1
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………… …...2
PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU
NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN………………………………...4
1.1. NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN…………………………………….. ….....4
1.2. THỰC CHẤT CỦA PHƯƠNG PHÁP………………………………..........10
1.3. CƠ SỞ CỦA PHƯƠNG PHÁP………………………………………….....10
1.4. NGUYÊN TẮC ỨNG DỤNG CỦA PHƯƠNG PHÁP………………….....10
PHẦN II – CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ THEO
PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP………………………………. ….13
2.1. CÁC BƯỚC TỔNG QUÁT………………………………………………...13
2.2. ỨNG DỤNG TRONG THỰC TẾ …………………………………………16
2.3. ĐÁNH GIÁ ƯU, NHƯỢC ĐIỂM …………………………………………20
PHẦN III – ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM……………..22
3.1. KHÁI QUÁT VỀ VIỆC ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU
NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
TRONG THỜI GIAN QUA…………………………………………………….22
3.2. NHỮNG HẠN CHẾ CHỦ YẾU KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN
HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM……………………………………………………………………...31
3.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI
ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM………………………………………...32
KẾT LUẬN……………………………………………………………………..34
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................35
2
LỜI MỞ ĐẦU
Thẩm định giá là một nghề mới ở Việt Nam. Trên thế giới đã có Ủy ban

Phần 2: Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp vốn hóa thu nhập
Phần 3: Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động
sản ở Việt Nam.
Trong quá trình tìm hiểu do hạn chế về trình độ và thông tin nên bài viết
còn có những thiếu sót. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Vũ
Minh Đức đã hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề tài này.
4
PHẦN I – LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU
NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1. NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1.1. Khái niệm tài sản
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “Tài sản là một
khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan
đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được
hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”
Có nhiều cách phân loại tài sản khác nhau:
+ Theo hình thái biểu hiện: Tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
+ Theo tính chất sở hữu: Tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản di động.
Nói tới tài sản là phải đề cập đến quyền sở hữu tài sản. Sở hữu tài sản bao
gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Sở
hữu tài sản thông thường được hiện hữu bởi một số bằng chứng về sự sở hữu tách
biệt với vật chất. Quyền sở hữu tài sản là một khái niệm pháp lý, gồm các quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu trong xã hội. Quyền sở hữu bao gồm:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
+ Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.
+ Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền
được hưởng những lợi ích mà tài sản mang lại.

xuất, họ thu về khoản lợi nhuận càng lớn. Mục tiêu của các nhà kinh doanh luôn
luôn là tối đa hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, trên thị trường trong một khoảng thời
gian nhất định, chỉ chấp nhận mức giá phù hợp với giá trị hàng hóa. Khi cung và
cầu có sự thay đổi thì mức giá cả cũng thay đổi theo và luôn xoay quanh giá trị
cân bằng.
Đối với người bán, giá cả sản phẩm được thể hiện thông qua công thức sau:
Tổng doanh thu
Giá cả của đơn vị hàng hóa, dịch vụ =
Số lượng hàng hóa, dịch vụ tiêu thụ
6
Nếu tiếp cận từ phía người mua:
Giá cả được định nghĩa “Giá cả của một sản phẩm hoặc dịch vụ là khoản
tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản
phẩm hay dịch vụ đó”.
Trong trao đổi hàng hóa, dịch vụ, người mua là người có tiếng nói cuối cùng về
một mức giá được thực hiện. Người mua tham gia trao đổi nhằm tìm kiếm những
lợi ích mà hàng hóa và dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của họ. Số
tiền mà người mua phải trả cho hàng hóa, dịch vụ chính là giá cả của hàng
hóa,dịch vụ đó.
Giá cả là chỉ số quan trọng được sử dụng trong quá trình lựa chọn và mua sản
phẩm. Thích mua rẻ là xu hướng có tính quy luật trong ứng xử về giá của người
mua. Khi các điều kiện khác như nhau (chất lượng, mẫu mã, nhãn hiệu) người
mua luôn tìm đến những người bán có mức giá đưa ra thấp nhất.
Giá cả là một yếu tố quan trọng nhiều khi mang tính quyết định đến việc người
mua có mua sản phẩm hay không. Tuy nhiên, ngoài yếu tố giá cả thì còn có các
yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua của họ đó chính là thu nhập, thị hiếu,
trào lưu, tâm lý, phong tục, tập quán…
Từ việc nghiên cứu bản chất kinh tế của phạm trù giá cả, có thể rút ra
những đặc trưng cơ bản của giá cả thị trường như sau:
+ Giá cả thị trường được hình thành trên cơ sở giá trị thị trường.

định”
+ Theo Hiệp hội thẩm định giá Australia: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị
của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục
đích của thẩm định giá, là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản
được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”
+ Theo GS Lin Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại
một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem
xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa
chọn”
+ Theo pháp lệnh giá Việt Nam: “Thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá
trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”
8
Có thể nói, dù hiểu theo cách nào thì hoạt động thẩm định giá cũng đóng một
vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Mục tiêu của thẩm định giá phản
ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một mục đích nhất định, nó ảnh hưởng có tính
quyết định đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá của các nhà thẩm định.
Sự định giá được yêu cầu trong rất nhiều trường hợp. Một số mục tiêu chính của
thẩm định giá chuyên nghiệp có thể kể đến đó là:
• Thẩm định giá cho các mục đích của chính quyền
• Thẩm định giá để thuê mướn
• Thẩm định giá để bảo hiểm
• Thẩm định giá cho báo cáo tài chính
• Thẩm định giá cho mục đích đầu tư
• Thẩm định giá cho mục đích cầm cố
• Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước
• Thẩm định giá cho máy móc và thiết bị
• Thẩm định giá trị tài sản vô hình
1.1.5. Khái niệm phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản

có thể kể đến một số loai tỷ lệ vốn hóa sau:
+ Tỷ lệ lãi (i): là lãi thu được trên một đơn vị vốn đầu tư và nó phải đủ cao để thu
hút vốn đối với một loại đầu tư cụ thể. Tỷ lệ này xác định dựa trên giả thiết cho
rằng tài sản không bị hư hỏng. Nó không bao gồm sự suy giảm giá trị trong
tương lai hoặc sự tái tạo lại. Tỷ lệ lãi là một hiện tượng thị trường, nó khác nhau
tùy theo số lượng cung và cầu, với các đặc tính chất lượng của tài sản đầu tư.
+ Tỷ lệ vốn hóa (R): biểu thị mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thực của một
tài sản và giá trị hoặc giá bán tài sản đó.
+ Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (Ro): là tỷ lệ chỉ ra mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động
thực của toàn bộ tài sản ( đất và công trình) với giá trị hoặc giá bán của toàn bộ
tài sản. Theo quy tắc, tỷ lệ vốn hóa toàn bộ luôn lớn hơn tỷ lệ vốn hóa của đất và
nhỏ hơn tỷ lệ vốn hóa của công trình.
+ Tỷ lệ vốn hóa công trình: là tỷ lệ thu nhập hoạt động thực của công trình đối
với giá trị hoặc giá bán của công trình. Trong đó thu nhập của công trình phải
bao gồm cả lãi trên đầu tư và khấu hao của công trình đầu tư trên tuổi kinh tế còn
lại của công trình hoặc giai đoạn chiếm hữu dự kiến.
10
+ Tỷ lệ vốn hóa đất (RI): là tỷ lệ của thu nhập hoạt động thực nhận được từ đất
đối với giá trị hay giá bán của đất.
+ Tỷ lệ khấu hao hoặc tỷ lệ tái đầu tư (1/Sn): là tỷ lệ cung cấp một sự hoàn vốn
hoặc tái tạo đầu tư trên tuổi thọ kinh tế của tài sản. Đôi khi nó được coi như là
yếu tố quỹ trả nợ và có thể áp dụng trên giai đoạn ngắn hơn tuổi thọ kinh tế của
tài sản.
1.2. THỰC CHẤT CỦA PHƯƠNG PHÁP
Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá tài sản thực chất là
phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa
lợi tức của 1 năm. Việc chuyển hóa này được thực hiện đơn giản bằng cách chia
thu nhập cho tỉ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
1.3 . CƠ SỞ CỦA PHƯƠNG PHÁP
Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai

- Về mặt vật chất, bất động sản đó phải thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử
dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật, bất động sản phải được sử dụng hợp pháp, được nhà
nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, bất động sản phải có thời gian cho thu nhập ròng cao
nhất là kéo dài nhất.
1.4.2. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại của
các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Ngược lại, giá
trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản có
xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị
của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố về
đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của
các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh
trong cung cầu và giá trị tài sản. Khi thẩm định giá cần lưu ý rằng các lực lượng
thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá
trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết
phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
12
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài
sản mang lại cho nhà đầu tư. Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ.
Thẩm định giá làm nhiệm vụ dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sở
hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay của chủ sở hữu có thể ảnh hưởng
đến giá trị thị trường của tài sản. Việc ước tính chính xác giá trị tài sản dựa trên
các lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản là vô cùng khó.
13

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu do
tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa – Chi phí
vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động).
• Tổng thu nhập tiềm năng:
Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100%
công suất thiết kế. Thẩm định viên về giá xác định tổng thu nhập tiềm năng từ
cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho
thuê tương tự với tài sản cần định giá. Các tài sản cho thuê tương tự được xác
định bởi các yếu tố sau:
+ Đối với bất động sản: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản cần
thẩm định giá về mục đích sử dụng, hệ số sử dụng đất, tuổi đời kinh tế còn lại
của công trình, và tỷ lệ về chi phí duy tu bảo dưỡng.
+ Đối với máy móc thiết bị: Tài sản cho thuê tương tự phải tương tự với tài sản
cần thẩm định giá về loại máy, thiết bị, về đặc điểm kinh tế - kĩ thuật chủ yếu, về
công suất, năng suất, độ chứa, và về mức độ hao mòn.
• Xác định thất thu
do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa: được
xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân với tổng thu nhập tiềm
năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống và do thanh toán
dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
• Xác định chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng tài sản:
Tùy từng loại tài sản mà thẩm định viên có thể xác định loại chi phí này theo các
cách khác nhau.
+ Đối với bất động sản: Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực tiếp
và chi phí gián tiếp. Trong đó, chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ
sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không (bao gồm chi phí
về thuế bất động sản, về bảo hiểm nhà cửa…). Còn chi phí gián tiếp là những chi
phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều
hay ít (bao gồm chi phí quản lý, chi phí mua ngoài, chi phí sưởi ấm, điều hòa
nhiệt độ, chi phí dọn vệ sinh, duy tu, chi phí tân trang).