Website: Email : Tel (: 0918.775.368
MỤC LỤC
MỤC LỤC........................................................................................................1
Lời mở đầu.......................................................................................................3
Phần nội dung..................................................................................................4
Chương I: Cơ sở lý luận chung về phương pháp chi phí trong thẩm định
giá......................................................................................................................4
1. Những khái niệm cơ bản.............................................................................4
1.1. Thẩm định giá tài sản..................................................................................4
1.2. Khái niệm về phương pháp chi phí trong thẩm định giá.........................5
2. Cơ sở lý luận và nguyên tắc ứng dụng của phương pháp chi phí...........5
Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản.........6
1. Tổng quan về BDS ......................................................................................6
1.1. Khái niệm BĐS...........................................................................................6
1.2. Đặc điểm chủ yếu của BDS.......................................................................6
1.3. Cung, cầu về BDS và mối quan hệ giữa chúng........................................7
1.3.1. Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS............................................7
1.3.2. Cung bất động sản........................................................................8
1.3.3. Quan hệ cung cầu BĐS.................................................................9
2. Thẩm định giá BDS...................................................................................10
2.1. Khái niệm về thẩm định giá BDS............................................................10
2.2. Đặc trưng của thẩm định giá BDS...........................................................10
2.3. Các nguyên tắc trong thẩm định giá BDS...............................................11
3. Phương pháp ước tính chi phí trong bất động sản.................................15
3.1. Các loại chi phí..........................................................................................15
3.1.1. Chi phí tái tạo.............................................................................15
3.1.2. Chi phí thay thế...........................................................................15
3.2. Các phương pháp ước tính chi phí...........................................................15
3.2.1. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng.......................15
3.2.2. Phương pháp so sánh thị trường.................................................16
3.3. Điều kiện áp dụng....................................................................................17

- Phương pháp so sánh giá bán (Phương pháp so sánh trực tiếp).
- Phương pháp thu nhập (Phương pháp đầu tư).
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp lợi nhuận.
Trong thực tế, trong một số trường hợp giá trị cần cho tài sản không có sẵn
trên thị trường, ví dụ với bệnh viện, trường học, thư viện v.v. Trong những
trường hợp này, có thể xem xét chi phí thay thế một công trình hiện đại tương
đương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện tại của nó. Cách tiếp cận này chính
là phương pháp chi phí.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Phần nội dung
Chương I: Cơ sở lý luận chung về phương pháp chi phí trong thẩm
định giá
1. Những khái niệm cơ bản
1.1. Thẩm định giá tài sản.
Nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các nguồn lực vốn, lao động,
đất đai,… đã trở thành hàng hóa và tham gia vào các giao dịch kinh doanh rất đa
dạng. Khi nhà nước “rời bỏ” quyền định đoạt giá cả trực tiếp đại bộ phận hàng
hóa, dịch vụ trong nền kinh tế thị trường xuất hiện nhu cầu cần phải định giá
khách quan, chính xác giá trị của các nguồn lực để đảm bảo hoạt động sản xuất
kinh doanh đạt hiệu quả cao nhất.
Xuất phát từ yêu cầu khách quan phải xác định đúng đắn giá trị tài sản phục
vụ cho yêu cầu quản lý, sử dụng tài sản của các đối tượng, xã hội phải hình thành
các tổ chức trung gian tài chính có đủ điều kiện để cung cấp dịch vụ thẩm định
giá. Theo quy định của pháp luật để xác định đúng đắn giá trị thị trường của tài
sản phục vụ cho việc trao đổi, giao dịch về tài sản, hàng hóa trên thị trường là
hết sức cần thiết góp phần tạo nên thị trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh,
ngăn ngừa các hành vi tham nhũng, lãng phí qua giá…

Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong các lĩnh vực về bất động
sản và máy móc, thiết bị, đặc biệt là các máy móc thiết bị y tế vì tính chuyên
dụng của các lại máy móc nay là khá cao và có tính đơn chiếc.
Công thức tính bằng phương pháp chi phí:
Giá trị ước
tính của BĐS
thẩm định
=
Giá trị ước
tính lô đất
+
Chi phí tái tạo hay
thay thế công trình
xây dựng trên đất
-
Giá trị hao mòn
tích lũy của
công trình XD
Giá trị ước tính
của máy, thiết bị
=
Chi phí tái tạo hay chi phí
thay thế MMTB
-
Giá trị hao mòn
tích lũy
2. Cơ sở lý luận và nguyên tắc ứng dụng của phương pháp chi phí
Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục đích
riêng biệt, như: nhà thờ, bênh viện, trường học… Trên thị trường rất hiếm khi
xảy ra hiện tượng mua bán các BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng

liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể
bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở...). Mặt
khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có
tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây
lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài.
Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa
hình, chất đất, vị trí, cảnh quan....
Hàng hoá BĐS mang nặng tính yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc
điểm này nổi trội hơn.
Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự tác
động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá
trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia.
Hàng hoá BĐS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi
cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ về giao dịch BĐS
thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội.
Hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có
giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc
quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao
và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường.
1.3. Cung, cầu về BDS và mối quan hệ giữa chúng.
1.3.1. Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS.
Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận
và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng

ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của các yếu tố tác động
Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu
nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn
của lượng cầu.
1.3.2. Cung bất động sản.
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng
đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: Người chủ sở hữu BĐS
có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi
là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận.
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh
nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ
nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can
thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực
Nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là
khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ
chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức
của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu
vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục
đích chính của các công ty phát triển nàh ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do
vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây
dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội và
môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn
toàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ. Trong điều
kiện luật pháp không quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở
hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm "thị
trường đen" này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các

giá cân bằng trên thị trường BĐS sẽ thay đổi.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định. Tuy vậy, cung đất cho
từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất
nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nahnh chóng đối với
sự thay đổi của cầu.
2. Thẩm định giá BDS
2.1. Khái niệm về thẩm định giá BDS
Thông thường bất động sản gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với
đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động
sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy,
trong hoạt động định giá bất động sản, việc xác định giá của từng bất động sản là
nhu cầu của hầu hết các giao dịch và đây chính là mục tiêu của hoạt động định
giá.
Định giá bất động sản được hiểu là sự ước tính về giá trị của một bất động
sản xác định bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,
tại một thời điểm xác định.
2.2. Đặc trưng của thẩm định giá BDS
Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống
nó, nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài
sản thông thường. Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây:
Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn
phải gắn nội dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế
độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt
là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất. Thoát ly đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và
không đem lại kết quả.
Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định
giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản -

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người
hoặc cho một người cụ thể);
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phúc Dũng