ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thanh Hải PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ ĐÁNH GIÁ
BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
HUYỆN THUỶ NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2012

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1
2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU 2
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3
5. CƠ SỞ TÀI LIỆU 3
6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ
PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN 6
1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU 6
1.1.1. Các công trình nghiên cứu định hướng sử dụng đất phục vụ
phát triển bền vững 6
1.1.2. Các công trình liên quan tới khu vực nghiên cứu 11
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất 12
1.2.2. Phát triển bền vững và định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững 23
1.3. QUAN ĐIỂM, PHƢƠNG PHÁP VÀ CÁC BƢỚC NGHIÊN CỨU 31
1.3.1. Quan điểm nghiên cứu 31
1.3.2. Hệ phương pháp nghiên cứu 32
1.3.3. Các bước nghiên cứu 33
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN THUỶ NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005 - 2010 35
2.1. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI THỰC TRẠNG SỬ DỤNG

3.2.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn xác định các khu chức năng 73
3.2.2. Phân tich các vấn đề sử dụng đất, kinh tế, xã hội và môi trường nổi cộm trong
các khu chức năng 75
3.3. DỰ BÁO TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI HUYỆN THUỶ NGUYÊN CHO CÁC
MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TỚI NĂM 2020 76
3.3.1. Dự báo về kinh tế, dân số 76
3.3.2. Dự báo về sử dụng đất 77
3.4. ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THUỶ NGUYÊN ĐẾN
NĂM 2020 78
3.4.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn 78
3.4.2. Định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững đến năm 2020 80
3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP KHẢ THI 88
3.5.1. Giải pháp hoàn thiện hệ thống chính sách 88
3.5.2. Giải pháp thu hút đầu tư 89
3.5.3. Giải pháp công nghệ 89
3.5.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 89
KẾT LUẬN 90
KIẾN NGHỊ 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93
1

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư tiệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Tại Điều 18 Hiến pháp nước Cộng
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: “Nhà nước thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả”. Theo đó, định hướng sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai thông qua các
quy hoạch và chiến lược phát triển, với mục tiêu hướng tới cao nhất là sử dụng hiệu

cứu và hoàn thành.
2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
a) Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ hiện trạng và biến động sử dụng đất tại huyện Thuỷ Nguyên, thành
phố Hải Phòng trong giai đoạn 2005 - 2010 nhằm đề xuất định hướng phát triển bền
vững đến năm 2020 đảm bảo chuyển mục đích sử dụng đất đáp ứng được nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường.
b) Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến hướng nghiên cứu
của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất các năm 2005, 2010
của huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng.
- Phân tích hiện trạng sử dụng đất trong năm 2005 và năm 2010.
- Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010.
- Phân tích quan hệ giữa các hoạt động kinh tế - xã hội và biến động sử dụng đất.
- Xây dựng các bản đồ phân khu chức năng và bản đồ tổ chức không gian
phục vụ định hướng sử dụng đất lồng ghép với phát triển bền vững huyện Thuỷ
Nguyên, thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
a) Phạm vi không gian
Đề tài được thực hiện trên toàn bộ địa bàn huyện Thuỷ Nguyên thuộc thành
phố Hải Phòng, bao gồm 35 xã và 2 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên 24.279,9 ha.
3

b) Phạm vi khoa học
Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Phân tích hiện trạng và đánh giá biến động sử dụng đất trong giai đoạn
2005 - 2010.
+ Đề xuất định hướng sử dụng đất đến năm 2020.
+ Định hướng sử dụng đất được đề xuất theo cơ sở lồng ghép phát triển bền

của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện
Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2005 - 2010.
- Quyết định số 145/QĐ-TTg ngày 13/8/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
phương hướng chủ yếu phát triển kinh tế - xã hội xây dựng vùng kinh tế trọng điểm
Bắc bộ đến năm 2010, tầm nhìn đến năm 2020.
- Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27/11/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt điều chỉnh bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
- Nghị quyết số 09/NQ-TW ngày 09/02/2007 của Hội nghị lần thứ 4 Ban
chấp hành Trung ương Đảng khoá X về chiến lược biển Việt Nam đến năm 2020.
- Quyết định số 06/QĐ-TTg ngày 11/01/2008 của Thủ tướng Chính phủ về
việc thành lập Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, thành phố Hải Phòng.
- Quyết định số 865/QĐ-TTg ngày 10/7/2008 của Thủ tướng Chính phủ về
việc xây dựng vùng Duyên hải Bắc bộ đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050.
- Quyết định số 98/2008/QĐ-TTg ngày 11/7/2008 của Thủ tướng Chính phủ
về việc phê duyệt quy hoạch phát triển hành lang kinh tế Lạng Sơn - Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh đến năm 2020.
- Nghị quyết số 26/NQ-TW ngày 05/8/2008 Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp
hành Trung ương khoá X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn.
- Quyết định số 34/QĐ-TTg ngày 02/3/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc
phê duyệt quy hoạch phát triển vành đai kinh tế ven biển Vịnh Bắc bộ đến năm 2020.
- Quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16/9/2009 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2025,
5

tầm nhìn đến năm 2050.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
- Quyết định số 69/QĐ-TTg ngày 13/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc

bền vững
a) Trên thế giới
Khái niệm phát triển bền vững (sustainable development) xuất hiện từ những
năm 1970 với những nội dung đề cập tới môi trường và phát triển quốc tế. Từ những
năm 1980 khái niệm này được mở rộng trong tác phẩm “Chiến lược bảo tồn thế
giới” (1980), được phổ biến qua báo cáo Brundland (1987) về “Tương lai chung của
chúng ta”, tác phẩm “Chăm lo cho Trái Đất” (1991) và Chương trình Nghị sự 21
(1992) tại Riode Janero. Hiện nay, phát triển bền vững được sử dụng phổ biến trong
chiến lược, định hướng phát triển ở các quy mô khác nhau, từ quy mô toàn cầu, khu
vực cho đến quốc gia và địa phương.
Khái niệm phát triển bền vững do Ủy ban Thế giới về Môi trường và Phát
triển đưa ra năm 1987 đã được thừa nhận rộng rãi trên toàn thế giới, là “sự phát triển
đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm mất đi khả năng đáp ứng nhu cầu
của các thế hệ tương lai”. Tư tưởng chủ đạo của phát triển bền vững chính là sự bình
đẳng trong một thế hệ và giữa các thế hệ. Hay nói cách khác, phát triển bền vững là
sự phát triển bảo đảm hài hòa được các mục tiêu về kinh tế, xã hội và môi trường.
Chương trình Nghị sự 21 (Agenda 21) đưa ra bốn khu vực hành động là: (i)
Phát triển kinh tế - xã hội: Chủ yếu là xóa đói giảm nghèo, quản lý tăng trưởng dân
số, quản lý cách sống và các hình thức tiêu dùng với sản xuất; (ii) Bảo vệ môi
trường và nơi sống, bảo tồn thiên nhiên, tài nguyên và các hệ sinh thái, quản lý chất
thải; (iii) Khuyến khích và thúc đẩy sự tham gia, đóng góp của các đối tượng thụ
hưởng tinh thần, đối thọai và hợp tác, sự công bằng bình đẳng về giới, giữa các sắc
tộc và các thế hệ, ; (iv) Soạn ra những chương trình và biện pháp, thiết lập những
định chế và cơ chế, sử dụng những phương tiện cần thiết để kinh tế - xã hội chuyển
đổi theo hướng phát triển bền vững.
7

Trong bối cảnh nguồn tài nguyên đất đai ngày càng trở nên hạn hẹp thì lựa
chọn phát triển bền vững đã trở thành mục tiêu cấp thiết cho công tác quy hoạch sử
dụng đất ở tất cả các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.

dụng đất do tăng trưởng kinh tế nhanh và mật độ dân số cao, quy hoạch sử dụng đất
bền vững ở khu vực châu Á và châu Phi hiện đang rất được chú trọng. Các định
hướng quy hoạch chủ yếu được tiếp cận từ châu Âu. Tại châu Á, Chen và cộng sự
(2003) tiến hành đánh giá sử dụng đất và đề xuất các kịch bản sử dụng đất bền vững
cho vùng cao nguyên Loess của Trung Quốc. Kim và Pauleit (2007) tiến hành đánh
giá đa dạng sinh học và các đặc tính cảnh quan làm căn cứ cho quy hoạch sử dụng
đất tại thành phố Kwangju, Hàn Quốc. Tại châu Phi, các nghiên cứu quy hoạch sử
dụng đất được thực hiện với sự hỗ trợ kinh phí và tham gia của các chuyên gia sử
dụng đất châu Âu. Agrell và cộng sự (2004) tiến hành quy hoạch sử dụng đất cho
phát triển nền nông nghiệp sinh thái đa mục đích và áp dụng thử nghiệm tại vùng
Bungoma của Kenya.
Tóm lại, phát triển bền vững với cách tiếp cận toàn diện được xem là một xu
thế của thời đại. Do đó, quy hoạch sử dụng đât bền vững được quan tâm rộng rãi
trên toàn thế giới. Mặc dù các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới rất khác nhau
về điều kiện lãnh thổ cũng như động lực phát triển, nhưng quy hoạch sử dụng đất
bền vững đã thể hiện được ưu thế cho tất cả các khu vực này, tạo cơ hội cho phát
triển kinh tế, đồng thời bảo vệ được môi trường và tránh xung đột xã hội trong sử
dụng đất.
b) Tại Việt Nam
Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần
thứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi
với tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường”. Quan điểm này đã được thể hiện
trong Điều 4 của Luật Bảo vệ Môi trường năm 2005. Cho đến nay, do quan điểm phát
triển bền vững vẫn chưa được triển khai đầy đủ thành các cơ chế chính sách cụ thể về
phát triển bền vững trong thực tế, nên các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan và
chủ đầu tư đang rất lúng túng trong việc giải quyết những bức xúc, khiếu kiện của
người dân. Cơ chế, chính sách bồi thường quyền sử dụng đất hiện hành đang có
những bất cập lớn trong thực tiễn, chưa đặt đúng mức các lợi ích về xã hội và môi
trường. Sự thiếu hụt các cơ chế, chính sách phát triển bền vững còn là một nguyên
nhân dẫn đến sự bất bình đẳng trong phân chia lợi ích cũng như chia sẻ ô nhiễm môi

hoạch sử dụng đất các cấp, lồng ghép với các nhiệm vụ phòng chống, giảm nhẹ thiên
tai, ứng phó với biến đổi khí hậu; xây dựng phương pháp dự báo và xác định nhu cầu
10

sử dụng đất, làm cơ sở xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất bền vững.
+ Xây dựng và hoàn thiện phương pháp, tổ chức đánh giá thường xuyên tác
động của biến đổi khí hậu đối với tài nguyên đất của cả nước, theo các vùng và từng
địa phương; tổ chức hoạt động nghiên cứu khoa học - công nghệ nhằm xác lập cơ sở
khoa học và thực tiễn cho các giải pháp quản lý, sử dụng đất ứng phó với biến đổi
khí hậu; xây dựng và hoàn thiện các giải pháp thích ứng và ứng phó với tác động
của biến đổi khí hậu đến tài nguyên đất; tổ chức thực hiện các chương trình, dự án
ứng phó với tác động của biến đổi khí hậu đến tài nguyên đất.
* Công bằng xã hội trong sử dụng đất:
+ Do đặc điểm về lịch sử và tập quán sử dụng đất của các vùng miền khác
nhau nên việc hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật phù hợp với tất cả các
vùng lãnh thổ là một vấn đề khó khăn.
+ Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo 100% đơn
vị hành chính các cấp thực hiện xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo
đúng quy định của pháp luật; tăng cường công tác kiểm tra giám sát thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã đòi hỏi phải điều chỉnh lại cách tiếp cận
đối với quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp với trình độ phát triển cũng như cách
tiếp cận trong quy hoạch sử dụng đất sao cho hài hòa với xu thế toàn cầu hóa và tạo
ra một hành lang để quản lý quá trình phát triển đất nước một cách hợp lý, bền vững.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất, ngoài
nguyên nhân từ các hoạt động của các khu công nghiệp, khu đô thị và các hoạt động
kinh tế - xã hội hiện tại, vùng lãnh thổ cũng có thể bị tác động bởi các yếu tố quy
hoạch mới như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các khu công nghiệp mới, các khu
đô thị mới, phát triển các khu du lịch, các khu dân cư nông thôn mới, bệnh viện,
trạm y tế, khu khai thác chế biến tài nguyên, Mặc dù đã được quy định trong Luật

trường ở các khu, cụm, điểm công nghiệp trên địa bàn thành phố, đề xuất các biện
pháp xử lý, khắc phục.
Là một khu vực có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế, Thủy
Nguyên là một trong những huyện có nhiều dự án đầu tư quy hoạch nhất của thành
phố Hải Phòng. Các dự án quy hoạch đến năm 2020 đã được phê duyệt bao gồm: tổ
hợp Resort sông Giá (khu nghỉ dưỡng và sân golf) tại xã Lưu Kiếm; khu kinh tế
12

Đình Vũ - Cát Hải (bao gồm các xã: Trung Hà, Thủy Triều, An Lư, Ngũ Lão, Phục
Lễ, Phả Lễ, Lập Lễ, Tam Hưng; một phần thuộc địa bàn các xã: Tân Dương, Thủy
Sơn, Dương Quan, Thủy Đường; đảo Vũ Yên); khu đô thị Bắc sông Cấm thuộc các
xã: Hoàng Động, Hoa Động, Tân Dương, Dương Quan; khu đô thị, dịch vụ, công
nghiệp VSIP tại các xã: Tân Dương, Thuỷ Đường, Dương Quan, An Lư, Trung Hà
và Thuỷ Triều (thuộc Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải); khu đô thị - công nghiệp Bến
Rừng tại các xã: Tam Hưng, Phục Lễ, Phả Lễ, Lập Lễ (thuộc Khu kinh tế Đình Vũ -
Cát Hải); cụm công nghiệp Nam cầu Kiền tại xã Kiền Bái, Lâm Động; cụm công
nghiệp: Minh Đức - Tràng Kênh tại thị trấn Minh Đức và xã Gia Đức; cụm công
nghiệp tại xã Gia Minh; cụm công nghiệp tại xã Đông Sơn - Kênh Giang; nhà máy
Nhiệt điện 1, 2 tại xã Tam Hưng; khu đô thị dịch vụ tổng hợp Quang Minh -
Vinashin tại xã Thuỷ Sơn; hệ thống giao thông hai bờ sông Giá thuộc xã Hoà Bình,
Lưu Kiếm.
Như vậy, phải nói rằng, trong giai đoạn từ nay cho đến năm 2020, huyện
Thủy Nguyên sẽ có những thay đổi rất lớn về sử dụng đất. Có thể nhận thấy rằng,
hầu hết các dự án quy hoạch đều thuộc về dự án phát triển đô thị, dịch vụ, công
nghiệp, có những ảnh hưởng quan trọng đến kinh tế, xã hội và môi trường. Do đó,
những nghiên cứu theo định hướng bền vững trở nên cấp thiết cho hiện tại và cần
thiết cho khu vực này trong tương lai.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất
a) Hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan

tới phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi trường,
khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đổi đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có
tại các vùng đất nông nghiệp có năng suất cao để đầu tư công nghiệp và dịch vụ.
Mặc dù diện tích rừng tăng nhưng rừng tự nhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá và
suy giảm chất lượng ở nhiều nơi, mức độ phục hồi chậm; nơi có nhiều đất có thể
trồng rừng thì mật độ dân cư thưa, hạ tầng quá thấp kém. Trong thời gian 4 năm
2001 - 2004, diện tích rừng bị cháy, chặt phá là 34.821 ha, trong đó rừng bị cháy là
23.500 ha (tập trung ở đồng bằng sông Cửu Long với 12.884 ha; Tây Bắc và Đông
14

Bắc với 5.524 ha), rừng bị chặt phá là 11.320 ha (tập trung ở Tây Nguyên với 4.206
ha, Đông Nam bộ với 2.348 ha).
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư
phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá cao
nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
* Đối với đất phi nông nghiệp: đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa
thực sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu vực
nông thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo
thực sự cho người nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây đã
được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở mức
cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam bộ còn có tình

ào ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã dẫn đến ô nhiễm môi
trường, mặn hoá diện tích trồng lúa, người nông dân không còn đất để sản xuất nông
nghiệp mà nuôi tôm lại bị bệnh dịch, thua lỗ.
Như vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự thiếu
hiểu biết cũng như do chạy theo lợi ích trước mắt của người dân gây ra, Nhà nước
cần có những quyết định hướng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý đất đai sao cho
nguồn tài nguyên này có thể được khai thác tốt nhất cho nhu cầu của con người hiện
tại và trong tương lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả.
* Vấn đề sử dụng đất nông thôn, đô thị:
- Sử dụng đất nông thôn: Hiện nay, trong quá trình công nghiệp, hiện địa hoá
đất nước, diện tích đất nông nghiệp đang giảm mạnh do thu hồi để xây dựng các khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, xây dựng đô thị và xây dựng kết cấu hạ tầng. Các
vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn nhất,
chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những ruộng nhất đẳng
điền, toàn những bờ xôi ruộng mật được thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp,
khu chế xuất, sân golf hoặc xây các khu nhà để kinh doanh.
16

Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch tràn lan là khá phổ biến. Thời gian
triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng như
việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất. Các
yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá bồi thường cho người
dân. Công tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu hồi chưa có hiệu
quả. Lao động nông nghiệp nhìn chung không đáp ứng được yêu cầu của doanh
nghiệp. Chỉ mới có một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng vài %) chuyển được sang nghề mới và
tìm được việc làm ổn định. Việc làm và thu nhập của các hộ sống chủ yếu dựa vào
sản xuất nông nghiệp, là đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp
nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới. Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái
định cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà chưa cân đối
quyền lợi với người dân bị thu hồi đất.

- Khu dân cư nông thôn được xác định là địa bàn dân cư tập trung ở vùng
nông thôn như: thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, Phạm vi khu dân cư được xác
định bởi đường khoanh bao khép kín dựa vào các yếu tố địa lý, địa vật (có thể là lũy
tre làng, đường giao thông, kênh rạch, sông suối ).
Định mức sử dụng đất khu dân cư nông thôn được áp dụng trong công tác
lập, điều chỉnh, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp lãnh thổ: cả
nước, vùng (vùng kinh tế - xã hội, vùng kinh tế trọng điểm), cấp tỉnh (tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Khu dân cư nông thôn được phân thành 4 loại:
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị: là khu dân cư có quy mô dân số lớn (trung
du và miền núi ≥ 1000 dân, đồng bằng ≥ 2000 dân), mật độ dân số cao, tỷ lệ hộ phi
nông nghiệp và bán phi nông nghiệp đạt trên 50%, có không gian kiến trúc làng xã
phát triển mang dáng dấp kiểu đô thị (như các thị tứ, trung tâm cụm xã). Khu dân cư
nông thôn thuần tuý: là những khu dân cư nông thôn chủ yếu phát triển kinh tế nông
nghiệp, có tỷ lệ hộ phi nông nghiệp và bán phi nông nghiệp dưới 50%. Đây là dạng
khu dân cư phổ biến ở các thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc,
Các loại đất theo mục đích sử dụng trong khu dân cư nông thôn:
- Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao
18

thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng.
- Khu dân cư nông thôn thuần tuý bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao thông,
đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng các công trình công cộng, đất
vườn ao kinh tế liền kề đất ở (theo quy định giao đất ở của địa phương).
Xác định diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp xã bao gồm diện tích đất
khu dân cư nông thôn tập trung và diện tích đất ở của các hộ gia đình ở phân tán trên

tình hình thực tế của địa phương và mục tiêu quy hoạch khu dân cư. Đối với khu dân
cư quy mô dân số lớn có khả năng phát triển thành đô thị lấy định mức đất trên đầu
19

người theo cận dưới; khu dân cư khả năng phát triển thấp, quy mô dân số nhỏ thì lấy
định mức đất trên đầu người theo cận trên.
Xác định diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (trong trường hợp các đơn vị
hành chính cấp dưới trực tiếp đã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) được tổng
hợp như sau:
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp huyện được tổng hợp từ diện tích
đất khu dân cư nông thôn của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp tỉnh được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nông thôn của các huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh trên địa bàn tỉnh.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn vùng được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nông thôn của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trên địa bàn vùng.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cả nước được tổng hợp từ diện tích đất
khu dân cư nông thôn của các vùng kinh tế - xã hội.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (khi lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất độc lập) việc tính định mức diện tích đất khu dân cư nông thôn dựa vào
dân số có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân
số phát sinh, dân số tồn đọng và dân số tái định cư).
Xác định tổng diện tích đất của các công trình công cộng và đất giao thông
cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước được áp dụng theo định mức sử dụng đất: đất
cơ sở y tế, đất cơ sở văn hóa - thông tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất cơ sở thể
dục - thể thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công nghiệp và đất
trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp (tính theo diện tích công cộng).
* Khu phát triển đô thị:
Khu phát triển đô thị là khu được quy hoạch để xây dựng đô thị, đất được quy
hoạch ng để xây dựng các trụ sở cơ quan, nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ

thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của người dân; tạo thuận lợi cho việc
đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến điều kiện vệ sinh
môi trường và an toàn của người dân. Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải
phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia.
b) Biến động sử dụng đất và các vấn đề liên quan
- Biến động đất đai
21

Biến động là bản chất của mọi sự vật, hiện tượng. Mọi sự vật, hiện tượng
không bao giờ bất biến mà luôn luôn biến động không ngừng, động lực của mọi sự
biến động đó là quan hệ tương tác giữa các thành phần tự nhiên và xã hội. Như vậy
để khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ nguồn tài
nguyên quí giá này và không làm suy thoái môi trường tự nhiên thì nhất thiết phải
nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người sử dụng vào
các mục đích kinh tế - xã hội có thể phù hợp hay không phù hợp với quy luật của tự
nhiên, cần phải nghiên cứu để tránh việc sử dụng đất đai có tác động xấu tới môi
trường sinh thái.
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:
+ Quy mô biến động:
Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung.
Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất.
Biến động về đặc điểm của từng loại đất chính.
+ Mức độ biến động:
Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời ký và cuối thời kỳ nghiên cứu.
Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và đầu