Mễ ẹAU
ẹaởt vaỏn ủe
!
""#$"%&!
'"() %*()$#* ""+"!,'
"!,%&( -#+"#.% ).%'
,/"0" 1" )2"* "+"
3%'+",40")2"* 0""'"*"%2"'
*%&2+%''"2& %+
%,%'+""4""!"%&0""
+""'"(%.'4'*+"*"#*+"+0" 02"*
+"+!*(%.'!"&'+ #!%2
"* &(&41%&"%&!
"4,""+gõy 2+"5 (%.'('5"
627%*)2%&""*+8"91:;;<=%&'
",%+"%&"%&%"-)2>?-@">?-AB27B*
!"@"',&%2+"%& )2"-)2>?-(%'
#*'"!!(%.'>'" /",'
" ,""+ (%.'#%#2 0"'5"
0"0"'".,&*(4,-#)2"
#-("'0*
40"C+"'"%2!',"+""").%'
"'"4%(%.'!+D"'"
(%.'1%+"+"*""  ""!
"44'5"(%.' ,"/",'"!" 2
+"5&(&"
Đ4"0"+",4!"&0"E-","&
"""5" ,"&(%.'*""5")"&'+
7%"%', %&'(%'0"AF"*+
%&'(%'"%&."ầ giáo G377" -""%'

những thuộc tính này có ảnh hưởng, có ý nghĩa tới việc sử dụng vạt đất đó
con người ở hiện tại và tương lai”.
Theo tổ chức FAO thì đất đai được định nghĩa như sau “Đất đai là một
tổng thể vật chất, bao gồm cả sự kết hợp cả địa hình vá không gian tự nhiên
của thực thể vật thể vật chất đó ”.
Ngoài ra, còn những quan điểm tổng hợp hơn cho rằng đất đai là tài
nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế xã hội của một tổng thể vật chất, và
chúng ta có thể hiểu đất đai là một phạm vi không gian, là một phần diện tích
cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố như: khí hậu, chế độ nước, thổ
nhưỡng địa hình, vị trí địa lí các nhân tố sinh thái tồn tại trong thể quyển như
động vật, thực vật, kể cả con người. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá của mỗi quốc gia là một nền tảng của mọi ngành sản xuất là thành phần
quan trọng của môi trường sống, nên phải quản lý và sử dụng đất đai một
cách có hợp lý, có hiệu quả và bền vững.
Việc quản lý và sử dụng đất cần phải có những chính sách và khả năng
cho phương án quản lý và sử dụng có hiệu quả.
2.1.2 Những lý luận về quy hoạch sử dụng đất
2.1.2.1 Khái niệm chung về quy hoạch sử dụng đất
a. Quy hoạch là một xác lập một trật tự nhất định những hoạt động có hệ
thống như xắp xếp bố trí, phân bổ, tổ chức cụ thể một đối tượng vật chất nào đó
trong không gian theo kế hoạch nhằm phục vụ cho mục đích phát triển.
b. Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế - kỹ
thuật, và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý có
hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất Nhà nước, tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác
gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội tạo điều kiện bảo vệ
đất và bảo vệ môi trường.
c. Đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử
dụng đất đai và việc tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đăc biệt gắn chặt
với phát triển kinh tế - xã hội.

+ Tính chiến lược vi mô dài hạn phương hướng mục tiêu và trọng điểm
chiến lược của việc sử dụng đất trong vùng, cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng
đất giữa các đối tượng, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, phân bố đất, phân chia
ranh giới và các hình thức quản lý, sử dụng đất đai trong vùng.
2.2 Cơ sở pháp lý
Tài liệu pháp lý về quản lý sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất đai
được nhà nước thể hiện trong các điều khoản của các văn bản dưới đây:
- Các văn bản Luật, Dưới luật, Nghị định, Thông tư …về quản lý quy
hoạch sử dụng đất đai.
- Căn cứ vào Luật đất đai 1993;
- Căn cứ vào Luật đất đai 2003;
- Căn cứ vào các Văn bản dưới luật, Nghị định 181L:;;MLAJ
:9L;L:;;MJ"5"+"!"""F*
A"--"(NOL:;;L77A7JJ;L;L:;;J"5"+"
!"'"0"'"(%.'
A7"%(P;L:;;ML77A>7Q7;LLL:;;M!*"%&
. !"@""4-""'" 0"'"(%.'
2.3 Cơ sở thực tiễn
2.3.1 Xu hướng phát triển về lý luận quy hoạch sử dụng đất trên
thế giới và Việt Nam
2.3.1.1 Xu hướng phát triển về lý luận quy hoạch sử dụng đất
trên thế giới.
* Ở các nước Tư bản phát triển
Mỹ, Pháp, Anh, Úc, Nhật… và gần hơn là các nước Đông Nam Á như
Thái Lan, Malaysia, Philippine đã hoàn thiện các quy phạm áp dụng vào công
tác điều tra, đánh giá và quy hoạch.
* Ở Liên Xô cũ
Hệ thống quy hoạch ra đời rất sớm, từ sau Cách Mạng Tháng 10 Nga
thắng lợi và không ngừng phát triển cho đến ngày nay, hệ thống quy hoạch
được tổ chức thống nhất từ Trung ương đến địa phương, bao gồm:

theo đầu người rất thấp, chỉ bằng 1/6 mức bình quân của thế giới
(0,45ha/người), đứng hàng thứ 8 trong Đông Nam Á và thứ 170 trong 217
quốc gia trên thế giới.
Bình quân đất nông nghiệp theo đầu người liên tục giảm trong suốt thời
kỳ từ năm 1980 đến 1990 và mới phục hồi dần trong thời kỳ 1991-2000 lên mức
1.081m
2
(năm 2000), với tổng diện tích đất nghiệp cả nước trong năm 2000 là
9.345.346 ha. Dự kiến khoảng 30 năm sau khi dân số phát triển ổn định thì chỉ
còn khoảng 770m
2
. Tài nguyên đất nhất là đất nông nghiệp quá ít là một khó
khăn cho việc giải quyết vấn đề lương thực thực phẩm.
Diện tích rừng bình quân đầu người được xếp vào loại thấp
0,14ha/người (thế giới 0,97ha/người).
Diện tích đất chưa sử dụng trong cả nước đến năm 2000 vẫn còn 9,28
triệu ha.
Xuất phát từ thực tế trên, cho thấy việc sử dụng đất một cách khoa học và
hợp lý là nhiệm vụ cấp bách và lâu dài của nước ta. Trong đó, quản lý và sử
dụng đất phải dựa trên cơ sở khoa học nhằm khai thác triệt để tiềm năng đất đai,
đảm bảo cân đối giữa các mục đích sử dụng nhằm mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội của đất nước, đảm bảo an toàn lương thực quốc gia và sử dụng đất hiệu quả,
bền vững.
+ Công tác Quy hoạch sử dụng đất toàn quốc ở nước ta, công tác quy
hoạch sử dụng đất được thực hiện theo ngành và theo lãnh thổ, được thực hiện
ở tất cả các cấp từ toàn quốc cho đến tỉnh, huyện, xã và các vùng chuyên
canh, lâm trường, xí nghiệp.
+ Công tác quy hoạch được tiến hành vào đầu thập niên 60 và trải qua
các giai đoạn sau:
* Công tác quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ 1981-1986

chỉ là Quy hoạch sử dụng đất ở hợp tác xã có quy mô toàn xã, tính khả thi về
vốn đầu tư chưa cao.
- Mặc dù đối tượng nghiên cứu có phát triển nhưng chưa toàn diện đặc
biệt là đất ở.
- Tuy có đánh giá về ngoại lực và có lượng toán vốn đầu tư, tuy nhiên
công tác kế hoạch hóa chưa thật chính xác.
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất được đề cập trong một chương của
báo cáo quy hoạch các cấp nhưng chưa sâu.
* Công tác quy hoạch sử dụng đất đai giai đoạn 1987 - 1993
Thông qua Luật đất đai năm 1988, lần đầu tiên cụm từ “Công tác lập
Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất” có cơ sở pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho
công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất trong thời kỳ này. Tuy nhiên,
công tác lập quy hoạch kế hoạch trong thời kỳ này rất trầm lắng do vừa trải
qua thời kỳ triển khai rầm rộ. Thành tựu đạt được trong giai đoạn này là sự ra
đời của Thông tư 106 của Tổng cục ruộng đất quy định về việc hướng dẫn
công tác lập quy hoạch và giới thiệu được trình tự, các bước tiến hành lập Quy
hoạch - Kế hoạch sử dụng đất cấp xã, đã có 300 xã lập được quy hoạch
dựa trên thông tư này.
* Công tác quy hoạch sử dụng đất đai giai đoạn 1993-2003
Thực hiện Luật đất đai 1993, năm 1994 Chính phủ đã chỉ đạo UBND
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập kế hoạch hàng năm về việc
giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng sử dụng vào mục đích khác,
đồng thời TCĐC cũng triển khai lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất toàn
quốc đến năm 2010. Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 10 và 11, Chính phủ đã
trình Quốc hội Báo cáo quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất cả nước đến năm
2010. Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 11 đã có Nghị quyết số 01/1997/QH
thông qua kế hoạch sử dụng đất cả nước giai đoạn 1996 - 2000.
Tiếp đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lập quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005. Đến nay, Thủ tướng

điều chỉnh lớn sau mỗi kế hoạch 5 năm; quy hoạch đô thị triển khai chậm;
hiện trạng quỹ đất, nhu cầu sử dụng đất chưa được nắm chắc, việc giám sát
thực hiện quy hoạch chưa thực hiện được… Vì vậy, nói chung tính khoa học
và thực tiễn quy hoạch sử dụng đất các cấp còn nhiều hạn chế.
- Việc triển khai lập quy hoạch kéo dài, từ lúc lập dự án đến lúc trình
phê duyệt phải mất từ 2 đến 3 năm đối với quy hoạch cấp tỉnh, từ 1 đến 2 năm
đối với cấp huyện, từ 6 tháng đến 1 năm đối với cấp xã. Ngoài ra còn phụ
thuộc vào kinh phí của từng địa phương.
- Các Văn bản hướng dẫn thực hiện quy hoạch sử dụng đất như quy
trình, quy phạm, định mức kinh tế kỹ thuật chưa đồng bộ, chưa hoàn chỉnh.
* Công tác quy hoạch theo Luật đất đai 2003
Luật đất đai năm 1993 mặc dù đã qua hai lần sửa đổi, bổ sung nhưng
vẫn chưa đủ hành lang pháp lý để giải quyết nhiều vấn đề bức xúc, vướng
mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất. Đồng thời, các văn bản quy phạm
pháp Luật đất đai ban hành, sửa đổi nhiều lần, vừa thiếu đồng bộ vừa có mặt
chồng chéo, mâu thuẫn làm cho việc thi hành thiếu đồng nhất giữa các cấp,
các ngành. Trong đó, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng
đầy đủ nhu cầu thực tiễn, tính khả thi chưa cao dẫn đến tình trạng quản lý đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch chưa trở thành ý thức trong các cơ quan và
người quản lý.
Xuất phát từ nguyên nhân đó, Luật đất đai năm 2003 ra đời và quy định
rất chặt chẽ nội dung công tác quản lý Nhà nước về đất đai (13 nội dung so với
luật đất đai năm 1993 là 7 nội dung). Nội dung công tác Quy hoạch- Kế hoạch
sử dụng đất được đề cập trong Luật đất đai lần này bao gồm 10 điều (từ Điều
21 đến điều 30) ở chương II, mục 2. Để đáp ứng nhu cầu bức thiết của công tác
Quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá
hiện nay, tháng 11/2004 Chính phủ ban hành các Nghị định liên quan đến công
tác quy hoạch như Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai, Nghị
đinh số182/2004/NĐ-CP về sử phạt vi phạm trong sử dụng đất, kèm theo đó là
Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 29/10/2004 của Bộ Tài nguyên - Môi

+ Nhóm đất nông nghiệp.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp.
+ Nhóm đất chưa sử dụng.
- Trên cơ sở hiện trạng sử dụng 3 nhóm đất này để đề xuất biện pháp
quản lý việc sử dụng đất và quy hoạch một cách phù hợp.
3.2 Địa điểm nghiên cứu
Tại xã Tân Hưng, Thị Xã Bà Rịa, Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
3.3 Thời gian nghiên cứu
Từ 1/1/2007 đến 23/3/2007
3.4 Nội dung nghiên cứu
3.4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội
3.4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường
- Vị trí địa lý
+ Địa hình, địa mạo.
+ Khí hậu.
+ Thủy văn.
- Các nguồn tài nguyên
+ Tài nguyên đất.
+ Tài nguyên nước
+ Tài nguyên rừng.
+ Tài nguyên nhân văn.
+ Các nguồn tài nguyên khác.
- Cảnh quan môi trường.
3.4.1.2 Thực trạng phát triển KT-XH
3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất
3.4.2.1 Tình hình quản lý đất đai
- Tình hình quản lý nhà nước về đất đai từ khi thành lập xã đến nay.
- Tình - hình giao đất, cấp giấy CNQSDĐ.
- Tình hình giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất.
3.4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất

công tác quản lý Nhà nước về đất.
3.5.5 Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến các chuyên gia, cố vấn có kinh nghiệm trong việc dự
báo và nhận định về sự biến động về đất đai, kinh tế - xã hội trên địa bàn.
3.5.6 Phương pháp dự báo
Phương pháp này được sử dụng để dự báo:
- Tốc độ phát triển kinh tế - xã hội.
- Nhu cầu sử dụng các loại đất.
- Dự báo về khả năng áp dụng khoa học kỹ thuật vào việc sử dụng đất
của địa phương.
- Dự báo về dân sđất đai, lao động, việc làm. Cùng với việc tính toán
theo định mức thì đây là phương pháp quan trọng không thể thiếu trong quy
hoạch sử dụng đất để dự đoán, tạo ra các hình thức tổ chức lãnh thổ mới dựa
vào định mức tính toán về không gian, chi phí vật chất, lao động, vốn…
PHẦN IV
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.1 Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1 Vị trí địa lý
Xã Tân Hưng nằm ở phía Tây Bắc của thị xã Bà Rịa thành lập trên cơ
sở pháp lý là Nghị định 83/2005/NĐ-CP ngày 26/07/2005 bao gồm khu phố
5, khu phố 6 thuộc phường phước hưng và một phần ấp 2 xã Hoà Long, một
phần ấp Tân Châu. Với tổng diện tích đất tự nhiên 744,2017ha, gồm 5 ấp và
có ranh giới hành chính như sau:
- Phía Đông giáp xã Hòa Long.
- Phía Tây giáp huyện Tân Thành và phường Long Hương .
- Phía Nam giáp phường Phước Hưng.
- Phía Bắc giáp huyện Châu Đức.
Tân Hưng là một xã mới thành lập có tỉnh lộ Phước Tân - Châu Pha
chạy qua trung tâm xã, nối liền quốc lộ 51 và huyện Tân Thành và huyện

+ Mùa mưa kéo dài trong 6 tháng từ tháng 5 đến tháng 10 mưa tập
trung, chiếm 87% - 93% lượng mưa cả năm. Lượng mưa lớn và tập trung đã
gây ra quá trình rửa trôi, xói mòn mạnh, lôi cuốn sét, mùn từ núi cao xuống
nơi thấp làm bất đồng hóa phẫu.*và dẫn tới nhiều biến đổi quan trọng
trong phân hóa vỏ thổ nhưỡng. Lượng mưa phân hóa theo mùa đã chi phối
mạnh mẽ đến sản xuất nông nghiệp.
+ Mùa khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Mùa khô cây cối
khô cằn phát triển kém vì vậy xã vẫn còn một số diện tích nhỏ lúa 1 vụ sản
xuất trong mùa mưa.
+ Khí hậu nóng ẩm là điều kiện thuận lợi phát triển các loại cây trồng
cả cây ngắn ngày và cây dài ngày.
4.1.1.3 Thủy văn
Lượng mưa ở đây chủ yếu tập trung ở các hồ, đập và các con sông nhỏ
phân bố không đều trên địa bàn xã, lượng nước phục vụ cho sản xuất nông
nghiệp của xã được cung cấp chủ yếu là nước của sông Dinh và đập Đá Đỏ.
Hồ chứa nước phục vụ cho sản xuất nông nghiệp không đủ cung cấp
vào mùa nắng. Vì vậy, nhu cầu về nước trên địa bàn xã vào 6 tháng mùa nắng
là rất cần thiết để sản xuất.
4.1.1.4 Địa hình, địa mạo
Xã Tân Hưng có 3 loại địa hình chính:
- Địa hình đồi núi đá vôi có độ cao từ 300m đến 600m với diện tích là
18,90 ha chiếm 2,54% đất tự nhiên.
- Địa hình đồng bằng là bậc thềm của Sông Dinh tạo thành dải nhỏ theo
chân núi và theo địa mạo con sông. Đất ở đây được cấu tạo từ các sản phẩm
bồi đắp Aluvi hiện đại. Đất có chất lượng tốt nên hầu hết đã được tận dụng
khai thác khai chủ yếu để trồng lúa nước với tổng diện tích 257,16ha chiếm
34,56% tổng diện tích đất tự nhiên của toàn xã.
- Địa hình đồi lượn sóng có độ cao từ 30 -120m bao gồm đồi đất granit
và đồi phù sa cổ, trái ngược với những núi thấp địa hình này tương đối bằng
phẳng độ dốc chỉ 1- 8

+ Đất xám trên phù sa cổ.
+ Đất xám địa hình cao nghèo mùn, lân, đạm, kali và các cation kiềm
trao đổi. Hàm lượng mùn ở tầng mặt chỉ đạt xấp xỉ 1% OM, đạm tổng số
không quá 0,1%, tổng Mg
2+
và Ca
2+
chỉ định dưới 1Me/100g đất. Vì vậy, khi
sản xuất phải bón phân bổ sung với một lượng đáng kể, chú trọng bổ sung
chất hữu cơ cho đất là rất quan trọng.
+ Đất xám địa hình thấp có độ phì khá hơn, mùn tầng mặt tương đối
cao có nơi đạt chỉ số tới 6% OM tương ứng đạm tổng số sấp xỉ 0,2%, kali và
lân cao hơn đất xám địa hình cao nhưng vẫn ở tình trạng nghèo, các trị số về
cation kiềm trao đổi và độ no bazơ rất thấp.
+ Đất xám trên granit thường có hạt thô hơn, chất dinh dưỡng kém hơn
khả năng giữ nước giữ phân cũng kém hơn đất xám trên phù sa cổ.
- Nhóm đất đỏ vàng: Có diện tích 55,6 ha chiếm 7,33% diện tích tự
nhiên, đất đỏ vàng được hình thành từ loại đá mẹ macma axit (granit và
riodaxit).
Đất hình thành trên đá mẹ granit có cấp độ rất thô, giàu silic, vì vậy đất
có thành phần cơ giới cấp hạt cát chiếm ưu thế (60 - 80%) có khi tới 90% cát
và tầng đất thường mỏng nhiều đá lộ đầu độ phì nhiêu kém ít có khả năng sử
dụng trong nông nghiệp.
- Nhóm đất xói mòn trơ sỏi đá có diện tích 180,1 ha chiếm 24,2% diện
tích tự nhiên, tập trung ở khu vực Núi Dinh, đất được hình thành là hậu quả
của quá trình xói mòn rửa trôi rất mãnh liệt trong thời gian dài, ở vùng khí
hậu có lượng mưa lớn và tập trung và khi lớp phủ thực vật đã bị cạn kiệt. đất
này có tầng đất rất mỏng, nhiều khi toàn là đá hoặc kết von dày đặc.
Quỹ đất xã Tân Hưng tương đối phong phú và đa dạng so với tỉnh Bà
Rịa - Vũng Tàu nói chung và cả thị xã Bà Rịa nói riêng phù hợp với nhiều

trong vùng có chế độ mưa mùa với lượng mưu không lớn, mặt khác, thảm phủ
phần lưu vực chủ yếu là cây trồng nông nghiệp, vì vậy lưu lượng nước sông
nhỏ và thường bị cạn kiệt vào mùa khô.
Theo kết quả quan trắc thủy văn tại trạm Sông Dinh I, môdun dòng
chảy bình quân 25 lit/s/km
2
, lưu lượng bình quân 7,54 m
3
/s, tổng lượng dòng
chảy năm là 237,8 triệu m
3
. Hiện nay trên sông Dinh có hồ Đá Đen và 2 đập
lớn, đập Sông Xoài và đập Sông Dinh I, khai thác nước tưới cho khoảng
2.700 ha đất sản xuất nông nghiệp (lúa, cà phê, cây ăn quả) và cung cấp nước
sinh hoạt.
Nguồn nước ngầm trên địa bàn xã chủ yếu khai thác ở phần phía đông
ở tầng chứa nước thuộc hệ tầng Bà Miếu (phù sa cổ tuổi Pleistocene) nằm bên
dưới các trầm tích mới, còn khu vực phía tây là các thành tạo xâm nhập, chủ
yếu là nước khe nít nên trữ lượng rất thấp.
c. Tài nguyên rừng
Xã Tân Hưng có 22,78 ha "P ;N% diện tích tự nhiên, chủ yếu là
rừng phòng hộ trong đó chủ yếu là rừng trồng được thực hiên theo chương
trình 327 phủ xanh đất trống đồi trọc. Trên địa bàn xã diện tích rừng tự nhiên
hầu như đã bị khai thác cạn kiệt hoàn toàn.
d. Tài nguyên khoáng sản
Trên địa bàn xã Tân Hưng tài nguyên khoáng sản chủ yếu là đá granit.
Loại đá granit dùng làm vật liệu xây dựng mỏ đá Hòa Hiệp với diện tích 18,9 ha
có tổng trữ lượng hàng triệu mét khố. Cát xây dựng phân bố ở dọc mép sông.
4.1.1.6 Cảnh quan môi trường
Đô thị càng phát triển, dân cư tăng nhanh, hệ thống giao thông và cac