Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học kinh tế quốc dân
NGUYễN THị HảI YếN
Đầu t cá nhân trên thị trờng bất động sản
khu vực Hà Nội
nguồn, toàn bộ kết quả trình bày trong Luận án được rút ra từ việc phân tích nguồn
dữ liệu thu được từ các cuộc phỏng vấn, điều tra do cá nhân tôi thực hiện. Tất cả
những dữ liệu được sử dụng đều trung thực và nội dung của Luận án chưa từng
được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Nghiên cứu sinh
Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI CẢM ƠN
ii
Lời đầu tiên, tôi xin trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc PGS.TS Hoàng Văn
Cường đã tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Nghiên cứu
sinh và hoàn thành Luận án.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các Thầy Cô - Giảng viên Khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều
Kết luận chương 1 30
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 31
2.1. Một số vấn đề chung về đầu tư bất động sản 31
2.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 31
2.1.2. Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 40
2.2. Các yếu tố chi phối đến đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản 45
2.2.1. Tâm lý cá nhân nhà đầu tư 45
2.2.2. Giá cả bất động sản 55
2.2.3. Các yếu tố vĩ mô 60
2.2.4. Các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản 66
2.3. Mô hình nghiên cứu 73
Kết luận chương 2 83
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 84
3.1. Nghiên cứu định tính 84
3.1.1. Mục tiêu phỏng vấn sâu 84
3.1.2. Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu 84
3.2. Nghiên cứu định lượng 86
iv
3.2.1. Mục tiêu điều tra chọn mẫu 86
3.2.2. Phương pháp thực hiện 86
3.3 Kết quả thống kê mô tả 101
Kết luận chương 3 107
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN ĐẦU TƯ CÁ NHÂN TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC HÀ NỘI 108
4.1. Các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất
động sản 108
4.1.1. Tâm lý bầy đàn 108
4.1.2. Tâm lý lạc quan thái quá 112
NĐT Nhà đầu tư
NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại
TTCK Thị trường chứng khoán vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Các tiêu chí đo lường các yếu tố tâm lý nhà đầu tư 78
Bảng 2.2: Các tiêu chí đo lường các yếu tố vĩ mô mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư
trên TTBĐS 79
Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường các yếu tố thuộc về bản thân BĐS mà nhà đầu tư
quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS 80
Bảng 3.1. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố tâm lý 92
Bảng 3.2. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 93
Bảng 3.3. Cronbach alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố 94
thuộc về bản thân BĐS 94
Bảng 3.4. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố tâm lý . 96
Bảng 3.5: Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố vĩ mô 97
Bảng 3.6. Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố thuộc về
bản thân BĐS 100
Bảng 3.7: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 102
Bảng 3.8: Các phân khúc BĐS được đầu tư trên thị trường 103
Bảng 3.9: Mục đích mua BĐS của nhà đầu tư 104
Bảng 3.10: Kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS 104
Bảng 3.11: Trình độ học vấn của nhà đầu tư 105
Bảng 3.13: Số lần bán BĐS 106
Bảng 4.1: Phân tích tương quan giữa tâm lý bầy đàn với kỳ vọng của nhà đầu tư 109
Bảng 4.2: Tâm lý bầy đàn và tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ 110
Hình 4.1: Kết quả khảo sát tâm lý bầy đàn 109
Hình 4.2: Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá 113
Hình 4.3: Kết quả khảo sát tâm lý sợ thua lỗ 116
Hình 4.4: Khả năng tài trợ vốn 122
Hình 4.5:Tăng trưởng M2 và tín dụng trong mối tương quan với biến động của
TTBĐS 2005-2014 123
Hình 4.6: Cơ hội đầu tư trên các thị trường khác 127
Hình 4.7: Môi trường vĩ mô 130
Hình 4.8: Đặc tính BĐS 134
Hình 4.9: Khả năng gia tăng giá trị của BĐS 135
Hình 4.10: Tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc BĐS 139
Hình 4.11: Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư 140Sơ đồ
Sơ đồ 4.1. Tăng trường kinh tế và diễn biến TTBĐS 132
1
tư trên thị trường khác, … cũng như các yếu tố liên quan đến bản thân của BĐS như
vị trí, đặc tính của BĐS, uy tín của chủ đầu tư … cũng là những yếu tố chi phối đến
đầu tư trên TTBĐS.
Ngược về lịch sử, có thể thấy tài chính hành vi luôn được xem là lĩnh vực
của sự suy tính khoa học, chính xác, hợp lý. Tuy nhiên, thực tế thì không phải lúc
nào cũng như vậy, các bằng chứng về bong bóng đầu cơ như cơn sốt hoa Tulip – Hà
Lan (1634-1637), bong bóng South Sea - Anh (1711-1720), đại suy thoái thế giới
1929, khủng hoảng 1987, khủng hoảng nhà đất Châu Á (1996-1997), sự sụp đổ của
TTBĐS Mỹ (cuối năm 2007 đầu năm 2008) đã chứng minh điều này rất rõ ràng.
Điểm tương đồng của các bong bóng đầu cơ này là các NĐT kỳ vọng thái quá vào
sự tăng giá của các loại hàng hóa, lòng tham khiến họ đổ xô đi mua. Tuy nhiên, khi
nhận ra những gì họ kỳ vọng không như mong đợi, sự sợ hãi bắt đầu bao trùm và
dẫn đến sự bán tháo các loại hàng hóa mà họ đang nắm giữ. Đây có thể được xem
như là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự sụp đổ của thị trường, khiến nó bị
nhấn chìm sâu hơn cả trước khi có tình trạng bong bóng và phải mất nhiều thời gian
thị trường mới có thể phục hồi trở lại.
TTBĐS ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đã chính thức đi vào hoạt
động được hơn 20 năm nay. Trong khoảng thời gian đó, thị trường đã trải qua
những chu kỳ thăng trầm ảnh hưởng lớn đến thị trường tài chính, sự ổn định và phát
triển kinh tế vĩ mô.
Những biến động trên TTBĐS Hà Nội cũng như Việt Nam thời gian qua cho
thấy việc nghiên cứu về đầu tư cá nhân trên TTBĐS, trong đó tìm hiểu các yếu tố
tâm lý tồn tại trong bản thân NĐT, cũng như nghiên cứu khám phá ra những yếu tố
vĩ mô và các yếu tố thuộc về bản thân BĐS chi phối đến NĐT khi họ mua BĐS là
hết sức cần thiết. Việc lựa chọn và nghiên cứu luận án “Đầu tư cá nhân trên TTBĐS
khu vực Hà Nội” không chỉ có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý thuyết - đóng góp vào hệ
thống lý thuyết chưa hoàn chỉnh về đầu tư cá nhân trên TTBĐS nói chung và
TTBĐS mới chỉ phát triển ở những giai đoạn đầu nói riêng - mà còn góp phần giải
quyết một vấn đề thực tiễn đặt ra không chỉ riêng cho lĩnh vực BĐS. Điều này sẽ
trên TTBĐS.
- Phạm vi nghiên cứu:
4
+ Về không gian: TTBĐS khu vực Hà Nội.
+ Về thời gian: 8 năm, từ 2006 đến 2013.
+ Về nội dung: các yếu tố tâm lý gồm tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái
quá và tâm lý sợ thua lỗ; các yếu tố vĩ mô gồm: môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ
vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác; các yếu tố thuộc về bản thân BĐS gồm: đặc
tính BĐS, vị trí - tiện ích sống, các thông tin liên quan đến chủ đầu tư.
4. Khái quát phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp nghiên cứu là nghiên cứu định
tính và nghiên cứu định lượng.
- Nghiên cứu định tính: Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin từ một số
nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu
chính sách, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực BĐS), và (2) lấy ý kiến
từ bản thân các đối tượng trực tiếp đầu tư trên TTBĐS. Thông tin được thu thập qua
việc tổ chức phỏng vấn trực tiếp (in-depth interview).
Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư cá nhân trên TTBĐS
chưa được tiến hành nhiều, vào thời điểm tiến hành nghiên cứu này, nên thiếu những
lý thuyết được hoàn thiện. Thêm vào đó, trình độ phát triển của TTBĐS cũng như
tâm lý sở hữu BĐS Việt Nam cũng khác xa nhiều so với các nước phát triển, do vậy,
nghiên cứu định tính là cần thiết xác định các biến tác động cũng như sự phù hợp của
các thang đo trong bối cảnh Việt Nam và định hướng trong thiết kế bảng hỏi.
- Nghiên cứu định lượng: Tác giả thực hiện điều tra có sử dụng bảng hỏi, với
mẫu điều tra gồm 334 NĐT (luận án lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thông qua danh sách
các NĐT (đã mua BĐS trong vòng 8 năm gần đây) từ các Sàn giao dịch BĐS, các
công ty môi giới BĐS, các công ty BĐS, sau đó tiến hành gửi phiếu trực tiếp. Các
NĐT này hoạt động trong nhiều lĩnh vực, với số năm kinh nghiệm tham gia đầu tư
trên thị trường cũng khác nhau. Một số biến số được sử dụng từ các thang đo đã
thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở NĐT kinh doanh rõ ràng hơn so với người
mua để ở. Sự kỳ vọng của NĐT về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm
đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những NĐT có
trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS nhiều và những nhà đầu trẻ
tuổi có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những NĐT càng có kinh
6
nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi NĐT càng
lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng
vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu
của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên
gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng
cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS,
nâng cao trình độ NĐT nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của NĐT.
- Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố
liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị
trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay
vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình
phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về
quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của
BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, NĐT có trình độ học vấn càng cao thì càng
quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, NĐT càng có kinh nghiệm và trình độ
học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát
triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của NĐT khi quyết định đầu
tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án
đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng
vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng,
phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân
trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS.
- Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được NĐT đặc biệt quan tâm.
phí và lợi ích tương ứng trước khi hành động. Điều này cũng phù hợp với quy luật
tối đa hóa lợi ích. Tối đa hóa lợi ích là học thuyết xuất phát từ giả định ra quyết định
hợp lý. Trong tài chính, tối đa hóa lợi ích cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu
quả (Efficient Market Hypothesis - EMH)[77]. Lý thuyết này cho rằng thị trường
hiệu quả phản ánh tất cả các thông tin sẵn có, áp dụng trong nghiên cứu thị trường
BĐS sẽ là: giá BĐS tương lai không thể dự đoán trước được nếu dựa trên thông tin
hiện tại. Tuy nhiên, cuối những năm 1980, các học thuyết cho rằng thị trường BĐS
là không hiệu quả lại trở nên phổ biến hơn. Case và Shiller (1989) tìm thấy những
mối tương quan và kết luận rằng các thông tin liên quan đến lãi suất thực, đáng lẽ
phải là một yếu tố quyết định quan trọng, lại tỏ ra không mấy ảnh hưởng tới giá nhà
ở. Brown và Matysiak (2000) sử dụng một mô hình hồi quy để kiểm tra ảnh hưởng
của quán tính giá (momentum) trong các chỉ số đầu tư BĐS, kết luận rút ra là lợi
nhuận của các năm trước có thể giải thích 80% lợi nhuận thời điểm hiện tại. Điều
này cho thấy lợi nhuận hiện tại có thể được dự đoán thông qua việc sử dụng dữ liệu
trong quá khứ. Kết luận TTBĐS không hiệu quả cũng được Clayton (1998) và
Kouwenberg and Zwinkels (2009) khẳng định qua các kết quả nghiên cứu của
mình.
Quigley (1999) lập luận rằng, mặc dù nền tảng kinh tế là yếu tố quyết định
quan trọng đến giá nhà, nhưng các yếu tố trong đó vẫn chưa thể giải thích được
phần lớn các thay đổi trong giá BĐS [141]. Mô hình đơn giản của nền tảng kinh tế
9
chỉ có thể giải thích từ 10 đến 40% sự thay đổi. Điều này được xác nhận bởi Farlow
(2004b), người lập luận rằng nguồn cung và cầu của thị trường không thể giúp đưa
ra lời giải thích hợp lý nhất cho sự leo thang giá nhà trong những năm 2000[80].
Trong ngắn hạn, giá nhà rất dễ thay đổi, và những biến động này không thể giải
thích bằng nguyên tắc cơ bản. Vì vậy, họ thừa nhận rằng, đến một mức độ biến động
giá nhất định (biến động tăng giá hoặc biến động giảm giá), giá nhà được xác định
bởi các hành vi của NĐT và các tổ chức tài chính. Như một phản ứng đối với
những diễn biến của thị trường không hiệu quả và sự nhận thức về tầm ảnh hưởng
Những luồng thông tin chảy trong thị trường đều có giá trị, là tác nhân khiến
hành vi con người bị thiên lệch do tính sẵn có (của thông tin) và phản ứng thái quá.
Các hành vi quan sát được từ thực nghiệm rất khác biệt so với trong các mô hình
chuẩn tắc [112]. Hơn nữa, Gallimore và Gray (2002) nhận định rằng các nhà ra
quyết định đầu tư ở Anh bị ảnh hưởng nhiều bởi tình cảm, bỏ mặc các giải thích về
các hoạt động chức năng của thị trường. Cũng giống như trong các thị trường tài
chính, điều này dẫn đến các quyết định cận tối ưu. Sử dụng tình cảm có thể được
giải thích là do tình trạng thiếu dữ liệu định tính hoặc định lượng - những điều kiện
tiên quyết phục vụ việc ra quyết định theo lý thuyết của các mô hình chuẩn tắc. Kết
quả là không chỉ thông tin cơ bản (hard information) của thị trường được sử dụng,
các nhà ra quyết định chịu ảnh hưởng rất lớn từ cảm xúc cá nhân và quan điểm của
những người khác.
Gallimore và Gary (2000) xem xét vai trò của cảm tính của các NĐT trong
khi ra quyết định đầu tư BĐS. Các tác giả đã phân biệt cách hiểu "cảm tính" trong
lĩnh vực tài chính và lĩnh vực BĐS. Theo giả thuyết thị trường hiệu quả, các NĐT
hoàn toàn tỉnh táo và có lý trí, các quyết định mà họ đưa ra phản ánh tất cả các
thông tin sẵn có trong tầm tiếp cận. Đối với thị trường tài chính, cảm tính được
hiểu là sự trông đợi, kỳ vọng hay sự đánh giá chưa qua kiểm chứng, chưa có cơ sở
vững chắc. Tin tưởng vào cảm tính đồng nghĩa với việc những nhận định đó thiếu
độ kiểm chứng tin cậy, thiếu thực tế, không sáng suốt, vì thế bị coi là hành vi phi lý.
Biểu hiện cụ thể của hành vi cảm tính này bao gồm: việc tin tưởng mù quáng vào các
bài bình luận chung chung trên thị trường và việc thông qua các chiến lược kinh
11
doanh chạy theo xu hướng, theo đám đông. Chính sự tự tin thái quá và khả năng đánh
giá thị trường của bản thân NĐT là nguyên nhân dẫn đến thái độ sẵn sàng tin tưởng
vào cảm tính.
Tuy nhiên, các kết luận về cảm tính trong thị trường tài chính không còn
đúng tuyệt đối trong TTBĐS nữa. Yếu tố phân biệt quan trọng, mấu chốt trong đánh
giá tác động của cảm tính đến hai loại thị trường này là tính sẵn có của thông tin.
khác, hành động này là hoàn toàn lí trí dựa trên các nguyên tắc thể chế (về tính
thanh khoản và rủi ro của khoản đầu tư).
- Cùng nghiên cứu vấn đề này nhưng Galllimore et al (2000) chỉ giới hạn
công trình của mình ở tầm các công ty BĐS trung bình (Anh). Tính chất phân hóa
của TTBĐS khiến các chiến lược ra quyết định linh động, không cứng nhắc. Theo
đó, các quyết định đầu tư của các công ty vừa và nhỏ không tuân theo quy chuẩn.
Một số NĐT ra quyết định tin tưởng chắc chắn rằng họ có khả năng đánh giá chính
xác từng giá trị của BĐS trong chu kỳ sống của nó. Ý kiến này có lẽ dựa trên những
phân tích trước đó về thị trường cơ sở, dường như điều này là không thể, những
người này cũng chỉ có thể chọn và xem xét những thông tin “phơi bày” ra trước mặt
họ, những thông tin họ có thể tiếp cận trong phạm vi của mình. Nói cách khác là
dựa trên những kinh nghiệm bản thân tự khám phá ra. Hay cũng chính là một dạng
khác của “những NĐT thiếu thông tin”, lầm tưởng vào sự sáng suốt của mình, chạy
theo xu hướng thị trường [83].
- Nghiên cứu của Barkham và Ward khẳng định rằng việc “đầu tư trong hoàn
cảnh thiếu thông tin” là nguyên nhân giải thích sự khác biệt giữa giá cổ phiếu của
các công ty BĐS Anh và giá trị thực trên thị trường của các tài sản cơ sở của họ.
Song chưa có ai từng trực tiếp điều tra tác động của “những NĐT ít thông tin” này
tại TTBĐS Anh. Sự khác biệt chính là, giá cổ phiếu có chiết khấu và giá trị tài sản
thực chỉ liên đới với nhau bởi các chỉ số tự tin, không liên quan gì đến giá trị BĐS.
Họ rút ra kết luận rằng: cảm tính có ảnh hưởng quyết định đến giá trị chiết khấu của
tài sản ròng ở các công ty BĐS Anh.
Có thể khái quát lại như sau: trong quá trình ra quyết định đầu tư BĐS, việc
tin tưởng vào cảm tính là hợp lý hay không là tùy thuộc phần lớn vào phạm vi thông
13
tin. Kể cả trong những trường hợp có nhiều thông tin , cảm tính vẫn là yếu tố được
xem xét nhiều, ít lý trí nhưng vẫn ảnh hưởng đến giá cả. Các NĐT là những người
“có thể đoán giỏi hơn số đông sẽ biết số đông sẽ hành động thế nào”, (Keynes,
1936) vẫn là những người đi trước thời cuộc. Trong bất cứ tình huống nào, cân nhắc
hình ảnh và vị trí xã hội. Sự ưa thích một khía cạnh nào đó của ngôi nhà có thể
mạnh mẽ hơn nhờ các yếu tố xã hội và tâm lý. Khía cạnh đó ảnh hưởng đến sự lựa
chọn được nhận thức nhất quán với hình ảnh của bản thân người mua. Sự kết hợp
giữa hình ảnh người sống trong ngôi nhà và hình ảnh làm thay đổi động lực mua
nhà là do nhu cầu tự nhất quán bản thân. Điều này có thể được hiểu như thiên lệch
tự xác nhận (confirmation bias) trong lựa chọn nhà ở.
Levitt và Dubner (2005) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lựa chọn từ ngữ
trong quảng cáo nhà ở. Họ thấy rằng một số từ ngữ có liên quan chặt chẽ với giá
bán cuối cùng. Khi một ngôi nhà được định nghĩa là "tốt", sẽ khuyến khích người
mua tiềm năng đề nghị giá mua tương đối thấp. Những từ ngữ có tương quan với
mức giá bán cao là: 'đá granite, ‘hiện đại nhất', ' đá Corian', 'phong cách', và 'trang
nhã'. Những từ này chủ yếu xác định các đặc tính vật lý. Những lời giới thiệu có
liên quan đến giá bán thấp hơn bao gồm: "tuyệt vời", "rộng rãi", "quyến rũ" và "khu
phố lớn ''! Vấn đề với những cách mô tả này là chúng đem lại cảm giác sáo rỗng,
mơ hồ. Dường như là để che giấu khuyết điểm bằng cách đưa ra những lời mô tả
chung chung, không cụ thể. Hành vi của người mua nhà phụ thuộc vào cảm xúc mà
mọi người cảm nhận từ quảng cáo [117].
Một khía cạnh khác của quá trình ra quyết định là nó không phải là một hoạt
động cá nhân mà là một hoạt động xã hội. Nó bao gồm việc thiết lập mục tiêu, bàn
bạc về các lựa chọn thay thế và cân nhắc về nhu cầu gia đình. Bên cạnh đó, thông
tin cần được trao đổi với các bên liên quan và sự phát triển trên thị trường cũng cần
được xem xét. Yếu tố quyết định các hoạt động này là giới tính, cấu trúc gia đình,
dân tộc và tình trạng kinh tế xã hội. Levy và cộng sự (2008) nhấn mạnh rằng việc ra
quyết định là một hoạt động xã hội, không chỉ trong nội bộ gia đình mà còn còn sự
liên quan của họ hàng và bạn bè. Các giai đoạn của quá trình này bị ảnh hưởng bởi
giới tính, nam giới quan tâm nhiều hơn với các khía cạnh tài chính và phụ nữ với
15
các vấn đề gia đình. Người được phỏng vấn nhiều lần chỉ ra rằng quyết định cuối
cùng chịu ảnh hưởng của cảm xúc mà cảm xúc thì thường khó giải thích [117]. Điều
lại lại có tâm lý sợ phải hối tiếc. Rõ ràng là những ảnh hưởng của giá đến tâm lý
tuyệt vọng và sợ hãi là rất lớn. Các phân tích được thực hiện bởi Munro và Smith
(2008) cho thấy mức giá thường được xác định bằng cảm xúc. Một người phỏng
vấn cho biết chị ta đã trả 406,030 $ để mua ngôi nhà, những động lực cô ta đưa ra
là “chồng tôi năm nay 40 tuổi, cha tôi năm nay 60 và em gái tôi 30, cùng nhau góp
lại được khoản tiền 406.030 $ này" [132; tr 359]. Họ kết luận rằng không chỉ tâm lý
mà tính xã hội của thị trường cũng có vai trò điều hướng giá.
Guy và Henneberry (2000) nhấn mạnh tầm quan trọng của các tổ chức trong
việc phân tích quá trình phát triển BĐS. Cơ chế giá cả cho thấy rằng cấu trúc kinh tế
của sự phát triển là một tiến trình mang tính xã hội. Yếu tố xã hội cũng quan trọng
như yếu tố kinh tế [90] Do đó, đề xuất một khuôn khổ nghiên cứu pha trộn cả phân
tích kinh tế và phân tích xã hội. Ông đã cố gắng để mô hình hóa hành vi xã hội
trong thị trường nhà ở địa phương một cách chính thức. Họ thử nghiệm mẫu những
khó khăn phát sinh mối tương tác xã hội, tính phi tuyến tính và sự phân tách, nhưng
cũng lưu ý tầm quan trọng của sự tác động từ khu dân cư. Họ nhấn mạnh tiềm năng
của các mô hình này do sự phát triển của các động lực xã hội và các lý thuyết phức
tạp, nhưng vẫn chú ý rằng vẫn còn nhiều yếu tố còn cần phải được kiểm chứng.
Smith (2008) xem xét các xu hướng cụ thể hóa/vật chất hóa ngôi nhà. Mặc dù
coi chức năng ở chỉ như sự vật chất hóa giá trị căn nhà, nhưng chức năng này càng
ngày càng trở nên quan trọng hơn. Có 3 xu hướng được nhận định. Đầu tiên, tính chất
của việc mua nhà chuyển từ sự lựa chọn sở hữu sang sự chuyển hướng gửi tiền vào bất
động sản. Thứ hai, chủ nhà không phải là người nắm giữ tài sản nữa mà trở thành nhà
đầu tư đang tích lũy tài sản. Thứ ba, khả năng thay thế quản lý và chính trị vi mô của
căn nhà tăng lên vì những sản phẩm mới khiến cho việc huy động tiền dễ dàng hơn
nhiều. Các phân tích đưa đến kết luận rằng các yếu tố xã hội và cảm tính đều có nhiều
ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà và thị trường chung [155].
Daniel Goss (2009) đã chứng minh quyết định mua nhà là giải pháp được ưa
chuộng hơn thuê nhà đối với những người trẻ tại Australia, bởi tính sở hữu cao và
Copyright: Tài liệu đại học ©