ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thanh Hải

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ ĐÁNH GIÁ
BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
HUYỆN THUỶ NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2012


Ket-noi.com kho tai lieu mien phi
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thanh Hải

PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ ĐÁNH GIÁ
BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
HUYỆN THUỶ NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn An Thịnh

2.1.2. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên .................................................................... 38
2.1.3. Hiện trạng môi trường ...................................................................................... 40
2.1.4. Dân số, lao động và việc làm ........................................................................... 43
2.1.5. Thực trạng phát triển kinh tế ............................................................................ 43
2.1.6. Thực trạng phát triển khu công nghiệp, đô thị, dân cư nông thôn ................... 48
2.1.7. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .................................................................. 50
2.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI...................................................................... 54
2.3. PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THUỶ NGUYÊN
NĂM 2005 VÀ 2010 ..................................................................................................... 57
2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2005..................................................................... 57
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010..................................................................... 60


Ket-noi.com kho tai lieu mien phi
2.3.3. Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất .............................................. 63
2.4. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THUỶ
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005 - 2010 ........................................................................... 65
2.4.1. Phân tích biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010 .................................. 66
2.4.2. Đánh giá tổng hợp biến động sử dụng đất huyện Thủy Nguyên theo khía cạnh
phát triển bền vững ..................................................................................................... 67
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ .................. 69
PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TẠI HUYỆN THUỶ NGUYÊN ĐẾN 2020 ............... 69
3.1. PHƢƠNG HƢỚNG, MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI
HUYỆN THUỶ NGUYÊN ĐẾN NĂM 2020 ............................................................. 69
3.1.1. Phân tích các quy hoạch và định hướng sử dụng đất đến năm 2020 của huyện
Thủy Nguyên và thành phố Hải Phòng ...................................................................... 69
3.1.2. Quan điểm và định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững tại huyện
Thủy Nguyên đến năm 2020 ...................................................................................... 71
3.2. PHÂN KHU CHỨC NĂNG HUYỆN THỦY NGUYÊN THEO MỤC TIÊU
PHÁT TRIỂN ............................................................................................................... 73

trình phát triển kinh tế - xã hội.
Huyện Thuỷ Nguyên có diện tích lớn thứ hai thành phố Hải Phòng, có 35 xã
và 2 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 24.279,9 ha, chiếm 15,6% diện tích thành
phố Hải Phòng, dân số trên 30 vạn người (năm 2010). Cảnh quan đa dạng, tạo bởi sự
đan xen giữa dải núi đá phiến sét và núi đá vôi dọc theo hướng tây bắc - đông nam
với hệ thống đồng bằng thấp và bãi triều cửa sông ven biển. Đây là những điều kiện
tự nhiên thuận lợi cho huyện phát triển một nền kinh tế đa dạng, bao gồm cả nông
nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thuỷ sản và du lịch. Trong thời kỳ mở
cửa, Thủy Nguyên được xác định là một trong những khu vực phát triển công
nghiệp, dịch vụ và du lịch trọng điểm của thành phố Hải Phòng. Trong những năm
gần đây, huyện có tốc độ công nghiệp hoá và đô thị hoá nhanh, dẫn đến những nhiều
biến động phức tạp về sử dụng đất, đặc biệt là chuyển đổi mục đích từ sử dụng đất
nông nghiệp và đất chưa sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp. Các khu, cụm
công nghiệp (khu công nghiệp Bến Rừng, cụm công nghiệp Kênh Giang, Nam cầu
Kiền, Gia Minh, Đông Sơn - Kênh Giang, Minh Đức - Tràng Kênh,…), khu du lịch,
đô thị mới (Khu vui chơi giải trí - thể thao - văn hoá - du lịch sinh thái Quang Minh
- Vinashin, tổ hợp khu Resort sông Giá, khu đô thị Bắc sông Cấm, khu đô thị
VSIP…) được quy hoạch xây dựng là yếu tố quan trọng để cho huyện Thuỷ Nguyên
phát triển mạnh cho đến năm 2020.
Thực hiện được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và

1


Ket-noi.com kho tai lieu mien phi
huyện, đồng thời hướng tới sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai dựa trên tiềm năng sẵn
có và đảm bảo công tác bảo vệ môi trường được xem là yêu cầu cấp thiết đối với
huyện Thủy Nguyên trong những năm tới. Để thực hiện được điều này, cần thiết dựa
trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về phân tích hiện trạng và biến động sử dụng
đất đai. Xuất phát từ lý do thực tiễn đó, đề tài luận văn thạc sỹ “Phân tích hiện

2005 - 2010.
+ Đề xuất định hướng sử dụng đất đến năm 2020.
+ Định hướng sử dụng đất được đề xuất theo cơ sở lồng ghép phát triển bền
vững, cụ thể là đảm bảo cả 3 khía cạnh: bảo vệ và cải thiện chất lượng môi trường
(bền vững về môi trường), sử dụng tài nguyên đất hợp lý, có hiệu quả kinh tế cao
(bền vững về kinh tế) và đảm bảo công bằng xã hội, hòa giải được các mâu thuẫn xã
hội trong sử dụng đất đai (bền vững về xã hội).
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm phong
phú hệ thống lý luận của khoa học quản lý đất đai về hướng phân tích hiện trạng và
biến động sử dụng đất đối với một lãnh thổ cấp huyện và hướng nghiên cứu quy
hoạch sử dụng đất lồng nghép phát triển bền vững.
- Ý nghĩa thực tiễn: Các phương án đề xuất định hướng sử dụng đất bền
vững đến năm 2020 trong luận văn được xem là tư liệu khoa học tham khảo cung
cấp cho các cơ quan quản lý phục vụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của huyện Thuỷ Nguyên.
5. CƠ SỞ TÀI LIỆU
Các tài liệu chính sau được sử dụng trong quá trình thực hiện luận văn::
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính
sách pháp luật đất đai,...
- Hướng phân tích sử dụng đất: đánh giá đất đai, phân tích và đánh giá biến
động sử dụng đất.
- Hướng phát triển bền vững: phát triển bền vững và quy hoạch bảo vệ môi
trường, chương trình nghị sự 21 của Việt Nam (2005), chương trình nghị sự 21 cho
3


Ket-noi.com kho tai lieu mien phi

4


tầm nhìn đến năm 2050.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
- Quyết định số 69/QĐ-TTg ngày 13/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc
ban hành quy chế hoạt động của Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, thành phố Hải Phòng.
- Quyết định số 1757/QĐ-UBND ngày 19/9/2007 của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hải Phòng về việc phê duyệt đề án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
huyện Thuỷ Nguyên đến năm 2020.
- Quyết định số 120/QĐ-UBND ngày 22/01/2010 của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hải Phòng về việc công nhận một số tuyến đường bộ từ huyện thành đường tỉnh
trên địa bàn.
- Các quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng các cụm công nghiệp, điểm
dân cư, thị tứ, các dự án khác trong phạm vi huyện Thuỷ Nguyên.
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai các năm 2005 đến 2010.
- Bản đồ sử dụng đất các năm 2005 và 2010.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển
kinh tế - xã hội, hiện trạng môi trường và quản lý đất đai tại địa phương.
- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa.
6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về định hướng sử dụng đất bền vững tại huyện
Thủy Nguyên.
- Chương 2: Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất tại huyện Thủy
Nguyên giai đoạn 2005 - 2010.
- Chương 3: Đề xuất định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững tại
huyện Thủy Nguyên đến năm 2020.

thải; (iii) Khuyến khích và thúc đẩy sự tham gia, đóng góp của các đối tượng thụ
hưởng tinh thần, đối thọai và hợp tác, sự công bằng bình đẳng về giới, giữa các sắc
tộc và các thế hệ,...; (iv) Soạn ra những chương trình và biện pháp, thiết lập những
định chế và cơ chế, sử dụng những phương tiện cần thiết để kinh tế - xã hội chuyển
đổi theo hướng phát triển bền vững.
6


Trong bối cảnh nguồn tài nguyên đất đai ngày càng trở nên hạn hẹp thì lựa
chọn phát triển bền vững đã trở thành mục tiêu cấp thiết cho công tác quy hoạch sử
dụng đất ở tất cả các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.
Châu Âu là khu vực đi đầu trong xây dựng các nguyên lý về quy hoạch sử
dụng đất bền vững và phát triển các nghiên cứu ứng dụng theo hướng này. Lier và
cộng sự (1994) công bố ấn phẩm về quy hoạch sử dụng đất bền vững, trong đó trình
bày những lý luận chung và áp dụng cho một số khu vực cụ thể tại Hà Lan.
Herrmann và Osinski (1999) thực hiện nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất đai bền
vững dựa trên công nghệ GIS và mô hình hóa, áp dụng điển hình cho khu vực nông
thôn Baden-Wuerttemberg thuộc miền nam nước Đức. Gần đây nhất, Pašakarnis và
cộng sự (2010) dựa trên quan điểm phát triển bền vững đã tiến hành phân tích định
hướng phát triển nông thôn và những thách thức đối với chiến lược sử dụng đất ở
khu vực Đông Âu.
Tại khu vực Bắc Mỹ, quy hoạch sử dụng đất gắn liền với phát triển bền vững
cũng được quan tâm trong thời gian gần đây, trong đó chú trọng nhiều tới bảo vệ các
hệ sinh thái. Ryan và Throgmorton (2003) thực hiện nghiên cứu so sánh thực trạng
phát triển đất đai cho quy hoạch bền vững mạng lưới giao thông giữa thành phố
Freiburg của Đức với thành phố Chula Vista, California của Hoa Kỳ. Fitzsimons và
cộng sự (2012) tiến hành đánh giá đất đai và quy hoạch sử dụng đất phục vụ phát
triển vành đai xanh tại Toronto - thành phố lớn nhất của Canada.
Tại châu Mỹ La-tinh, quy hoạch sử dụng đất bền vững được áp dụng cho cả
khu vực đô thị hóa cao và các khu vực cảnh quan tự nhiên. Rojas và cộng sự (2012)

triển kinh tế, đồng thời bảo vệ được môi trường và tránh xung đột xã hội trong sử
dụng đất.
b) Tại Việt Nam
Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần
thứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi
với tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường”. Quan điểm này đã được thể hiện
trong Điều 4 của Luật Bảo vệ Môi trường năm 2005. Cho đến nay, do quan điểm phát
triển bền vững vẫn chưa được triển khai đầy đủ thành các cơ chế chính sách cụ thể về
phát triển bền vững trong thực tế, nên các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan và
chủ đầu tư đang rất lúng túng trong việc giải quyết những bức xúc, khiếu kiện của
người dân. Cơ chế, chính sách bồi thường quyền sử dụng đất hiện hành đang có
những bất cập lớn trong thực tiễn, chưa đặt đúng mức các lợi ích về xã hội và môi
trường. Sự thiếu hụt các cơ chế, chính sách phát triển bền vững còn là một nguyên
nhân dẫn đến sự bất bình đẳng trong phân chia lợi ích cũng như chia sẻ ô nhiễm môi
8


trường của phát triển. Vì vậy, trước mắt cần có những nghiên cứu chính sách cụ thể
hoá quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất, trong đó
có những nguyên tắc và cơ chế bồi thường phù hợp cho người dân.
Việc quản lý, sử dụng đất phải vừa đảm bảo quỹ đất phục vụ mục tiêu công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bảo đảm an ninh, quốc phòng vừa đảm bảo mục
tiêu bảo vệ môi trường, an ninh lương thực. Chiến lược và quy hoạch sử dụng đất
phải có tầm nhìn dài hạn; tránh chạy theo mục tiêu phát triển trước mắt nhưng khai
thác cạn kiệt tài nguyên đất, để lại hậu quả xấu về kinh tế, xã hội và môi trường cho
các thể hệ mai sau phải gánh chịu. Chính sách, pháp luật đất đai phải góp phần xóa
đói, giảm nghèo, đảm bảo dân chủ, bình đẳng và công bằng xã hội.
* Phát triển kinh tế trong sử dụng đất:
+ Áp lực về nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an
ninh quốc phòng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường là một thách thức lớn đối

+ Do đặc điểm về lịch sử và tập quán sử dụng đất của các vùng miền khác
nhau nên việc hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật phù hợp với tất cả các
vùng lãnh thổ là một vấn đề khó khăn.
+ Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo 100% đơn
vị hành chính các cấp thực hiện xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo
đúng quy định của pháp luật; tăng cường công tác kiểm tra giám sát thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã đòi hỏi phải điều chỉnh lại cách tiếp cận
đối với quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp với trình độ phát triển cũng như cách
tiếp cận trong quy hoạch sử dụng đất sao cho hài hòa với xu thế toàn cầu hóa và tạo
ra một hành lang để quản lý quá trình phát triển đất nước một cách hợp lý, bền vững.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất, ngoài
nguyên nhân từ các hoạt động của các khu công nghiệp, khu đô thị và các hoạt động
kinh tế - xã hội hiện tại, vùng lãnh thổ cũng có thể bị tác động bởi các yếu tố quy
hoạch mới như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các khu công nghiệp mới, các khu
đô thị mới, phát triển các khu du lịch, các khu dân cư nông thôn mới, bệnh viện,
trạm y tế, khu khai thác chế biến tài nguyên,... Mặc dù đã được quy định trong Luật
Đất đai 2003, nhưng sự tham gia của các bên liên quan vào quá trình quy hoạch sử
dụng đất ở Việt Nam còn yếu. Hầu hết các quy hoạch sử dụng đất mới dừng lại ở
mức độ thông báo các quy hoạch ở giai đoạn cuối cùng để lấy ý kiến công đồng và
các bên. Như vậy việc tham gia của cộng đồng vào quá trình quy hoạch rất hạn chế,

10


ý kiến của cộng đồng chưa được quan tâm một cách thích đáng và mang nặng tính
hình thức dẫn đến việc nhiều quy hoạch thiếu tính thực tiễn và khó thành công, đôi
khi thất bại vì gặp phải sự không đồng thuận của người sử dụng.
1.1.2. Các công trình liên quan tới khu vực nghiên cứu
Các công trình nghiên cứu phát triển bền vững liên quan tới huyện Thủy

Đình Vũ - Cát Hải (bao gồm các xã: Trung Hà, Thủy Triều, An Lư, Ngũ Lão, Phục
Lễ, Phả Lễ, Lập Lễ, Tam Hưng; một phần thuộc địa bàn các xã: Tân Dương, Thủy
Sơn, Dương Quan, Thủy Đường; đảo Vũ Yên); khu đô thị Bắc sông Cấm thuộc các
xã: Hoàng Động, Hoa Động, Tân Dương, Dương Quan; khu đô thị, dịch vụ, công
nghiệp VSIP tại các xã: Tân Dương, Thuỷ Đường, Dương Quan, An Lư, Trung Hà
và Thuỷ Triều (thuộc Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải); khu đô thị - công nghiệp Bến
Rừng tại các xã: Tam Hưng, Phục Lễ, Phả Lễ, Lập Lễ (thuộc Khu kinh tế Đình Vũ Cát Hải); cụm công nghiệp Nam cầu Kiền tại xã Kiền Bái, Lâm Động; cụm công
nghiệp: Minh Đức - Tràng Kênh tại thị trấn Minh Đức và xã Gia Đức; cụm công
nghiệp tại xã Gia Minh; cụm công nghiệp tại xã Đông Sơn - Kênh Giang; nhà máy
Nhiệt điện 1, 2 tại xã Tam Hưng; khu đô thị dịch vụ tổng hợp Quang Minh Vinashin tại xã Thuỷ Sơn; hệ thống giao thông hai bờ sông Giá thuộc xã Hoà Bình,
Lưu Kiếm.
Như vậy, phải nói rằng, trong giai đoạn từ nay cho đến năm 2020, huyện
Thủy Nguyên sẽ có những thay đổi rất lớn về sử dụng đất. Có thể nhận thấy rằng,
hầu hết các dự án quy hoạch đều thuộc về dự án phát triển đô thị, dịch vụ, công
nghiệp,... có những ảnh hưởng quan trọng đến kinh tế, xã hội và môi trường. Do đó,
những nghiên cứu theo định hướng bền vững trở nên cấp thiết cho hiện tại và cần
thiết cho khu vực này trong tương lai.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất
a) Hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan
Việt Nam có diện tích tự nhiên 33.121.159 ha, đứng thứ 55/200 quốc gia. Là
nước có quy mô diện tích thuộc loại trung bình; dân số 88 triệu người, đứng thứ
12/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích đất trên đầu người vào loại thấp 3.800
m2/người (0,3-0,4 ha/người), đứng thứ 120/200 quốc gia trên thế giới, bằng mức 1/6
bình quân thế giới. Trước đây, khi dân số thế giới ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các
cộng đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trường tự nhiên, trong đó có
tài nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người. Một
vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lương thực,
12



13


Ket-noi.com kho tai lieu mien phi
Bắc với 5.524 ha), rừng bị chặt phá là 11.320 ha (tập trung ở Tây Nguyên với 4.206
ha, Đông Nam bộ với 2.348 ha).
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư
phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá cao
nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
* Đối với đất phi nông nghiệp: đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa
thực sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu vực
nông thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo
thực sự cho người nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây đã
được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở mức
cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam bộ còn có tình
trạng đất ở, đất nghĩa địa, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chưa được quy
hoạch, vẫn còn phân bố rải rác, xen kẽ giữa các cánh đồng và trong khu dân cư, ảnh
hưởng đến vệ sinh môi trường, khó nâng cấp đời sống cho người nông dân trong khu
dân cư nông thôn với hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá,
thể dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính sách
ưu đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay, cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế
xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có tiềm

tại và trong tương lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả.
* Vấn đề sử dụng đất nông thôn, đô thị:
- Sử dụng đất nông thôn: Hiện nay, trong quá trình công nghiệp, hiện địa hoá
đất nước, diện tích đất nông nghiệp đang giảm mạnh do thu hồi để xây dựng các khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, xây dựng đô thị và xây dựng kết cấu hạ tầng. Các
vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn nhất,
chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những ruộng nhất đẳng
điền, toàn những bờ xôi ruộng mật được thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp,
khu chế xuất, sân golf hoặc xây các khu nhà để kinh doanh.

15


Ket-noi.com kho tai lieu mien phi
Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch tràn lan là khá phổ biến. Thời gian
triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng như
việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất. Các
yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá bồi thường cho người
dân. Công tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu hồi chưa có hiệu
quả. Lao động nông nghiệp nhìn chung không đáp ứng được yêu cầu của doanh
nghiệp. Chỉ mới có một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng vài %) chuyển được sang nghề mới và
tìm được việc làm ổn định. Việc làm và thu nhập của các hộ sống chủ yếu dựa vào
sản xuất nông nghiệp, là đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp
nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới. Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái
định cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà chưa cân đối
quyền lợi với người dân bị thu hồi đất.
Quy hoạch xây dựng nông thôn mới theo bộ tiêu chí quốc gia về nông thôn
mới đang được các địa phương triển khai thực hiện. Tuy nhiên, do trước đây ở khu
vực nông thôn công tác quy hoạch chưa được coi trọng đúng mức nên có nhiều công
trình, khu dân cư, hạ tầng đã được hình thành, xây dựng tuỳ tiện, gây khó khăn cho

lập, điều chỉnh, thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp lãnh thổ: cả
nước, vùng (vùng kinh tế - xã hội, vùng kinh tế trọng điểm), cấp tỉnh (tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương), cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Khu dân cư nông thôn được phân thành 4 loại:
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị: là khu dân cư có quy mô dân số lớn (trung
du và miền núi ≥ 1000 dân, đồng bằng ≥ 2000 dân), mật độ dân số cao, tỷ lệ hộ phi
nông nghiệp và bán phi nông nghiệp đạt trên 50%, có không gian kiến trúc làng xã
phát triển mang dáng dấp kiểu đô thị (như các thị tứ, trung tâm cụm xã). Khu dân cư
nông thôn thuần tuý: là những khu dân cư nông thôn chủ yếu phát triển kinh tế nông
nghiệp, có tỷ lệ hộ phi nông nghiệp và bán phi nông nghiệp dưới 50%. Đây là dạng
khu dân cư phổ biến ở các thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc,..
Các loại đất theo mục đích sử dụng trong khu dân cư nông thôn:
- Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao

17


Ket-noi.com kho tai lieu mien phi
thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng.
- Khu dân cư nông thôn thuần tuý bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao thông,
đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng các công trình công cộng, đất
vườn ao kinh tế liền kề đất ở (theo quy định giao đất ở của địa phương).
Xác định diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp xã bao gồm diện tích đất
khu dân cư nông thôn tập trung và diện tích đất ở của các hộ gia đình ở phân tán trên
địa bàn xã (xác định diện tích đất ở của các hộ phân tán căn cứ theo số lượng hộ ở
phân tán và định mức đất ở theo quy định của địa phương). Việc xác định diện tích

hành chính cấp dưới trực tiếp đã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) được tổng
hợp như sau:
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp huyện được tổng hợp từ diện tích
đất khu dân cư nông thôn của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp tỉnh được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nông thôn của các huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh trên địa bàn tỉnh.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn vùng được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nông thôn của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trên địa bàn vùng.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cả nước được tổng hợp từ diện tích đất
khu dân cư nông thôn của các vùng kinh tế - xã hội.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (khi lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất độc lập) việc tính định mức diện tích đất khu dân cư nông thôn dựa vào
dân số có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân
số phát sinh, dân số tồn đọng và dân số tái định cư).
Xác định tổng diện tích đất của các công trình công cộng và đất giao thông
cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước được áp dụng theo định mức sử dụng đất: đất
cơ sở y tế, đất cơ sở văn hóa - thông tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất cơ sở thể
dục - thể thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công nghiệp và đất
trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp (tính theo diện tích công cộng).
* Khu phát triển đô thị:
Khu phát triển đô thị là khu được quy hoạch để xây dựng đô thị, đất được quy
hoạch ng để xây dựng các trụ sở cơ quan, nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ
tầng phục vụ cho lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
* Vấn đề xác định quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu đô thị

19


Ket-noi.com kho tai lieu mien phi

- Biến động đất đai
20


Biến động là bản chất của mọi sự vật, hiện tượng. Mọi sự vật, hiện tượng
không bao giờ bất biến mà luôn luôn biến động không ngừng, động lực của mọi sự
biến động đó là quan hệ tương tác giữa các thành phần tự nhiên và xã hội. Như vậy
để khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ nguồn tài
nguyên quí giá này và không làm suy thoái môi trường tự nhiên thì nhất thiết phải
nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người sử dụng vào
các mục đích kinh tế - xã hội có thể phù hợp hay không phù hợp với quy luật của tự
nhiên, cần phải nghiên cứu để tránh việc sử dụng đất đai có tác động xấu tới môi
trường sinh thái.
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:
+ Quy mô biến động:
Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung.
Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất.
Biến động về đặc điểm của từng loại đất chính.
+ Mức độ biến động:
Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời ký và cuối thời kỳ nghiên cứu.
Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và đầu
thời kỳ đánh giá.
+ Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.