PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ THU NHẬP

1/ Cơ sở lý luận
2/ Công thức
3/ Nguyên tắc áp dụng
4/ Các bước tiến hành
5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
6/ Ví dụ

• Phương pháp thu nhập là phương pháp tính giá trị thi trường của một BĐS dựa
trên các thu nhập mà BĐS đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai
• Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong
tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại
• Là một phương pháp thẩm định giá dùng để tính:
• Giá trị hiện tại của một khoản lợi tức tương lai theo một tỷ suất thích hợp.
• Giá trị vốn hiện tại của một dòng lợi tức tương lai từ tiền cho thuê theo một lãi
suất thích hợp
Các trường hợp áp dụng
• Phương pháp này thường dùng để tính giá trị bất động sản đang tạo ra lợi nhuận.
– Thẩm định giá đất hay công trình để cho thuê.
– Thẩm định các dự án đầu tư, kinh doanh.
– Thẩm định các tài sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu
–
3/ Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất : Sử dụng ở mức cao nhất, tốt nhất một
tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá.
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: triển vọng mang lại lợi ích tương lai của một
tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hoá thu nhập

1/ Cơ sở lý luận
Trong thẩm định giá phương pháp đầu tư là cách tính giá trị thị trường của dòng

1.Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ.
2.Tỷ lệ lạm phát dự kiến.
3.Rủi ro dự đoán
• Tổng lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là “tỷ suất lợi nhuận của
các đầu tư không rủi ro”.
Tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro = lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát
dự kiến
Suất lợi tức bắt buộc (tỷ lệ hoàn vốn) = lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát dự kiến +
Phụ phí rủi ro.
• Đầu tư không rủi ro : là khoản đầu tư mà nhà đầu tư biết rơ số lượng lợi nhuận
và thời gian sẽ thu được lợi nhuận. VD : Lãi suất trái phiếu Chính phủ dài hạn hoặc lãi
suất tiền gửi tiết kiệm Ngân hàng …
• Phụ phí rủi ro : phần lớn các nhà đầu tư đều thận trọng đối với rủi ro, do đó,
họ thường yêu cầu một tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính rủi
ro cao. Mức chênh lệch giữa một tỷ lệ hoàn vốn cao với “ Tỷ suất lợi nhuận của các
đầu tư không rủi ro” được gọi là “phụ phí rủi ro”.
• Rủi ro dự kiến : là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn đị
nh, trong đó có
3 yếu tố rủi ro thường gặp
• Rủi ro kinh doanh
• Rủi ro tài chính
• Rủi ro thanh khoản

4/ Các bước tiến hành:
• Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu
tố liên quan, có tác động đến thu nhập.
• Ước tính tất cả các khoản chi phí như sửa chữa, bảo hành, điều hành…
• Xác định lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự.
• Áp dụng công thứ
c vốn hóa để ước tính giá trị của tài sản.


5/ Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF ( Discounted Cas Flow)
• Cách tiếp cận DCF : bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương
ứng có tính đến các yếu tố lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi.
• DCF được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của bất động sản tạo ra
thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư.
• Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong thẩm định giá đầu tư phức
tạp, các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác như doanh nghiệp đang làm ăn
có lãi với giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. Do các giả thiết
tỷ lệ chiết khấu khác nhau là nhận được từ chứng cớ bán, nên khi sử dụng như là
phương pháp thẩm định giá, DCF phải liên quan đến chứng cớ thị trường có khả năng
sử dụng. Nó là kỹ thuật thẩm định giá hữu ích trong việc liên kết với phương pháp thu
nhập truỵền thống và so sánh trực tiếp với giá bán thị trường.
• Có 2 DCF :
• NPV (Net Present Value) giá trị ròng hiện tại (hay Hiện giá thuần) của một đầu tư
: là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập trong tương lai và
chi phí đầu tư. NPV > 0 cho thấy tài sản gia tăng theo suất lợi tức mong muốn. Dùng
để tính giá trị hiện tại cuả các khoản lợi ích trong tương lai
• IRR ( Internal Rate of Return) Tỷ suất hoàn vốn nội bộ ( suất lợi tức nội hoàn / Tỷ
suất nội hoàn) : là tỷ lệ chiết khấu mà ở đó giá trị hiện tại của các lợi ích từ một đầu tư
mang lại bằng với chi phí đầu tư ban đầu, đây là tỷ lệ chiết khấu mà NPV của đầu tư =
0 . Một đầu tư có hiệu quả nếu như IRR bằ
ng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn.
Dùng để tính tỷ suất vốn hoá.

• Trong thẩm định giá , phương pháp NPV được sử dụng phổ biến và có thể được
sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một bất động sản có tiềm năng phát triển
hoặc để xác định giá mua, giá bán của một bất động sản.
• Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí đều
được chiết khấu theo một

t
: thu nhập ròng năm thứ t
n : Tuổi thọ của dự án
i : tỷ lệ chiết khấu

• Dòng tiền đều :
A A A
NPV = - I + --------+ -------- + -----+ -------------
( 1 + i) (1 + i)
2
(1+i)
n

n 1
= - I + A Σ ------------
t = 1 ( 1 + i)
t = -I + [ A x PVFA (i;n) ] = -I + A ( YP@ i%,n)
Trong đó : A : thu nhập ròng hàng năm
1
Công thức tính PVFi = ------------ = ( 1 + i )
–n

( 1 + i )
n• Ví dụ 2 :

Chi phí khấu hao, sửa chữa, bảo dưỡng : 3 tỷ đồng / năm
Chi phí quản lư điều hành : 1 tỷ đồng
Thuế VAT : 10%
Thuế thu nhập : 28% lợi tức trước thuế
Thời hạn cho thuê còn lại : 4 năm
Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 %
Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng : 5 %
Chi phí quản lý điều hành tăng : 10%
Tỷ suất các loại thuế không đổi
Lãi suất vốn hóa 12% • Cách giải :
1/ Tính thu nhập ròng hiện nay
Doanh thu hiện nay :
1.100.000 đ/m2 X 2.000m2 X 80% X 12 tháng = 21.120.000.000 đ

Thuế VAT