Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam. Trên thế giới đã có Ủy ban
thẩm định giá quốc tế và các nước Đông Nam Á đã có Hiệp hội thẩm định giá
ASEAN. Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá được thiết lập về cơ bản
giống nhau ở nhiều nước từ trước những năm 1940. Và sau những năm 1940,
thẩm định giá đã được thừa nhận như là một nghề chuyên nghiệp và độc lập
như kế toán và kiểm toán. Có thể nói thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá
vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường.
Thẩm định giá đưa ra 5 phương pháp để định giá tài sản đó là phương pháp so
sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và
phương pháp lợi nhuận. Mỗi phương pháp đều có những ưu điểm khuyết điểm
và điều kiện áp dụng riêng. Đặc biệt là phương pháp vốn hóa thu nhập đang
được sử dụng nhiều trong việc xác định giá trị tài sản nói chung và bất động
sản nói riêng. Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này tác giả đã chọn đề tài
“Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản và vận dụng
phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam”
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp vốn hóa thu nhập trong
thẩm định giá tài sản và tình hình áp dụng phương pháp này trong thẩm định
giá bất động sản ở Việt Nam như thế nào. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tập
trung vào nghiên cứu việc vận dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong
thẩm định giá đất đai ở Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về
phương pháp vốn hóa thu nhập, liên hệ với thực tiễn Việt Nam hiện nay và
đặc biệt đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của phương
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
pháp này với việc vận dụng các phương pháp phân tích tổng hợp, logic và lịch
sử, thống kê và so sánh…để nghiên cứu và phân tích.
Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung

sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản,
quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản mang lại.
+ Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng,
cho, cho vay, thừa kế…hoặc không thực hiện các quyền đó.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Như vậy, quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ
thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản. Các quyền càng lớn và càng
rộng rãi thì khả năng khai thác lợi ích càng cao. Do vậy, muốn đánh giá một
cách đúng đắn mức độ lợi ích tài sản mang lại cho chủ thể sử dụng thì nhất
thiết phải xem xét đến quyền sở hữu tài sản cần thẩm định giá.
1.1.2. Quan niệm về giá cả:
Giá cả là một khái niệm cần được hiểu rõ và chính xác trong thẩm định
giá tài sản. Có nhiều cách tiếp cận và định nghĩa về giá cả.
Theo quan điểm kinh tế học:
Theo quan điểm này, giá cả được nghiên cứu một cách đúng đắn nhất
bởi Marx và Anghen. Dựa trên quan điểm lịch sử, Marx đã thực hiện một cuộc
cách mạng về học thuyết giá trị - lao động. Marx cho rằng hàng hóa là sự
thống nhất biện chứng của 2 mặt: giá trị sử dụng và giá trị. Trong đó, giá trị sử
dụng là công dụng của sản phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con
người. Còn giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh
trong hàng hóa. Từ đó, Marx đã đưa ra công thức về giá trị hàng hóa đó là giá
trị hàng hóa = c + v + m. Giá trị hàng hóa chính là giá trị xã hội được đo bằng
thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa.Qua việc phân tích
các phạm trù giá trị đó, Marx đã đưa ra định nghĩa về giá cả như sau: “Giá cả
là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa”
Nếu tiếp cận từ phía người bán:
Giá cả được định nghĩa rằng “Giá cả một hàng hóa, dịch vụ là khoản

5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thu
nhập, thị hiếu, trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán…
Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ra
những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau:
+ Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường.
+ Giá cả thị trường là giá được thị trường chấp nhận.
+ Giá cả thị trường biểu hiện quan hệ trực tiếp giữa người mua và người bán
hàng hóa.
+ Giá cả thị trường biểu hiện sự thống nhất giữa giá trị và giá trị sử dụng.
1.1.3. Khái niệm về thu nhập
Thu nhập là số tiền nhận được từ việc đầu tư tài sản. Thu nhập, đặc biệt
đối với các tài sản thương mại và công nghiệp, là một chỉ số quan trọng của
giá trị, là cái đích quan trọng của nhà đầu tư. Thu nhập then chốt cho các mục
đích đánh giá là thu nhập hoạt động thực, tức là thu nhập sau khi trừ đi các chi
phí hoạt động.
1.1.4. Khái niệm thẩm định giá tài sản:
Theo IVSC: Giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ
đáp ứng nhu cầu. Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận
mua bán giữa bên mua và bên bán. Giá trị tạo nên giá cả đưa ra trên những giả
thiết mà người mua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Do đó, giá trị
không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một ước định mức giá có khả năng
nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một hàng hóa hoặc dịch vụ được đáp ứng
cho mua bán ở một thời điểm nhất định.
Giá trị có tầm quan trọng như thước đo kinh tế đã dược thừa nhận rộng rãi.
Việc sử dụng khái niệm giá trị và khẳng định các đặc tính tương ứng của nó
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
có ý nghĩa quan trọng trong nghiên cứu khoa học của ngành thẩm định giá.

trong rất nhiều trường hợp. Một số mục tiêu chính của thẩm định giá chuyên
nghiệp có thể kể đến đó là:
• Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền
• Thẩm định giá để thuê mướn
• Thẩm định giá để bảo hiểm
• Thẩm định giá cho báo cáo tài chính
• Thẩm định giá cho mục đích đầu tư
• Thẩm định giá cho mục đích cầm cố
• Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước
• Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị
• Thẩm định giá trị tài sản vô hình
1.1.5. Khái niệm phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản:
Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc
khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài
sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định
viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ
suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp :
- Phương pháp vốn hóa thu nhập: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu
nhập từ tài sản đầu tư qua các năm là khác nhau.
1.1.6. Khái niệm phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản:
Phương pháp vốn hóa thu nhập là một cách tiếp cận tĩnh hoặc trực tiếp
trong đó sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi

+ Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): là tỷ lệ của thu nhập hoạt động thực nhận được từ
đất đối với giá trị hay giá bán của đất.
+ Tỷ lệ khấu hao hoặc tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): là tỷ lệ cung cấp một sự hoàn
vốn hoặc tái tạo đầu tư trên tuổi thọ kinh tế của tài sản. Đôi khi nó được coi
như là yếu tố quỹ trả nợ và có thể áp dụng trên giai đoạn ngắn hơn tuổi thọ
kinh tế của tài sản.
1.2. Thực chất của phương pháp:
Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để
ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển
hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa
thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
1.3. Cơ sở của phương pháp:
Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương
lai có thể nhận được từ tài sản, và dựa trên những giả thiết sau:
+ Thu nhập là vĩnh viễn
+ Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4. Nguyên tắc ứng dụng:
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một
cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định
giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính giá trị tài
sản một cách hợp lý và chính xác. Trong thẩm định giá tài sản có rất nhiều
nguyên tắc nhưng phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở ứng dụng
ba nguyên tắc cơ bản đó là nguyên tắc sử dụng cao nhất và tôt nhất, nguyên
tắc cung cầu và nguyên tắc lợi ích tương lai.
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể
thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường và do đó là của thẩm định giá. Sự
sử dụng tốt nhất và cao nhất là sự sử dụng có thể nhất của một tài sản thuộc về

các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm
này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản. Khi thẩm định giá cần lưu
ý rằng các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự
tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như
cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi
thực hiện các điều chỉnh.
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai:
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà
tài sản mang lại cho nhà đầu tư. Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ.
Thẩm định giá làm nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sở
hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay của chủ sở hữu có thể ảnh
hưởng đến giá trị thị trường của tài sản. Việc ước tính chính xác giá trị tài sản
dựa trên các lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản là vô cùng khó.
PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO
PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
2.1. Các bước tổng quát:
2.1.1. Nội dung phương pháp:
Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp sử dụng thu nhập để
ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của 1 năm. Việc chuyển
hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỉ suất vốn hóa
thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
2.1.2. Công thức:
V = I / R
Hoặc
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368

định bởi các yếu tố sau:
+ Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản
cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế còn
lại của công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng.
+ Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài
sản cần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủ
yếu, về công suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn.
• Xác định thất thu
do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa:
được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập
tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống và do
thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê
tương tự.
• Xác định chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản:
Tùy từng loại tài sản mà thẩm định viên có thể xác định loại chi phí này theo
các cách khác nhau.
+ Đối với bất động sản: Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực
tiếp và chi phí gián tiếp. Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định
mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (bao
gồm chi phí về thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…). Còn chi phí gián
tiếp là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê
bất động sản nhiều hay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phí
sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang).
15