Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
VINACONEX 2 Công ty Cổ phần Xây dựng số 2
TBCN, XHCN
Tư bản chủ nghĩa, Xã hội chủ nghĩa
KTTT, KTHH Kinh tế thị trường, Kinh tế hàng hoá
KT-XH
Kinh tế - Xã hội
SX-KD Sản xuất – Kinh doanh
TTBĐS, TTHH Thị trường bất động sản, Thị trường hàng hoá
BĐS, HHBĐS
Bất động sản, Hàng hoá bất động sản
NSNN Ngân sách Nhà nước
KCN, KCX, KĐTM Khu công nghiệp, khu chế xuất, Khu đô thị mới
TSTC, TSCĐ Tài sản thế chấp, Tài sản cố định
DNNN Doanh nghiệp Nhà nước
KDBĐS Kinh doanh Bất động sản
XNK
Xuất nhập khẩu
CBCNV Cán bộ công nhân viên
UBND Ủy ban nhân dân
UBCKNN Ủy ban chứng khoán Nhà nước
TTGDCK Thị trường giao dịch chứng khoán
ĐHĐCĐ, HĐQT Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị
PGĐ Phó Giám đốc
CPXD Cổ phần xây dựng
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
MMTB Máy móc thiết bị
SXCN Sản xuất công nghiệp
DANH MỤC BẢNG

Nội dung Trang
Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Vinaconex No 2
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn này là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.

Nguyễn Văn Hòa
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
LỜI MỞ ĐẦU
Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã làm rung chuyển nền kinh tế thế giới
trong đó Việt Nam cũng phải gánh chịu những tổn thất rất nặng nề: Nền kinh tế lâm
vào tình trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài chính ảm đạm,
thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn mất
phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết các doanh nghiệp phải chống
đỡ vất vả và rất nhiều các doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể. Là một
đơn vị thành viên của Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng
Vinaconex 2 vẫn luôn vững vàng góp phần cùng với Tổng công ty vượt qua “cơn bão
khủng hoảng” đứng vững trên thị trường một cách ngoạn mục.
Với một nền tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc và vững chắc
với định hướng chiến lược ổn định, đúng hướng, đồng thời dưới sự chỉ đạo của ban
lãnh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết quyết liệt trong chỉ đạo sản xuất của toàn thể
cán bộ công nhân viên trong công ty, kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ
Phần Xây Dựng số 2 vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh.
Trong giai đoạn thực tập tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 tôi đã lựa chọn và
viết luận văn tốt nghiệp của mình với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và
giải pháp”.

nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã.
Hiện nay, có rất nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên tất cả
đều thống nhất trong quan điểm: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai
và không di dời được.
Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản là đất đai và các công trình xây
dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate refers
to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it).
Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một miếng đất và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it).
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời
được được định bởi luật pháp”.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản là những tài sản không di
dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
3
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
BĐS là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến
trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS.
Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là BĐS lại có sự
khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng cũng có
nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc nó được coi là động sản nhưng lúc khác lại là
BĐS.
1.1.2. Đặc điểm của BĐS
BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của những
hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng:

BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn
tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai
công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì
các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách
hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
+ Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các
hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội;
do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản
pháp luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá
BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá khác.
+ Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có thể bị tác động
của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình
kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
5
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng các công trình này làm tôn vẻ
đẹp sà sự hấp dẫn của các công trình khác là rất phổ biến.
+Thứ sáu, các tính chất khác:
- Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, SX-KD và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS
Đầu tư kinh doanh BĐS: là dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS và bán ra thị
trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
7
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị BĐS. Đầu
tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán. Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho
thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư…
Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc
độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số… nên đầu tư bất
động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có
nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay
đóng băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ.
Ngoài ra không như những thị trường khác như tài chính, tiền tệ, chứng khoán… nhà
đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc nên những
người đầu tư sẽ chọn đầu tư bất động sản.
Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người
đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt
trong thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính
khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi
thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng.
Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết
để rút ra khỏi thị trường.
Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc rất lớn
vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt

4. Ảnh hưởng bởi lạm phát Trung bình Cao Thấp
5. Tỷ suất lợi nhuận Cao Thấp Cao
Bảng 1.2: So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư cổ phiếu
Bất động sản Cổ phiếu
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
9
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
Có giá trị lớn Các cổ phiếu có gía trị nhỏ
Tính không đồng nhất Cổ phiếu hoàn toàn đồng nhất
BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác quản lý
Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua luôn
dịch vụ quản lý
BĐS có thể được hoàn thiện thêm
Chủ sở hữu cổ phiếu không thể nâng cao
chất lượng cổ phiếu
Không có thị trường tập trung Thị trường tập trung
Thời gian mua bán dài Thời gian mua bán ngắn, nhanh gọn
Giá cả giao dịch tùy thuộc vào ý thích của
người mua, bán
Giá cả tùy thuộc vào thị trường thống
nhất
Thông tin thị trường không đầy đủ Thông tin được công khai
Thu nhập ổn đinh Thu nhập thay đổi
+ Qua bảng 1.1 và 1.2 có thể thấy hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản
mang nhiều yếu tố thuận lợi so với các loại hình đầu tư khác như: bảo đảm vốn đầu
tư, lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo, là cách thức tốt nhất để chống lạm phát,
và khi tiến hành đầu tư kinh doanh bất động sản có thể nâng cao được giá trị của
đồng vốn.
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang những yếu tố bất
thuận lợi như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính

những nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu
tư kinh doanh bất động sản, đáp ứng được nguồn vốn thực hiện dự án.
+ Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây là nguồn chi của Nhà nước cho hoạt
động đầu tư. Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển đất nước.
Nguồn vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốc phòng an
ninh, nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực cần
có sự tham gia của Nhà nước. Ngoài ra, nguồn vốn dùng để chi cho công tác lập kế
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
11
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, vùng lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị
và nông thôn.
Vốn ngân sách là cơ sở để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các thành
phần kinh tế khác. Nguồn vốn này là một trong những nguồn vốn quan trọng đóng
góp lớn cho sự phát triển kinh tế, tạo việc làm, đóng góp quan trọng vào sản phẩm
quốc nội của cả nước góp phần hình thành gộp về tài sản cố định rất có ý nghĩa đối
với nền kinh tế.
+ Vốn viện trợ qua Ngân sách: thường là nguồn vốn ODA, nguồn vốn này
được sử dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp.
+ Vốn vay: bao gồm vay ngân hàng, vay quỹ đầu tư phát triển của Nhà nước,
vay nước ngoài, đặc biệt là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và quỹ phát triển BĐS
Nhà nước.
+ Nguồn khác: bao gồm phát hành trái phiếu, vốn góp liên doanh liên kết, vốn
cổ phần (hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ cán bộ công nhân viên
trong doanh nghiệp).
1.2.4. Nội dung đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
Để phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, đòi hỏi các doanh
nghiệp phải chú trọng đến từng khía cạnh của công cuộc đầu tư của mình trên tất cả
các hoạt động đầu tư. Đặc biệt trong tình hình nền kinh tế thời kỳ hội nhập phát triển
cùng xu hướng phát triển mới của nền kinh tế toàn cầu ngày nay. Nội dung của hoạt

nguồn nhân lực là hết sức quan trọng phải được các doanh nghiệp thường xuyên chú
trọng.
Các hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực gắn liền với các hoạt động:
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
13
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
+ Đào tạo và đào tạo lại với các cấp độ đào tạo: đào tạo nguồn nhân lực nói
chung (đào tạo phổ cập) và đào tạo nhân tài (đào tạo chuyên sâu).
+ Trích lợi nhuận lập quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm: Quỹ này dùng để
chi cho việc đào tạo lại công nhân do thay đổi cơ cấu hoặc công nghệ, đào tạo nghề
dự phòng cho lao động nữ và bồi dưỡng nâng cao trình độ nghề nghiệp cho người lao
động, trợ cấp cho người lao động làm việc thường xuyên nay bị mất việc làm trong
doanh nghiệp.
+ Lập quỹ khen thưởng: Đây là biểu hiện của phương pháp kinh tế trong quản
lý, có thể nói hoạt động này chính là một “nghệ thuật” trong việc sử dụng người lao
động của bộ máy lãnh đạo của một doanh nghiệp. Việc lập quỹ khen thưởng dùng để
khuyến khích cán bộ công nhân viên không ngừng nâng cao tay nghề, phát huy sự
sáng tạo trong lao động, khuyến khích người lao động làm việc tự giác và hăng say
đảm bảo chất lượng công việc ở mức cao nhất… từ đó gián tiếp nâng cao hiệu quả
hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Lập quỹ phúc lợi hỗ trợ người lao động khi gặp khó khăn, giúp họ yên tâm
sản xuất.
1.2.4.4. Đầu tư nghiên cứu thị trường:
Đầu tư cho việc nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp là cơ sở xác định sự
cần thiết của các công cuộc đầu tư, là căn cứ để xác định quy mô cấp độ đầu tư.
Đồng thời, hoạt động nghiên cứu thị trường sẽ giúp doanh nghiệp định hình được xu
hướng của thị trường, đưa ra được những dự báo về nhu cầu sản phẩm của người tiêu
dùng, xác định được những thế mạnh của mình và các đối thủ cạnh tranh trên thương
trường. Việc nghiên cứu thành công giúp doanh nghiệp có chiến lược sản xuất kinh
doanh đúng hướng, tiêu thụ nhanh sản phẩm quay vòng vốn nhanh thúc đẩy nền kinh

nhưng có tác động mở rộng tới toàn bộ nền kinh tế, làm gia tăng năng lực sản xuất
của quốc gia. Khi nền kinh tế phát triển tới trình độ cao hơn thì doanh nghiệp lại có
nhiều khả năng hơn trong việc nghiên cứu ứng dụng các thành tựu khoa học vào
trong sản xuất.
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
15
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
Mục đích của các chương trình và dự án R&D không chỉ dừng lại ở dạng
nghiên cứu ứng dụng, nghiên cứu nhằm tăng chất lượng sản phẩm, tạo nên sản phẩm
có đặc điểm nổi bật hơn mà còn tập trung nghiên cứu tìm kiếm, phát triển kỹ thuật và
công nghệ mới nhất cho doanh nghiệp. Có thể nói R&D là phần không thể thiếu được
trong các hoạt động của doanh nghiệp. Đầu tư vào R&D là một trong những yếu tố
giúp các công ty giảm được các chi phí liên quan đến sản xuất kinh doanh.
Có thể nói đầu tư cho nghiên cứu triển khai đóng vai trò quan trọng trong hoạt
động kinh doanh của các doanh nghiệp. Các chương trình và dự án R&D gắn chặt với
chiến lược kinh doanh giúp các doanh nghiệp đạt được các mục tiêu ngắn hạn cũng
như dài hạn về kinh tế cũng như các ảnh hưởng khác.
1.2.4.6. Đầu tư vào tài sản lưu động
Mục đích đầu tư vào tài sản lưu động là giúp cho quá trình sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục. Trong doanh nghiệp tài sản lưu động
bao gồm dự trữ sản xuất (nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, bán thành phẩm mua
ngoài, phụ tùng thay thế, công cụ lao động nhỏ, hạt giống, thức ăn gia súc, vv.), chi
phí sản xuất (sản phẩm chế dở, bán thành phẩm), dự trữ lưu thông (thành phẩm, hàng
hoá, bao bì, vật liệu đóng gói, vv.). Sử dụng tài sản lưu động tiết kiệm, rút ngắn thời
gian của một lần chu chuyển hoặc tăng số vòng chu chuyển của nó trong một năm là
yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh.
1.2.4.7. Đầu tư cho hoạt động marketing:
Hoạt động marketing là một trong những hoạt động quan trọng của doanh
nghiệp, phục vụ cho hoạt động bán hàng. Đầu tư cho hoạt động marketing bao gồm
đầu tư cho họat động quảng cáo, xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu…

lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp. Vì vậy việc đầu tư cũng như quản lý loại tài sản này
ngày càng được chú ý tới. Khi doanh nghiệp tạo cho mình thương hiệu mạnh, giá trị
thị trường của công ty cũng tăng lên.
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
17
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
Do đặc thù của hàng hóa BĐS nên việc đầu tư cho hoạt động marketing trong
doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ mang những nét riêng khác với các loại hình
kinh doanh khác.
1.2.5. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
1.2.5.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên:
Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện
khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa
hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đất
đai tham gia vào thị trường BĐS, do đó quy mô của BĐS sẽ lớn. Ngược lại, nếu đa
phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị
trường BĐS sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành
hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh. Sự giàu có trong lòng đất như: sự
màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở
thành hàng hoá có giá cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai,
đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS. Ở đây sự ảnh hưởng
của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá BĐS là rất lớn.
1.2.5.2. Nhóm các nhân tố kinh tế:
Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện
của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng
sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu
cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện
các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải
chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Do đó,
cùng với xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng

dịch.
Th/hiện: Nguyễn Văn Hoà – CQ.473990 Lớp kinh tế đầu tư 47B
19
Luận văn tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Mai Hoa
1.2.5.4. Vai trò của nhà nước Việt Nam trong việc hình thành và phát triển thị
trường BĐS:
Nhà nước Việt Nam có vai trò rất đặc biệt trong kiến tạo và hỗ trợ TTBĐS:
Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có
thể hình thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị
trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và
hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện
nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý
đất đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi
đúng. Vì thế, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt
Nam có hình thành nhanh hay không phụ thuộc vào quyết tâm và hành động nhất
quán của Nhà nước.
Thứ hai, Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng
XHCN, Nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt thành phần
kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần
kinh tế quốc doanh. Do vậy, TTBĐS ở Việt Nam có thể thấy ngay từ đầu không phải
là thị trường như nhau cho tất cả các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp tác
xã, doanh nghiệp Nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. Để đẩy mạnh tăng
trưởng kinh tế, Nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế
khác, kể cả khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy một chính sách hàm chứa
nhiều mục tiêu và cả mâu thuẫn như thế nếu như không được hoạch định một cách
khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường động
thái của TTBĐS.
Thứ ba, Việt Nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi
chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách, nên thực trạng BĐS cả nước đăng ký
và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây Nhà nước không có quyết sách