1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
 VŨ THỊ HOÀI NAM
ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2000 – 2010 PHỤC VỤ ĐỊNH HƯỚNG
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020.

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Mã số : 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS Phạm Quang Tuấn Hà Nội - 2012 4

MỤC LỤC
Trang
Mở đầu
1
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị…………………………
4
1.1. Vấn đề nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất
phục vụ định hướng sử dụng đất đô thị

4

1.4.4. Các chỉ tiêu đất đai quy định đối với các khu chức năng trong đô thị
21
Chƣơng 2: Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 – 2010

23
2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan, môi trường
quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

23
2.1.1. Vị trí địa lý
23
2.1.2. Đặc điểm địa hình, địa mạo
24
2.1.3. Đặc điểm khí hậu, thủy văn
24
2.1.4. Đặc điểm thổ nhưỡng, tài nguyên đất
25
2.1.5. Thực trạng môi trường
26

5
2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
26
2.2.1. Đặc điểm dân cư, lao động và việc làm
26
2.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
26
2.3. Khái quát tình hình quản lý đất đai quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng… …

2.3.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm về đất đai

32
2.3.11. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý sử dụng đất đai

33
2.3.12. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
33
2.4. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2000 quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng

33
2.4.1. Đặc điểm chung
33
2.4.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất quận Hồng Bàng năm
2000

35
2.5. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng

37
2.5.1. Đặc điểm chung
37

6
2.5.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất năm 2010 quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng


51
3.4.1. Quan điểm sử dụng đất
51
3.4.2. Đề xuất định hướng sử dụng đất của quận Hồng Bàng
52
3.5. Đề xuất những nội dung quy hoạch sử dụng đất quận Hồng Bàng…….
54
3.6. Đề xuất giải pháp thực hiện……………………………………………
57
3.6.1. Hoàn thiện hệ thống chính sách
57
3.6.2.Giải pháp thu hút đầu tư
58
3.6.3. Giải pháp công nghệ
59
3.6.4. Giải pháp về công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, quản lý đất đai
60
3.6.5. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực, nângcao hiệu quả quản lý, chỉ
đạo, điều hành

60
Kết luận
61
Tài liệu tham khảo
62 7


34
Hình 02: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng năm 2010
38 8 DANH MỤC VIẾT TẮT

ANLT: An ninh lương thực
CNH - HĐH: công nghiệp hóa, hiện đại hóa
DN: doanh nghiệp
HTX: hợp tác xã
SXKD: Sản xuất kinh doanh
UBND: Ủy ban nhân dân
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
HĐBT: Hôi đồng bộ trường
NĐ-CP: Nghị định-chính phủ.


Bắc bộ, là đầu mối giao thông quan trọng và cửa chính ra biển của các tỉnh phía
Bắc. Thành phố Hải Phòng được hình thành và phát triển gắn với hệ thống Cảng,
hội tụ các yếu tố hình thành như các đô thị khác của Việt Nam, chức năng đô thị
được chuyển dịch không ngừng, tạo nên động lực phát triển của đô thị. Toàn thành
phố có 7 quận và 8 huyện, tổng diện tích đất tự nhiên của 7 quận là 26.012,62 ha
chiếm 17% diện tích đất tự nhiên toàn thành phố. Trong 7 quận, quận Hồng Bàng
được coi là quận trung tâm của thành phố Hải Phòng, nằm trong khu vực kinh tế
thương mại sầm uất, đông dân cư, đồng thời là nơi tập trung các cơ quan chính trị
văn hóa của thành phố Hải Phòng, lợi thế đó tạo cho Hồng Bàng những điều kiện
vô cùng thuận lợi trong việc phát triển kinh tế, đưa Hồng Bàng trở thành “điểm
sáng” của thành phố Hải Phòng, với tổng diện tích tự nhiên 1413,3 ha, hệ thống cơ
sở hạ tầng kỹ thuật trong khu dân cư phần lớn chưa mang tính chất đô thị. Trong
những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, của cơ chế thị trường, tốc
độ đô thị hóa, diện tích đất ở đô thị được mở rộng nhanh chóng, cơ sở hạ tầng phát
triển không đồng bộ, diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp làm ảnh hưởng không nhỏ
đến đời sống nhân dân và môi trường. Vì lẽ đó công tác quy hoạch sử dụng đất đặt

10
ra như một nhu cầu cấp bách nhằm nắm chắc, quản lý về sử dụng đất hợp lý phục
vụ tốt đời sống của nhân dân.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, học viên đã chọn đề tài: “Đánh giá biến
động sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 phục vụ định hướng phát triển đô thị
Quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng đến năm 2020”
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất của quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng các năm 2000 và 2010 tiến hành đánh giá biến động sử dụng đất giai
đoạn 2000 – 2010, làm cơ sở đề xuất định hướng phát triển đô thị của quận Hồng
Bàng, thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên cứu.

đất, biến động sử dụng đất của quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp bản đồ vµ GIS
Phương pháp này có ưu điểm là tiết kiệm thời gian và kinh phí trong nghiên
cứu, dùng để thành lập, trình bày và biên tâp bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ
biến động sử dụng đất, bản đồ định hướng sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng.
- Phương pháp điều tra xã hội học
Là phương pháp tiếp cận cộng đồng để thu thập ý kiến người dân về những
thông tin liên quan đến việc sử dụng đất đai, biến động đất đai, những mặt được,
mặt còn hạn chế xung quanh việc biến động đất đai (tăng diện tích đất này, giảm
diện tích đất kia…). Với mục đích và giới hạn nghiên cứu của đề tại, học viên đã
điều tra 100 phiếu hỏi ý kiến của người dân trên địa bàn quận Hồng Bàng
5. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị, phân tích hiện trạng và biến
động sử dụng đất.
Chương 2: Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng
đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 - 2010.
Chương 3: Định hướng phát triển đô thị quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng đến năm 2020.

12
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Vấn đề nghiªn cøu hiÖn tr¹ng sử dụng đất vµ biÕn ®éng sö dông ®Êt
phôc vô ®Þnh h-íng quy ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ.
1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị:
a, Khái niệm về đô thị:
Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đưa ra định
nghĩa khác nhau về đô thị, dưới góc nhìn của những nhà khoa học, nhà nghiên cứu,

b, Khái niệm đất đô thị:
Đất đô thị được định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác nhằm
phát triển kinh tế xã hội cho một vùng lãnh thổ. Ngoài ra, đất ngoại thành, ngoại
thị nếu đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị. Việc sử dụng đất đô thị có
hiệu quả nhiều hay ít phụ thuộc vào công tác quy hoạch xây dựng. Hiện trạng sử
dụng đất đô thị được đánh giá bằng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật như: tỷ số giữa
diện tích sàn nhà trên diện tích đất, giữa diện tích xây dựng trên diện tích đất, có
chỉ tiêu diện tích đất cho các loại công trình. Kết quả đánh giá hiện trạng sử
dụng đất đô thị chỉ ra những loại đất đang phát huy hiệu quả, những loại đất kém
hiệu quả và cần chuyển đổi mục đích sử dụng, đất hoang hóa hoặc sử dụng sai
mục đích cần được thu hồi để quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị bố trí vào
những mục đích sử dụng hợp lý nhất.
Phân vùng chức năng đất đô thị: Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô
thị bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng; Đất ở;
Đất khu công nghiệp và kho tàng; Đất cây xanh; Đất xây dựng mạng lưới giao
thông và kỹ thuật hạ tầng; Đất vùng ngoại ô.
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nƣớc ta:
Việt Nam có diện tích tự nhiên là hơn 33 triệu ha, đứng thứ 59/200 quốc gia,
dân số khoảng 86 triệu người, đứng thứ 13/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích
đất trên đầu người vào loại thấp 3.840 m
2
/người (0,3 – 0,4 ha/người), đứng thứ
135/200 quốc gia trên thế giới - bằng mức 1/6 bình quân thế giới, đứng thứ 9 ở khu
vực Đông Nam Á (chỉ trên Singapore).
Trước đây, khi dân số thế giới còn ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các cộng
đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trường tự nhiên, trong đó có tài
nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người. Một

rẫy, việc sử dụng đất chưa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến tới
phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chưa được cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tư cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi
trường, khuyến khích đầu tư hạ tầng cơ sở để chuyển đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có

15
tại các vùng đất nông nghiệp có năng xuất cao để đầu tư phát triển công nghiệp và
dịch vụ.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư
phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá cao
nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
- Đối với đất phi nông nghiệp: Đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa thực
sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu vực nông
thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo thực
sự cho người nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây
đã được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở
mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá, thể
dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính sách ưu
đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế
xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có tiềm
lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu công

Việc sử dụng đất tại các đô thị trong những năm qua rất nhiều bất cập. Nhỡn
chung cụng nghip chm phỏt trin nhng dõn s tng nhanh, c bit cỏc ụ th
min Nam, vic s dng t ụ th cha hp lý, phỏt trin thiu s cõn i cn
thit theo cỏc chc nng ụ th. Cụng tỏc qun lý t ụ th cha tht s cht ch,
k cng. Hin tng ln chim, mua bỏn chuyn nhng trỏi phộp cũn khỏ ph
bin, nht l cỏc ụ th ln. Mt trong nhng ch tiờu nh hng quan trng nht
ỏnh giỏ mc ụ th hoỏ l dõn s ụ th. nc ta s tng dõn s ton quc
nh hng khụng tng xng vi mc ụ th hoỏ ng thi cng th hin trỡnh
kinh t cũn quỏ chm.
xem xột, ỏnh giỏ nhng vn s dng t ụ th, chỳng ta phi xem xột
mt vi tiờu chớ sau:
- Mt dõn s ụ th
Mt dõn s ụ th l mt ch tiờu quan trng ỏnh giỏ hin trng s dng
t cỏc nc phỏt trin. Mt dõn s cng tng thỡ quỏ trỡnh ụ th húa cng din
ra khụng cõn i. Nguyờn nhõn chớnh l do s bựng n dõn s, t l dõn nhp c ln

17
hơn di cư, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là kết cấu hạ
tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa với sự mất
cân bằng sinh thái đô thị.
Mật độ dân số đô thị các vùng sinh thái rất khác nhau và ngay trong một đô thị
đất vùng trung tâm, các phố cũ mật độ dân số có thể gấp 2-3 lần mật độ dân số
trung bình đô thị đó.

Nhìn chung mật độ dân số đô thị ở nước ta tương đối lớn, trong
điều kiện hiện nay thì mật độ dân số như vậy là thiếu cân đối.
- Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao
trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn
nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây dựng nhà ở và

Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm
sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch
đô thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như bảng 1.
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nước phát triển ở châu Âu, cây xanh rất
được coi trọng, bảo vệ cây xanh đã thấm vào máu thịt của mỗi người dân nên diện
tích cây xanh trên đầu người rất cao như Pari 10 m
2
/người, Berlin 15 m
2
/người,
Maxcơva 40 m
2
/người. Các đô thị ở Việt Nam diện tích cây xanh rất thấp, nhất là
đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ dưới 1
m
2
/người. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhưng đều dưới 1,5 m
2
/người.
Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị
Loại đô thị
Diện tích cây xanh
toàn đô thị
(m
2
/người)
Diện tích cây xanh sử dụng công cộng
(m
2
/người)

19
Thành phố Hải Phòng là đô thị loại I trung tâm cấp quốc gia, diện tích tự nhiên
được phân theo các nhóm loại đất như sau: đất nông nghiệp chiếm 55,8%; đất phi
nông nghiệp chiếm 41,1%; đất chưa sử dụng chiếm 3,1%. Nhìn chung đất sản xuất
nông nghiệp của thành phố có mức bình quân trên khẩu nông nghiệp đạt thấp, song
lại có ý nghĩa rất quan trọng về mặt an sinh xã hội thành phố với trên 55% dân số
sống ở nông thôn, trong đó có trên 50% dân số nông nghiệp. Những năm qua, hiệu
quả sử dụng đất nông nghiệp nói chung, đất sản xuất nông nghiệp nói riêng về cơ
bản được sử dụng đúng mục đích, nhìn chung hiệu quả sử dụng đất còn thấp, cơ cấu
sử dụng đất còn chưa hợp lý, còn tập trung vào cây lương thực chủ yếu là trồng lúa.
Đất lâm nghiệp đã dược khôi phục, khoanh nuôi tái sinh diện tích rừng bị chặt phá,
chuyển đổi một số diệ tích đất rừng phòng hộ sang đất nông nghiệp không phải là
rừng, trồng cây ăn quả theo hình thức nông, lâm kết hợp. Đối với đất đô thị, về tổng
thể đang từng bước phát triển và đưa vào sử dụng có hiệu quả bằng thực hiện các dự
án đầu tư phát triển đô thị, cải tạo, xây dựng đô thị. Đất đô thị sử dụng còn thiếu
quy hoạch, hoặc chưa theo quy hoạch. Đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp, việc khai thác quỹ đất này cũng chưa thật hiệu quả, không ít
các đơn vị còn để mặt bằng trống, sử dụng đất lãng phí, không đúng quy hoạch,
chậm đưa vào sử dụng hoặc đầu tư không hiệu quả.
1.2. Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị:
1.2.1. Biến động đất đai:
Trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay, tình hình sử dụng đất đai trong
toàn quốc luôn biến động (biến động về loại hình sử dụng đất, về chủ sử dụng đất )
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất đai
thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Như vậy để khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ
nguồn tài nguyên quý giá này và không làm suy thoái môi trường tự nhiên thì nhất
thiết phải nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người sử
dụng vào các mục đích kinh tế - xã hội có thể phù hợp hay không phù hợp với quy

Từ trước đến nay có rất nhiều nhà khoa học và công trình nghiên cứu khoa học
rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hóa. Đó là vì đô thị hóa
chưa đựng nhiều hiện tượng khác nhau, do đó mỗi lĩnh vực nghiên cứu có cách tiếp
cận riêng, từ những góc nhìn khác nhau. Đô thị hóa không chỉ liên quan đến các vấn
đề của địa lý mà đặc biệt hơn là các vấn đề của xã hội, kinh tế, chính trị “Đô thị
hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian gắn liền với
những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp

21
mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi
lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy
hành chính và quân sự”. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa cũng bao gồm
sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư lối sống, không gian đô thị,
cơ cấu lao động,….
Chiến lược phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ trong
chiến lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ta.
Như vậy, trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị như là
một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia.
Trong quá trình đó tài nguyên đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu.
Trong những năm qua, dưới tác động của nền kinh tế thị trường đất đai đã,
đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thương mại nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng. Và điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ
tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp được chuyển sang dùng
cho xây dựng và phát triển đô thị. Đây là vấn đề đang được quan tâm cho mọi quốc
gia đặc biệt là các nước mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp một tỷ trọng
đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
Nghiên cứu mức độ đô thị hóa của đô thị gắn với sử dụng đất đai đô thị nhằm
định hướng quy hoạch sao cho phù hợp với trình độ phát triển của xã hội.
1.2.3. Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai:
Đánh giá biến động sử dụng đất đai có ý nghĩa rất lớn đối với việc sử dụng đất

pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích, và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Xuất phát từ vai trò và tầm quan
trọng của đất đai nêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã đưa những quan điểm về sử
dụng và bảo vệ đất như sau: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản
do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh
tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.
Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003 xác định một trong những nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 đã quy định căn cứ để quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.

23
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
Các quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được thể hiện tại
Mục 2, chương II Luật Đất đai 2003 bao gồm 10 điều (Điều 21, 22, 23, , 30) bao
gồm các quy định về nguyên tắc, căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Ngoài ra còn có các văn bản pháp luật (Thông tư, Nghị quyết, ) có liên quan
đến đất đai khác.
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất đô thị:
1.3.2.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Một đô thị bao giờ cũng được giới hạn bởi ranh giới hành chính của nó. Mỗi
đô thị đều chứa đựng những đặc điẻm chung của địa hình khu vực và đặc điểm

thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phương hướng và phương
thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh phân công
khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+ Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối
+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối
+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế tối thiểu
b, Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực:
Lựa chọn vị trí khu đất đô thị cụ thể bao gồm lựa chọn vị trí khu vực công
nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực dân cư, lựa
chọn vị trí khu vực ngoại thành. Để lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất đô thị, cần
tiến hành phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chúng cụ thể như sau:
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực công nghiệp: cần chú ‎ý đến các nhân tố:
Nhân tố tự nhiên (đất đai, khoáng sản, nhiên liệu, ); nhân tố thị trường (quy mô, cơ
cấu, sức chứa của thị trường); nhân tố giao thông vận tải (đường sá, phương tiện,
trình độ tổ chức quản lý, điều hành các hoạt động giao thông vận tải), nhân tố xã hội
(dân số, việc làm, thu nhập); nhân tố hành vi (trạng thái, tâm lý, lối sống đạo đức)
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp chủ yếu: Quy mô và cơ cấu
dân cư đô thị; khoảng cách giữa các trung tâm thương nghiệp trong khu vực; nhu
cầu, thị hiếu của dân cư đô thị và vùng lân cận.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực dân cư: cần quan tâm đến mức thu nhập
của dân cư đô thị; vị trí địa chỉ các ngôi nhà trong khu dân cư; tố chất của vùng phụ
cận dân cư đô thị.
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực ngoại ô là: cần quan tâm đến khoảng
cách nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị trường trung tâm đô thị; sự khác

25
nhau về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của các đơn vị sản xuất;
giá thành vận chuyển nông sản thực phẩm từ ngoại ô và nội thành, nội thị.
c, Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị: Quy mô sử dụng
đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy mô sử dụng đất đô thị là có sự

26
thành phố. Trong trường hợp mà các khu công nghiệp được bố trí trong đô thị thì
phải đảm bảo những yêu cầu chung, tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động
của người dân; tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại
của sản xuất đến điều kiện vệ sinh môi trường và an toàn của người dân. Quy hoạch
xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu công
nghiệp quốc gia.
- Đất kho tàng: Chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho tàng là
nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh hoạt hàng
ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ Quốc gia được bố
trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho tàng khác của đô thị đều
nằm trong cơ cấu quy hoạch phát triển đô thị. Nói chung các kho tàng được bố trí gần
các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp.
- Đất cây xanh và thể dục thể thao: gồm đất xây dựng các công viên văn hoá,
các khu thể dục thể thao thành phố, các vườn cây đặc biệt khác như công viên bách
thú, bách thảo,… Đây vừa là một chức năng của đô thị vừa là nơi cải tạo điều kiện
vi khí hậu và làm cho môi trường trong sạch. Hệ thống cây xanh và mặt nước góp
phần làm cho sinh thái đô thị gần với sinh thái tự nhiên.
- Mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng:
Mạng lưới giao thông đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành
khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị (giao thông đối nội) và giữa đô thị
với vùng lân cận (giao thông đối ngoại).
- Đất vùng ngoại ô: Bao gồm đất dự trữ phát triển đô thị, các khu xây dựng
các công trình đô thị đặc biệt về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý nước, trạm
bơm nước, lọc nước,… các khu quân sự bảo vệ đô thị, các khu quân sự khác không
trực thuộc thành phố, các khu di tích, khu nghĩa trang, khu rừng bảo vệ,… Các khu
đất này được bố trí ngoài thành phố nhưng có quan hệ mật thiết với mọi hoạt động
bên trong thành phố. Tất cả các khu trên được bố trí hài hoà với nhau trong cơ cấu
tổ chức đất đai toàn thành phố.
1.4. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc ®Þnh h-íng ph¸t triÓn đô thị: