Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.4.1. Các nhân tố chủ quan 31
1.4.2. Nhân tố khách quan 33
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.4.1. Các nhân tố chủ quan 31
1.4.2. Nhân tố khách quan 33
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanh trong vòng 10 năm
qua. Tuy nhiên chúng ta có thể nhận thấy đuợc hoạt động định giá bất động sản
cũng như trình độ, chất lượng của đội ngũ định giá viên, thẩm định viên, của chúng
ta vẫn chưa đáp ứng và theo kịp được yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn. Do vậy để có
thể phát huy hiệu quả, góp phần vào sự minh bạch và lành mạnh của thị trường bất
động sản, đáp ứng yêu cầu tiếp cận thông tin, nghiên cứu và phân tích thị trường,
tìm kiếm các cơ hội đầu tư, cũng như phản ánh thực trạng, sức khỏe của các doanh
nghiệp, các thành phần kinh tế…. thì các báo cáo định giá bất động sản hiện nay
phân lớn còn quá coi trọng thủ tục, hình thức và hoàn toàn có thể mua được theo
yêu cầu. Do vậy điều đó không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người dân mà

thực tế đã giúp cho tôi tích lũy được rất nhiều kiến thức và phục vụ rất tốt cho công
việc sau này của bản thân khi ra trường.
2. Mục đich nghiên cứu
- Tìm hiểu, đánh giá, phân tích một cách cụ thể hoạt động định giá bất động
sản.
- Dựa vào nhữn kinh nghiệm thực tế đưa ra những đóng góp cụ thể nhằm hoàn
thiện hoạt đông định giá bất động tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Taseco Land.
- Hệ thống hóa mụt cách chi tiết cơ sở lý luận và các phương pháp định giá bất
động sản.
3. Đối tượng nghiên cứu
Trong phạm vi đề tài tôi tập trung nghiên cứu và tìm hiểu hoạt động định giá bất
động sản trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp thông kê
- Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thông tin
- Phân tích so sánh…
5. Kết cấu nội dung đề tài
Ngoài phần Mở đầu, kết luận , mục lục, phụ lục, tài liệu tham khảo, nội dung
đề tài được kết cấu thành 3 chương :
Chương I : Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản.
Chương II : Thực trạng định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land.
Chương III : Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao công tác định giá
bất động sản tại Công ty cổ phần cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long
Taseco Land.

dụ như: đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng
kể như nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại
+ Các công trình xây dựn công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền, không thể tách rời với công trình xây dựng đó
như máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo tiêu chuẩn.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lây năm bao gồm cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, các cánh đồng muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ, hầm lò
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản:
 1. Đa phần BĐS có một vị trí nhất định . Bao gồm vị trí về địa lý, địa điểm
và không có khả năng di dời được. Giá trị cũng như lợi ích của BĐS luôn chịu tác
động rõ rệt của các yếu tố khu vực, vùng và gắn liền với từng vị trí . Các yếu tố có
thể kể đến là : những yếu tố tự nhiên, tính chất xã hội, điều kiện kinh tế, bởi vậy khi
định giá chơng ta nên tính đến các yếu tố này cũng như tính toán, dự báo được sự
thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.

kia. Là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh
hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy, khi định giá
BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.
 7. BĐS là tài sản có giá trị lớn đơn giản bởi đất đai không bao giờ tự sản
sinh ra, chi phí xây dựng công trình lớn, thời gian sử dụng dài lâu và có thể kinh
doanh được trên đó rất nhiều. Nhưng BĐS không bao giờ mất đi mà có khả năng
bảo toàn, tái tạo và có khả năng sinh lời.
 8. BĐS luôn chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật và chính sách của Nhà
nước một cách mạnh mẽ. Đây là tài sản mà không chỉ quan trọng đối với mỗi người
dân, mỗi cơ quan đơn vị mà là của cả một quốc gia. Do vậy phát sinh từ bất động
sản mà nảy sinh rất nhiều các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy để bất động sản phát
huy tối đa hiệu quả của nó thì những chinh sách cũng như hệ thống pháp luật của
Nhà nước phải minh bạch, ổn định nhằm tránh những hậu quả xấu như tình trạng
đầu cơ, chiếm dụng đất trái phép….
 9. Giỏ trị, công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS chịu sự ảnh hường
nhiều vào năng lực của người quản lý. Nếu như BĐS có giá trị lớn và có nhiều
chủng loại thì việc quản lý chúng khá phức tạp và khó khăn, Bởi vậy người quản lý
phải có năng lực chuyên môn cao,và những chi phí quản lý cũng phải cao hơn so
với các hàng hóa thông thường.
1.2. Định giá bất động sản
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
- Khái niệm định giá:
Theo như giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Portmouth, vương quốc Anh:
" Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định".
- Khái niệm định giá bất động sản:
Theo như ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản

- Dựa vào sự thay đổi của nền kinh tế nói chung: Các thay đổi có thể bao gồm
là chính sách pháp luật của Nhà nước liên quan đến BĐS, các thay đổi phù hợp với
nhu cầu của người tiêu dùng, các biến động của thị trường BĐS , các thay đổi về
tinh thần và vật chất của người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
- Dựa vào sự đóng góp và phù hợp BĐS vào quần thể có chứa BĐS đó trong
khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích sử dụng và đầu tư BĐS, giữa bản
thân BĐS với môi trường quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung
quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS: Căn cứ vào giá trị đúng
góp của từng yếu tố cấu thành nên BĐS vào giá trị của BĐS nói chung.
- Dựa vào các yếu tố cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử
dụng hiệu quả nhất, tố nhất cũng như sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và
cầu trong TT.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS nói
chung được xác định dựa trên những lợi ích mang tính hiện tại và cả những lợi ích
tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư của BĐS. Vì vậy cần phải dự báo những
giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc 1:Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất.
- Sử dụng tốt nhất và cao nhất được coi như là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá BĐS nói chung. Nội dung của nguyên tắc sử dụng tốt
nhất và cao nhất được thể hiện ở các mặt sau đây:
+ Bất động sản đạt được mức hữu ích tối đa.
+ Phù hợp với quy hoạch, pháp luật
+ Cho phép sử dụng về mặt kỹ thuật.
Ngyên tắc 2: Nguyên tắc cung - cầu.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- BĐS có sử dụng giống nhau có khả năng thay đổi đuợc cho nhau.

9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Nguyên tắc cân bằng khi chúng ta áp dụng ở một vùng hay một khu vực cụ
thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc 5: Nguyên tắc phù hợp.
- BĐS nên phù hợp với môi truờng BĐS xung quanh.
- BĐS nên phù hợp với quần thể của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hay
mức hữu ích cao nhất.
Nguyên tắc 6: Nguyên tắc cạnh tranh.
- Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, không những vậy còn sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
- Cạnh tranh ở những lực lượng tham gia thị trường.
- Cạnh tranh giữa cầu và cung ở trong nội bộ cầu và nội bộ cung.
- Đối với BĐS thì mối quan hệ cạnh tranh cũng được hình thành giữa các BĐS
với nhau, giữa BĐS này với BĐS khác, nên giá trị của BĐS thuờng được hình thành
là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
Nguyên tắc 7: Nguyên tắc đóng góp.
- Giá trị một bộ phận cấu thành nên BĐS phụ thuộc vào sự đóng góp của nó
vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành. Thiếu nó sẽ làm
giảm giá trị thu nhập BĐS mà nó tham gia cấu thành.
- Với BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị một phần tài sản của bất động sản được
đo bằng định lượng về giá trị . Nếu như giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập
thực do thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
Nguyên tắc 8: Nguyên tắc dự báo
- Giá trị bất động sản thường được xác định bằng yếu tố về dự tính khả năng
sinh lợi của BĐS ở trong tương lai.
- Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường. Thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản.
- Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai.

của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần hay
đang hình thành giá giao dịch ở trên thị trường BĐS.
Ý nghĩa:
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Định giá được giá trị thị trường của BĐS và là cơ sở vững chắc để các cơ
quan công nhận.
- Phương pháp được áp dụng ngày một rộng rãi vì không còn gặp khó khăn về
kỹ thuật.
 .Cơ sở của phương pháp so sánh:
Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh:
- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc ngoại ứng.
- Nguyên tắc cung – cầu.
 Yêu cầu:
- Chỉ so sánh, đối chiếu được với các bất động sản tương tự trong vùng và có
tính đồng nhất.
- So sánh với giao dịch thông thường và được thực hiện trong thời gian gần
nhất trở lại đây.
- Người định giá thường phải tăng cường kinh nghiệm, kĩ năng và kiến thức
thị trường.
- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải đồng nhất, cao nhằm mục đích có thể giúp chúng
ta so sánh được.
- Thị trường cần phải ổn định.
 Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm, ước lượng ở các những tài sản đã so sánh được, đã được

dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định.Cú chiều rộng
mặt tiền lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp.
 Địa điểm:
Khi chúng ta xem xét đến các yếu tố địa điểm cũng như có đuợc khả năng tiếp
cận của BĐS và môi trường xung quanh thế nào.
- Yếu tố tiếp cận tài sản ở khu vực thuận tiện như truờng học, chợ, nơi vui
chơi giải trí, địa điểm làm việc và các phương tiện công cộng khác.
- Yếu tố môi trường xung quanh đóng góp rất nhiều vào giá trị của BĐS đó là
các vấn đề về kinh tế - xã hội, vật chất cụ thể như nhà láng giềng, giao thông, dòng
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
các công viên,khu vườn và sử dụng đất gần cạnh.
- Địa thế và vị trí của lô đất rất nhiều ý nghĩa quan trọng đối với người phương
Đông . Lụ đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, có địa thế xấu thì sẽ kém giá trị.
 Tình trạng pháp lý của BĐS
Cần xem xét mức độ hoàn thành về tính pháp lý BĐS nếu như mức độ hoàn
chỉnh ngày càng cao thì giá trị của BĐS nói trên càng lớn. Do vậy để có thể đánh
giá, xem xét đúng đuợc ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của BĐS
cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà, đất. Điều đặc biệt là các quy
định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
 Quy hoạch:
Khi chúng ta thực hiện quy hoạch nhằm xem xét so sánh giá bán của BĐS cần
chú ý đến BĐS cần định giá đối với các BĐS đối chiếu so sánh có đồng dạng với
nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực và của vùng hay không ? Nếu như
những BĐS không phù hợp với quy hoạch đã nêu thì sẽ có giá trị kém.
 Các công trình xây dựng trên đất:
Là ngôi nhà chính cùng với các hạng mục xây dựng khác như hàng rào, nhà
phụ, đường đi, các bức tường xây, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối, vườn.
Các công trình xây dựng ở trên đất là một bộ phận không thế thiếu và tách rời

phần được phát triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ phần trăm của các yếu tố khác
biệt, điều chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục
tiêu tốt hơn hay kém hơn các BĐS so sánh.
Trình tự thực hiện điều chỉnh:
Bước 1: Xác định các yếu tố so sánh đuợc ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Bước 2: Thực hiện so sánh những đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục
tiêu , ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.
Bước 3: Xác định số lượng các điều chỉnh thuần của BĐS so sánh và áp dụng
cho mỗi đơn vị giá bán, giá bán của các BĐS so sánh nhằm mục đích được khoảng
giá bán hay đơn vị giá bán của BĐS mục tiêu.
Bước 4: Thực hiện đồng hạng sắp xếp của các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu.
Bước 5: Thực hiện hòa hợp dãy giá trị cùng với BĐS mục tiêu.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
Bảng 1.1. Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh
Các yếu tố có thể so sánh
Tỷ lệ % điều
chỉnh
Lượng điều chỉnh khi
thực hiện áp dụng cho
giá bán BĐS
1. Giá bán
2. Điều chỉnh về quyền của BĐS
- Mức độ điều chỉnh
- Thực hiện điều chỉnh về giá
3. Điều chỉnh điều kiện bán
- Mức độ điều chỉnh
- Giá điều chỉnh
4. Điều chỉnh về phương thức thanh toán

được rất hạn chế đối với người định giá, đơn giản vì không đầy đủ số liệu sẽ rất
khó khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậy đối với giá trị của BĐS mục
tiêu.
Thứ ba: Khi Thị trường yếu thì số lượng giao dịch trong Thị trường là không đủ,
bởi thế việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế, cụ thể phương pháp so sánh
hiếm khi áp dụng đối với BĐS đặc biệt vì có rất ít hoặc không có BĐS tương tự như
vậy được bán trong Thị trường.
Thứ tư: Các điều kiện pháp lý, kinh tế thay đổi nhanh chóng đã làm hạn chế đi
tính thực tiễn của phương pháp so sánh, vì thế phương pháp này luôn đi chậm sau
thị trường dẫn đến kết quả định giá dựa trên thông thông tin lỗi thời khi đó người
định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên điểu
chỉnh của các thay đổi trong thị trường
Thứ năm: Với những BĐS được thay đổi lần đầu tiên trong một số khu vực
đang xuống cấp hay với một loại BĐS được xác định thì cũng rất ít số liệu có thể so
sánh được vì vậy người định giá phải tìm mọi cách nhằm mục đích mở rộng tìm
kiếm các giá bán đối với khu vực so sánh khác.
Thứ sáu: Để đảm bảo tính thực tế của các kết luận về giá trị khi được đưa ra để
phân tích so sánh thì người định giá cần phải thay đổi những số liệu nhận được và
hiểu một cách đầy đủ các đặc điểm hành vi của người bán và người mua khi tham
gia giao dịch, phải cẩn thận khi số liệu về cuộc bán được một người nào đó không
tham gia giao dịch cung cấp. Do vậy điều này có thể dẫn đến các kết luận ít chính
xác nếu như người định giá dựa vào những số liệu như vây mà không có xem xét
một cách kỹ động cơ của các bên tham gia giao dịch, và nếu như kết luận sai xảy ra
có thể khi các đặc điểm của thu nhập, có sở dữ liệu cũng như chi phí khi được dự
báo hay các thay đổi tiềm năng trong sử dụng không được xem xét đến.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
1.2.6.2. Phương pháp chi phí
- Khái niệm: Phương pháp chi phí hay còn đuợc gọi phương pháp giá thành là

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Cộng giá trị của mảnh đất và chi phí công trình đã giảm giá với chi phí
công trình phụ đã giảm giá sẽ tính được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
- Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất kì tài
sản cá nhân nào đó đưa vào tính chi phí.
Các phương pháp xác định chi phí:
* Xác định chi phí theo đơn vị so sánh:
Phương pháp này được sử dụng nhằm mục đích ước lượng đuợc chi phí/ m2
xây dựng bằng cách khai thác số liệu sẵn có ở trên thị trường. Tương tự với công
trình cần định giá sau khi phát hiện một số khác biệt về điều kiện thị trường và điều
kiện vật lý.
Suất đầu tư xây dựng do Viện nghiên cứu khoa học, UBDN Tỉnh/ Thành
phố, Bộ xây dựng năm 2011 quy định.
* Xác định chi phí theo đơn vị cấu thành:
Tính chi phí xây dựng công trình theo đơn vị cấu thành, theo độ dài cấu trúc
hoặc theo đơn vị cấu thành.
+ Bóc tỏch công trình: Móng, cột, tường, dầm, sàn, nền, cửa, mái. Đơn giá
này do UBND Tỉnh/ Thành phố quy định.
+ Chi phí khác.
+ Lợi nhuận theo yêu cầu.
* Xác định chi phí theo khảo sát số lượng:
- Tính toán tất cả các số lượng của toàn bộ nhân công theo ngạch bậc, vật
liệu sử dụng cho công trình, số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng công trình.
- Tổng chi phí = Chi phí xây dựng và vật liệu + Lợi nhuận yêu cầu + Chi phí khác.
f/ Tổng giảm giá tích lũy công trình:
Giảm giá là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào giữa chi phí tái tạo công
trình, chi phí thay thế của BĐS mục tiêu so với giá trị thị trường của BĐS tương tự
tại thời điểm định giá.
Tổng giảm giá tích lũy công trình = Chi phí thay thế (Chi phí tái tạo) - Giá trị
thực tế.

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
trường , ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
- Chia tuổi hiệu quả công trình mục tiêu cho tuổi kinh tế.
- Trừ tổng giảm giá tích lũy công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình để
nhận được giá trị ước lượng công trình định giá.
- Tính giá trị BĐS = Giá trị hiện tại công trình + Giá trị đất
* Phương pháp kỹ thuật.
B1: Tính toán các yếu tố hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp và cộng
tổng các hao mòn vật lý thì tính được tổng giảm giá tích lũy do hao mòn.
B2: Tính tổng giảm giá do lỗi thời chức năng của các yếu tố có thể kể đến
như: thiết kế , thiết bị không đồng bộ.
B3: Tính tổng giảm giá bên ngoài gây nên cụ thể dựng phương pháp so sánh.
B4: Cộng giảm giá do tất cả nguyên nhân tính được tổng giảm giá tích lũy của
công trình.
g/ Hạn chế của phương pháp.
- Phương pháp này cũng dựa trên dữ liệu thị trường vì thế có một số hạn chế
như phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất không bằng giá trị nên không tạo ra giá trị vì vậy các công
trình cũ không thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất như chỗ trống , lỗi
thời chức năng và các hao mòn vật lý và bên ngoài của công trình sẽ khó ước lượng
hơn.
- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn tuy nhiên tổng nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của người định
giá và chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích luỹ.
- Sử dụng và áp dụng phương pháp này cần ở người định giá phải thông thạo
kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
- Phương pháp này không có giá trị khi chúng ta đưa ra các giá trị dự báo phù

sử , kinh tế - xã hội , sự sửa chữa bảo dưỡng BĐS so sánh để nhằm điều chỉnh tăng,
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
giảm cho BĐS mục tiêu.
Cũng thông thể thiếu được đó là người định giá phải dự báo giá nhằm tính
toán và thanh lý TS để định giá trong trường hợp như: Cho thuê theo hợp đồng, thế
chấp BĐS để vay ngân hàng
 Những phương pháp vốn hoá thu nhập, công thức cần tính cùng với các
bước tiến hành :
* Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Được xem như là phương pháp sử dụng
nhằm để chuyển đổi ước lượng giữa các thu nhập được kỳ vọng ở một năm cụ thể
thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước
lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập được ước lượng
với số nhân thu nhập phù hợp
Công thức cần tính :

Gbđs= NOI / Ro = NOI * Y ( Y =Ro /100 )
Với : Gbđs : Là giá trị của BĐS
NOI : Thu nhập hoạt động ròng
Ro :

Tỷ lệ vốn hoá chung
Y : số nhân của thu nhập
* Phương pháp vốn hoá lợi tức: Được sử dụng nhằm mục đích để chuyển đổi
lợi ích tương lai thành ước tính các giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi
ích ở trong tương lai với tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc định lượng tỷ lệ
chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và
tỷ suất lợi tức.
Công thức cần tính :