.2.2. Vai trò của các thành phần kinh tế (Nhà đầu tư) ……………..

08

1.2.3. Vai trò của các tổ chức tài chính …………………………..

08

1.2.4. Người tiêu dùng ……………………………………………

09


-

17

1.4.2. Trung Quốc – Cung cấp đa dạng loại hình nhà ở phù hợp với
khả năng kinh tế………………………………………………

19

1.4.3. Hàn Quốc – Trợ giá nhà ở cho người nghèo …………………

21

1.4.4. Indonesia –Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở xã hội …………….

23

1.4.5. Malaysia – Khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân xây
nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp …………………………..
1.4.6.

–

23
..

24

1.4.7. Bài học rút ra từ kinh nghiệm các nước………………………


2.3.1. Chính sách trợ giá gián tiếp thông qua doanh nghiệp xây
dựng chung cư để bán ………………………………………

36

2.3.2. Chỉ thị 07/2003/CT/UB về ưu đãi đầu tư và tạo quỹ đất để
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp……………………..

37

2.3.3. Quyết định số 332/2003/QĐ-UB về ưu đãi đầu tư xây dựng
nhà lưu trú cho công nhân tại các KCX&KCN……………….
2.3.4. Chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội theo Luật nhà ở……

38
38

2.3.
thấp đã thực hiện tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung
của Thành phố
2.3.1. Chương trình xây dựng chung cư cấp cho CB-CNVC ……..
2.3.2.

39

Các chương trình đầu tư nhà ở xã hội cho người thu nhập
thấp của nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư giai
đọan sau 1986………………………………………………

40

2.2.3.2. Cho vay của ngân hàng thương mại và các tổ chức


8

tài chính ……………………………………………
2.4.

Các mô hình quản lý nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp đã
đƣợc áp dụng tại Tp. Hồ Chí Minh ……………………………...

2.5.

46

47

Đánh giá ƣu nhƣợc điểm của các chính sách và mô hình phát
triển và quản lý nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trong những
năm qua.
2.5.1. Những điểm đã làm được……………………………………..

49

2.5.2. Những điểm còn hạn chế ……………………………………..

50

2.5.3. Phân tích nguyên nhân ………………………………………..


3.1.6. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội………………………….

58

3.1.7. Về mô hình thực hiện việc đầu tư xây dựng và quản lý vận
hành quỹ nhà ở xã hội ………………………………………..

59

3.1.8. Về cơ chế khuyến khích, ưu đãi đối với các thành phần kinh
tế tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.........................
3.2

Định hƣớng phát triển nhà ở xã hội.
3.2.1. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2009-

59


9

2015 …………………………………………………………

59

3.2.2. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM
3.3.

60


3.4.2
3.4

n trúc nhà ở xã hội ……………………………
,

68
69

..

70

3.4

..

71

3.4

.

72

3.4.6. Khuyến khích và hỗ trợ xây dựng nhà ở cho công nhân………….

72

3.4.7. Xã hội hóa dịch vụ quản lý nhà ở………………………………

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
ADB:

Ngân hàng phát triển châu Á

BĐS:

Bất động sản

CB-CNV:

Cán bộ công nhân viên

CBCC:

Cán bộ công chức

CPF:

Quỹ dự phòng Trung ương

FMO:

Định chế tài chính hỗ trợ phát triển Hà lan

HDB:

Cục phát triển nhà ở

HOF:


TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

TMCP:

Thương mại cổ phần

TW:

Trung ương

UBND:

Ủy ban nhân dân

VBSP:

Ngân hàng chính sách xã hội Việt Nam


11

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Trang
Biểu 1.1: Các loại hình nhà ở của Trung Quốc…………………………

20

6

Hình 1.2- Mô hình cung cầu và trạng thái cân bằng thị trường ………

11

Hình 1.3: Mối tương quan giữa thu nhập và lượng cầu nhà ở.................

12

Hình 2.1: Thu nhập và chi tiêu bình quân của người lao động TP.HCM

31

Hình 2.2: Cơ cấu nhà ở của cán bộ công chức viên chức………………

33

Hình 2.3: Tỷ phần nhà lưu trú cho công nhân thuê……………………

35


13

PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con người. Đó không

trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Hình thức phát triển nhà ở xã hội cho
thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh nghiệp do việc đầu tư xây dựng
cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu hồi vốn chậm. Nhà ở cho
người thu nhập thấp vẫn là vấn đề bức xúc chưa được giải quyết hiệu quả hiện
nay. Do đó, việc tiếp tục nghiên cứu các mặt bất cập trong quá trình đầu tư xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố để tìm ra các giải pháp hiệu
quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia phát
triển thị trường này là hết sức cần thiết.
Đề tài “Phát triển nhà ở xã hội tại đô thị và các khu công nghiệp tập
trung Thành phố Hồ Chí Minh” được lựa chọn xuất phát từ mong muốn góp
phần giải quyết các vấn đề còn tồn tại hiện nay. Trên cơ sở đánh giá nhà ở xã hội
cho người thu nhập thấp là một loại hàng hóa mà xã hội đang có nhu cầu lớn để
hình thành cơ sở lý luận và thực tiễn để đề xuất các biện pháp, cơ chế chính sách
nhằm phát triển loại hình nhà ở này.
2.

Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau đây:
(1) Nghiên cứu thực trạng và nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại

TP.HCM. Đánh giá mức độ thành công của các chương trình nhà ở xã hội đã
được Thành phố triển khai trên các khía cạnh: cơ chế, chính sách; nội dung quản
lý; các yếu tố cấu thành và các yếu tố tác động chủ yếu trong toàn bộ quá trình
đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó đánh giá những mặt đã
làm được, những mặt còn hạn chế và các nguyên nhân chủ yếu của các vấn đề
còn bất cập trong quá trình thực hiện.
(2) Nghiên cứu các mô hình, chính sách, kinh nghiệm giải quyết vấn đề
nhà ở cho người thu nhập thấp tại một số nước trên thế giới, từ đó rút ra bài học



Tiến hành thu thập các thông tin liên quan gồm: (i) Các dự án, các chương
trình, mô hình phát triển Nhà ở cho cán bộ công nhân viên và người thu nhập
thấp đã được thực hiện trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn từ sau giải phóng
Miền nam đến nay; (ii) Các thông tin từ các nghiên cứu trước đây về đề tài này


16

trên các sách, báo, tạp chí, giáo trình, luận án, các tài liệu niên giám thống kê và
các tài liệu thu thập trên internet.
Dựa vào kết quả thu lượm được, tiến hành phân tích xử lý vấn đề trong
mối quan hệ hài hòa giữa lý luận và thực tiễn.
(2) Phương pháp so sánh.
Thu thập tài liệu về kinh nghiệm của các quốc gia trong khu vực và thế
giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong việc phát triển và quản lý nhà
ở xã hội cho người thu nhập thấp. So sánh phương pháp xử lý vấn đề nhà ở xã
hội cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh.
(3) Phương pháp thu thập ý kiến chuyên gia.
Tham khảo ý kiến & phỏng vấn trực tiếp các cán bộ công chức làm việc
tại các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở, các chuyên gia tư vấn xây
dựng, các doanh nghiệp và nhà nghiên cứu có am hiểu sâu về lĩnh vực đầu tư nhà
ở
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu.
Chương trình phát triển nhà ở Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đang
là vấn đề khá “nóng”, ngày càng được Chính phủ và xã hội quan tâm nhiều hơn
nhưng đến nay hầu như vẫn chưa triển khai thực hiện trên thực tế. Tháng 9/2008,
Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ “Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
giai đoạn 2009-2015”, trong đó TP.HCM cùng với Bình Dương và Thủ đô Hà
nội được chọn là các địa phương thí điểm xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đề
án phát triển nhà ở xã hội này vẫn đang trong quá trình thảo luận và tham khảo ý

CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
1.1. Tổng quan về vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
1.1.1. Những vấn đề chung về nhà ở và nhà ở xã hội
Nhà ở là một vật thể được kiến trúc và xây dựng tại một địa điểm cụ thể
nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu trú ngụ và sinh hoạt hàng ngày của con
người. Quá trình đầu tư xây dựng nhà ở là quá trình sử dụng các nguồn lực gồm
đất đai, nguyên vật liệu, sức lao động, vốn để kiến tạo nhà và các cơ sở hạ tầng
cần thiết. Theo quan điểm này, nhà ở là một động từ hơn là một danh từ (Turner
and Ficher 1972).
Nhà ở là nhu cầu rất quan trọng trong đời sống con người, chỉ đứng sau
nhu cầu an toàn, ăn, mặc. Không chỉ là mái ấm gia đình, nhà ở là nơi tạo ra chất
lượng cuộc sống và biểu hiện khả năng tài chính của người sở hữu. Vì vậy,
nghiên cứu về vấn đề phát triển nhà ở không chỉ tập trung vào ngôi nhà mà còn
tập trung vào cuộc sống của người nghèo đô thị (Perlman 1987, Hardoy và
Satterthwaite 1989). Phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phân hóa giàu nghèo
mà biểu hiện cụ thể là sự chênh lệch về mức thu nhập đang ngày càng tăng trên
phạm vi toàn thế giới. Từ những nền kinh tế phát triển nhất như Mỹ, EU đến
những nền kinh tế đang phát triển, sự bất bình đẳng về thu nhập đang không
ngừng tăng dẫn đến sự phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư, bao gồm những
người, hộ gia đình có thu nhập rất cao, thu nhập cao, thu nhập trung bình, thu
nhập thấp và thu nhập rất thấp. Người thu nhập cao không khó sở hữu một hay
rất nhiều ngôi nhà đẹp, trong khi một bộ phận lớn những hộ gia đình thu nhập
thấp và thu nhập rất thấp đều gặp khó khăn về tạo lập nhà ở.
Mỗi quốc gia trong quá trình phát triển kinh tế xã hội đều quan tâm đến
việc phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Tùy theo điều kiện kinh tế
xã hội của mỗi nước, mỗi giai đoạn phát triển mà chính sách tạo lập nhà ở cho


19


20

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội, thể hiện qua các
chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm các khoản thuế, ưu đãi về lãi suất
vay vốn và các chính sách tạo điều kiện về giá cho thuê, thuê mua được tính trên
nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư xây dựng.
Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau
đây: (1) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước; (2) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển
nhà ở trên địa bàn; (3) Ngân sách nhà nước đầu tư; (4) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp
tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; (5) Tiền huy động từ các
nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
1.1.3. Các tiêu chí đánh giá người thu nhập thấp
Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp. Một trong
những tiêu chí đó là chuẩn nghèo. Tùy thuộc mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ,
chuẩn nghèo được xác định khác nhau. Chuẩn nghèo được đo bằng nhiều thước
đo: thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập và chi
tiêu được sử dụng nhiều nhất. Người ở ngưỡng nghèo là người có tổng thu nhập
tương đương với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo duy trì cuộc sống. Tại các
nước đang phát triển, loại chi dùng đắt nhất trong các khoản là trả cho thuê nhà.
Do đó, các nhà kinh tế đã đặc biệt chú ý đến thị trường bất động sản và giá thuê
nhà vì ảnh hưởng mạnh mẽ của chúng lên ngưỡng nghèo.
Tại Việt nam ngưỡng nghèo được đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa
trên các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao
động - Thương binh và Xã hội. Chuẩn nghèo được xác định một cách tương đối
và áp dụng cho từng khu vực và vùng miền khác nhau.1 Những người nằm dưới
1

Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 được xác định

Công trình nghiên cứu của Malpezzi và Mayo (1985-1986) đã chỉ ra rằng
khi thu nhập của hộ tăng lên thì tỷ suất tiền thuê nhà trong thu nhập giảm xuống.
Thực tế, tốc độ tăng chi phí thuê nhà chỉ đạt 40% đến 60% tốc độ tăng của thu
nhập. Điều này cho thấy khi mức độ phát triển chung tăng lên thì chi tiêu cho


22

nhà ở cũng tăng lên theo thu nhập. Điều đó cho thấy phát triển kinh tế góp phần
cải thiện nơi ăn chốn ở cho người dân.
Nghiên cứu của Burns và Grebler (1977) chỉ ra rằng điều kiện nhà ở được
cải thiện nhanh hơn thu nhập. Đầu tư vào nhà ở làm tăng GNP nhanh hơn so với
thu nhập chi cho nhà ở. Tại các nước có thu nhập thấp, chi cho nhà ở chiếm 2%
GNP, và 5-10% thu nhập hộ gia đình. Ở các nước có thu nhập trung bình tỷ lệ
này là 6-8% GNP và 25-30% thu nhập hộ gia đình. Tuy nhiên đây chỉ là giải
pháp trong dài hạn, còn trong ngắn hạn nghiên cứu không chỉ ra được làm thế
nào để chuyển kết quả tăng trưởng kinh tế vào việc cải thiện điều kiện sống.
1.1.5. Sự cần thiết đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản được Hiến pháp khẳng
định. Đó cũng là một trong những mục tiêu lớn nhất và cụ thể nhất của cuộc đấu
tranh giành độc lập, đổi mới và phát triển đất nước của dân tộc ta.
Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất cứ xã hội, ở bất
cứ thời đại nào. Trong đó vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp
luôn là một vấn đề hóc búa đối với những nước đang phát triển, đặc biệt tại các
thành phố đông dân cư. Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người có thu nhập
thấp không phải là một điều dễ dàng, nhưng là một nỗ lực cần thiết vì đó là yếu
tố quyết định cho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần xây dựng một thành phố
sạch, đẹp, văn minh, an toàn, tạo điều kiện và môi trường xã hội lành mạnh cho
việc tăng trưởng kinh tế về chất. Chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp
chính là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng

Người
tiêu
dùng
Ngân
hàng

Nhà
cung cấp
Hình 1.1 –Mối quan hệ giữa các chủ thể


24

1.2.1.Vai trò của Nhà nƣớc
Trong hầu hết các nền kinh tế thị trường, Nhà nước có vai trò rất quan
trọng trong việc nâng cao phúc lợi công cộng, xóa đói, giảm nghèo. Để tạo lập,
vận hành và phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể
thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước. Đó cũng chính là đặc điểm của nền kinh tế
thị trường có sự quản lí của Nhà nước - một nền kinh tế được điều tiết thông qua
tác động của "bàn tay vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm
bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh.
Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhà
nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hòa phúc lợi.
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt
chủ yếu sau:
(1) Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản;
(2) Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, tài chính, thuế... thống nhất quản lí
bất động sản theo pháp luật;
(3) Cung cấp cơ sở hạ tầng;

vòng quay chậm và dài. Trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu
mua nhưng không có khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi
khách hàng phải đáp ứng đầy đủ thủ tục vay, khả năng thanh toán đúng hạn.
Trong nền kinh tế thị trường, các nhà đầu tư luôn hướng tới những thị
trường có khả năng sinh lời cao. Nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập
trung bình, thu nhập cao luôn hấp dẫn các nhà đầu tư trong khi thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp không hấp dẫn đầu tư vì ít có khả năng sinh lợi.
1.2.3. Vai trò của các tổ chức tài chính
Tài chính là công cụ để kích cung, kích cầu, huy động nguồn lực và đảm
bảo công bằng xã hội cũng như các mục tiêu nhân đạo của Chính sách phát triển
nhà ở xã hội.
Các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người
thu nhập thấp thông qua hình thức cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cho các