PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ) 1/ Cơ sở lý luận

2/ Các trường hợp áp dụng

3/ Nguyên tắc áp dụng

4/ Các bước tiến hành

5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp

6/ Ví dụ 1/ Cơ sở lý luận

Một người mua / nhà đầu tư khôn ngoan, có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì
không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
công trình có tính hữu dụng tương tự

Phương pháp chi phí được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với phương
pháp khác

Bài giải :

BĐS 1 :

Giá nhà : 240 m2 x 1,2 Trđ/m2 x 0,5 = 144 Trđ 144
Trđ / 12,5 Trđ/lượng = 11,52 lượng

Gía đất

: 130 lượng - 11,52 lượng = 118,48 lượng

Đơn giá 1m
2
đất : 118,48 lượng / 60 m
2
= 1,97 lượng

BĐS 2 : G
Đ
= 18.750.000 đ/m
2
/ 12,5 Trđ/lượng = 1,5 L x 60 m
2
= 90 lượng, G
CTXD
=
23,04 lượng

4/ Các bướcc tiến hành

1.Ướcc tính giá trị của lô đất thẩm định giá, xem như là lô đất trống. Giả sử rằng sự
sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.

2.Ướcc tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây
dựng hiện có trên lô đất.

3.Ướcc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên
miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân ( giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và
lỗi thời bên ngoài ).

4. Ướcc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá.
•

Công thức :

Giá trị thị trường của tài sản =

Giá thị trường của lô đất trống +

Chi phí hiện tại của xây dựng

(=Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng

Xét về mặt lý luận được xem là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là
phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi
vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời không
có dùng được nữa
a.2.Chi phí thay thế

•

Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương
với công trình thẩm định giá nhưng loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời.

•

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không
cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.

•

Do đó nó được xem là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp
chi phí tái tạo.
b. Nội dung ướcc tính chi phí xây dựng hiện tại bao gồm các chi phí liên quan đến
việc xây dựng công trình:


Ví dụ: Công trình nhà ở gồm 2 phòng ngủ, phòng sinh hoạt, bếp và phòng tắm, kết
cấu nhà bê tông khối

•

Cách tính này nếu chiết tính cẩn thận seơ cho kết quả chính xác, nhưng tốn nhiều
công sức. Trong thực tế thẩm định viê thường không được huấn luyện kyơ thuật XD
để tính chi tiết như vậy nên cần có phương pháp tính khác nhanh chóng và thích hợp
hơn.
Khảo sát theo số lượng.
•

Thường được các kiến trúc sư dùng để tính kết cấu nhà ở và công trình.

•

Số lượng tính theo mức chuẩn của định mức xây dựng.

•

Cách tính đơn giản và nhanh chóng hơn.

•



Là tổng khấu hao của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số của chi phí tái tạo/
thay thế của những công trình xây dựng ở dạng mới nguyên và giá trị hiện tại của
những công trình đó vào thời điểm thẩm định giá.

•

Các dạng khấu hao tích tụ:

- Hao mòn vật chất.

- Hao mòn chức năng.

- Hao mòn kinh tế.
- Hao mòn vật chất: Là hao mòn và hý hỏng của công trình do quá trình sử dụng,
thời gian, thời tiết và bảo dýỡng kém (sử dụng theo niên hạn sử dụng).

- Cách tính : Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó
tính giảm giá của công trình
Số năm đã sử dụng

Hao mòn ( % ) = ---------------------------- x 100%

Tuổi thọ CT XD

T
đm
T
đm
•

h % : mức độ hý hỏng của từng bộ phận

•

T
sd
: thời gian sử dụng

•

T
đm
: Tuổi thọ CTXD

•

T
cl
: thời gian còn lại

•

CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % ) = 100 % -
15% = 85%

2/ Nếu tính tuổi thọ CTXD là 70 năm thì mức độ hý hỏng là:

09 năm / 70 năm x 100% = 12,85%

CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % )

CLCL = 100 % - 12,85% = 87,15%

3/ Nếu tính tuổi thọ CTXD là 80 năm thì mức độ hý hỏng là:

09 năm / 80 năm x 100% = 11,25%

CLCL ( % ) = CL CT mới nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % )

CLCL = 100 % - 11,25% = 88,75%
- Căn cứ vào sự hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu

n

•

Chất lượng còn lại của công trình = ∑

( tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với

đỡ mái, mái. tỷ lệ này do TĐV xác định trên cơ sở thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo,
nâng cấp và hiện trạng của các kết cấu đó
∑ D
i
x W
i Tỷ lệ còn lại = --------------------------
∑ W

Trong đó: