Website: Email : Tel : 0918.775.368
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI.
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÈ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÂI VÀ
NHÀ Ở.................................................................................................... 5
I. Đất đô thị..................................................................................................5
1. Khái niệm đất đô thị..............................................................................5
2. Đặc điểm đất đô thị...............................................................................5
2.1. Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu.................................5
2.2. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất..........................5
2.3. Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch..............................6
II. Nhà ở đô thị.............................................................................................6
1. Khái niệm nhà ở đô thị..........................................................................6
2. Đặc điểm nhà ở đô thị...........................................................................6
2.1. Nhà ở là tài sản không thể di dời được gắn liền, xây dựng trên
đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí nó được sự phân bố ở đâu.........6
2.2. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn.......................................................6
2.3. Nhà ở rất phong phú và đa dạng về cả số lượng lẫn chất lượng...6
III. Thị trường đất đai và nhà ở đô thị......................................................7
1. Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở...................................................7
2. Đặc điểm thị trường đất đai và nhà ở....................................................7
2.1. Các quan hệ mua bán chỉ làm thay đổi quyền sử dụng đất...........7
2.2. Nhà nước giữ vai trò chi phối tối cao đối với thị trường đất đai và
nhà ở....................................................................................................7
2.3. Chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật.......................................8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.4. Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, ko tập trung, trải rộng trên
khắp các vùng miền..............................................................................8
2.5. Có gắn bó chặt chẽ với các thị trường khác ( Đặc biệt thị trường
tài chính)..............................................................................................9
3. Giá nhà ở.............................................................................................21
II. Thị trường đất đai................................................................................22
1. Qũy đất................................................................................................22
2. Giá đất.................................................................................................22
III. Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội...............................................................................23
1. Chính sách nhà nước...........................................................................23
2. Quy hoạch của thành phố....................................................................23
3. Đô thị hóa............................................................................................24
4. Xây dựng mới......................................................................................24
5. Thu nhập của người dân......................................................................24
IV. Những bất cập của thị trường đất đai và nhà ở...............................25
1. Công tác quản lý..................................................................................25
1.1. Quản lý quy hoạch, xây dựng.....................................................25
1.2. Thủ tục hành chính.....................................................................25
1.3. Sự yếu kém trong việc quản lý, điều tiết thị trường....................26
2. Đầu cơ tích trữ.....................................................................................26
3. Giá đất đai và nhà ở do nhà nước quy định chưa sát với giá thị trường.
.................................................................................................................27
4. Chất lượng nhà ở chưa đạt yêu cầu.....................................................27
5. Thông tin chưa minh bạch, chính xác.................................................27
Website: Email : Tel : 0918.775.368
6. Hoạt động của các sàn giao dịch còn kém hiệu quả. ..........................28
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
VÀ NHÀ Ở............................................................................................29
I. Giải pháp mang tính chất lý luận:........................................................29
1.1. Tăng cường công tác quản lý đất đai và nhà ở.................................29
1.2. Tích cực chống đầu cơ: ...................................................................29
1.3. Dự trữ đất để kinh doanh đô thị.......................................................30
1.4. Quản lý nhà nước với các sàn giao dịch về đất đai và nhà ở:..........30
kà lực cản cho quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.3. Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch.
Việc phát triển các đô thị nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào
đó sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng làm tình trạng sử dụng đất đô
thị không theo quy hoạch ngày càng nhiều. Tình trạng sử dụng đất không theo quy
hoạch chính là một trong những rào cản lớn nhất để quản lý đất đai một cách hiệu
quả.
II. Nhà ở đô thị.
1. Khái niệm nhà ở đô thị.
Nhà ở đô thị là 1 tài sản của dân cư , có vị trí cố định găn liền với nó là cự ly, môi
trường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của đô thị.
2. Đặc điểm nhà ở đô thị.
2.1. Nhà ở là tài sản không thể di dời được gắn liền, xây dựng trên đất. Sự gắn
liền với đất này chỉ vị trí nó được sự phân bố ở đâu.
Nhà ở là một tài sản gắn liền với đất, có vị trí cố định gắn liền với nó là cự ly, môi
trường, các kết cấu hạ tầng xung quanh khu vực. Ngưoif sử dụng nhà phải di chuyển
tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận điều kện vốn có của khu vực chứ không di
chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn được.
2.2. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn.
Giá trị của nhà ở thường được đan xen với giá trị của đất và giá trị các điều kiện
hạ tầng và môi trường sống. Do vậy khi mua bán nhà cũng chính là mua bán quyền
sử dụng đất… nên giá của một ngôi nhà thường là rất lớn.
2.3. Nhà ở rất phong phú và đa dạng về cả số lượng lẫn chất lượng.
Nhà ở có rất nhiều loại hình như nhà ở kiểu biệt thự, nhà ở liền kề, nhà chung
cư…
Nhà ở kiểu biệt thự là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn
riêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơi
nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách. Biệt thự còn là sự kết tinh của
khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Thường mỗi biệt thự có một tên
ở vừa hỗ trợ cho thị trường này. Thậm chí, trong một số trường hợp, Nhà nước cần
phải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường. Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà
ở công, nhằm cung cấp cho người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đi
bán lại.
2.3. Chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật
Đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về đất đai và nhà ở tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội.
Do đó, các vấn đề về đất đai và nhà ở đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về đất đai và nhà ở, đặc biệt là hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở
nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là
chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế
giới đều quan tâm đến Đất đai và nhà ở và thị trường đất đai và nhà ở, luôn điều
chỉnh chính sách về Đất đai và nhà ở và thị trường Đất đai và nhà ở nhằm huy động
các nguồn lực về Đất đai và nhà ở phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội.
2.4. Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, ko tập trung, trải rộng trên khắp các
vùng miền
Đất đai và nhà ở là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động
của thị trường Đất đai và nhà ở mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường đất đai và nhà ở mang tính không tập trung và trải rộng ở
mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá đất đai và nhà ở có “dư thừa” ở
vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường
mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển
không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường đất
đai và nhà ở khác nhau. Thị trường đất đai và nhà ở ở các đô thị có quy mô và trình
Website: Email : Tel : 0918.775.368
độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường đất đai và nhà ở ở
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Đất đai và nhà ở có tính dị biệt, tin tức thị
trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước
nên thị trường đất đai và nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường đất đai và nhà ở không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo được của đất, nên thị trường đất đai và nhà ở mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hoá khác.
3. Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở đô thị.
Thị trường đất đai và nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội,
kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư
nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.
1. Thị trường đất đai và nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng đất đai và nhà ở trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến đất đai và nhà ở
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong đất đai và nhà ở ở các nước thuộc
thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA
của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm
qua.
Đất đai và nhà ở còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh
tế thị trường thì đất đai và nhà ở ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh
tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
2. Thị trường đất đai và nhà ở phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đất đai và nhà ở có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính
giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế,
chính sách và pháp luật để các giao dịch đất đai và nhà ở chính thức (có đăng ký và
thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm
thị trường đất đai và nhà ở sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi
năm.
5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đất đai và nhà ở sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường đất
đai và nhà ở. Những cơn “sốt” nhà, đất hầu ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của
nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị đất đai và nhà ở, ổn định thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường đất đai nhà ở.
Thứ 6: Thị trường đất đai và nhà ở góp phần vào ổn định xã hội
Thị trường đất đai và nhà ở luôn gắn liền với các chính sách đất đai và nhà ở của
nhà nước. Ở bất cứ một quốc gia nào thị trường này cũng quan trọng bởi lẽ nó góp
phần tạo sự ổn định xã hội. Thị trường đất đai và nhà ở phát triển không lành mạnh là
chính sách đất đai không phù hợp sẽ dẫn đến nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả
làm cho giá lên xuống thất thường. Điều đo sẽ làm tác động xấu đến niềm tin của
nhân dân đối với các chính sách., ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người
và các hoạt động nói chung. Thị trường đất đai và nhà ở hoạt động lành mạnh sẽ góp
phần điều hóa cung cầu, ổn định giá cả do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn
định hơn.
4. Phân loại thị trường đất đai và nhà ở.
4.1. Phân loại theo hoạt động trên thị trường:
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai và nhà ở.
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thị trường cho thuê.
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm.
Copyright: Tài liệu đại học ©