Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 44
BĐS : Bất động sản 44
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn 44
TSSS : Tài sản So sánh 44
TĐV : Thẩm định viên 44
LỜI NÓI ĐẦU 1
1. Lý do chọn đề tài 1
2. Nội dung nghiên cứu đề tài 1
- Nghiên cứu về việc áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư trong
thẩm định giá bất động sản tại công ty 1
+ Phân tích về cách áp dụng hai phương pháp so sánh và phương pháp
thặng dư vào thẩm định giá bất động sản 1
+ Đánh giá tìm ra những ưu điểm, tồn tại trong việc áp dụng các phương
pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty 1
- Đề xuất các giải pháp về việc hoàn thiện hai phương pháp so sánh và
thặng dư trong việc thẩm định giá bất động sản tại công ty 1
3. Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động
sản 2
- Phân tích, đánh giá áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư trong
thẩm định giá bất động sản 2
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao viêc áp dụng các phương pháp
trong hoạt động thẩm định giá bất động sản 2
4. Đối tượng nghiên cứu: 2
Phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất
động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam.
2
5. Phạm vi nghiên cứu: 2
doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực
thẩm định giá và tư vấn tài chính 3
Với đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng
tạo gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính - kế
toán, các kỹ sư chuyên ngành, công ty luôn cung cấp các dịch vụ thẩm
định giá và tư vấn tài chính một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn
nhất với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu chính đáng của mọi
khách hàng 3
Với phương châm làm việc "Độc lập - Khách quan - Uy tín - Chất
lượng", các dịch vụ công ty cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân
thủ các quy định hiện hành của Nhà nước về: Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam, các quy định về tài chính, các chuẩn mực kế toán, 3
Tên Công ty : Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt
Nam 3
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273 đường Nguyễn Khoái – Hoàng Mai –
Hà Nội 3
Điện thoại : (04)6272 6789 Fax : (04) 39 845 673 3
Web. Vfavietnam.com.vn 3
Mail : info@ Vfavietnam.com.vn 3
Vốn điều lệ : 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) 3
1.2 Bộ máy tổ chức và các phòng ban của công ty 4
Bảng 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty 4
Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện
chức năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự
phát triển của công ty theo trách nhiệm Nhà nước giao. Hội đồng quản trị
có chuyên trách được quy định tại điều 32 luật doanh nghiệp nhà nước 4
Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng
thời cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng
* Mục đích thẩm định giá bất động sản: 5
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh
lý; 5
- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời; 5
- Đầu tư, góp vốn liên doanh; 5
- Tư pháp; 5
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; 5
- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân; 5
- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản; 5
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính 5
- Các mục đích khác 6
* Bất động sản thẩm định giá bao gồm: 6
- Nhà biệt thự - nhà phố - căn hộ; 6
- Nhà xưởng - kho tàng; 6
- Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc; 6
- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất; 6
- Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng khác 6
1.3.2 Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị) 6
Mục đích thẩm định giá máy móc thiết bị 6
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh
lý; 6
- Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp; 6
- Phục vụ thuê tài chính; 6
- Bảo hiểm; 6
- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; 6
- Đền bù giải toả; 6
- Tư vấn, lập dự án đầu tư; 6
Máy móc thiết bị thẩm định giá bao gồm : 6
- Các loại dây chuyền sản xuất - dây chuyền công nghệ; 6
- Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ; 6
tài chính 7
* Các loại hình doanh nghiệp bao gồm: 7
- Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước; 7
- Doanh nghiệp tư nhân; 7
- Công ty cổ phần; 7
- Công ty trách nhiệm hữu hạn 7
1.3.4 Thẩm định Dự án đầu tư 7
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây
dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm,
dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Việc lựa chọn và quyết định đầu tư
vào một dự án là vô cùng quan trọng đối với các nhà đầu tư, công ty sẽ
mang lại những thông tin và kết quả hữu ích để nhà đầu tư có quyết định
đúng đắn trong việc sử dụng đồng vốn sở hữu 7
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết
kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật
và bản vẽ thi công sau này. Tổng mức đầu tư của dự án chính là giá trị
đầu tư xây dựng của dự án. Không phải bất cứ công trình xây dựng vào
cũng phải lập dự án. Các công trình thông thường được chia thành các
loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C và các loại công trình này được phân
chia căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của công trình và theo loại công
trình 7
* Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
8
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ
sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất 8
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất 8
- Tính và lập tờ khai thuế cho doanh nghiệp; 9
- Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế; 9
- Xin ưu đãi thuế; 9
- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan thuế; 9
- Đưa ra ý kiến về ảnh hưởng chi phí thuế trong việc xử lý kế toán 9
* Dịch vụ tư vấn và giải pháp doanh nghiệp: 9
- Tư vấn doanh nghiệp; 9
- Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán và ghi sổ kế toán; 9
1.3.6 Dịch vụ cung cấp thông tin về giá cả tài sản, hàng hóa và dịch vụ 9
Qua quá trình khảo sát, thu nhập và xử lý thông tin từ nhiều nguồn: Gía
do nhà nước định giá, báo giá của nhà sản xuất, báo giá của các đơn vị
kinh doanh, giá trên các trang web,… công ty đã xây dựng và lưu trữ
được một hệ thống cơ sở dữ liệu và thường xuyên được cập nhật về thị
trường giá cả bất động sản, hàng hóa , dịch vụ như : giá nông sản , giá
thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học,…. Nhằm đáp
ứng mọi yêu cầu cho mọi đối tượng khách hàng, cho các mục đích khác
nhau 9
Công ty đã xây dựng xác ngân hàng dữ liệu về giá cả, bất động sản, hàng
hóa, dịch vụ của nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước thông qua các
chương trình phần mềm lưu trữ 9
1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian qua 9
- Bộ văn hóa, thể thao và du lịch 10
- Ngân hàng thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt 10
- Sở giáo dục và đào tạo Bắc Giang 10
- Trung tâm bồi dưỡng chính trị thành phố Bắc Giang 10
- Công ty Đầu tư và XNK tàu thủy – Tập đoàn Vinashin 10
- Công ty TNHH sản xuất bao bì Kiên Thủy 10
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
- Công ty công nghiệp tàu thủy Sông Lô – Tập đoàn Vinashin 10
nhà ở, công trình xây dựng đó. 12
- Các tài sản khác gắn liền với đất 12
- Các tài sản khác do pháp luật qui định 12
Tóm lại ta có thể hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi là
vật chính đó là: Đất đai, vật kiến trúc trên đất đai đó (gọi là vật chính) và
những thứ gắn liền với đất đai như cây cối hoặc gắn liền với vật kiến trúc
như hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nước…(gọi là vật phụ) 12
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
- Thị trường BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa
lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và
chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua các mối quan hệ giữa người mua
và người bán BĐS theo quy luật thị trường. 12
2.1.2. Thẩm định giá 12
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
( W.Seabrooke – UK); hoặc Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học
về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản và cũng như xem
xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn (Lim Lan Yuan – Singapore) 12
- Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh
giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam
hoặc theo thông lệ quốc tế” 13
2.1.3. Thẩm định giá bất động sản 13
Thẩm định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định giá đất và thẩm định
giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).Trong trường hợp bao gồm cả việc
thẩm định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà
nhu cầu đó 14
- Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố của pháp lý của bất động sản,
ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại
nhưng nếu bất động sản không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng
phần thì giá trị thị trường của bất động sản đó cũng không tồn tại 14
2.1.4. Mục đích và vai trò của Thẩm định giá bất động sản 14
Hoạt động thẩm định giá BĐS là ước tính giá trị thị trường của BĐS dựa
trên các phương pháp thẩm định giá, chủ yếu là phương pháp so sánh,
phương pháp thặng dư. Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, khi tiến hành
thẩm định giá thường quan tâm đến giá trị thị trường của BĐS. Một số
quan tâm đến một loại giá trị nhất định như giá trị bảo hiểm, giá trị thế
chấp, giá trị thanh lý, giá trị đầu tư… 14
Thẩm định giá BĐS phục vụ cho các mục đích sau: 14
- Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất và các hình thức
chuyển quyền khác 14
+ Giúp cho người mua xác định giá mua 14
+ Giúp cho người bán xác định được giá bán có thể chấp nhận được 14
- Góp vốn thành lập liên doanh hoặc chia tách, thanh lý doanh nghiệp
14
- Tính mức tiền thuê BĐS và các điều khoản cho thuê 14
- Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng hoặc cầm
cố 14
- Để bảo hiểm BĐS 14
- Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS 14
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
* Xác định tính khả thi của một dự án đầu tư kinh doanh BĐS 14
- Xác định giá sàn trong đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất và
đấu thầu dự án 14
- Giải quyết tranh chấp 14
bất động sản, vì vậy sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại
về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu thẩm định giá
không đúng và không chính xác về các loại bất động sản mà nhà nước sở
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
hữu. Cho đến nay, việc thẩm định giá các tài sản này đang được thực hiện
bởi các cán bộ thẩm định giá thuộc hệ thống nhà nước. Với một khối
lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn thẩm định giá từ các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là
rất cần thiết 15
Chính vì vậy, hoạt động thẩm định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối
với nhà nước. Các bất động sản nhà nước phải thẩm định giá bao gồm: 15
+ Thẩm định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế tài sản… 15
+ Thẩm định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, bán, khoán,
sáp nhập, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước 16
+ Thẩm định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu
giá 16
+ Thẩm định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi
tham gia liên doanh liên kết sản xuất 16
+ Thẩm định giá bất động sản để thanh lý tài sản 16
+ Thẩm định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm… 16
Việc thẩm định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng
lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo công bằng xã
hội. Đồng thời, thẩm định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất
đai, sẽ giúp cho việc phân bố đất đai, như là một nguồn lực xã hội, một
cách hợp lý và hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào
người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai
đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt
nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng
- Giá trị BĐS đang hoạt động: là tổng giá trị của tài sản đang trong quá
trình khai thác, bao gồm: BĐS và các tài sản cá nhân hữu hình và vô hình
đóng góp vào giá trị kinh doanh 17
- Giá trị các lợi ích công cộng: tập hợp các giá trị liên quan đến việc sử
dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS đối với những sử dụng không vì mục đích
kinh tế 17
- Giá trị bảo hiểm dựa trên các chi phí tái tạo những phần giá trị của BĐS
bị mất mát, huỷ hoại do các rủi ro 17
- Giá trị được ước lượng chỉ áp dụng cho đánh thuế và được xem như giá
trị và tài sản theo quy định của hồ sơ thuế 17
* Nhóm các yếu tố tự nhiên 17
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời do vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị
BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và tương
đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng
góp lên giá trị BĐS, tuy nhiên trong các trường hợp cụ thể, sự đóng góp
vào giá trị chung của BĐS có thể khác nhau. Điều đó lý giải tại sao những
BĐS khu vực trung tâm đô thị lại có giá trị lớn hơn so với những BĐS
cùng loại ở vùng ven trung tâm, hoặc xa trung tâm. xem xét khả năng tiếp
cận BĐS và môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý
của BĐS,… nếu bất động sản ở gần các phương tiện thuận lợi như:
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
Trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí thì giá trị thị trường của
BĐS sẽ tăng lên, còn khả năng tiếp cận của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì
giá trị của BĐS sẽ giảm đi 17
- Kích thước, hình thể diện tích lô đất 17
+ Kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng
giá trị của BĐS, còn nếu kích thước lô đất không phù hợp với kiến trúc,
mục đích sử dụng với BĐS thì sẽ gây giảm giá trị thị trường của BĐS 17
+ Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông thì sẽ có
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
BĐS đó có đầy đủ giấy tờ hộp lệ hay không, có thể chuyển nhượng được
hay không… 18
* Nhóm các yếu tố khác 18
- Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị: Sự thay đổi hệ thống chính
trị sẽ kéo theo đường thay đổi đường lối, chính sách, pháp luật của Quốc
gia, sự thay đổi này tác động dẫn đễn sự thay đổi của hoạt động thị trường
BĐS nói chung và hoạt động của đầu tư vào BĐS nói riêng, bao gồm: 18
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nứơc giao đất,
cho thuê đất và đối với những người được nhận quyền sử dụng đất 18
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS 19
+ Chính sách thuế của nhà nước về BĐS 19
+ Những quy định, quy chuẩn về kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý
của BĐS, tình trạng quy hoạch của đất 19
- Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của
đất và BĐS, bao gồm: 19
+ Tình hình cầu BĐS trên khu vực, hiện trạng vùng lân cận (đường xá,
hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) 19
+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực 19
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước, thu nhập
bình quân năm của người trong vùng 19
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
19
+ Số lượng các lô thửa đất trong vùng 19
+ Mức giá bình quân các loại giá trong vùng 19
+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất 19
+ Mức độ lạm phát chung 19
+ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng 19
- Các yếu tố về xã hội: Có ảnh hưởng lớn đến việc định giá trị của BĐS,
Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt,
các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng va
nhóm cửa hiệu 20
Đất trống 20
Theo tiêu chuẩn số 07 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
thì phương pháp so sánh được tiến hành theo 5 bước: 20
+ Bước 1:Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những bất động sản tương
tự với bất động sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang
mua, bán trên thị trường. Trong bước này, thẩm định viên phải lựa chọn
những bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
với bất động sản cần thẩm định giá. 20
+ Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các
bất động sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với bất động sản
cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị
trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
định giá. Trong giai đoạn này, thẩm định viên phải làm hai công việc
chính đó là: 20
Thu thập thông tin bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin đặc biệt, thông
tin cụ thể về bất động sản cần thẩm định cũng như về bất động sản so sánh
đã lựa chọn 21
Kiểm tra độ chính xác của các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của
các bất động sản so sánh đã lựa chọn 21
Trong khi thu thập thông tin, thẩm định viên phải đảm bảo về thời gian và
điều kiện thu thập thông tin 21
Thời gian thu thập thông tin: 21
- Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu thập
quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin
đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về
giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước,
các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…. 21
Đối với các thông tin về giá bất động sản đã giao dịch thành công trên thị
trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp,
qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên
mạng Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét,
đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử
dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán. 22
Đối với các bất động sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công),
thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào
bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có
sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào
làm mức giá so sánh. 22
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá bất động sản
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm
diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao
dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp
ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi
cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu
có phát sinh). 22
+ Bước 3:Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Các yếu tố so sánh cơ bản đối với
một số loại hình bất động sản như sau: 22
* Nhà ở dân cư: 22
Tình trạng pháp lý (quyền sử dụng đất): Quyền sử dụng đất giữa bất động
sản cần thẩm định và các bất động sản so sánh phải như nhau. Nếu không
giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh 22
Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu
đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh
có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không. 23
Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng
khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong
cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ). Các công trình xây dựng trên đất là
một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí
hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem
xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố
này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối 23
* Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Các yếu tố phải xem xét điều
chỉnh để so sánh ở đây là giá bán, thuê; vị trí, khả năng sinh lời; thời gian
kinh doanh (một buổi hay cả ngày); chiều rộng mặt tiền; điều kiện bán,
thuê mướn mặt bằng; điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ
ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa); sự phù hợp của thiết kế với công năng
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
làm nơi bán hàng của công trình; hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát
hiểm; dịch vụ vệ sinh, thu gom rác; sự thuận tiện cho người mua hàng; và
các yếu tố khác 23
* Văn phòng: Để so sánh được các bất động sản này với nhau, người ta
phải xem xét đến các yếu tố sau: giá thuê; diện tích sử dụng; địa điểm, vị
trí; hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy; hệ thống thông tin,
liên lạc; hệ thống ánh sáng; sự phù hợp của thiết kế với công năng làm
văn phòng của công trình; cầu thang máy, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh,
môi trường; hệ thống bảo đảm an ninh; chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ
quản lý, duy tu; chất lượng quản lý; điều kiện bán, thuê mướn; và các yếu
tố khác 24
* Bất động sản công nghiệp: Các yếu tố so sánh ở đây là địa điểm, vị trí;
giá thuê; các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện
thoại, viễn thông, xử lý nước thải; mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ
lợi cũng như những khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với các
bất động sản so sánh 24
Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua –
người bán tiềm năng 25
Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin 25
Phân tích điều kiện giao dịch 25
* Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Nguyên
tắc điều chỉnh là lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố
tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so
sánh thì cộng thêm vào và ngược lại. Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá
bán đã được điều chỉnh cần phải xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản như: 25
Tình trạng pháp lý của bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh. 25
Quy mô diện tích của bất động sản 25
Kích thước hình dáng của bất động sản 25
Điều kiện hạ tầng cơ sở của bất động sản 25
Điều kiện kinh tế của chủ sở hữu bất động sản 25
Môi trường sống 25
Quy hoạch 25
Lợi ích tương lai 25
Bước 5:Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài
sản cần thẩm định. 25
Các thẩm định viên cần lập một bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo
các yếu tố so sánh như sau: 25
Bảng 2.1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh 26
TT 26
Yếu tố so sánh 26
Tài sản 26
thẩm định giá 26
Tỷ lệ điều chỉnh 26
Mức điều chỉnh 26
Giá sau điều chỉnh 26
… 26
…… 26
…… 26
…… 26
…… 26
E 26
Mức giá 26
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
chỉ dẫn/m2 26
G 26
Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản 26
H 26
Thống nhất mức giá chỉ dẫn 26
Số lần điều chỉnh 26
Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ) 26
Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ) 27
Nguồn: Theo tiêu chuẩn số 7 trong bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
27
Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng cách lấy mức giá chỉ
dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại
diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng 2.1) không quá 10%.
27
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết
định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định: 27
- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá
bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng) 27
có tiềm năng phát triển: 28
Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công
trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên
đất 28
Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất
động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi
tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển 28
Công thức tính: 28
V = DT - CP 28
Trong đó: 28
V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá, 28
DT là tổng doanh thu của dự án, 28
CP là tổng chi phí đầu tư dự án 28
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư: 28
Bước 1:Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và
hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện
tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án 28
Bước 2:Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng
doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá 28
Bước 3:Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá 28
Bước 4:Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước
2 trừ (-) bước 3 28
Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:. .28
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần
chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự
án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương
đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing
thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái
định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi
phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ
tầng kỹ thuật đã đầu tư 29
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công
trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây
SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50
Copyright: Tài liệu đại học ©