Trng i hc Kinh t thành ph H Chí Minh
Khoa Kinh t Phát trin
Chuyên ngành Kinh t thm đnh giá

 tài: NH GIÁ T HÀNG LOT BNG
MÔ HÌNH HI QUY VÀ NG DNG CHO
QUN BÌNH THNH

Ging viên hng dn: TS. Nguyn Qunh Hoa
Sinh viên thc hin: Nguyn Thch
Lp: Thm đnh giá 1 – K34

Tp. HCM ngày 07, tháng 04, nm 2012.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1 – K34

MC LC
CHNG 1: C S LÝ THUYT
1.1 C s lý thuyt v đt đai …… ……………………………… Trang 1.
1.1.1 Khái nim
1.1.2 Vai trò ca đt đai đi vi nn kinh t
1.1.3 Phân loi đt đai
1.2 Các phng pháp xác đnh giá đt …………………………… Trang 7.

3.2.1 Bt đng sn hm
3.2.2 Bt đng sn mt tin
3.3 Mt s hn ch ca đ tài ……………………………………. Trang 68.
3.4 Kt lun và kin ngh ……………………………………… Trang 68.

LI CAM OAN
Bài lun vn tt nghip này là công trình nghiên cu ca cá nhân tôi, đc thc
hin trên c s nghiên cu lý thuyt, kin thc v thm đnh giá và thng kê toán
kt hp kho sát tình hình thc tin di s hng dn khoa hc ca Ts. Nguyn
Qunh Hoa.
Mô hình hi quy và nhng kt qu trong mô hình là hoàn toàn trung thc, s
liu tôi s dng cho mô hình đã đc s thông qua ca các công ty Thm đnh giá.
Tôi xin cam đoan v nhng điu trên và chu trách nhim hoàn toàn nu có sai
phm. LI CM N
 hoàn thành chuyên đ tt nghip, bên cnh n lc ca mình, tác gi còn
nhn đc s giúp đ t phía quý thy cô, bn bè cng nh các anh ch ti đn v
thc tp. Nay tác gi xin có vài li đ bày t s bit n ca mình.
u tiên, xin gi li cm n chân thành đn TS. Nguyn Qunh Hoa – ging
viên ph trách môn Thm đnh giá Bt đng sn, ngi đã truyn đt nhng kin
thc b ích v bt đng sn và thm đnh giá bt đng sn. S hng dn, gi ý tn
tình ca cô đóng vai trò vô cùng quan trng cho vic thc hin đ tài này.
Tip đn, tác gi xin cm n thy Nguyn Khánh Duy – ging viên khoa Kinh
t Phát trin; bng s chuyên sâu ca mình, thy đã đa ra nhng li khuyên vô
cùng thit thc và xác đáng cho mô hình này.
Tác gi cng cm n 2 bn Mai Lê Thùy Linh và Võ Anh Tun (Lp Thng
kê kinh doanh – K34), nhng ngi đã góp ý thêm cho tác gi kin thc v thng
kê toán cng nh kinh nghim chy mô hình bng phn mm SPSS.

i din công ty
(ký tên và đóng du)
NHN XÉT CA GING VIÊN HNG DN

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
. TS. Nguyn Qunh Hoa
Chuyên đ tt nghip GVDH: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1 – K34

TÓM TT  TÀI
Ngoài phn m đu, đ tài này còn bao gm 3 chng, c th nh sau:

mnh, ngày càng xut hin nhiu hn các doanh nghip hot đng trong lnh vc
thm đnh giá. Công tác đnh giá lúc này không nhng cn đc tin hành mt cách
nhanh chóng mà mc phí đa ra phi có tính cnh tranh. Vi các phng pháp
thm đnh giá truyn thng, gn nh rt khó đ rút ngn các bc thc hin, t đó
tit kim thi gian và h thp chi phí đnh giá.
Cách đây hàng chc, thm chí hàng trm nm, công tác thm đnh giá đt ti
các nc phát trin đã đc tin hành theo kiu “hàng lot” da trên c s d liu
khá đy đ thông qua nhng mô hình nht đnh. Xu hng hi nhp trên th gii
ngày càng sâu rng và toàn din; mun phát trin đc, Vit Nam chúng ta hin
nhiên cng cn có mt s hòa nhp nht đnh.
Hin nay, vn đ đánh thu, thu tin s dng đt cng nh công tác đn bù
gii ta ca Nhà nc vn còn đó nhng bt cp. ã có khá nhiu thông t, ngh
đnh đc ban hành nhng vn cha gii quyt n tha nhng vn đ này. Khung
giá đt mà nhà nc đa ra hàng nm quá thp và đc cho là không phn ánh
đúng tình hình th trng. Xut phát t thc t trên, sinh viên thc tp đã quyt
đnh chn đ tài “nh giá đt hàng lot bng mô hình hi quy và ng dng cho
qun Bình Thnh” Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 2

2. Mc tiêu và ni dung nghiên cu
Vi đ tài này, tác gi nhm mc tiêu nhn dng các nhân t nh hng đn
giá đt đ nh giá đt hàng lot.
Ni dung nghiên cu ca tác gi xoay quanh nhng vn đ sau:
 H thng hóa li các phng pháp thm đnh giá và công tác xác đnh
giá đt ti các công ty thm đnh giá trên đa bàn tp.HCM.
 Tìm hiu v các nhân t t nhiên nh hng đn giá đt ti tp.HCM và

Vit.

4. Phng pháp nghiên cu
 tài này thiên v nghiên cu ng dng lý thuyt vào thc tin đi vi công
tác thm đnh giá đt ti Vit Nam hin nay. Vì vy, tác gi đã s dng các phng
pháp sau đ nghiên cu đ tài này:
 Phng pháp nghiên cu d liu th cp nhm tìm hiu, nghiên cu c
s lý lun v đt đai cng nh các phng pháp xác đnh giá đt.
 Phng pháp nghiên cu d liu s cp nhm thu thp và phân tích
nhng thông tin, s liu có liên quan đn thc trng xác đnh giá đt ti các
công ty thm đnh giá trên đa bàn tp.HCM.
 Bên cnh đó là phng pháp thng kê hi quy đ nghiên cu, c lng
và d báo giá đt qun Bình Thnh thông qua mô hình.

5. im mi ca đ tài
 tài này tp trung nghiên cu mt phng pháp mi trong công tác thm
đnh giá đt, đó chính là phng pháp đnh giá đt hàng lot da trên mô hình hi
quy.
Giúp ngi đc hiu thêm v thc trng, mc đ hiu qu trong công tác xác
đnh giá đt ti các công ty thm đnh giá trên đa bàn tp.HCM.
 tài nêu bt đc vai trò chin lc ca phng pháp đnh giá đt hàng
lot đi vi s phát trin ca ngành thm đnh giá Vit Nam trong xu th cnh tranh
và hi nhp.
c bit hn c, đ tài này mang tính ng dng trong qun lý nhà nc v đt
đai, đây đc xem là mt hng gii pháp thit thc trong vn đ đánh thu cng
nh thu tin s dng đt.

Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 1

 Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 2

 Rõ ràng, nu hiu theo cách này thì đt đai là mt trong các thành phn
chính ca bt đng sn.
1.1.1.4 Theo quan đim ca tác gi
 t (th nhng) là lp ngoài cùng ca Trái đt, đc hình thành lâu
đi do kt qu bin đi t nhiên ca nhiu yu t: đá, đng thc vt, khí hu,
đa hình và thi gian. Thành phn chính ca đt bao gm cht khoáng (cht
vô c, cht hu c), nc, không khí, mùn và các loi sinh vt. Các thành
phn này đc hình thành và bin đng ph thuc vào quá trình hình thành,
phát trin, các quá trình sinh, lý, hóa hc trong đt và tác đng ca con
ngi.
 t là mt dng tài nguyên ca con ngi, giá tr tài nguyên đt đc đo
bng s lng din tích (ha, km
2
) và đ phì nhiêu (đ màu m ca đt), do
vy đt đc coi là mt loi tài sn ca con ngi.
1.1.2 Vai trò ca đt đai đi vi nn kinh t
 i vi bt k quc gia nào, tm quan trng ca đt đai là không th
ph nhn; theo quan đim ca tác gi, vai trò ca đt đai đi vi nn kinh t
đc th hin  nhng khía cnh sau:
 t đai là t liu sn xut ch yu ca ngành nông nghip
 t đai là ni lu tr và cung cp ngun tài nguyên khoáng sn ca
quc gia
 t đai dùng làm ni xây dng các công trình phc v cho nhu cu
sng và làm vic ca con ngi
 t đai còn là mt kênh đ đu t

trên lãnh th Vit Nam t Bc chí Nam nh du khí, than, st, vàng, apatit,
… và gn đây nht là qung Boxit vi tr lng ln nht ông Nam Á ti
huyn Bo Lâm (Lâm ng).
 Hàng nm, tài nguyên khoáng sn không nhng là đu vào cho các
ngành công nghip nng mà còn mang li ngun thu t xut khu, góp phn
quan trng vào tin trình công nghip hóa, hin đi hóa đt nc, phát trin
bn vng kinh t - xã hi trc mt và lâu dài, bo đm quc phòng . Hu
ht khoáng sn là tài nguyên không tái to đc, là tài sn quan trng ca
quc gia, chính vì l đó mà Nhà nc ta đã và đang có nhng gii pháp nht
đnh đ qun lý, bo v, khai thác, s dng hp lý, tit kim và có hiu qu.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 4

Quc hi nc ta đã ban hành Lut khoáng sn nm 2010, đng thi cng
đang xúc tin ban hành ngh đnh hng dn thc hin lut này.
1.1.2.3 t đai dùng làm ni xây dng các công trình phc v cho nhu
cu sng và làm vic ca con ngi
 ã là con ngi, ai cng có nhu cu sng, hc tp và làm vic ti mt
ni nào đó. Mun có mt cn nhà hay mt công trình đ phc v nhng nhu
cu trên, l d nhiên con ngi ta phi xây dng chúng trên đt. Rõ ràng, đt
đóng vai trò là nn móng, là đim ta ban đu đ to dng nên các công
trình gn lin vi nó.
 Nhiu nm qua, đi cùng vi quá trình đi mi và phát trin kinh t, nhu
cu v bt đng sn ti Vit Nam đã tng lên rt cao. Dân s tng nhanh
cng nh s bùng n ca quá trình đô th hóa đã và đang thúc đy mnh m
nhu cu s dng đt đ xây dng nhà , công trình công cng. Vi đng li
đi mi, thc hin công cuc công nghiêp hóa, hin đi hóa đt nc cng
đòi hi mt qu đt khá ln đ xây dng các cm, khu công nghip, khu ch
xut ti các đa phng. iu này càng cho thy tm quan trng ca đt đai

 Nhà nc ta đã và đang ban hành nhng vn bn lut, thông t, ngh
đnh có liên quan đ hoàn thin khung pháp lý, t đó to điu kin đ kêu
gi đu t, thúc đy th trng bt đng sn phát trin.
1.1.3 Phân loi đt đai
 Cn c theo Lut đt đai nm 2003, đt đai ti Vit Nam đc phân
thành nhng loi sau:
 Nhóm đt nông nghip
 Nhóm đt phi nông nghip
 Nhóm đt cha s dng
1.1.3.1 Nhóm đt nông nghip
 Bao gm:
 t trng cây hàng nm gm đt trng lúa, đt đng c dùng vào
chn nuôi, đt trng cây hàng nm khác
 t trng cây lâu nm
 t rng sn xut
 t rng phòng h
 t rng đc dng
 t nuôi trng thu sn
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 6

 t làm mui
 t nông nghip khác theo quy đnh ca Chính ph
1.1.3.2 Nhóm đt phi nông nghip
 Bao gm
 t  gm đt  ti nông thôn, đt  ti đô th.
 t xây dng tr s c quan, xây dng công trình s nghip.
 t s dng vào mc đích quc phòng, an ninh.
 t sn xut, kinh doanh phi nông nghip gm đt xây dng khu

6 phng pháp sau:
 Phng pháp so sánh giá bán
 Phng pháp chit tr
 Phng pháp phân b
 Phng pháp vn hóa tin thuê đt
 Phng pháp vn hóa thu nhp t đt
 Phng pháp thng d
1.2.1.1 Phng pháp so sánh giá bán
 Phng pháp này da trên c s: giá tr ca lô đt đc c tính da
trên giá giao dch ca các lô đt tng đng có trên th trng thông qua s
điu chnh thích hp.
 Các bc tin hành
 Thu thp các d liu v giá giao dch ca các lô đt có tính tng
đng trên th trng
 Xác đnh nhng đim tng đng và khác bit gia lô đt cn
thm đnh và các lô đt so sánh
 Xác đnh s s dng tt nht, hiu qu nht trong tng giá giao
dch ca các lô đt so sánh tim nng
 c tính đn giá bình quân ca các yu t so sánh (đim khác
bit)
 Tin hành điu chnh tng yu t khác bit đó t các lô đt so
sánh v lô đt cn thm đnh, nhm c tính giá tr ca lô đt cn thm
đnh,
 Thng nht kt qu thm đnh
1.2.1.2 Phng pháp chit tr
 Giá tr lô đt thm đnh đc c tính t vic chit tr giá giao dch
bình thng ca các lô đt tng đng trên th trng, vi giá tr còn li ca
các tài sn gn lin kt hp vi s điu chnh thích hp.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa


thng kê v giá giao dch ca các bt đng sn hoàn toàn đng nht và t l
phân b giá tr công trình hay giá tr đt trên giá giao dch ca bt đng sn
hoc t l phân b gia giá tr ca công trình và giá tr ca đt.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 9

 Các bc tin hành:
 Thu thp các d liu v giá giao dch ca các bt đng sn có tính
tng đng cao v thit k xây dng và din tích đt.
 iu chnh giá giao dch t s khác bit gia tng bt đng sn
so sánh vi bt đng sn thm đnh (h tng, cnh quan, hng, …)
 Xác đnh t l phân b gia các giá tr đóng góp:





,




,





 Trong đó:


= 





=



 


+ 

= 





=



 Trong đó:
o







 Trong đó:
 V
L
: Gía tr ca lô đt cn thm đnh
 I
GR
: Thu nhp t tin cho thuê lô đt
 R
GR
: T sut vn hóa tin thuê đt

 Các bc tin hành
 D tính thu nhp t tin cho thuê đt trong 1 nm tip theo.
 Tính t sut vn hóa tin thuê đt.
 c tính giá tr lô đt bng cách vn hóa thu nhp.
1.2.1.5 Phng pháp vn hóa thu nhp t đt
 Phng pháp này còn đc gi là Phng pháp thng d t đt. Theo
đó, giá tr lô đt có th c tính t thu nhp còn li to ra t đt trên t sut
vn hóa ca đt.
 Công thc tính
 

=




 Chit khu dòng thu nhp và giá tr thu hi v thi đim có giá tr
hiu lc
 Tr giá tr chit khu vi tng chi phí phát trin nhm c tính
giá tr lô đt cn thm đnh.
1.2.2 Phng pháp xác đnh giá đt trong các vn bn pháp lý ti Vit
Nam
 Cn c theo Ngh đnh 188/2004/N-CP, Ngh đnh 123/2007/N-CP
và Thông t 145/2007/TT-BTC v hng dn phng pháp xác đnh giá đt và
khung giá đt các loi, có 4 phng pháp sau:
 Phng pháp so sánh trc tip
 Phng pháp thu nhp
 Phng pháp chit tr
 Phng pháp thng d
1.2.2.1 Phng pháp so sánh trc tip
 Vic đnh giá đt theo phng pháp so sánh trc tip phi tin hành các
bc sau đây:
 Bc 1: Kho sát và thu thp thông tin
 Xác đnh đa đim ca tha đt, khu đt trng (đt cha đc
đu t xây dng các công trình trên đt) so sánh đc vi tha đt,
khu đt cn đnh giá đ thu thp thông tin.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 12

 Mi loi đt cn đnh giá, phi la chn t 3 đn 5 tha đt,
khu đt trng  khu vc lin k hoc khu vc lân cn vi tha đt,
khu đt cn đnh giá đã đc chuyn nhng thành công trên th
trng (bao gm giao dch trc tip gia các cá nhân, t chc vi
nhau; trúng đu giá quyn s dng đt, giao dch thành công trên
sàn giao dch bt đng sn) có nhng đc đim tng t vi tha

toán.
 iu kin ca thông tin: Nhng thông tin trên đây phi đc
thu thp t kt qu nhng cuc giao dch chuyn nhng quyn s
dng đt thc t trên th trng trong điu kin bình thng quy
đnh ti khon 2 iu 1ca Ngh đnh s 123/2007/N-CP.
 Bc 2: So sánh, phân tích thông tin
 Cn c nhng thông tin đã kho sát, thu thp đc  Bc 1,
tin hành tng hp, phân tích, so sánh đ la chn nhng tiêu chí
ging nhau và khác nhau gia các tha đt, khu đt so sánh vi tha
đt, khu đt cn đnh giá.
 Trên c s đó xác đnh các tiêu chí ging và khác bit v giá
đ tính toán, xác đnh giá cho tha đt, khu đt cn đnh giá.
 Bc 3: Thc hin điu chnh các yu t khác bit v giá gia
các tha đt, khu đt so sánh vi tha đt, khu đt cn đnh giá đ xác
đnh giá cho tha đt cn đnh giá.
 Giá tr c tính ca tha đt, khu đt cn đnh giá đc tính
theo cách điu chnh các yu t khác bit v giá vi tng tha đt,
khu đt so sánh nh sau:
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Nguyn Qunh Hoa

Nguyn Thch VG1- K34 Page 14

Giá tr c tính ca
tha đt, khu đt cn
đnh giá

=
Giá chuyn nhng
quyn s dng đt
ca tng tha đt,

giá đt thu thp thông qua vic điu tra, kho sát và thng kê giá đt
theo hng dn ti Thông t s 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005
ca B Tài chính hng dn vic t chc mng li thng kê và
điu tra, kho sát giá đt, thng kê báo cáo giá các loi đt theo quy