1
CHUYÊN ĐỀ:
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
Giảng viên trình bày:
Luật gia, ThS.Nguyễn Tiến Dũng
PHẦN 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS
 chủ đầu tư:
Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu
vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng
vốn để đầu tư xây dựng công trình. Bao gồm:
 1.Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu
tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định
trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy
định của Luật Ngân sách Nhà nước.
 2. Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là chủ đầu
tư.
 3. Các dự án sử dụng vốn khác thì chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn
hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật.
 4. Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư do các
thành viên góp vốn thoả thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp
vốn cao nhất.
1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS
 Dự án đầu tư xây dựng công trình
là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc
bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải
tạo những công trình xây dựng nhằm mục
đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng

xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng
đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới
hành chính thuộc một tỉnh.
1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS
 Dự án cấp 2 trong khu đô thị mới
là dự án do các chủ đầu tư khác tham gia
đầu tư vào dự án cấp 1.
Chủ đầu tư cấp 1
Chủ đầu tư cấp 2
là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được
xác định trong quyết định đầu tư của cấp
có thẩm quyền.
là chủ đầu tư các dự án cấp 2 trong khu
đô thị mới
1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS
 Dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp
là dự án đầu tư xây dựng một cách
đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
3
1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Dự án đầu tư kinh doanh BĐS
Dự án đầu
tư nhà ở
Dự án đầu
tư khu đô

Ph
ù
h
ợ
p
v
ớ
i
quy
ho
ạ
ch
Trư
ờ
ng
h
ợ
p
ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH
• Đầu tư xây
dựng mới nhà,
công trình xây
dựng
• Đầu tư cải tạo,
sửa chữa nhà,
công trình xây
dựng có sẵn
Tổ chức, cá
nhân đầu tư xây
dựng khu đô thị

2. Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công
trình xây dựng và nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
3. Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện
các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp.
4. Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ
đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu
tư vào dự án.
1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án
khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
5. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển
nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã
được phê duyệt; trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ
đầu tư khác thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Luật này.
6. Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của
dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của
pháp luật.
7. Quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án
thực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy
định của pháp luật về xây dựng.
8. Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để
thực hiện dự án.
9. Huy động vốn theo quy định của pháp luật.
10. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,

9. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu
sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
10. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
5
PHẦN 2:
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ
NỘI DUNG CÁC LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
MỤC 1
TRÌNH TỰ THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Tìm kiếm
đất
Ý tưởng
kinh doanh
Nghiên cứu
thị trường
Thiết kế ý
tưởng
Phân tích
tài chính
Nguồn tài
chính
Lập dự án
Triển khai
dự án
-Thiết kế
-Đấu thầu, chọn thầu;
-Vay vốn, giải ngân;

phép
Thủ tục giao nhận đất, thuê đất,
chuyển quyền sử dụng đất và
giải phóng mặt bằng
Chủ đầu tư thực hiện
dự án theo nội dung đã
được phê duyệt
Cho phép
Quản lý, Kinh
doanh
kinh doanh, chuyển giao công trình,
chuyển giao quản lý hành chính khi dự
án hoàn thành đưa vào sử dụng, kinh
doanh theo từng giai đoạn hoàn thành
và khi hoàn thành toàn bộ dự án
Chủ ĐT
cấp 2
Cơ bản hoàn
thành hạ tầng
kỹ thuật
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
6
Chủ đầu tư – Phương thức lựa chọn chủ đầu tư
Chủ đầu tư
-Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh
về đầu tư kinh doanh bất động sản;
- Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ
đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ
hơn 20% tổng mức đầu tư dự án.
Điều

a) Sự cần thiết đầu tư và cơ sở pháp lý của dự án.
b) Chủ đầu tư, hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án.
c) Diện tích, ranh giới, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư.
d) Phương thức giao đất, chuyển nhượng, thuê đất.
đ) Quy mô dự án.
e) Giải trình kinh tế - kỹ thuật, xác định hiệu quả kinh tế - xã hội.
g) Phân giai đoạn đầu tư và kinh doanh; xác định nguồn vốn, tiến
độ và biện pháp thực hiện của từng giai đoạn.
Nội dung Dự án ĐT
Phần thuyết minh
Thiết kế cơ sở
Phần thuyết minh
Nội dung dự án đầu tư
h) Phương án tổ chức thực hiện các dịch vụ và dịch vụ đô thị được đầu
tư theo dự án KĐTM trong quá trình đầu tư, kinh doanh và sau kinh
doanh.
i) Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án.
k) Yêu cầu đối với Nhà nước về đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ
thuật ngoài hàng rào và công trình hạ tầng kỹ thuật của Nhà nước đi
qua dự án, việc đầu tư các công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan
hành chính.
l) Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chuyển giao không
bồi hoàn.
m) Xác định nhiệm vụ, trách nhiệm và mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự
án KĐTM và các chủ thể có liên quan.
n) Các đề xuất về hỗ trợ và ưu đãi cho dự án.
o) Đề xuất về quản lý hành chính, đơn vị hành chính mới và phương
án chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương.
Phần thuyết minh
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

Quỹ đất phát triển đô thị
Đất
phát
triển
dự
án
Giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án khu đô thị mới :
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện theo phân cấp, có trách nhiệm
tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất
theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đối với dự án khu đô thị mới nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận
chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất
theo quy định của pháp luật về đất đai.
KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
Chuyển nhượng, cho thuê quyền sở dụng đất :
1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được chuyển nhượng, cho
thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 tại khu đô
thị mới khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự
án đã được phê duyệt, theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông
qua các hình thức: đấu thầu thực hiện dự án do chủ đầu tư kêu
gọi đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, thoả thuận chuyển
nhượng trực tiếp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được thực hiện đúng pháp luật. Người tổ chức và thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về những công việc do mình thực hiện.
3. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định thông
qua đấu thầu, đấu giá hoặc thoả thuận giữa các bên phù hợp với

Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy
động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức.
3. Bên chuyển nhượng công trình phải chịu trách nhiệm về chất lượng
công trình xây dựng theo quy định tại Điều 5 của Quy chế khu đô thị
mới.
4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được
hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do
Nhà nước yêu cầu thì giá chuyền nhượng được hình thành theo nguyên
tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giá chuyển nhượng và đối tượng được chuyển nhượng.
KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI
Huy động vốn để xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 23
của Nghị định 02/CP :
1. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án
KĐTM được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán
và bên mua, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã giải
phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng
kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định
cho phép đầu tư. Các lần huy động tiếp theo được thực hiện phù
hợp với tiến độ đầu tư xây dựng, nhưng tổng số tiền huy động
không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền huy động của
người mua. Quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua phải được
thể hiện bằng văn bản thông qua hợp đồng.
Hình thức phát triển nhà ở:
Phát triển nhà ở theo dự án
Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình,
cá nhân
MỤC 3
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG DỰ ÁN

hoặc Giấy chứng nhận đầu tư;
- Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để
thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng
mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất
dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ
20 ha trở lên.
Điều
Kiện
Phương thức
lưa chọn chủ ĐT
- Chỉ định chủ đầu tư dự án
- Đầu thầu dự án (nếu có nhiều nhà đầu tư
đăng ký);
- Đầu tư dự án trên đất thuộc quyền sử dụng
của nhà đầu tư hoặc được chuyển nhượng,
thuê đất;
Lập dự án phát triển nhà ở
Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau:
1. Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây
dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của
địa phương;
2. Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây
dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính
toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy
mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh
hưởng trong quá trình sử dụng;
3. Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể
hiện theo từng loại nhà cụ thể;