Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp và
không ổn định. Thị trường đã trải qua hai cơn sốt lớn vào những năm 1990 - 1992 và
2001 - 2002 sau đó đã chựng lại trong năm 2003 và chuyển sang trạng thái “trầm lắng”
kéo dài, báo chí gọi là “đóng băng” từ năm 2004 cho đến nay. Thực ra không phải toàn
bộ thị trường bất động sản bị chững lại mà chỉ có một số thị trường bị suy giảm mà thôi.
Nhìn lại diễn biến thị trường sẽ cho chúng ta thấy rõ hơn nguyên nhân để tìm lời giải,
đưa thị trường bất động sản trở lại trạng thái vận động lành mạnh và từng bước phát
triển.
2.1. Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất (1990 - 1992), khi
một loạt các chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội có tác động, giá nhà
đất lại có nhiều biến động. Đặc biệt, giá tăng nhanh và liên tục trong khoảng từ đầu quý
II năm 2001 đến cuối năm 2002. Thời điểm này, giá nhà đất ở các thành phố lớn như Hà
Nội và TP.HCM tăng đột biến và ở mức cao liên tục, nhất là từ tháng 4 năm 2001 đến
tháng 3 năm 2002. So với giá quy định của thành phố, giá mua bán trên thị trường bình
quân tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần. Cơn sốt nhà đất tại hai thành phố lớn nhanh
chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tới một số
tỉnh thành trong cả nước làm cho giá nhà đất của một số tỉnh thành trong cả nước biến
động theo. Việc mua bán không câu nệ giấy tờ, thậm chí không thông qua thủ tục quy
định, được biến tướng dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà đất với mặt
bằng giá cả vượt xa khung giá Nhà nước quy định.
Tại TP.HCM, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với khung giá
UBND TPHCM quy định cho thấy có sự chênh lệch khá cao.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 12 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT TẠI TPHCM NĂM 2010
Đơn vị tính: 1.000/m2
Hình 2.1. Bảng so sánh giá thị trường so với giá khung tại TPHCM

3 - 4 triệu đồng/m2. Đất ở khu Trần Não, giá bán trước đây là 59 - 60 triệu đồng/m2, thì
nay còn 53 - 54 triệu đồng/m2. Đất thổ cư đường Trục phường 13, Quận Bình Thạnh
trước đây bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2, thì nay xuống còn 22-25 triệu đồng/m2.
Nhà mặt tiền vẫn giữ giá ở mức rất cao, giao dịch không nhiều. Nhà mặt tiền rộng,
tiện kinh doanh tại các khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Đông Du,
Mạc Thị Bưởi... có giá tới cả nghìn cây vàng.
Ngay cả nhà chung cư, một loại bất động sản tiện dụng và vừa túi tiền của nhiều
người, cũng không còn cảnh tranh mua tranh bán như trước. Mức chênh lệch so với giá
gốc của chủ đầu tư cũng giảm đáng kể, từ chỗ 900 triệu - 1,2tỷ đồng/căn trong năm
2008, giảm còn khoảng 850 - 950 triệu đồng/căn trong năm 2009 (không bao gồm loại
căn hộ cao cấp). Tuy nhiên dù giao dịch chậm, giá chung cư vẫn giữ ở mức cao, khoảng
trên 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2, tuỳ vào vị trí và tiện nghi của từng tòa nhà.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 14 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Thị trường đấu giá những tháng đầu năm 2008 ở trong tình trạng ế ẩm. Ngay cả các
dự án có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện đi lại ngay trong nội thành ở Quận 10, Quận
5... cũng không còn hút khách. Nhiều dự án không thể đấu giá nổi vì không đủ số lượng
người tham gia. Ngay cả khi giá đất do UBND thành phố quy định cho các dự án đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn đã hạ, thị trường cũng không sôi động hơn.
Đây là lần thứ ba trong 10 năm trở lại đây giao dịch nhà đất trên thị trường bất
động sản giảm sút nghiêm trọng. Lần đóng băng nhà đất vào các năm 1994 - 1996 đã để
lại hậu quả rất nặng nề, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản, nhiều
ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn. Lần đóng băng nhà đất này có quy mô lớn hơn,
phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp hơn so với đợt đóng băng những năm 1994 - 1996
nên hậu quả có thể nghiêm trọng hơn.
2.1.2. Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê
Do ảnh hưởng của tình hình suy thái kinh tế toàn cầu, thị trường văn phòng và căn
hộ cho thuê cũng rơi vào trạng thái tương tự.
Từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê đã có nhiều biến động và điều
chỉnh giá đáng kể. Tỷ lệ trống tăng, giá thuê giảm.

làm mối tìm hợp đồng mới và sẵn sàng chi một khoản phí chiếm 10-20% so với tổng giá
trị hợp đồng hoặc 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giới thiệu. Đây là
cách mở rộng nguồn cầu trong tình hình vắng khách liên tục kéo dài, bởi lẽ thời hoàng
kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê đã trôi qua từ cuối năm 2008.
Mặc dù cao ốc mới hoàn thiện đang phải đối mặt với tình trạng vắng khách nhưng
một số ít tòa tháp hạng A ở khu vực trung tâm vẫn bình thản trụ vững nhờ chiêu ràng
buộc khách hàng bằng những bản hợp đồng thuê dài hạn. Sở dĩ các "đại gia" này sống
khỏe là nhờ tòa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp.
Một công ty hàng không đã rời trụ sở cũ tại khách sạn Rex trên đường Lê Lợi
(quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah trên đường Nguyễn Huệ hồi đầu
quý 2/2008 để xây dựng thương hiệu và tạo hình ảnh mới. Giá thuê thời điểm đó vẫn còn
cao, 75 USD mỗi m2 một tháng chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT ( thuế giá trị gia
tăng). Không lâu sau đó đại diện đơn vị này tỏ ra tiếc rẻ vì quý 1/2009 giá thuê cao ốc đã
giảm 30% nhưng họ lại vướng hợp đồng 2 năm nên không thể thương thảo giảm chi phí.
Nhân viên của hãng này giải thích, lý do công ty phải chấp nhận mức giá thuê đắt
đỏ vì tòa nhà Sunwah có rất nhiều đại gia hàng không đặt trụ sở tại đây. Vì vậy, để tạo vị
thế và thuận tiện cho các giao dịch của khách hàng, họ đành cố thủ mặc dù mức thuê mặt
bằng đắt gấp đôi so với chỗ cũ và diện tích cũng hẹp hơn.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 17 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

Hình 2.4. Tòa nhà Kumho ( hạng A) tọa lạc tại giao lộ Hai Bà Trưng – Lê
Duẩn đã nhảy vào thị trường văn phòng cho thuê từ cuối năm 2009
Nguồn: Vnexpress.net
Nghiên cứu của Cushman, để thực hiện kế hoạch thuê mới văn phòng, khách hàng
phải mất một quỹ thời gian từ 6 tháng đến 1 năm chuẩn bị các bước cần thiết. Lãnh đạo
tập đoàn Cushman cho rằng, trong tương lai sẽ có nhiều doanh nghiệp thay đổi văn
phòng cho thuê hướng tới chất lượng dịch vụ tốt hơn và chi phí rẻ hơn. Đây là hành trình
đi tìm chất lượng sẽ thúc đẩy thị trường cao ốc văn phòng tăng sức cạnh tranh về giá để
tồn tại.

hợp đồng thuê bằng tiền đồng…
Ngoài ra, theo CBRE, một số tòa cao ốc văn phòng mới hoạt động tại TP HCM
đang áp dụng chính sách miễn phí tiền thuê tòa nhà trong một thời hạn nhất định nhằm
kéo khách hàng rời những tòa văn phòng cũ. Đồng thời thêm những hỗ trợ khác như:
miễn chi phí treo bảng hiệu, không thu phí đậu xe, chủ đầu tư có thể trả thay cho khách
khoản tiền trang trí văn phòng...
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 19 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Trên thực tế, các nhu cầu "lặt vặt" này cũng chiếm một khoản kinh phí không nhỏ.
Cụ thể, phí treo bảng hiệu trung bình 1.500-2.500 USD một tháng tại cao ốc hạng A, chi
phí đậu xe có thể lên đến vài nghìn USD tùy quy mô công ty; còn giá trang trí nội thất
cho văn phòng dao động từ 250 đến 650 USD mỗi m2.
Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng
Hạng A
Cao ốc văn phòng loại này thường nằm ngay trung tâm thành phố, được xem
là điểm nhấn về thiết kế kiến trúc - Có vật liệu và chất lượng xây dựng đạt tiêu
chuẩn quốc tế - Tiền sảnh có điều hòa - Hệ thống thang máy được lập trình tự
động hóa - Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt tiêu chuẩn quốc tế và có hợp
đồng với các công ty dịch vụ đạt chuẩn - Có chỗ đậu xe - Hệ thống máy móc /
thiết bị điện có chất lượng tốt nhất và được bảo trì chuyên nghiệp, thường xuyên
- Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê -
Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế - Khách thuê có uy tín và được sắp xếp thận
trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả khách hàng.
Hạng B
Cao ốc văn phòng hạng B thường được cho là có thiết kế đạt chuẩn ở mức
bình thường - Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên - Diện tích thay đổi linh
hoạt, thuận tiện cho hoạt động của khách thuê - Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ
quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý - Các cao ốc hạng B hấp dẫn những
khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách thuê có khả
năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp - Có