Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ VĂN THU

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
HÀNG LOẠT ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI PHƯỜNG
ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC

Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trịnh Hữu Liên

Thái Nguyên - 2014


i

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng
để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn
Lê Văn Thu


iii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài: 2
Chƣơng 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học của định giá hàng loạt
các thửa đất 4
1.1.1. Tổng quan về giá đất 4
1.1.2. Định giá đất, định giá đất trong mối quan hệ với mục đích sử dụng
đất 6
1.1.3. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm 8
1.2. Định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá hàng loạt 10
1.2.1. Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục
vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS 10
1.2.2. Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 12
1.2.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố và vị
trí đường phố 13
1.2.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị 16

chi tiết 43
2.2.6. Phân tích các kết quả và những kiến nghị 43
2.3. Phương pháp nghiên cứu 43
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra bổ sung
thông tin thửa đất 43
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 44
2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và
xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 44
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 45
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 45
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 47

v

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3.1.3. Kinh tế - xã hội 48
3.2. Tình hình quản lý đất đai và tư liệu bản đồ phục vụ nghiên cứu 51
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 51
3.2.2. Tình hình tư liệu bản đồ phường Đống Đa 54
3. 3. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ
liệu phục vụ định giá đất 54
3.3.1. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính. 56
3.3.2. Xây dựng hệ thống giao thông 62
3.4. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính mở rộng
phục định giá đất 64
3.4.1. Xây dựng vùng dân cư (đất ở) theo hệ thống giao thông 64
3.4.2. Xây dựng giá trị đất ở theo hệ thống giao thông 66

UBND
: Uỷ ban nhân dân
HTTTĐL
: Hệ thống thông tin địa lý
BĐS
: Bất động sản
BĐĐC
: Bản đồ địa chính vii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Đống Đa tính đến ngày
01/01/2014 52
Bảng 3.2 Giá đất quy định các vị trí trong phường Đống Đa năm 2014 68
Bảng 3.3 Giá đất quy định chi tiết tới từng thửa đất năm 2014 73
Bảng 3.4 Tương quan giá trị theo quy định UB của đường Nguyễn

Hình 3.10 Hệ thống giao thông Phường Đống Đa thành phố Vĩnh Yên 63
Hình 3.11 Kết quả đóng vùng các tuyến phố trong địa giới phường Đống Đa. 64
Hình 3.12 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo tuyến phố Nguyễn Viết Xuân 65
Hình 3.13 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo đường phố của phường Đống Đa . 66
Hình 3.14 Kết quả gán mã của phường Đống Đa theo bảng giá đất năm 2014 67
Hình 3.15 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất chi tiết đường Nguyễn Viết Xuân 71
Hình 3.16 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất chi tiết toàn phường năm 2014 64
Hình 3.17 Vùng giá đất chi tiết đất ở theo bảng giá đất năm 2014 của toàn
phường Đống Đa 73
Hình 3.18 Giá của đường Nguyễn Viết Xuân sau khi cập nhật giá thực tế 78
Hình 3.19 Kết quả vùng giá đất chi tiết của toàn phường Đống Đa sau khi cập
nhật giá thực tế 69

1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
quốc phòng. Trong nền kinh tế thị trường, khi các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, cung như vậy quyền sử dụng đất đã nổi lên
như một loại hàng hóa rất đặc biệt. Giá quyền sử dụng đất trở thành điểm nóng
trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội. Để định giá loại “hàng hóa” đặc biệt
này, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và các địa

nước. Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hướng
công nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu được nhiều thành quả to lớn. Việc ban hành
giá đất đã có những thay đổi nhằm phù hợp với xu hướng phát triển chung của
xã hội tuy nhiên công việc này vẫn đang gặp phải nhiều khó khăn. Có thể nói
định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận
chung và trực tiếp với Vĩnh Phúc nói riêng. Xuất phát từ những vấn đề trên,
đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giải pháp định giá đất hàng loạt đất ở đô thị
tại phường Đống Đa thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Mục tiêu của đề tài:
*. Mục tiêu tổng quát:
- Nghiên cứu giải pháp định giá đất hàng loạt đất ở đô thị tại phường
Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

*. Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá thực trạng quản lý đất đai và tư liệu bản đồ phục vụ vùng
nghiên cứu .
- Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục
vụ định giá đất
- Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính mở rộng phục định
giá đất
- Ứng dụng GIS và ma trận tương quan xây dựng vùng giá đất chi tiết
- Phân tích các kết quả và những kiến nghị. 4


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính
giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Việc Chính phủ xác định khung giá đất và các địa phương công bố giá
đất hàng năm, chắc chắn không thể xem xét đến tất cả các yếu tố cá biệt của
các thửa đất riêng biệt. Điều này cho thấy giá đất quy định theo phương thức
này chỉ có thể được sử dụng cho một số mục tiêu có giới hạn trong quản lý.
Từ đó, Nhà nước đồng thời quy định phạm vi áp dụng.
Ví dụ: Phục vụ cho nhu cầu thu thuế sử dụng đất hàng năm, sẽ phải yêu
cầu xác định đồng loạt các thửa đất để tính thuế theo giá đất. Với mục đích
này, rõ ràng không thể xét đến tất cả các yếu tố cá biệt trong định giá; khi đó
dẫn đến việc Nhà nước quy định hai thửa đất liền kề có điều kiện giống nhau
về kết cấu hạ tầng thì có giá đất như nhau.v.v. Mặt khác, giá đất do Uỷ ban

tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích cụ
thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện cụ thể và theo đúng
pháp luật. Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm là:

7

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định.
2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Định giá đất ở nước ta: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị
của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã
được xác định, tại một thời điểm xác định [2].
1.1.2.2. Định giá đất trong mối quan hệ với mục đích sử dụng đất
Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều rất hiển nhiên là phải
gắn chúng với các mục đích sử dụng cụ thể, hay nói cách khác, định giá đất
phải theo mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 chia đất đai thành 6 loại đó
là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất
chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Trong mỗi loại đất, khi Nhà nước giao cho
người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể tuỳ theo từng trường
hợp. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải trên cơ sở mục
đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định. Mặt khác, do đặc thù của
đất đai là một tài nguyên vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng, và theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì đất đai

1.1.3.1. Định giá hàng loạt bất động sản và định giá cá biệt bất động sản
Trước hết cần phân biệt hai quá trình định giá: Định giá hàng loạt bất
động sản (thường gặp trong định giá bất động sản theo định kỳ) và định giá
bất động sản cá biệt (thường gặp trong các cuộc định giá bất động sản theo
yêu cầu đột xuất).

9

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Định giá hàng loạt bất động sản (định giá theo định kỳ): Là hoạt động
định giá do cơ quan Nhà nước tiến hành, nhằm định giá toàn bộ các bất động
sản có trên một địa bàn hành chính nào đó hoặc trên toàn lãnh thổ quốc gia
chủ yếu phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
Phần lớn các nước trên thế giới, định giá theo định kỳ thường diễn ra 5 năm
một lần [2].
Định giá bất động sản cá biệt (hay còn gọi là định giá bất động sản theo
yêu cầu đột xuất): Là hoạt động định giá do cơ quan nhà nước, tổ chức tư
nhân hoặc cá nhân hành nghề định giá tiến hành, nhằm phục vụ cho các mục
đích có tính chất không thường xuyên như để làm giá khi chuyển nhượng, thế
chấp, thừa kế hoặc để Nhà nước căn cứ vào đó tiến hành thu thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế trước bạ nhà vv Định giá tài sản cá biệt chỉ tiến
hành khi có nhu cầu của Nhà nước hoặc của chủ sở hữu bất động sản.
Như vậy, trong lĩnh vực định giá bất động sản, giữa định giá hàng loạt
bất động sản và định giá bất động sản cá biệt có sự khác nhau về qui mô và
mục đích; định giá hàng loạt bất động sản là loại hoạt động diễn ra trên một
phạm vi rộng, với số lượng bất động sản cần định giá nhiều, đa dạng và do đó
nó là một quá trình vừa khép kín về lãnh thổ, vừa khép kín về nội dung; còn
định giá bất động sản cá biệt diễn ra trên phạm vi rất hẹp, nội dung đơn giản,
nên về qui trình có một số công đoạn trên thực tế không cần phải thực hiện.

1.2.1.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai.
Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt tại thời điểm nào đó,
nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về
giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng
đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi
đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của
quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay
vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất[2]

11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

(*) Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
(a). Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các
vùng tác động và giá đất.
Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực
địa lý mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng
bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau
hoặc gần giống nhau,
(b). Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất.
Các vùng giá đất được tạo ra theo định nghĩa (1.2.1.1) có giá trị tiền tệ
giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm. trong một khoảng thời
gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ
xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn
không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng
giá trị trong khoảng thời gian đó. Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp:
Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại đất phi nông nghiệp, khi đó tập
hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng có giá trị
tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích cho ta hình ảnh về vùng có cùng

giá đất; gọi tắt là vùng giá đất theo đường phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền
tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường
phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt
là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó.
1.2.2.2. Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố
Định nghĩa về vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố:
Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hàng năm có giá trị trên một
đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm đi, nhưng giới hạn địa lý của các
vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi các
vùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó.

13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Các vùng giá đất theo một vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn
vị diện tích có thể tăng lên hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này
ổn định tương đối trong khoảng thời gian; khi đó ta gọi các vùng này là vùng
giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó.
1.2.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố và vị trí
đường phố
1.2.3.1. Xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí
đường phố
Tùy theo cách tiếp cận mà có thể xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai
theo đường phố và vị trí đường phố theo những giải pháp và sơ đồ quy trình
khác nhau. Ở đây giới thiệu một phương pháp đã được tác giả thử nghiệm
thành công: Sử dụng bản đồ địa chính số làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất
và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố.
Vấn đề được xem xét ở đây là sử dụng bản đồ địa chính số hay cơ sở dữ
liệu địa chính số phục vụ xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường

(*) Xây dựng vùng giá trị đất đai theo từng đường phố: Dựa vào các
vùng dân cư theo tuyến phố vừa xây dựng các vùng giá trị theo vị trí và tiếp
tục phân chia vùng giá trị theo vị trí chi tiết. Ở khâu này nếu phân vùng chia
các vùng vị trí theo (quy định của các địa phương) ta sẽ xây dựng được vùng
giá trị theo đường phố theo các quy định hiện hành. Nếu các vùng giá trị được
phân tích chi tiết ta sẽ được vùng giá trị chi tiết…
Khi có được vùng giá trị ta có thể sử dụng để xây dựng bản đồ giá đất
hàng năm.
(*) Điều chỉnh các vùng giá trị: Các vùng giá trị không phải là vùng bất biến
mà có thể điều chỉnh khi cơ sự thay đổi như do các yếu tố tác động là thay đổi,
thay đổi về hạ tầng kỹ thuật thay đổi do thực hiện quy hoạch.

15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1.2.3.3. Phương pháp sử dụng vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí
đường phố để xây dựng vùng giá đất hàng năm
Từ các định nghĩa đã nêu việc sử dụng vùng giá trị đất đai để xây dựng
bản đồ giá đất hàng năm sẽ đơn giản hơn.
(1) Bản đồ giá đất hàng năm theo quy định: Hàng năm khi các địa
phương ban hành giá đất thì chỉ việc mẫu hóa (để nhận biết) và chuyển tương
ứng vào vùng giá trị đất đai tương ứng. Khi đó các phần mềm chuyên dụng
(Arcgis) sẽ cho phép tạo ra bản đồ giá đất của năm tương ứng.
(2) Bản đồ giá đất hàng năm theo giá đất thực tế của thị trường: Có thể
dễ dàng nhận thấy rằng nếu thay bảng đất quy định hàng năm bằng bảng giá
đất thực tế của thị trường ta sẽ có bản đồ giá đất thực tế.
1.2.3.4. Tương quan giữa các vùng giá trị và tương quan giữa các vùng giá đất
Nếu gắn một cách chi tiết hơn giá đất của mặt đường phố A/ giá đất của
mặt đường phố B sẽ là tương quan giá đất giữa vị mặt đường phố A và B.