Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
Lời nói đầu
Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con ngời. Nhà ở
đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và sự phát triển kinh tế - xã
hội. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà
nó còn là một trong những tiêu chuẩn làm thớc đo phản ánh trình độ phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi nớc, mức sống dân c của mỗi dân tộc. Ngời xa đã xác
định có an c thì mới lập nghiệp. Ph. Ănggen đã nhấn mạnh con ngời trớc hết
cần phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ
thuật, tôn giáo.... Trớc hết con ngời cần phải bảo đảm chỗ ở rồ mới có thể tham
gia hoạt động kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu quả tốt
đợc. Đối với nớc ta là một nớc nghèo, nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, dân
số đông, thu nhập quốc dân cha cao lại thờng xuyên gặp khó khăn do thiên tai
khí hậu khắc nghiệt...Bởi vậy, vấn đề nhà ở đối với chúng ta càng quan trọng.
Trong thực tế ngời dân vẫn phải ở trong ngững ngôi nhà tạm bợ, không đảm bảo
điều kiện sinh hoạt.
Từ nhiều năm nay Đảng và Nhà nớc cũng nh các cấp chính quyền đã có
nhiều cố gắng chăm lo, tạo điều kiện để tứng bớc đáp ứng nhu cầu bức xúc về
nhà ở. Trong điều kiện hiện nay khi đất nớc bớc vào giai đoạn phát triển kinh tế,
tốc độ đô thị hoá gia tăng thì vấn đề nhà ở trở thành một trong những nhu cầu
cấp bách mang tính kinh tế - xã hội cao trên bình diện quốc gia, nhất là các khu
vực đô thị lớn. Hà Nội là trung tâm văn hoá kinh tế chính trị của cả nớc với dân
số lớn và nhiều thành phần khác nhau. Bởi vậy việc quản lý và phát triển nhà ở
gặp nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp hợp lý thì mới thu đợc hiệu
quả. Trong quá trình thực hiện đề án môn học em chọn đề tài Vấn đề phát
triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội để thực hiện viết đề án và đợc sự hớng dẫn
nhiệt tình của thầy giáo hớng dẫn.
Mục đích nghiên cứu của đề tài:
Việc nghiên cứu dựa trên cơ sở các kiến thức đã học, đã nghiên cứu
trong quá trình học tập cùng với các chính sách của Nhà nớc ta về nhà
ở làm cơ sở trong việc tiếp cận vấn đề phát triển nhà ở. Trên cơ sở đó

đời sống của con ngời. Sự hình thành và phát triển cộng đồng làng xã thôn xóm,
sự phát triển các khu dân c và quá trính phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với
sự phát triển nhà ở. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối
với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn mới làm thớc đo phản
ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, dức sống của dân c
quốc gia đó. Lúc này nhà ở đợc hiểu là một hàng hoá đặc biệt, một hàng hoá
khác với các hàng hoá tiêu dùng khác ở chỗ:
- Lợng đâu t ban đầu tơng đối lớn bởi giá thành nguyên vật liệu cao, chi
phí xây dựng tốn kém. Nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở nên không thể di
dời và đem bán ở khắp nơi, đợc sử dụng trong một thời gian tơng đối dài, ít thay
đổi.
3
- Vừa là tài sản sở hữu cá nhân, vừa là một hộ trong khu nhà ở. Bởi nhà ở
không thể đặt độc lập mà phải gắn liền với khu dân c tập trung và các khu công
cộng.
- Nhà ở là một khối không gian đợc đặt trên đất, có tính cố định về hình
dáng kiến trúc, quỹ đất và điều kiện địa lý.
- Nhà ở nếu đủ các điều kiện và đớc pháp luật thừa nhần về quyền sở hữu
và khi đó nhà ở mới có thể mua, bán công khai.
Ph. Ăgghen đã noi: con ngời trớc hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã
rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo.... Trớc đây, nhà ở
đợc hiểu một cách đơn giản là môi trờng sống, chỉ là để ở theo nghĩa rất đơn
thuần. Nhng ngày nay nhà ở còn bao gồm cả môi trờng c trú, nó còn đóng góp
tích cực vào cuộc sống, tạo cho con ngời điều kiện lao động, sản xuất, nơi nghỉ
ngơi, học tấp và phát triển về mọi mặt.
2. Vai trò của nhà ở.
Đô thị và làng mạc là hai môi trờng sống, c trú lớn mà con ngời sống tập
trung và có tổ chức, mà các nhân tố cấu thành môi trờng ấy là các đơn vị gia
đình. Gia đình là tập hợp các thành viên có cùng huyết thống. Sự độc lập của
mỗi gia đình thể hiện nơi họ sinh sống, nhà riêng của họ. Tại đó thờng xuyên

ợng, về chất và thiết bị xây dựng. Cụ thể nh sau : Về lợng không gian bên trong
căn hộ đợc thể hiện qua số phòng diện tích sàn. Nó phải phù hợp với quy mô và
số nhân khẩu của gia đình. Về chất mỗi căn hộ phải bảo đảm mức tiện nghi về
chất lợng, chiếu sáng, cách âm, chống ồn, khả năng chống nhiệt và trang bị vệ
sinh. Chất lợng của ngôi nhà còn thể hiện ở chất lợng của xây dựng và kiến trúc
thiết kế, công trình phụ, độ bền của ngôi nhà, khả năng chịu nhiệt. Về tiêu
chuẩn mỗi căn hộ phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau :
- Đảm bảo diện tích tổng thể và diện tích các phòng trong căn hộ.
- Đảm bảo sinh hoạt cho mỗi thành viên trong gia đình, không gian riêng
cho mỗi thành viên.
- Đảm bảo thuận tiện cho các hoạt động và mối quan hệ với xã hội, môi
trờng xung quoanh. Nhà ở đô thị hiện nay ngoài các tiêu chuẩn đảm bảo tối
thiểu về sinh hoạt thì nhà ở là một đơn vị phải đặt trong môi trờng hoạt động
5
kinh tế và xã hội, phải bảo đảm nhà ở có điều kiện gần các khu trung tâm, trờng
học và đặc biệt thuận tiện trong các dịch vụ công cộng.
- Đảm bảo khả năng mở rộng căn hộ do không gian ít thay đổi nhng
trong khi đó hộ gia đình luôn luôn thay đổi (có ngời sinh thêm, kết hôn...). Mặt
khác do sự biến động của các thành viên nh sự tăng thêm tuổi thọ, có thêm ngời
do kết hôn, sinh thêm ngời, sự thay đổi quan hệ xã hội của chủ gia đình nên
không gian căn hộ phải có khả năng mở rộng, thay đổi. Không gian bên trong
của căn hộ phải phù hợp với không gian bên trong căn hộ để nhằm giải quyết
các nhu cầu. Đánh giá một khu nhà ở, một toà nhà hay một căn hộ ta không chỉ
đánh giá về số lợng, chất lợng căn hộ mà phải đánh giá cả về khả năng đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt cho ngời sử dụng.
2. Phân loại nhà ở.
Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật liên
quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở. Trong thực tế ngời ta thờng dựa
vào các vật liệu xây dựng để phân loại nhà ở nh : đá, bê tông, gỗ tốt và nhóm
vật liệu kém bền vững nh : tranh, tre, nứa lá ... Mặt khác nhà ở còn đợc phân

Bậc 4 : Không đầy đủ , đều là vật liệu thông thờng.
- Đối với nhà ở biệt thự :
Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân v-
ờn,hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện
nghi sinh hoạt đầy đủ. Biệt thự đợc phân làm 4 hạng: hạng 1 là thấp nhất, hạng
4 là cao nhất.
Hạng 1 : Biệt thự giáp tờng.
Hạng 2 : Biệt thự song đôi.
Hạng 3 : Biệt thự riêng biệt.
Hạng 4 : Biệt thự riêng biệt sang trọng.
Việc phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt
tiền, sân vờn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòng
tắm, phòng rửa, nhà vệ sinh. Với hạng 1 mỗi tầng có 1 phòng tắm, vệ sinh, còn
hạng 4 mỗi phòng có một phòng tắm và vệ sinh riêng. Về kiến trúc, mỹ thuật
trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lợng cao hoặc tơng đối cao.
Ngoài các cách phân loại nhà nh trên, nhà ở còn đợc phân loại căn cứ vào
tiêu chuẩn :
* Diện tích sử dụng, diện tích xây dựng ( m
2
).
* Hệ số cấp đô thị ( k
1
) căn cứ vào việc xếp loại các đô thị.
* Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (k
2
) gần hay xa trung tâm,
vị trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn.
* Hệ số tầng cao (k
5
).

ợng cuộc sống. Nếu thu nhập của con nguời tăng lên thì mọi nhu cầu của con
nguời đều trở thành khả năng thanh toán, có khả năng thực hiện. Khi thu nhập
con ngời thấp thì con ngời phải thực hiện những nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt.
Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã đợc bảo đảm thì con ngời sẽ
8
chuyển sang giải quyết nhu cầu về nhà ở. Đây là hiện tợng mà hầu hết các nớc
đang phát triển phải đơng đầu với sự bùng nổ về nhà ở khi đời sống và thu nhập
ở các nớc đang đợc nâng lên .
Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm cũng có tác động tới sự
thay đổi nhu cầu về nhà ở. Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có quan hệ hết
sức chặt chẽ tới thu nhập của dân c, cái làm thay đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở.
Tình trạng việc làm và nghề nghiệp có yêu cầu về tính chất đặc điểm của nhà ở
phù hợp với yêu câù và tính chất của công việc. Có công việc đòi hỏi nhà ở là
nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ.
3. Đô thị hoá và qua trình phát triển của đô thị.
Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của Quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Đô thị hoá với đặc trng cơ bản nhất là sự mở
rộng về không gian đô thị. Bởi vậy ta thấy đô thị hoá là quá trình có thay đổi về
nhà ở, nó không chỉ thay đổi về tổng nhà ở mà còn thay đổi về kết cấu nhà ở.
Với xu hớng phát triển các đô thị hiện nay thì nhà ở không chỉ dành cho tầng
lớp quý tộc, thị dân và chức dịch mà diễn ra với két cấu dân c đa dạng. Việc
thực hiện đô thị hoá đợc thực hiện theo các quy hoạch của nhà nớc trong đó có
quy hoạch nhà ở là quy hoạch phát triển không thể thiếu đợc, cùng với quá trình
đô thị hoá là sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng ảnh hởng tới
nhà ở hiện nay, với những vùng đất truớc đây cha có cơ sở hạ tầng thì nay đợc
đầu t xây dựng. Trong đô thị, những tầng lớp dân c lao động, tầng lớp thơng gia
và ngời có thu nhập cao có thể lựa chọn khu vực kiểu dáng nhà và cũng nh mức
độ tiện nghi trong nhà, những ngời sinh sống bằng nghề nghiệp không ổn định
đang ngày càng tạo ra sức ép với các nớc đang phát triển trong quá trình đô thị
hoá, chính lớp dân c này xuất hiện kiểu nhà ở tập trung đặc biệt nh các xóm

đất nớc năm 1975 cả nớc thu về một mối, xây dựng xã hội chủ nghĩa. Từ Đại
hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) thực hiện nghị quyết của Đảng, nớc ta thực
10
hiện đờng lối đổi mới cơ chế kinh tế, xây dựng nền kinh tế thị trờng theo địng
hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý thống nhất của Nhà nớc.
Để phù hợp với từng giai đoạn phát triển của lịch sử, Nhà nớc thực hiện
các chính sách nhà ở khác nhau tơng ứng với từng thời kỳ với các nội dung đặc
trng sau đây:
- Với miền Bắc, tiến hành chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất. Tại
miền Bắc những năm 1960 - 1961, theo chính sách này Nhà nớc thực hiện quản
lý toàn bộ nhà đất của các đối tợng thực hiện cải tạo (các tầng lớp địa chủ, t sản
có nhà cho thuê, nhà của chế độ cũ, nhà vắng chủ...). Năm 1991 Thủ tớng
Chính phủ đã ban hành nghị quyết số 297/ CT xác lập sở hữu Nhà nớc đối với
nhứng loại nhà ở của các đối tợng thuộc diện cải tạo này.
- Thực hiện chính sách bao cấp về nhà ở mà nội dung chủ yếu của có là Nhà
nớc đảm bảo xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách để phân phối cho cán
bộ công nhân viên Nhà nớc và các đối tợng thuộc diện u tiên thuê theo giá thấp,
với quan điểm cho rằng nhà ở là phúc lợi xã hội nên hoạt động kinh doanh nhà
ở không diễn ra (1955 1992).
- Với việc đổi mới cơ chế quản lý toạn bộ nền kinh tế, nớc ta trong lĩnh vực
nhà ở đã từng bớc đổi mới quan điểm mà cụ thể và rõ nét nhất là Pháp lệnh nhà
ở do hội đồng Nhà nớc ban hành năm 1991 với t tởng chỉ đạo coi nhà ở là hàng
hoá, đa bán và cho thuê với đúng giá của nó. Đồng thời Nhà nớc huy động mọi
tiềm năng trong xã hội để phát triển nhà ở, khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia phát triển và kinh doanh nhà ở.
Cùng với các thay đổi trong nhận thức, quan điểm về nhà ở, Chính phủ đã
lần lợt ban hành hàng loạt các chính sách: Chính sách hoá giá nhà (Thông t 97/
TT năm 1989 và thông t 02/ TT năm 1992 của Bộ xây dựng); Chính sách về
mua bán và kinh doanh nhà ở (Nghị định 61/ CP ngày 5/ 7/ 1994 của Chính
phủ); Chính sách về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ( Nghị định

hấp dẫn quan trrọng thúc đẩy hoạt động đầu t trong và ngoài nớc để phát triển
thủ đô.
12
Chơng II
Sự phát triển nhà ở trên địa bàn hà nội.
I. Những điều kiện và nhân tố ảnh hởng đến phát triển nhà ở Hà Nội.
1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội.
1.1. Điều kiện tự nhiên.
Thành phố Hà Nội là thủ đô của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam. Trong vùng Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng Bắc Bộ, trong
khoảng toạ độ địa lý 20
0
54 đến 21
0
22 vĩ độ Bắc và từ 105
0
42 đến 106
0
00
kinh Đông. Hà Nội có diện tích 918, 42 km
2
bao gồm 7 quận nội thành: Ba
Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân và
bao gồm 5 huyện ngoại thành: Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ
Liêm. Hà Nội là một đầu mối giao thông quan trọng của cả nớc bởi từ đât có thể
đi khắp mọi miền đất nớc bằng hệ thống giao thông thuận tiện.
Mặt khác Hà Nội là thủ đô với lịch sử hình thành và phát triển lâu dài
(gần 1000 năm), trong suốt quá trình phát triển của mình Hà Nội luôn giữ vai
trò là trung tâm chính trị của cả nớc, cùng với lịch sử vẽ vang Hà Nội còn là
một trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nớc. Hiện

14
1.3. Điều kiện xã hội.
Một đặc tính quan trọng của điều kiện xã hội đó là dân c. Năm 1997 tổng
số dân của thủ đô Hà Nội là 2.464.000 ngời, hiện nay Hà Nội chiếm 3% dân số
cả nớc. Nh vậy, dân số Hà Nội khá lớn làm cho nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu
lớn của thủ đô đặc biệt trong hiện nay và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng lên.
Mặc dù Hà Nội có dân số đông nh có thể thấy rằng dân số phân bố không đều,
khu vực nội thành mật độ dân số cao, trung bình 15.381 ngời/ km
2
, trong đó
một số khu rất cao nh khu phố cổ, có nơi lên tới 70.00 - 80.000 ngời/ km
2
. Ngợc
lại khu vực ngoại thành mật độ dân số thấp, bình quân 1.386 ngời/ k m
2
, tuy
nhiên mật độ này vẫn rất lớn so với mật độ trung bình cả nớc.
Mật độ dân c Hà Nội có chiều hớng tăng lên tơng ứng với tỉ lệ tăng dân
số hàng năm, năm 1990 diện tích bình quân là 4,6 m
2
/ ngời, năm 1995 là 4,6
m
2
và tới năm 2000 là 6,0 m
2
/ ngời. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô
thị hoá, dân c nông thôn đổ ra thành phố một cách ồ ạt làm cho dân số Hà Nội
tăng lên một cách nhanh chóng ảnh hởng to lớn đến nhu cầu nhà ở và môi trờng
sinh thái.
2. Những nhân tố ảnh hởng đến phát triển nhà ở và xu hớng phát triển nhà ở.