B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM
x(y

NGUYN TRNG LU
THC TRNG S DNG PHNG PHÁP SO SÁNH
VÀ PHNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THM NH GIÁ
BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh t phát trin
Mã s: 60.31.05
LUN VN THC S KINH T

NGI HNG DN KHOA HC:
TS. NGUYN NGC VINH

DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT
Ký hiu,
t vit tt
Din gii
AVA : Hip hi thm đnh giá ASEAN (ASEAN Valuation
Association)
BS : Bt đng sn
BTC : B Tài chính
CTXD : Công trình xây dng
CVT : Chuyên viên thm đnh
DN : Doanh nghip
đ : ng (đn v tin Vit Nam)
FDI : Vn đu t trc tip nc ngoài (Foreign Direct Investment)
GDP : Tng sn phm quc ni (Gross Domestic Product)
GTHL : Giy t hp l
IVSC : U ban tiêu chun thm đnh giá quc t (International
Valuation Standards Committee)
m
2
: Mét vuông
N : Ngh đnh
P. : Phng
PP : Phng pháp
PPCP : Phng pháp chi phí
PPSS : Phng pháp so sánh
Q. : Qun

Bng s liu Trang
Bng 1.1: S lng doanh nghip hot đng thm đnh giá 24
Bng 2.1: Tc đ tng trng GDP ca Vit Nam và ca TPHCM 29
Bng 2.2: T l s dng các PP thm đnh giá ti các DN 32
Bng 2.3: C cu lao đng bình quân ti các DN TG  TPHCM 34
Bng 2.4: Bng điu chnh các yu t so sánh 40
Bng 2.5: Các yu t so sánh đc sp theo trt t 42
Bng 2.6: H s
phân b giá tr quyn s dng đt cho các tng 49
Bng 3.1: Các yu t so sánh đc điu chnh theo trình t 67
Bng 3.2: Các yu t so sánh đc điu chnh bng cách cng dn 68
Bng 3.3: Các bt đng sn so sánh cp 71
Bng 3.4: Các bt đng sn so sánh cp tip theo 72
MC LC

PHN M U 1
Chng 1: C S LÝ LUN 4
1.1.
Bt đng sn và th trng bt đng sn 4
1.1.1. Khái nim bt đng sn: 4
1.1.2. Thuc tính ca bt đng sn: 4
1.1.3. Phân loi bt đng sn 4
1.1.4. Th trng bt đng sn 5
1.1.4.1. Khái nim: 5
1.1.4.2. Nhng đc trng ca th trng bt đng sn 5
1.2. Thm đnh giá và thm đnh giá bt đng sn: 6
1.2.1. Thm đnh giá. 6

2.1.1. Tng quan v kinh t - xã hi thành ph H Chí Minh 29
2.1.2. Nghip v thm đnh giá BS ti thành ph H Chí Minh 31
2.2.1 Vai trò ca phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm
đnh giá bt đng sn ti TPHCM 31
2.2. H thng các doanh nghip thm đnh giá ti thành ph H Chí Minh 33
2.3. Thc trng s dng phng pháp so sánh ti thành ph H Chí Minh 36
2.3.1. Kho sát, thu thp thông tin th trng 36
2.3.2. Phân tích, điu chnh thông tin th trng 37
2.4. Thc trng s dng phng pháp chi phí trong TG BS ti TPHCM 51
2.4.1. Xác đnh chi phí xây dng mi (tái to, thay th) 52
2.4.2. Xác đnh hao mòn và c tính giá tr hao mòn ly k 55
Tóm tt chng 2 58
Chng 3: NHNG  XUT NHM HOÀN THIN NGHIP V KHI
S DNG PPSS VÀ PPCP TRONG TG BS TI TPHCM 59
3.1. Nhng đ xut chung đi vi ngành thm đnh giá 60
3.2.  xut hoàn thin nghip v khi vn dng PPSS trong TG BS 65
3.3.  xut hoàn thin phng pháp chi phí trong TG BS 75
3.4. Ý ngha và nhng hn ch ca đ tài. 78
Tóm tt chng 3 80
KT LUN 81
TÀI LIU THAM KHO 83
DANH MC PH LC 84
1 PHN M U

Lý do chn đ tài
Quá trình chuyn đi ca mt nn kinh t m đã to điu kin hình thành
ngành thm đnh giá tài sn ca Vit Nam, tuy quá trình phát trin còn ngn và

2 “Thc trng s dng phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong
thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H Chí Minh” mong đóng góp mt
s ý kin cho s phát trin ca hot đng thm đnh giá bt đng sn nói riêng và
ca ngành thm đnh giá nói chung trong tin trình phát trin ca kinh t thành
ph.
Mc tiêu nghiên cu
 tài tìm hiu phân tích thc trng s dng phng pháp so sánh và
phng pháp chi phí trong thc tin thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H
Chí Minh, trên c s đó đ xut nhng gi ý có th góp phn xây dng và hoàn
thin vic vn dng phng pháp so sánh trc tip và phng pháp chi phí trong
thc tin thm đnh giá bt đng sn hin nay trên đa bàn.
i tng và phm vi nghiên cu
- Lý lun v phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh
giá b
t đng sn.
- Thc tin ng dng phng pháp so sánh đi vi bt đng sn và phng
pháp chi phí đi vi bt đng sn là công trình xây dng trong thm đnh
giá bt đng sn ti các doanh nghip thm đnh giá trên đa bàn thành
ph H Chí Minh.
Phng pháp nghiên cu
Phng pháp thng kê mô t đc s dng trong quá trình nghiên cu và
đc c th hóa qua các b
c nh:
- Thu thp thông tin, tài liu, tham kho ý kin chuyên gia t các t
chc thm đnh giá trên đa bàn nghiên cu .
- Tp hp, thu thp và x lý tài liu, kt hp vi kin thc đã hc và
thc tin đ thc hin ni dung đ tài.
Chng 1:
C S LÝ LUN
1.1. Bt đng sn và th trng bt đng sn
1.1.1. Khái nim bt đng sn:
Theo pháp lut Vit Nam: “bt đng sn là nhng tài sn không di di
đc bao gm: t đai; Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các
tài sn gn lin vi nhà; công trình xây dng đó; Các tài sn khác gn lin vi
đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đ
nh”.
Theo Tiêu chun thm đnh giá quc t nm 2000 “Bt đng sn bao gm
đt đai t nhiên và nhng gì con ngi to ra gn lin vi đt. ó là nhng vt
hu hình, có hình th vt cht có th nhìn thy hay s nn thy, nm trên b mt,
trong không trung hay di lòng đt”.
Thut ng bt đng sn trong thm đnh giá bt đng sn đc hiu là đt
đai và các tài sn gn lin vi đt (công trình xây dng trên và di mt đt).
1.1.2. Thuc tính ca bt đng sn:
t đai là mt tài sn và là mt tài sn đc bit nên v c bn bt đng sn
(đt đai và các tài sn gn lin vi đt) có nhng thuc tính đc trng c bn sau:
• Tính bt đng
•
Tính không đng nht
• Tính khan him
• Tính bn vng, đi sng kinh t dài
1.1.3. Phân loi bt đng sn
Có nhiu cách phân loi bt đng sn khác nhau nh phân loi da trên
tính hu dng ca bt đng sn trên th trng, phân loi da vào kh nng đu
t khai thác bt đng sn, phân loi da vào đa đim ca bt
đng sn. Tuy

1.1.4. Th trng bt đng sn
1.1.4.1. Khái nim:
Th trng bt đng sn là tng th các giao dch v bt đng sn da trên
các quan h hàng hóa, tin t din ra trong mt không gian và thi gian nht đnh.
Các giao dch v bt đng s
n có th là mua, bán, trao đi, chuyn
nhng, góp vn, cho thuê, th chp, bo him…
1.1.4.2. Nhng đc trng ca th trng bt đng sn
Th trng BS có nhng đc trng c bn sau:
- Th trng BS ch yu là th trng giao dch các quyn
6 - Th trng mang tính đa phng
- Th trng nhy cm vi các bin đng kinh t, chính tr.
-  tr ca cung và cu bt đng sn ln hn so vi các hàng hóa
khác.
- Tính thanh khon thp.
- Th trng cnh tranh không hoàn ho.
1.2. Thm đnh giá và thm đnh giá bt đng sn:
1.2.1. Thm đnh giá.
1.2.1.1. Khái ni
m
Theo Giáo s Lim Lan Yuan, Trng Xây dng và Bt đng sn, i hc
quc gia Singapore: "Thm đnh giá là mt ngh thut hay khoa hc v c tính
giá tr cho mt mc đích c th ca mt tài sn c th ti mt thi đim, có cân
nhc đn tt c nhng đc đim ca tài sn cng nh xem xét tt c các yu t
kinh t cn bn ca th trng, bao gm các loi đu t la chn".
Giáo s W. Seabrooke (Anh): "Thm đnh giá là s c tính v giá tr ca
các quyn s hu tài sn c th bng hình thái tin t cho mt mc đích đã đc

- Bo toàn tài sn (TG phc v khu hao tài sn, TG phc v cho
bo him, bi thng hay đánh giá li tài sn)
- Mua bán, chuyn nhng tài sn
- Bin đng v quyn s hu ca tài sn (sát nhp, chia tách, chuyn
nhng)
- Nghip v tài chính.
- Tính thu
- Thu chp, thanh toán
- T vn, đu t
- Thm đnh theo yêu cu lut pháp.
- …
1.2.2. Thm đnh giá bt đng sn
1.2.2.1. Khái nim.
Thm đnh giá bt đng sn là s c tính giá tr ca các quyn s hu (s
dng) bt đng sn c th bng hình thc tin t cho mt mc đ
ích đã đc xác
đnh rõ trong nhng điu kin ca mt th trng nht đnh vi nhng phng
pháp phù hp.
Bt đng sn cng là mt tài sn, vì vy, v nguyên tc vic thm đnh giá
bt đng sn cng ging nh vic đnh giá các tài sn thông thng. Mt khác,
bt đng sn là mt tài sn đc bit, giá bt đng sn ngoài các yu t v không
gian, thi gian, kinh t, pháp lý chi phi nó còn b tác đng bi các yu t v tâm
lý, xã hi.
8 1.2.2.2. Nguyên tc chung v thm đnh giá bt đng sn
V c bn trong thm đnh giá BS có bn nhóm nguyên tc chính nh:
(1) Các nguyên tc da trên quan nim ca ngi s dng
(2) Các nguyên tc liên quan đn quá trình s dng BS

- D kin li ích
tng lai
Nguyên tc s dng
cao nht và ti u
Các nguyên tc liên
quan đn quá trình s
dng BS
- óng góp
- Cân bng
- Phân b
Các nguyên tc liên quan
đn th trng:
- Cung cu
- S hoà hp
- Thay đi trong môi
trng kinh t xã hi

9 1.2.2.3. C s giá tr trong thm đnh giá bt đng sn
Giá tr th trng: Giá tr th trng ca mt tài sn là mc giá c tính
s đc mua bán trên th trng vào thi đim thm đnh giá, gia mt bên là
ngi mua sn sàng mua và mt bên là ngi bán sn sàng bán, trong mt giao
dch mua bán khách quan và đc lp, trong điu kin thng mi bình thng
(TCTGVN s
 01).
Hot đng thm đnh giá phn ln là da trên c s giá tr th trng, tuy
nhiên có nhng loi tài sn riêng bit, mc đích thm đnh giá riêng bit đòi hi
thm đnh giá phi da trên c s giá tr phi th trng.

Thu thp s liu thông tin th trng
Thu thp s liu v các tài sn có th so sánh
Bc 4: Phân tích s liu
Phân tích th trng
Phân tích s dng tài sn tt nht, hiu qu
 nht (đt trng, công trình xây
dng)
Bc 5: Áp dng phng pháp thm đnh giá
Thc hin các bc tin hành ca các phng pháp TG đ đa ra ý kin
cui cùng v giá tr tài sn.
Bc 6: Báo cáo thm đnh giá
Báo cáo thm đnh giá thng gm nhng ni dung sau:
- Nhng thông tin c bn v tài sn
- Nhng cn c pháp lý đ thm đnh giá
-
Mô t đc đim tài sn v mt k thut, mt pháp lý.
- Nhng gi thit và hn ch trong thm đnh giá tr tài sn
- Kt qu kho sát thc đa (thm đnh hin trng)
- Các PP thm đnh giá áp dng và nhng tính toán trong quá trình TG
- Nhng lp lun v mc giá cui cùng.
- Nhng quyn li và li ích cá nhân (nu có) ca TV đi vi TS
- Ch ký ca thm đnh viên
1.2.2.5. Các phng pháp thm đnh giá bt đng sn
Có nhiu cách tip cn trong vic thm đnh giá BS, tuy nhiên mt s
phng pháp c bn sau thng s dng đ tin hành thm đnh giá bt đng sn
trong nn kinh t:
11 a) Phng pháp so sánh

t. Kh nng to ra thu nhp là mt yu t c bn đi vi tài sn. Tài sn ti ra
thu nhp cao thì giá tr th trng ca nó càng cao và ngc li. Phng pháp thu
Giá tr thng d BS
Giá tr phát trin gp
ca công trình phát
trin (d kin)
Chi phí phát trin, bao
gm c li nhun ca
nhà đu t phát trin
=
-
12 nhp s dng đ phân tích kh nng to ra dòng thu nhp trong tng lai ca mt
tài sn sau đó vn hóa dòng thu nhp này đ tìm ra giá tr hin ti ca tài sn.
C s lý lun ca phng pháp này là giá tr th trng ca mt tài sn
bao gm giá tr hin ti ca tt c các khon li nhun tng lai có th nhn
đc t tài sn.
Chit khu dòng tin:
GT

=
n
CF
t

∑
+
V

pháp đu t.
Tóm li, trong vic s dng các phng pháp trên đ tin hành thm đnh
giá, không có phng pháp nào là phng pháp chính xác riêng r, mà ch có
phng pháp phù hp nht, còn các phng pháp khác có th đc s dng đ
kim tra kt qu ca phng pháp phù hp nht. Vic xác đnh phng pháp thích
GT

=
TNR
r
13 hp nht ph thuc vào các yu t nh: thuc tính ca tài sn, đc đim th trng,
mc đích và mc tiêu ca vic thm đnh giá…
1.3. Phng pháp so sánh trong thm đnh giá bt đng sn
Phng pháp so sánh đc s dng gn nh ph bin trong thm đnh giá
cng là phng pháp ch yu và cn bn ca thm đnh giá vì nh
ng lý do sau:
- Là phng pháp hu nh ít gp khó khn v k thut.
- Nó th hin s đánh giá v giá tr ca th trng, vì vy nó có c s đ
các bên liên quan tha nhn.
- C s cho nhiu phng pháp TG khác.
1.3.1. Ni dung:
Phng pháp so sánh da trên lý lun cho rng giá tr th trng ca mt
tài sn có quan h mt thit v
i các giá tr ca các tài sn cùng loi đã đc giao
dch trên th trng.
Ni dung ca phng pháp so sánh là tìm kim các tài sn đã đc giao
dch trên th trng tng đng vi tài sn thm đnh giá, và tin hành nhng


Hình 1.2. Các bc thc hin phng pháp so sánh
(1) Nghiên cu th trng: Nghiên cu th trng đ có thông tin v giá giao
dch, giá niêm yt hoc giá chào bán và các yu t so sánh ca nhng tài sn
tng t vi tài sn cn thm đnh giá, đã giao dch thành công hoc đang mua,
bán trên th
trng.
(2) Kim tra thông tin: Thu thp, kim tra thông tin, s liu v các yu t so sánh
t các tài sn cùng loi hoc tng t có th so sánh đc vi tài sn cn thm
đnh giá đã giao dch thành công hoc đang mua, bán trên th trng vào thi
đim cn thm đnh giá hoc gn vi thi đim cn thm đnh giá.
 nhn din rõ các yu t so sánh c
n phân tích k các giao dch th
trng. Mc đích ca vic đánh giá các giao dch th trng nhm tìm ra nhng
giao dch tho mãn lý thuyt “ngi bán t nguyn và ngi mua t nguyn” và
càng có kh nng so sánh vi tài sn mc tiêu đc xem xét thì hiu qu ca vic
phân tích và điu chnh càng cao
(3) Chn d liu so sánh thích hp: Chn đn v so sánh thích hp vi đc đim
ca tài sn và th trng khu vc (m
2
, m
3
, cn h, phòng, ging bnh…). Xây
dng bng phân tích, so sánh đi vi mi đn v so sánh.
(4) So sánh và điu chnh: Cn c và kt qu kho sát tài sn thm đnh giá, cn
c vào thông tin th trng (nhng tài sn so sánh) thu thp  trên, tin hành
phân tích đ làm rõ nhng đc đim ging nhau và khác nhau gia BS cn đnh
giá và các TSSS. Nhng yu t so sánh đc s dng ph
 bin theo trt t sau:
Nghiên cu th trng

o Phân tích theo cp
o Phân tích s liu thng kê: phân tích hi quy và tham kho thng
kê đc s dng phi hp vi các phng pháp khác.
o Phân tích đ th: kt lun đa ra da trên c s s hin th nhng s
liu thành đ th.
o Phân tích xu hng: rt hu ích khi có nhiu s liu th tr
ng tài
sn
o Phân tích các yu t liên quan đn chi phí.
o Phân tích s liu th yu, b sung.
16 K thut phân tích cht lng:
o Phân tích so sánh tng quan
o Phân tích sp xp
Thng s dng lng ghép: xác đnh các yu t so sánh, so sánh s
đóng góp ca mi yu t, rút ra s điu chnh cho mi yu t, tin
hành so sánh rút ra mc giá ch dn.
Mt s hình thc điu chnh:
- iu chnh theo t l phn trm
-
iu chnh theo s tin tuyt đi
Khi tin hành điu chnh theo t l phn trm cn tin hành theo trình t sau:
X Quyn tài sn
X iu kin bán
X iu kin tài chính
X iu kin th trng
X Các đc đim k thut, đc đim vt lý ca tài sn: v trí, hình d
ng,

càng tt. Tuy nhiên, trong mt s trng hp đ tin cy ca tiêu chí
này cn xem xét khi mà tng s tin điu chnh âm và chnh dng đu
khá ln trong khi mc điu chnh ròng li nh.
X Các tiêu chí khác: T l điu chnh gp trên giá bán, Tình trng thông
tin, tính tng thích gia TSSS và TST…
Kt lun v mc giá cui cùng th hin giá tr TS cn thm đnh. Mc giá
cui cùng có th là mt mc giá (mt con s c th), hoc trong mt khon giá tr.
1.3.4. Nhng hn ch và các điu kin ca phng pháp so sánh
Nhng hn ch:
-  thc hin đc PPSS cn thit phi có thông tin th trng.
- Các d liu thng mang tính cht lch s: Trong điu kin th trng
bin đng, nhng thông tin này s tr nên lc hu trong vòng mt thi
gian ngn, nh hng đn thi hn ca kt qu thm đnh.
Các điu kin cn thit phi có đ thc hin đc phng pháp so sánh
- Cht lng ca thông tin phi cao: Thông tin c
n phi phù hp, kp
thi, chính xác, có th kim tra đc, đy đ và đáng tin cy.
- Thông tin thu nhp đc là có th so sánh đc: Trong trng hp
nhng cuc mua bán có th so sánh đc li không ging nhau lm vì
tính đc bit ca tài sn đc xem xét, điu này s gây nh hng đn
tính chính xác ca phng pháp này.
- Th trng cn phi n đnh.
18 1.4. Phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn
1.4.1. C s lý lun
Phng pháp chi phí dùng cho thm đnh giá đc da trên c s lp lun
là mt ngi mua tim nng có đy đ thông tin hp lý thì s không bao gi tr
giá cho mt tài sn ln hn chi phí b ra đ mua mt tài sn hoc xây dng mt

d) Cng giá tr đt và tng chi phí xây dng công trình đã tr đi hao
mòn tích lu đ có đc giá tr ca bt đng sn.
GT
BS
= GT
đt
+ GT
CTXD
GT
CTXD
= GT
CTXDmi
- KH
TL

Trong đó:
GT
BS
: Giá th trng ca BS thm đnh
GT
đt
: Giá th trng hin ti ca lô đt trng
GT
CTXD
: Giá tr ca công trình xây dng
GT
CTXDmi
: Giá tr ca công trình xây dng mi ti thi đim thm đnh
KH
TL