i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
–––––––––––––––––––––––
NGUYỄN THỊ THU HẰNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
(NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI KHU CÔNG NGHIỆP TRÀNG DUỆ)
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC


PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
(NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI KHU CÔNG NGHIỆP TRÀNG DUỆ)
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN ANH TUẤN HÀ NỘI – 2013

iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

iv
1.6.1. Tác động của chính sách đất đai nói chung đối với phát triển công nghiệp
26
1.6.2. Chính sách đất đai với định hƣớng phát triển công nghiệp 28
1.6.3. Vai trò của chính sách quy hoạch đất đai đối với phát triển kinh tế- xã hội
nói chung và công nghiệp nói riêng 29
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT PHỤC VỤ
PHÁT TRIỂN CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG . 31
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên Hải Phòng 31
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 31
2.1.2. Phân tích đặc điểm tài nguyên thiên nhiên 34
2.2. Đánh giá đặc điểm quá trình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng
giai đoạn 1986 - 2012 39
2.2.1. Đặc điểm quá trình phát triển kinh tế 39
2.2.2. Sản xuất nông nghiệp và thủy sản 40
2.2.3. Sản xuất công nghiệp 41
2.2.4. Ngành dịch vụ - du lịch 42
2.3. Đánh giá chung về nguồn lực phục vụ cho phát triển công nghiệp của thành
phố Hải Phòng 43
2.3.1. Tài nguyên vị thế 43
2.3.2. Nguồn lực tự nhiên 44
2.3.3. Nguồn lực kinh tế - xã hội 44
2.4. Thực trạng hoạt động của một số KCN ở Hải Phòng 45
2.4.1. Hiện trạng ngành công nghiệp thành phố Hải Phòng giai đoạn 2006 -
2010 45
2.4.2. Khu Kinh tế Đình Vũ - Cát Hải 47
2.4.3. Các KCN trong Khu Kinh tế Đình Vũ - Cát Hải 50
2.4.4. Các khu công nghiệp ngoài KKT. 51
2.4.5. Cụm công nghiệp 53
2.5. Hiệu quả của chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển khu công nghiệp


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. So sánh chính sách đất đai phát triển các khu công nghiệp 7
Bảng 1.2. Số lƣợng các khu công nghiệp theo vùng tính đến năm 2010 14
Bảng 1.3. Danh mục các khu CN đến năm 2020 26
Bảng 2.1. Tình hình hoạt động các khu công nghiệp giai đoạn 2010 - 2011 46
Bảng 2.2. Tốc độ tăng trƣởng bình quân hàng năm Hải Phòng 54
Bảng 2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2006 - 2010 55
Bảng 2.4. Giá trị sản xuất công nghiệp giai đoạn 2006 - 2010 55
Bảng 2.5. Giá trị sản xuất công nghiệp cả giai đoạn 2006 - 2010 56
Bảng 2.6. Sự thay đổi nơi cƣ trú tính đến năm 2010 57
Bảng 2.7. Tỷ xuất nhập cƣ chia theo thành thị/nông thôn 57
Bảng 2.8. Thu nhập bình quân nhân khẩu/tháng chia theo nguồn thu 60
Bảng 2.9. Thu nhập bình quân nhân khẩu/tháng chia theo nhóm thu nhập 60
Bảng 3.1. Cơ cấu sử dụng đất trong khu công nghiệp Tràng Duệ 69
Bảng 3.2. Danh sách nhà đầu tƣ trong khu công nghiệp Tràng Duệ 73

vii
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Số lƣợng các khu công nghiệp ở Việt Nam giai đoạn 1991-2010 13
Hình 1.2.Tổng diện tích các khu công nghiệp ở Việt Nam giai đoạn 1991-2010 15
Hình 1.3. Số lƣợng khu, cụm công nghiệp theo quy hoạch của thành phố Hải
Phòng 25
Hình 2.1. Bản đồ hành chính thành phố Hải Phòng 32
Hình 2.2. Số giờ nắng các tháng trong năm 2010 34
Hình 2.3. Độ ẩm không khí và lƣợng mƣa trung bình các tháng trong năm 34
Hình 2.4. Cơ cấu kinh tế Hải Phòng năm 2011 39
Hình 2.5. Ma trận đánh giá SWOT áp dụng cho tài nguyên vị thế 43
Hình 2.6. Ma trận đánh giá SWOT áp dụng cho nguồn lực tự nhiên 44
Hình 2.7. Ma trận đánh giá SWOT áp dụng cho nguồn lực kinh tế - xã hội 45

KCN : Khu công nghiệp.
KKT : Khu kinh tế.
CCN : Cụm công nghiệp.
BQL : Ban quản lý.
UBND : Ủy ban nhân dân.
CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa.
GPMB : Giải phóng mặt bằng.
KTTĐ : Kinh tế trọng điểm.
QĐ : Quyết định.
ĐTM : Đánh giá tác động môi trƣờng.
CN : Công nghiệp.
QH : Quy hoạch.
SDĐ : Sử dụng đất.
1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hải Phòng đƣợc định hƣớng phát triển trở thành một thành phố công nghiệp

hƣởng tiêu cực tới sự phát triển chung của Thành phố Xuất phát từ tình hình thực
tiễn, đề tài luận văn cao học đƣợc lựa chọn với tiêu đề “Đánh giá hiệu quả của
chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển các khu công nghiệp trên bàn thành
phố Hải Phòng (nghiên cứu điểm tại khu công nghiệp Tràng Duệ)” là việc làm
cần thiết, vừa có ý nghĩa thực tiễn, vừa mang lại ý nghĩa về mặt khoa học.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá hiệu quả của chính sách giao đất, cho thuê đất cho mục đích phát
triển các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng nhằm đề xuất một số
giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất công nghiệp phục vụ mục tiêu
phát triển bền vững thành phố Hải Phòng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của chính sách giao đất, cho thuê đất.
- Đánh giá thực trạng quá trình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng giai
đoạn 2000 - 2010 trong đó tập trung làm rõ đặc điểm của quá trình công nghiệp
hóa và những tác động tới sự phát triển kinh tế - xã hội và đời sống cƣ dân.
- Hệ thống hóa và phân tích đặc điểm hệ thống chính sách đất đai (tập trung vào
những chính sách liên quan tới phát triển các khu công nghiệp) của thành phố Hải
Phòng giai đoạn 2005-2010.
- Nghiên cứu, phân tích quy trình giao đất, cho thuê đất phát triển các khu công
nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng giai đoạn 2005 đến nay.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất phát
triển các khu công nghiệp.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Phạm vi không gian nghiên cứu: Khu công nghiệp Tràng Duệ, huyện An
Dƣơng, Thành phố Hải Phòng.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu vai trò và hiệu quả
của chính sách giao đất, cho thuê đất phục vụ phát triển các khu công nghiệp trên
địa bàn thành phố Hải Phòng. Lựa chọn điểm nghiên cứu điển hình là khu công
nghiệp Tràng Duệ, huyện An Dƣơng.
5. Cơ sở tài liệu thực hiện đề tài

6.1.2. Quan điểm lịch sử
Đất đai là đối tƣợng nghiên cứu có lịch sử phát triển lâu đời, mọi hiện tƣợng
xã hội, các hoạt động kinh tế đều diễn ra gắn liền với đất đai. Bên cạnh đó, đất đai
cũng nhƣ những hoạt động liên quan có sự thay đổi cả về chất và lƣợng theo thời

4
gian. Chính vì vậy, khi nghiên cứu hiệu quả của chính sách đất đai cần sử dụng
quan điểm lịch sử để làm rõ khung cảnh chung cũng nhƣ nội dung của những
chính sách đó tại một thời điểm lịch sử nhất định.
6.1.3. Quan điểm hệ thống
Quan điểm hệ thống là một trong những phƣơng pháp luận quan trọng nhất
trong quá trình nghiên cứu. Đất đai là một hệ thống tổng hợp có sự tác động qua lại
của các yếu tố tự nhiên và các yếu tố kinh tế - xã hội tạo nên một chỉnh thể thống
nhất tại một thời điểm nhất định. Khi một hợp phần bị thay đổi dƣới những tác
động của các nhân tố khác bên trong hoặc bên ngoài hệ thống sẽ làm cho hợp phần
đó bị thay đổi kéo theo sự biến đổi của toàn bộ hệ thống. Chính sách đất đai nói
chung và chính sách giao đất, thu hồi đất nói riêng là yếu tố bên ngoài có khả năng
thay đổi mạnh mẽ hệ thống. Những thay đổi này sẽ theo chiều hƣớng tích cực nếu
chính sách giao đất, thu hồi đất đúng đắn và ngƣợc lại.
6.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
6.2.1. Phương pháp thu thập, tổng hợp tài liệu, số liệu
Hệ thống tài liệu là cơ sở quan trọng giúp cho việc hình thành và hoàn thiện
cơ sở lý luận cũng nhƣ những nội dung nghiên cứu của đề tài. Hệ thống tài liệu
đƣợc tiến hành thu thập tại các cơ quan nghiên cứu nhƣ: Khoa Địa lý, Trƣờng Đại
học Khoa học tự nhiên, Viện Khoa học và công nghệ Việt Nam, Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng thành phố Hải Phòng, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, Sở Xây
dựng Hải Phòng, Ban Quản lý khu kinh tế Hải Phòng và nhiều cơ quan chuyên
ngành khác
Hệ thống tài liệu thu thập đƣợc bao gồm: các tài liệu liên quan đến tình hình
phát triển kinh tế - xã hội thành phố, tài liệu về địa hình, địa chất, khí hậu, thủy

nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng
Chƣơng 3: Đánh giá hiệu quả của chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển
các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
6
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT PHỤC
VỤ PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
1.1. Một số khái niệm cơ bản về đất đai phục vụ phát triển công nghiệp
1.1.1. Khái niệm về đất đai phục vụ phát triển công nghiệp
Đất phát triển công nghiệp là quỹ đất phi nông nghiệp đang hoặc sẽ đƣợc sử
dụng (trong quy hoạch) để phục vụ phát triển công nghiệp bao gồm các ngành kinh
tế sản xuất cơ bản và chủ đạo, là nguồn động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của một quốc gia, một khu vực hay một lãnh thổ.
Đất phát triển công nghiệp đƣợc hiểu theo nghĩa rộng bao gồm khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trong đó:
- KCN là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất hàng công
nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có ranh giới địa lý nhất
định và không có dân cƣ sinh sống do Chính phủ và Thủ tƣớng quy định.
- Khu chế xuất là khu tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu
và có ranh giới địa lý nhất định và không có dân sinh sống do Chính phủ và Thủ
tƣớng quy định.
- Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kỹ thuật cao và
các đơn vị phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao bao gồm:
nghiên cứu, triển khai khoa học kỹ thuật, đào tạo các dịch vụ liên quan có ranh
giới địa lý nhất định và không có dân sinh sống do Chính phủ và Thủ tƣớng quy
định.
1.1.2. Một số khái niệm cơ bản về chính sách đất đai
a) Khái niệm chính sách

khi thực thi
Nguyên nhân
I
Quy hoạch khu CN 1.1
Cơ quan phê duyệt
Thẩm quyền phê duyệt
không thống nhất, vừa do địa
phƣơng vừa do bộ, ngành
phê duyệt
Thiếu tính nhất quán
trong các giai đoạn
1.2
Quy hoạch khu CN
Thƣờng bị điều chỉnh trong
một giai đoạn ngắn. Khi các
KCN chƣa đƣợc lấp đầy
(VD: Hải phòng điều chỉnh
quy hoạch năm 2003, 2008)
- Chất lƣợng quy hoạch
thấp. Không phù hợp với
thực tiễn.
- Chính sách khó theo kịp
để đáp ứng những thay
đổi
a

Điều chỉnh các CCN thành

thay đổi, chỉnh sửa quy
hoạch sử dụng đất cho phù
hợp
- Quy hoạch sử dụng đất
theo đơn vị hành chính.
Nhiều trƣờng hợp KCN
trải dài qua nhiều đơn vị
hành chính
II
Các khu CN cụ thể 2.1
Thủ tục hành chính còn
nhiều
- Loại KCN do Thủ tƣớng ra
quyết định
- Loại do UBND tỉnh ra
quyết định
- Chồng chéo trong quản
lý: cơ quan lập, phê
duyệt, cấp giấy phép đầu
tƣ và quản lý là khác
nhau
2.2
Thủ tục đất đai
- Trƣớc Luật Đất đai 2003:
- Sau Luật Đất đai 2003
Sự khác biết về thủ tục
tạo nên khó khắn trong

duyệt các KCN. Đại đa số do UBND các tỉnh lập quy hoạch và Thủ tƣớng Chính
phủ thẩm định và phê duyệt. Tuy nhiên, có một số trƣờng hợp quy hoạch do các
ngành xây dựng và cơ quan phê duyệt là các bộ chuyên ngành (Ví dụ: KCN Đình
Trám, Bắc Giang do Bộ Xây dựng lập dự án).
(2) Quy hoạch xây dựng không sát với quy hoạch sử dụng đất. Sau một thời
gian ngắn, quy hoạch bị các địa phƣơng thay đổi làm cho các KCN đã và đang xây
dựng chƣa kịp lấp đầy đã hình thành nên các KCN mới gây lãng phí tài nguyên đất
và tạo nên những bất ổn trong đời sống của cƣ dân địa phƣơng.

9
(3) Thủ tục pháp lý phức tạp và không chỉnh hợp qua các giai đoạn (đặc biệt
là trƣớc và sau khi thi hành Luật Đất đai năm 2003) tạo ra nhiều trở lực cho các
nhà đầu tƣ xây dựng khu CN cũng nhƣ các nhà đầu tƣ thứ cấp.
1.2. Chính sách đất đai và vai trò đối với phát triển công nghiệp - Bài học kinh
nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam
1.2.1. Tình hình phát triển các KCN của một số quốc gia trên thế giới
a) Nhật Bản
Nhật Bản có nền công nghiệp hiện đại bắt đầu phát triển từ cuối thế kỷ 19.
Cho đến trƣớc chiến tranh thế giới thứ 2, các nhà máy công nghiệp tuy đƣợc xây
dựng khá tập trung nhƣng những khu vực đƣợc quy hoạch riêng và cụ thể cho nhà
máy còn chƣa có. Sau chiến tranh, Nhật Bản quan tâm đẩy mạnh công nghiệp hóa
để tăng trƣởng nhanh về kinh tế. Để tạo thuân lợi cho phát triển công nghiệp, chính
phủ Nhật Bản đã xây dựng quy hoạch các vùng công nghiệp chuyên dụng cho đặt
các nhà máy công nghiệp. Đây là những vùng đƣợc xác định là nơi ƣu tiên phát
triển công nghiệp. Các nhà đầu tƣ phát triển cơ sở hạ tầng đấu thầu và đƣợc giao
phát triển các khu công nghiệp trong các khu vực chuyên dụng. Đến nay Nhật Bản
có gần 20 vùng công nghiệp nằm kề nhau tạo thành một dải công nghiệp và đô thị
dọc Thái Bình Dƣơng. Nhƣng các vùng công nghiệp xa Thái Bình Dƣơng gặp khó
khăn khi thu hút các nhà máy. Không phải ngay từ ban đầu các khu công nghiệp
của Nhật Bản đã giải quyết tốt về vấn đề môi trƣờng, rất nhiều nơi ở Nhật bản bị ô

sắc văn hóa của cộng đồng đƣợc thiết lập.
Các KCN ở Hàn Quốc cũng có thời gian là nguồn gây ô nhiễm môi trƣờng
nghiêm trọng cho các địa phƣơng. Tuy nhiên Hàn Quốc đã đƣa ra những chính
sách khuyến khích để các doanh nghiệp trong KCN cải tiến công nghệ sản xuất
vừa nâng cao năng xuất vừa giảm gây ô nhiễm môi trƣờng.
c) Trung Quốc
Thực tế cho thấy các KCN đã mang lại những lợi ích nhất định cho kinh tế
vùng, nơi có sự hành thành của các khu công nghiệp, song song với nó là các vấn
đề tiêu cực liên quan đến hoạt động kinh tế và xã hội của vùng nhƣ nạn đầu cơ đất
đai, ngƣời dân mất đất sản xuất, đời sống vật chất, tinh thần của ngƣời dân trong
vùng bị thay đổi, vấn đề xây dựng và phát triển vùng không có quy hoạch và các
vấn đề tệ nạn xã hội khác… đây chính là các vấn đề nghiêm trọng mà các KCN đã
gây ra cho cộng đồng dân cƣ.
Để phát triển kinh tế Trung Quốc đã lên kế hoạch xây dựng KCN với các
tên hƣ khu phát triển kinh tế và công nghệ (ETDZ), đặc khu kinh tế (SEZ), khu
công nghiệp (IZ), khu chế xuất (EPZ), do vậy mà các KCN đã đƣợc xây dựng tràn
lan vào những năm 1990 trải dài từ các thành phố lớn đến các thị trấn nhỏ và các
khu vực sâu trong đất liền cho đến ven biển.
Theo thống kê đến cuối năm 1991, Trung Quốc chỉ có 117 KCN, đến cuối
năm 1992 đã lến đến 2.700 khu. Để thu hút đầu tƣ, chính quyền địa phƣơng đã
dành một khoản ngân sách lớn vào đầu tƣ xây dựng hạ tầng nhƣ đƣờng xá, đƣờng
điện, ga, nƣớc, nhà ở cho chuyên gia, cho ngƣời lao động… tạo điều kiện thuận lợi
tối đa cho các doanh nghiệp trong KCN, do vậy diện mạo các vùng thay đổi nhiều
so với trƣớc khi có KCN.
Tuy nhiên việc xây dựng tràn lan các KCN dẫn đến thực thế là nhiều KCN
đƣợc xây dựng không có sự cấp phép từ cơ quan có thẩm quyền liên quan, hậu quả

11
là tình trạng diện tích đất bị bỏ trống khá lớn, một số khu xây dựng tự phát không
theo quy hoạch. Do vậy vào giữa năm 1990, chính quyền trung ƣơng Trung Quốc

công nghiệp nặng và hóa chất - các dự án tiêu biểu cho nỗ lực công nghiệp hóa của
Thái Lan. Đây là một trong những KCN lớn nhất của Thái Lan đƣợc xây dựng cơ
sở hạ tầng hiện đại. Dù vậy chi phí đầu tƣ vào các dịch vụ tại địa phƣơng chiếm
một tỷ trọng khá nhỏ trong tổng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cho KCN.

12
Trong hơn 20 năm hoạt động, KCN Map Ta Phut tạo ra sự thay đổi nhanh
chóng trong cộng đồng tại địa phƣơng. Đồng thời KCN này đã đƣợc mở rộng từ 1.200
ha lên tới 3.200 ha, hiệu quả hoạt động trong KCN tăng lên đồng thời sự phát triển
nhanh của các ngành công nghiệp trong KCN gây ra những vấn đề môi trƣờng xung
quanh và ảnh hƣởng đến sức khỏe, đời sống của ngƣời dân trong khu vực.
Do ảnh hƣởng bởi sự ô nhiễm môi trƣờng từ các nhà máy trong KCN dẫn
đến ngƣời dân trong khu vực biểu tình dẫn đến chính quyền phải xây dựng dự án
“thị trấn công nghiệp sinh thái” tại Map Ta Phut nhằm mục tiêu tạo ra mối liên kết
giữa công nghiệp và cộng đồng xung quanh, các nhà máy trong KCN đã chấp
thuận đầu tƣ để giảm bớt ô nhiễm môi trƣờng trong giai đoạn 2007 - 2011, đây là
dự án thí điểm các tiêu chuẩn môi trƣờng nghiêm ngặt hơn.
Nhƣ vậy KCN Ma Ta Phút đã phát triển thành công về mặt kinh tế, các doanh
nghiệp xây dựng đƣợc mạng lƣới phụ trợ tại địa phƣơng, có quan hệ tốt với chính
quyền địa phƣơng, làm gia tăng tính cạnh tranh của Thái Lan trên thị trƣờng thế giới.
Nhƣng do dịch vụ cộng đồng và môi trƣờng không đáp ứng đƣợc nhu cầu của ngƣời
dân địa phƣơng nên tạo ra một phong trào phản kháng khá mạnh từ ngƣời dân dẫn đến
những thay đổi ban đầu về nhận thức và đƣa tới một quá trình hoàn thiện hiến pháp, mở
đƣờng cho một quá trình phát triển xanh và bền vững tại Thái Lan.
Tóm lại, phát triển các KCN tập trung là một xu hƣớng phát triển tất yếu
của các nền kinh tế phát triển và đang phát triển trên thế giới và trong khu vực. Với
những ƣu điểm nhƣ: 1) hạ giá thành xây dựng cơ sở hạ tầng; 2) có thể tận dụng
nguồn nguyên liệu ngay trong một KCN; 3) cơ chế chính sách thu hút các nhà đầu
tƣ thứ cấp khá thông thoáng,…đã là những yếu tố hấp dẫn tạo động lực cho các
khu công nghiệp phát triển. Tuy nhiên, một số nhƣợc điểm cũng đã bộc lộ nhƣ: 1)

thay thế quy chế năm 1994, từ đó đến nay phát triển các KCN chuyển sang giai đoạn
tăng nhanh và ổn định, tốc độ tăng về số lƣợng KCN hàng năm đạt bình quân 20%.

Hình 1.1. Số lƣợng các khu công nghiệp ở Việt Nam giai đoạn 1991-2010
(Nguồn: Tác động xã hội vùng của các khu công nghiệp ở Việt Nam, 2012)
Tính đến năm 2010 cả nƣớc đã có 173 KCN đi vào hoạt động với tổng diện
tích tự nhiên 43.718,0 ha, các KCN này phân bố ở 56 tỉnh thành. Ngoài ra còn 87

14
KCN đƣợc thành lập nhƣng đang trong giai đoạn bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.
Các KCN đi vào hoạt động đã cho thuê đƣợc 21.000 ha đất công nghiệp, đạt 46%
tổng diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê. Vùng kinh tế phía nam dẫn đầu cả
nƣớc về phát triển KCN, đã thành lập 124 KCN, chiếm 48% tổng số KCN của cả
nƣớc. Vùng kinh tế trọng điểm bắc bộ thành lập 52 khu, Miền trung 23 KCN, đồng
bằng sông cửu long thành lập 10 khu. Các tỉnh có nhiều KCN nhất là tỉnh Đồng
Nai có 28 khu, Bình Dƣơng 27 khu, TP Hồ Chí Minh, Hà Nội mỗi địa phƣơng có
16 khu và một số tỉnh không nằm trong vùng kinh tế trọng điều nhƣng cũng thành
lập quá nhiều KCN nhƣ Bắc Giang, Hà Nam, Thái Bình, Thanh Hóa (Bảng 1.2)
Bảng 1.2. Số lƣợng các khu công nghiệp theo vùng tính đến năm 2010
Vùng
Số lƣợng khu CN
Tổng diện tích (ha)
Đồng bằng sông Hồng
66
15031
Trung du miền núi Bắc Bộ
16
2478
Miền Trung
39

1.3.1. Đặc điểm của cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế.
Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã sửa
lại định nghĩa này nhƣ sau: “Nhà nƣớc cho thuê đất là việc ban hành quyết định
cho thuê đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất”.
Thông qua việc cho thuê đất Nhà nƣớc thu tiền thuê đất của các tổ chức. Tiền thuê
đất là một trong 7 nguồn thu Ngân sách Nhà nƣớc từ đất đai.
Tổ chức kinh tế là các doanh nghiệp Nhà nƣớc, Hợp tác xã, Công ty trách
nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty liên doanh và các tổ chức kinh tế khác
có đủ các điều kiện quy định của pháp luật.
Căn cứ để Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất là quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể
hiện trong dự án đầu tƣ và đơn xin thuê đất (Điều 31 Luật Đất đai năm 2003).
Hình thức cho thuê đất (điều 35 Luật Đất đai):

16
a) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông
nghiệp vƣợt hạn mức đƣợc giao trƣớc ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử
dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất từ
ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện
tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có
mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân

cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng
và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt;
Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nƣớc ngoài
có chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này là không quá 99
năm; khi hết thời hạn, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc Nhà nƣớc
Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất.
c) Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người được giao đất, thuê đất:
- Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất đƣợc quy định nhƣ sau:
Tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có đất.
Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan
quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;
Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tƣ
của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tƣ; đối với ngƣời Việt Nam định cƣ
ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thì phải có dự án đầu tƣ và bản sao giấy
phép đầu tƣ theo quy định của pháp luật về đầu tƣ có chứng nhận của công chứng
nhà nƣớc.
-Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã đƣợc giải phóng mặt bằng đƣợc
quy định nhƣ sau:
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho
ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất;
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày ngƣời đƣợc
giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật,
cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trƣờng hợp thuê đất, tổ