TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN
Chuyên ngành: Kinh t Thm nh Giá
 KHOÁ LUN TT NGHIP

 tài:
THM NH GIÁ TR VN CÂY CAO SU TI
TNH BỊNH PHC

GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA
SVTH : PHM TH HNG ANH
Lp : Thm nh Giá 1 ậ K35
MSSV : 31091020621
TP.HCM, tháng 4.2013

i

LI CAM OAN
Tôi cam đoan đây là đ tài nghiên cu ca tôi, đc thc hin da trên c s
nghiên cu lý thuyt, kin thc v thm đnh giá kt hp vi vic kho sát tình hình
thc tin. Nhng s liu trong khoá lun thu thp đc và các kt qu tính toán là
hoàn toàn trung thc, không sao chép t bt k ngun nào khác.

phn a c i Á luôn di dào sc khe, đt đc nhiu thành công tt đp trong
công vic và cuc sng.
Trân trng kính chào!
Phm Th Hng Anh

iii

NHN XÉT CA N V THC TP



v
MC LC
LI M U 1
1. Lý do chn đ tài 1
2. Mc tiêu nghiên cu 1
3. i tng và phm vi nghiên cu 1
4. Phng pháp nghiên cu 2
5. Kt cu đ tài 2
CHNG 1: C S LÝ LUN 3
1.1 C S LÝ LUN V BT NG SN 3
1.1.1 Khái nim bt đng sn 3
1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn 4
1.1.3 c trng ca bt đng sn 5
1.1.4 Phân loi bt đng sn 7
1.2 C S LÝ LUN V THM NH GIÁ T NÔNG NGHIP 7
1.2.1 t nông nghip 7
1.2.2 Thm đnh giá đt nông nghip 9
1.2.3 Phng pháp thm đnh giá đt nông nghip 9
1.3 C IM V LOI TÀI SN THM NH 11
1.3.1 Cây cao su và s sinh trng phát trin 11

1. Lý do chn đ tài
Trên th gii, ngh thm đnh giá đã hình thành t rt lâu và đc xem là mt
ngh có vai trò quan trng trong nn kinh t. Ti Vit Nam ngh thm đnh giá ch
mi ra đi khong hn mi nm, dù thi gian hot đng cha lâu nhng s xut
hin ngh thm đnh giá đã có nhng tác đng tích cc trong vic qun lý hiu qu
nn kinh t, k c trong phòng, chng tham nhng, chng tht thoát, lãng phí. Hot
đng thm đnh giá có  nhiu lnh vc nh thm đnh giá bt đng sn, thng
hiu, doanh nghip, nhng  Vit Nam hin nay ch yu là trong lnh vc bt
đng sn. Mc dù ph bin trong lnh vc này nhng nhìn chung đa s ch tp trung
vào vic thm đnh giá các loi bt đng sn nh nhà , cao c vn phòng,ầ mà
cha có s quan tâm đúng mc đn dng bt đng sn là đt nông nghip, loi đt
chim mt b phn không nh trong qu đt đai hin nay dn đn vic thm đnh
giá loi bt đng sn này tr nên khó khn và đôi khi cha phn ánh đúng giá tr.
Trc tình hình trên, vic thm đnh đt nông nghip mt cách chun mc là điu
nên làm và nên đc nghiên cu đ đáp ng nhu cu thm đnh giá đt nông
nghip. ó là lý do ch yu đ tác gi la chn đ tài v thm đnh đt nông nghip,
vi trng hp c th là “Thm đnh giá tr vn cây cao su ti tnh Bình Phc”.
2. Mc tiêu nghiên cu
Thm đnh giá tr vn cao su nh th nào?
Nghiên cu và phân tích nhng yu t tác đng và hình thành giá tr vn cao
su phc v cho công tác thm đnh đt trng cây lâu nm nói riêng và đt nông
nghip nói chung.
Các phng pháp nào có th s dng trong công tác thm đnh giá tr vn
cao su hin nay?
3. i tng và phm vi nghiên cu
 i tng nghiên cu
Vn cây cao su đang trong giai đon khai thác kinh doanh.
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
2



CHNG 1: C S LÝ LUN
1.1 C S LÝ LUN V BT NG SN
1.1.1 Khái nim bt đng sn
Tài sn đc chia làm nhiu loi, tùy tng mc đích s dng hay qun lý mà
có th có các tiêu thc khác nhau đ phân chia thành các loi. Mt cách phân chia
khái quát nht đã có cách đây hàng trm nm trong B Lut La Mã và cho đn nay
vn đc các nc s dng là phân chia tài sn thành hai loi: ng sn và Bt
đng sn.
Bt đng sn là mt thut ng đc s dng ph bin  hu khp các quc gia
trên th gii. Thut ng Bt đng sn đc hiu tng đi rng và đa dng.
 Theo Bách khoa toàn th m (www.wikipedia.org)
Bt đng sn là mt thut ng pháp lut ( mt s nc nh Liên hip Anh,
Canada, Úc, M) có ý ngha bao gm đt đai và nhng gì dính lin vnh vin vi
mnh đt đó. Nhng th đc xem là dính lin vnh vin nh là nhà ca, ga ra, kin
trúc  trên hoc du khí, m khoáng cht  di mnh đt đó. Nhng th có th d
ra khi mnh đt nh nhà di đng, lu, nhà tm thì không đc xem là bt đng sn.
 Theo Lut Dân s Thái Lan, Lut Dân s c
Lut Dân s Thái Lan, ti iu 100 có ch rõ bt đng sn là đt đai và nhng
vt gn lin vi đt đai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu đt đai.
Trong khi đó, Lut Dân s c đa ra khái nim bt đng sn bao gm đt đai và
các tài sn gn vi đt.
 Theo Lut pháp Vit Nam
B Lut Dân s nm 2005 ca nc Cng hoà Xã hi Ch ngha Vit Nam, ti
iu 174 có quy đnh: Bt đng sn là các tài sn không th di di đc bao gm:
- t đai
- Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin
vi nhà , công trình xây dng trên đó
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
4


- Tính không đng nht: Khác vi các loi hàng hóa khác, bt đng sn là
mt loi hàng hóa không có tính đng nht. S khác bit ca bt đng sn
trc ht là do s khác nhau v v trí lô đt, khác nhau v kt cu và kin trúc,
khác nhau v hng; v cnh quan và các vt ngoi cnh. Do vy khi thm
đnh bt đng sn cn chú ý đn đc đim c th ca bt đng sn.
- Tính khan him: Bt đng sn gn lin vi tài nguyên đt mà tài nguyên
đt thì hu hn. Mt khácdo nhu cu ngày càng cao v đt đai ca vic đô th
hoá, công nghip hoá, hin đi hoá và xây dng nhà  đ đáp ng vi dân s
ngày càng tng nên gây ra hin tng cung không đ cu và tính khan him
ca đt đai. Do vy v lâu dài giá bt đng sn có xu hng tng lên.
- Tính bn vng, đi sng kinh t dài: Bt đng sn là mt loi hàng hóa đc
bit so vi các loi hàng hóa khác, vì nó là loi hàng hóa bn vng theo thi
gian. Tính lâu bn ca bt đng sn gn lin vi s tn ti vnh vin ca đt
đai. Mt khác, các công trình xây dng, công trình kin trúc thng có tui th
cao, có th đn hàng trm nm nu đc s dng, ci to và bo v tt. Ngay
trong nông nghip, bt đng sn là vn cây lâu nm cng có thi gian tn ti
lâu dài. ây là thuc tính riêng và quan trng ca bt đng sn khi so sánh vi
các tài sn khác.
1.1.3 c trng ca bt đng sn
Bt đng sn cng nh các tài sn khác, nó ch tr thành hàng hóa khi đc
trao đi trên th trng. Mt bt đng sn khi tr thành hàng hóa thì nó có giá tr và
giá tr s dng nhm tha mãn nhu cu nào đó ca con ngi. Tuy nhiên hàng hóa
bt đng sn là mt hàng hóa đc bit, do đó ngoài nhng đc đim chung ca hàng
hóa nó còn có nhng đc trng riêng bit đó là:
 Kh nng co giãn ca cung bt đng sn kém
Tính khan him ca bt đng sn to nên s kém co giãn ca cung bt đng
sn so vi nhu cu phát trin dân s và s bin đng ca giá c. Kh nng kém co
giãn này th hin  các mt sau:
- Tng cung v đt đai nói chung b gii hn bi din tích t nhiên.

đnh, vn bn pháp lut, các ch trng, chính sách đ điu tit và qun lý cht ch
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
7

đi vi các hot đng ca th trng bt đng sn nhm duy trì s n đnh và khai
thác có hiu qu các ngun ni lc cho phát trin ca quc gia.
1.1.4 Phân loi bt đng sn
Bt đng sn đc phân chia thành nhiu loi, vi đc đim và yêu cu s
dng rt khác nhau. Có nhiu cách phân loi bt đng sn nh phân loi theo tình
trng s dng, theo quyn tài sn, Tuy nhiên ngi ta ch yu phân loi theo chc
nng s dng ca bt đng sn.
Cn c theo chc nng s dng, có th chia bt đng sn làm các loi:
- t: t nông nghip, đt lâm nghip, đt công nghip, đt , đt chuyên
dùng, đt cha s dng.
- Nhà : Nhà  cao tng và nhà  thp tng.
- Bt đng sn thng mi, dch v: Trung tâm mua sm, siêu th, ch,
- Bt đng sn sn xut: Khu công nghip, khu ch xut, nhà máy,.
- Bt đng sn công: Các tòa nhà ca y ban, s ban ngành,
- Bt đng sn đc bit: Di tích lch s, ngha trang,
Vic phân loi bt đng sn có ý ngha quan trng trong vic qun lý và s
dng bt đng sn ca nhà nc đm bo cho vic xây dng chính sách phát trin
và qun lý th trng bt đng sn phù hp vi tình hình thc t, là c s đ các nhà
đu t xem xét c hi đu t, đánh giá mt cách hp lý giá tr bt đng sn đ gim
thiu ri ro trong các quyt đnh đu t. Ngoài ra vic phân loi còn giúp các cá
nhân, t chc thm đnh giá nhn thc rõ v tài sn thm đnh và các tài sn so sánh
nhm đnh hng trong vic thu thp thông tin, phân tích và đa ra đc phng
pháp thm đnh thích hp.
1.2 C S LÝ LUN V THM NH GIÁ T NÔNG NGHIP
1.2.1 t nông nghip
1.2.1.1 Khái nim và phân loi đt nông nghip

đng, va mang tính cht ca t liu lao đng. Ngoài ra đt nông nghip không ch
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
9

đóng vai trò là đa bàn t chc sn xut mà còn là ngun cung cp dinh dng ch
yu cho cây trng. Vì vy đt nông nghip thng gn lin vi các điu kin t
nhiên (th nhng, thi tit, khí hu, nc, cây trng, ) nên vic s dng đt đai
phi phù hp vi các điu kin t nhiên, kinh t và cht lng rung đt ca tng
vùng đ mang li hiu qu kinh t cao. Trong nông nghip, nu s dng hp lý đt
đai thì sc sn xut ca nó không ngng đc nâng lên. Sc sn xut ca đt đai
tng lên gn lin vi s phát trin ca lc lng sn xut, s tin b khoa hc k
thut, vi vic thc hin phng thc thâm canh và ch đ canh tác hp lý. Sc sn
xut ca đt đai biu hin tp trung  đ phì nhiêu ca đt đai. Do đó cn phi thc
hin các bin pháp hu hiu đ nâng cao đ phì nhiêu ca đt đai, cho phép nng
sut đt đai tng lên.
1.2.2 Thm đnh giá đt nông nghip
Thm đnh giá đt nông nghip là s c tính v giá tr ca quyn s dng đt
nông nghip và quyn s hu tài sn gn lin vi đt c th bng hình thái tin t
cho mt mc đích đã đc xác đnh rõ, trong điu kin ca mt th trng nht đnh
và vi nhng phng pháp phù hp.
1.2.3 Phng pháp thm đnh giá đt nông nghip
Công tác thm đnh giá đt nông nghip ti Vit Nam ch yu s dng hai
phng pháp chính là phng pháp so sánh trc tip và phng pháp thu nhp.
1.2.3.1 Phng pháp so sánh trc tip
Phng pháp so sánh trc tip là phng pháp thm đnh giá tr tài sn da
trên c s thông tin v các tài sn tng t mi đc giao dch trên th trng.
Phng pháp này da trên các nguyên tc c bn là nguyên tc cung cu, nguyên
tc thay th, nguyên tc đóng góp, nguyên tc cân bng và nguyên tc ngoi vi.
Phng pháp tin hành
Bc 1: Nghiên cu th trng, kho sát và thu thp thông tin đ tìm kim thông tin

Công thc: V
R
= 

V
R
: Giá tr bt đng sn
I
o
: Thu nhp thun d tính trong mt nm đu ca thi hn tính
R
o
: T sut vn hóa chung
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
11

Phng pháp chit khu dòng tin
Phng pháp chit khu dòng tin s đc s dng khi dòng thu nhp ca bt
đng sn thm đnh đc d báo không n đnh, và giá tr ca bt đng sn s đc
thu hi vào cui k hn tính toán theo t l thay đi d tính.
Các bc tin hành:
+ Chn thi hn d tính dòng thu nhp và tính dòng thu nhp hàng nm
+ Tính t sut sinh li ca dòng thu nhp
+ Tính giá tr thu hi vào cui k hn
+ Tính giá tr bt đng sn vi t sut sinh li tìm đc.
1.3 C IM V LOI TÀI SN THM NH
Bt đng sn cn đc thm đnh đc đ cp trong bài nghiên cu này là
thm đnh giá tr đt nông nghip, c th là thm đnh giá tr đt trng cây cao su.
Vì vy vic phân tích đc đim cng nh các yu t tác đng đn loi tài sn này có
vai trò quan trng trong công tác thm đnh nhm giúp xác đnh đc mc giá chính

xói mòn bo v đt, góp phn ph xanh đt trng đi núi trc và có giá tr cnh
quan sinh thái du lch.
 c đim sinh thái ca cây cao su:
t đai: Cây cao su là loài cây d thích nghi, có th sng trên hu ht các loi
đt khác nhau nh đt đ Bazan, đt xám Potzon trên phù sa c và đt sa phin
thch. Cây cao su thích hp vi các vùng đt có bình đ tng đi thp di 200m.
Càng lên cao thì nhit đ càng thp và nh hng ca gió càng mnh không thun
li cho cây cao su.  Vit Nam có th trng cao su  đ cao đn 500m – 600m.
 dc: Cây cao su thng đc trng trên nn đt có đ dc nh hn 8%. 
đ dc 8% – 30% thì vn trng đc nhng chú ý đn các bin pháp chng xói
mòn.  dc liên quan đn đ phì nhiêu ca đt. t càng dc thì xói mòn càng
mnh, khin các cht dinh dng trong đt, nht là trong lp đt mt mt đi nhanh
chóng. Khi trng cao su trên đt dc cn phi thit lp các h thng bo v đt,
chng xói mòn rt tn kém nh đê, mng,v.v Hn na, các din tích cao su trng
trên đt dc s gp nhiu khó khn trong công tác trng mi, chm sóc và vn
chuyn m v nhà máy ch bin.
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
13

 sâu tng đt: đ sâu cho trng cây cao su là 0,8m – 2m, gii hn pH đt có
th trng cây cao su là 3,5 – 7,0. t trng cao su phi có cp ht sét  lp đt mt
(0m – 30cm) ti thiu là 20%,  lp đt sâu hn (>30cm) ti thiu là 25%. t ni
có mùa khô kéo dài, thì t l sét t 20% –25% (đt cát pha sét) đc xem là gii hn
cho cây cao su. t có thành phn ht thô chim trên 50% trong 0,8m lp đt mt là
ít thích hp cho vic trng cao su. Các thành phn ht thô s gây tr ngi cho s
phát trin ca r cao su và nh hng bt li đn kh nng d tr nc ca đt.
Khí hu: Cây cao su là cây trng nhit đi đin hình nên sinh trng bình
thng trong khong nhit đ 22
0
C – 30

Theo quy trình k thut trng cao su nm 2004 ca Tng công ty Cao su Vit
Nam ban hành quy đnh phân hng đt trng cao su và mt đ trng cao su phù hp
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
14

cho tng hng đt. Mt đ trng dao đng trong khong t 476 – 571 cây/ha. Quá
trình trng và chm sóc cao su đc chia thành hai thi kì đó là thi k kin thit c
bn t 5 – 7 nm và thi k kinh doanh bt đu t nm 6 – 8 tr đi. Trung bình chu
k khai thác ca cây cao su kéo dài khong vài ba chc nm. Ngày nay vi s tin
b ca khoa hc k thut, ngi ta đã to ra đc các dòng cao su ghép mi có cht
lng m cao, chu đng đc khô hn và đc bit rút ngn đc thi gian kin
thit c bn xung t 1 – 2 nm. Tuy nhiên các ging cao su mi này thng thi
k khai thác ch kéo dài trong khong 20 nm.
 phân chia các giai đon sinh trng ca cây cao su ngi ta không da vào
đc tính sinh lý ca cây mà da vào các thi k mà cây cho sn lng m khác
nhau đ phân ra thành các giai đon sinh trng.
Giai đon KTCB
ây là thi gian dài mà ngi trng cao su ch đu t ch không thu li
nhun. Trong giai đon này, cn phi tin hành chm sóc ngay t đu đc bit là
khâu bón phân và làm c. Nu thiu dinh dng trong giai đon này dn đn giai
đon khai thác m cây sinh trng kém, lng m thu đc thp. Hn th na, vic
bù đp thiu ht dinh dng khi bc vào giai đon khai thác thng không mang
li hiu qu và gây tn kém.Vic ti nc trong thi k KTCB thng không cn
thit vì cây cao su có th t cân đi nc không nh nhng cây công nghip dài
ngày khác nh tiêu, chèầ
Giai đon khai thác kinh doanh
 Khai thác m
Vic co m rt quan trng và nh hng đn thi gian và lng m mà cây
có th cung cp. Bình thng cây cao su đt tiêu chun m co khi b vòng thân
cây đo cách mt đt 1 m đt t 50 cm tr lên, đ dày v co  đ cao 1 m cách mt

Lân
Kali
N
Urê
P2O5
Lân nung chy
K2O
KCl
1-10

Ia và Ib
IIa và IIb
III
70
80
90
152
174
196
60
68
75
400
450
500
70
80
90
117
133

có nh hng quan trng đn giá tr ca BS đó. Khi kh nng to ra thu nhp
t BS càng ln thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li. BS 
đây là vn cao su nên nhìn chung mt vn cao su vi ging tt, mt đ cây,
lch s nuôi trng đúng k thut, kh nng cho m tt và nng sut cao s có
giá tr cao.
 Yu t th trng
- Tính hu dng: Xét v tính nng hiu qu ca mt vn cao su có th khai
thác ngay hay phi tn mt khon chi phí đu t đ ci to mà giá ca vn
cao su b nh hng nhiu hay ít.
GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa SVTH: Phm Th Hng Anh
17

- Giá cao su t nhiên: khi giá cao su tng khin mi ngi chuyn sang mua
đt trng cao su đ sn xut làm cu v đt trng cao su tng khin giá đt có
xu hng tng.
Nhóm các yu t chung bên ngoài
- Các yu t chung ca đa phng, quc gia: Cao su đc trng ch yu
trên đt đ bazan (ch yu  ông Nam B, Tây Nguyên) và đt xám phù sa
c (ông Nam B) nên yu t đa phng có tác đng đn giá tr ca đt trng
cao su. Nhng đa phng nào có yu t đt đai, đa hình thích hp đ trng
cao su thì đt trng  ni đó có giá cao hn so vi vùng kém thun li hn.
- Tình hình kinh t Vit Nam và th gii: Giá cao su tác đng cùng chiu vi
tình hình kinh t th gii, vi ngành công nghip lc du, các ngành công
nghip s dng cao su làm t liu sn xut chính (sn xut ô tô, ).