DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1. Thống kê các loại đất khu vực ngoại thành Tây Nam
Hà Nội năm 2005
58
2
Bảng 2.2. Thống kê các loại đất khu vực ngoại thành Tây Nam
Hà Nội năm 2010
60
3
Bảng 2.3. Thống kê các loại đất khu vực ngoại thành Tây nam
Hà Nội năm 2013
67
4
Bảng 2.4. Biến động sử dụng đất khu vực ngoại thành phía Tây
Nam thành phố Hà Nội
70
5
Bảng 2.5. Biến động sử dụng đất khu vực ngoại thành phía Tây
Nam thành phố Hà Nội
74
6
Bảng 3.1. Dự báo dân số khu vực ngoại thành phía Tây Nam Hà
Nội đến 2030
84
7
Bảng 3.2. Định hướng sử dụng đất theo các không gian phục vụ

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1
2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU 1
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2
4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3
5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3
6. CƠ SỞ TÀI LIỆU 4
7. CẤU TRÚC LUẬN VĂN 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC
VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY
NAM HÀ NỘI 6
1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU 6
1.1.1. Các công trình nghiên cứu định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền
vững 6
1.1.2. Các công trình liên quan tới khu vực nghiên cứu 11
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất 12
1.2.2. Phát triển bền vững và định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững . 23
1.3. QUAN ĐIỂM, PHƢƠNG PHÁP VÀ CÁC BƢỚC NGHIÊN CỨU 30
1.3.1. Quan điểm nghiên cứu 30
1.3.2. Hệ phương pháp nghiên cứu 31
1.3.3. Các bước nghiên cứu 32
CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT
KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI
ĐOẠN 2005 – 2013. 33
2.1. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG TỚI THỰC TRẠNG SỬ
DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM HÀ NỘI 33
2.1.1. Các yếu tố điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường 33
2.1.1.1. Các yếu tố điều kiện tự nhiên 33

3.2. PHÂN KHU CHỨC NĂNG KHU VỰC PHÍA TÂY NAM HÀ NỘI THEO
MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN 80
3.2.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn xác định các khu chức năng 80
3.2.2. Phân tích các vấn đề sử dụng đất, kinh tế, xã hội và môi trường nổi cộm
trong các khu chức năng 83
3.3. CÁC DỰ BÁO VỀ KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 84
3.3.1. Dự báo về kinh tế, dân số 84
3.3.2. Dự báo về sử dụng đất 85
3.4. ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT THEO CÁC PHÂN KHU
CHỨC NĂNG KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY NAM THÀNH PHỐ
HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 85
3.4.1. Cơ sở khoa học và thực tiễn 85
3.4.2. Định hướng sử dụng đất phục vụ phát triển bền vững đến năm 2030 87
3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP KHẢ THI 94
3.5.1. Giải pháp hoàn thiện hệ thống chính sách 94
3.5.2. Giải pháp huy động vốn đầu tư 95
3.5.3. Giải pháp công nghệ 95
3.5.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 96
KẾT LUẬN 97
KIẾN NGHỊ 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
Vấn đề quan trọng có tính cấp thiết đã và đang được đặt ra cho khu vực
ngoại thành phía Tây Nam Hà Nội là làm thế nào để có thể gắn kết quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa mang tính tất yếu của Thủ đô Hà Nội với sự phát triển kinh
tế - xã hội bền vững, trong đó sử dụng tài nguyên đất đáp ứng được nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội nhưng đồng thời phải bảo vệ đất và môi trường sinh thái. Để
thực hiện được điều này, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và thực tiễn về
phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất đai. Xuất phát từ lý do thực tiễn đó,
học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ “Đánh giá hiện trạng, biến động sử dụng
đất và định hướng sử dụng đất đai phục vụ phát triển bền vững khu vực ngoại
thành phía Tây Nam Hà Nội”.
2. MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
a) Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ hiện trạng và biến động sử dụng đất tại khu vực ngoại thành phía Tây

2
Nam Hà Nội trong giai đoạn 2005 - 2013 nhằm làm cơ sở đề xuất định hướng sử
dụng đất bền vững đến năm 2030 đảm bảo chuyển mục đích sử dụng đất đáp ứng
được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường.
b) Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến hướng nghiên cứu
của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất các năm 2005,
2010, 2013 của các huyện thuộc khu vực ngoại thành phía Tây Nam, thành phố Hà
Nội.
- Phân tích hiện trạng sử dụng đất tại các năm 2005, 2010 và năm 2013.
- Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2013.
- Phân tích quan hệ giữa các hoạt động kinh tế - xã hội và biến động sử dụng
đất.
- Xây dựng sơ đồ phân khu chức năng và đề xuất định hướng sử dụng đất
lồng ghép với phát triển bền vững khu vực ngoại thành Tây Nam thành phố Hà Nội

thống kê, kiểm kê về diện tích các loại đất của 3 huyện Quốc Oai, Chương Mỹ,
Thanh Oai tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ về khu vực 3
huyện Quốc Oai, Chương Mỹ, Thanh Oai để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
- Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập
được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các các năm để thấy được sự biến
động, thay đổi về cơ cấu sử dụng các loại đất.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh giá về
tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia
trong lĩnh vực tài nguyên môi trường trong đề xuất định hướng sử dụng đất khu vực
nghiên cứu đến 2030.
- Phương pháp bản đồ và GIS: dùng để thành lập, trình bày và biên tập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, bản đồ biến động sử dụng đất, bản đồ định hướng sử dụng
đất khu vực 3 huyện Quốc Oai, Chương Mỹ, Thanh Oai. Phương pháp bản đồ được

4
thực hiện với sự trợ giúp của công nghệ GIS. Phần mềm GIS là Microstation được
sử dụng để biên tập và thành lập các các bản đồ chuyên đề.
6. CƠ SỞ TÀI LIỆU
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,
công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:
- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính
sách pháp luật đất đai,
- Hướng phân tích sử dụng đất: đánh giá đất đai, phân tích và đánh giá biến
động sử dụng đất.
- Hướng phát triển bền vững: phát triển bền vững và quy hoạch bảo vệ môi
trường, chương trình nghị sự 21 của Việt Nam (2005), chương trình nghị sự 21 cho
một số địa phương (Bình Định, Ninh Bình,…),…
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển


6
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC
VỤ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG KHU VỰC NGOẠI THÀNH PHÍA TÂY
NAM HÀ NỘI

1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các công trình nghiên cứu định hƣớng sử dụng đất phục vụ phát triển
bền vững
a) Trên thế giới
Khái niệm phát triển bền vững (sustainable development) xuất hiện từ những
năm 1970 với những nội dung đề cập tới môi trường và phát triển quốc tế. Từ
những năm 1980 khái niệm này được mở rộng trong tác phẩm “Chiến lược bảo tồn
thế giới” (1980), được phổ biến qua báo cáo Brundland (1987) về “Tương lai chung
của chúng ta”, tác phẩm “Chăm lo cho Trái Đất” (1991) và Chương trình Nghị sự
21 (1992) tại Riode Janero. Hiện nay, phát triển bền vững được sử dụng phổ biến
trong chiến lược, định hướng phát triển ở các quy mô khác nhau, từ quy mô toàn
cầu, khu vực cho đến quốc gia và địa phương.
Khái niệm phát triển bền vững do Ủy ban Thế giới về Môi trường và Phát
triển đưa ra năm 1987 đã được thừa nhận rộng rãi trên toàn thế giới, là “sự phát
triển đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm mất đi khả năng đáp ứng
nhu cầu của các thế hệ tương lai”. Tư tưởng chủ đạo của phát triển bền vững chính
là sự bình đẳng trong một thế hệ và giữa các thế hệ. Hay nói cách khác, phát triển
bền vững là sự phát triển bảo đảm hài hòa được các mục tiêu về kinh tế, xã hội và
môi trường.
Chương trình Nghị sự 21 (Agenda 21) đưa ra bốn khu vực hành động là: (i)
Phát triển kinh tế - xã hội: Chủ yếu là xóa đói giảm nghèo, quản lý tăng trưởng dân
số, quản lý cách sống và các hình thức tiêu dùng với sản xuất; (ii) Bảo vệ môi
trường và nơi sống, bảo tồn thiên nhiên, tài nguyên và các hệ sinh thái, quản lý chất
thải; (iii) Khuyến khích và thúc đẩy sự tham gia, đóng góp của các đối tượng thụ

thời gian này, Barral và Oscar (2012) tiến hành một nghiên cứu quy hoạch sử dụng
đất bền vững dựa trên đánh giá các dịch vụ hệ sinh thái, áp dụng điển hình cho vùng
đông nam Pampas của Argentina.
Tại Australia, Pearson và cộng sự (2010) đề xuất một khung kịch bản quy

8
hoạch sử dụng đất bền vững và áp dụng cho khu vực đô thị thuộc vùng đông nam
Queensland, Australia.
Là khu vực điển hình nhất về các vấn đề nổi cộm liên quan tới quy hoạch sử
dụng đất do tăng trưởng kinh tế nhanh và mật độ dân số cao, quy hoạch sử dụng đất
bền vững ở khu vực châu Á và châu Phi hiện đang rất được chú trọng. Các định
hướng quy hoạch chủ yếu được tiếp cận từ châu Âu. Tại châu Á, Chen và cộng sự
(2003) tiến hành đánh giá sử dụng đất và đề xuất các kịch bản sử dụng đất bền vững
cho vùng cao nguyên Loess của Trung Quốc. Kim và Pauleit (2007) tiến hành đánh
giá đa dạng sinh học và các đặc tính cảnh quan làm căn cứ cho quy hoạch sử dụng
đất tại thành phố Kwangju, Hàn Quốc. Tại châu Phi, các nghiên cứu quy hoạch sử
dụng đất được thực hiện với sự hỗ trợ kinh phí và tham gia của các chuyên gia sử
dụng đất châu Âu. Agrell và cộng sự (2004) tiến hành quy hoạch sử dụng đất cho
phát triển nền nông nghiệp sinh thái đa mục đích và áp dụng thử nghiệm tại vùng
Bungoma của Kenya.
Tóm lại, phát triển bền vững với cách tiếp cận toàn diện được xem là một xu
thế của thời đại. Do đó, quy hoạch sử dụng đât bền vững được quan tâm rộng rãi
trên toàn thế giới. Mặc dù các quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới rất khác nhau
về điều kiện lãnh thổ cũng như động lực phát triển, nhưng quy hoạch sử dụng đất
bền vững đã thể hiện được ưu thế cho tất cả các khu vực này, tạo cơ hội cho phát
triển kinh tế, đồng thời bảo vệ được môi trường và tránh xung đột xã hội trong sử
dụng đất.
b) Tại Việt Nam
Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi

vấn đề mới ở Việt Nam, đòi hỏi phải xây dựng từ bước đầu phương pháp luận, hành
lang pháp lý, quy trình kỹ thuật, quy trình quản lý phù hợp.
* Bảo vệ môi trường trong sử dụng đất:
+ Sự thoái hóa, suy giảm nguồn tài nguyên đất do các nguyên nhân tự nhiên
hoặc do tác động của con người đang trở nên ngày càng nghiêm trọng đòi hỏi cần
tăng cường nghiên cứu, xây dựng và thực hiện các giải pháp thích hợp để quản lý,
bảo vệ, bồi bổ và duy trì quỹ đất đảm bảo nhu cầu sử dụng đất hiện tại cũng như
trong tương lai.
+ Xây dựng hoàn thiện các phương pháp, nội dung, quy trình quy hoạch, kế

10
hoạch sử dụng đất các cấp, lồng ghép với các nhiệm vụ phòng chống, giảm nhẹ thiên
tai, ứng phó với biến đổi khí hậu; xây dựng phương pháp dự báo và xác định nhu cầu
sử dụng đất, làm cơ sở xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất bền vững.
+ Xây dựng và hoàn thiện phương pháp, tổ chức đánh giá thường xuyên tác
động của biến đổi khí hậu đối với tài nguyên đất của cả nước, theo các vùng và từng
địa phương; tổ chức hoạt động nghiên cứu khoa học - công nghệ nhằm xác lập cơ sở
khoa học và thực tiễn cho các giải pháp quản lý, sử dụng đất ứng phó với biến đổi
khí hậu; xây dựng và hoàn thiện các giải pháp thích ứng và ứng phó với tác động
của biến đổi khí hậu đến tài nguyên đất; tổ chức thực hiện các chương trình, dự án
ứng phó với tác động của biến đổi khí hậu đến tài nguyên đất.
* Công bằng xã hội trong sử dụng đất:
+ Do đặc điểm về lịch sử và tập quán sử dụng đất của các vùng miền khác
nhau nên việc hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật phù hợp với tất cả các
vùng lãnh thổ là một vấn đề khó khăn.
+ Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo 100% đơn
vị hành chính các cấp thực hiện xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo
đúng quy định của pháp luật; tăng cường công tác kiểm tra giám sát thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việt Nam sau khi gia nhập WTO đã đòi hỏi phải điều chỉnh lại cách tiếp cận

Quang Tuấn, 2000), Biến động sử dụng đất và các vấn đề có liên quan do quá
trình đô thị hóa khu vực ven đô thành phố Hà Nội (Nguyễn Cao Huần, 2005),
Nghiên cứu biến động sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa phục vụ quy hoạch
phát triển huyện Ba Vì – Hà Nội (Trần Văn Tuấn, 2010),…
Các công trình nghiên cứu về SDĐ khu vực ngoại thành phía Tây Nam thành
phố Hà Nội: đã có một số công trình nghiên cứu nhưng phần lớn chỉ nghiên cứu
chung về tỉnh Hà Tây như: Xây dựng ngân hàng cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về
tài nguyên thiên nhiên, kinh tế xã hội các tỉnh Hà Tây, Hòa Bình, Sơn La (Đào
Vọng Đức và nnk, 1993 – 1995), chưa có công trình nào nghiên cứu về giải
pháp đa lợi ích sử dụng bền vững tài nguyên đất
Trong bối cảnh hiện nay, khi khu vực phía Tây Nam được đặt trong và chịu
sự tác động của quá trình phát triển của thủ đô Hà Nội với nhiều xung đột giữa

12
các lợi ích kinh tế, xã hội, môi trường thì vấn đề sử dụng bền vững tài nguyên
đất trở nên rất cấp thiết.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Các vấn đề liên quan tới hiện trạng và biến động sử dụng đất
a) Hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan
Việt Nam có diện tích tự nhiên 33.121.159 ha, đứng thứ 55/200 quốc gia. Là
nước có quy mô diện tích thuộc loại trung bình; dân số 88 triệu người, đứng thứ
12/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích đất trên đầu người vào loại thấp 3.800
m
2
/người (0,3-0,4 ha/người), đứng thứ 120/200 quốc gia trên thế giới, bằng mức 1/6
bình quân thế giới. Trước đây, khi dân số thế giới ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các
cộng đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trường tự nhiên, trong đó có
tài nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con người. Một
vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lương thực,
thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách mạng

23500 ha (tập trung ở đồng bằng sông Cửu Long với 12884 ha; Tây Bắc và Đông
Bắc với 5524 ha), rừng bị chặt phá là 11320 ha (tập trung ở Tây Nguyên với 4206
ha, Đông Nam bộ với 2348 ha) (Đặng Hùng Võ, 2007).
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư
phi nông nghiệp chưa giải quyết được quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho người nông dân tiền bồi thường, hỗ trợ về đất khá cao
nhưng không định hướng được phương thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
* Đối với đất phi nông nghiệp: đất dành cho đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa
thực sự được chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tư hạ tầng cho khu vực
nông thôn còn thiếu nên chưa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo
thực sự cho người nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vướng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây
đã được chấn chỉnh nhưng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở
mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Nhiều tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long và Đông Nam bộ còn có tình
trạng đất ở, đất nghĩa địa, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chưa được quy

14
hoạch, vẫn còn phân bố rải rác, xen kẽ giữa các cánh đồng và trong khu dân cư, ảnh
hưởng đến vệ sinh môi trường, khó nâng cấp đời sống cho người nông dân trong
khu dân cư nông thôn với hạ tầng đồng bộ.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá,
thể dục - thể thao chưa được quy hoạch đầy đủ, chưa thực hiện đúng các chính sách
ưu đãi về đất cho các nhà đầu tư thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay, cả nước đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu
chế xuất tập trung nhưng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tư có
tiềm lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chưa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu
công nghiệp đã hình thành nhưng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tư

đất nước, diện tích đất nông nghiệp đang giảm mạnh do thu hồi để xây dựng các
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, xây dựng đô thị và xây dựng kết cấu hạ tầng.
Các vùng kinh tế trọng điểm là khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi lớn
nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những ruộng nhất
đẳng điền, toàn những bờ xôi ruộng mật được thu hồi để xây dựng các khu công
nghiệp, khu chế xuất, sân golf hoặc xây các khu nhà để kinh doanh.
Hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch tràn lan là khá phổ biến. Thời gian
triển khai công tác thu hồi đất kéo dài nhiều năm gây bất lợi đến tâm lý cũng như
việc ổn định đời sống và việc làm của các hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất. Các
yếu tố trượt giá hầu như chưa được tính đến trong định giá bồi thường cho người
dân. Công tác tuyển dụng lao động tại các địa phương có đất bị thu hồi chưa có hiệu
quả. Lao động nông nghiệp nhìn chung không đáp ứng được yêu cầu của doanh
nghiệp. Chỉ mới có một tỷ lệ rất nhỏ (khoảng vài %) chuyển được sang nghề mới và
tìm được việc làm ổn định. Việc làm và thu nhập của các hộ sống chủ yếu dựa vào
sản xuất nông nghiệp, là đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp
nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới. Trong quá trình bồi thường, hỗ trợ tái
định cư, nhiều nơi lại thiên về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà chưa cân đối
quyền lợi với người dân bị thu hồi đất.
Quy hoạch xây dựng nông thôn mới theo bộ tiêu chí quốc gia về nông thôn
mới đang được các địa phương triển khai thực hiện. Tuy nhiên, do trước đây ở khu
vực nông thôn công tác quy hoạch chưa được coi trọng đúng mức nên có nhiều
công trình, khu dân cư, hạ tầng đã được hình thành, xây dựng tuỳ tiện, gây khó khăn

16
cho công tác lập quy hoạch mới.
- Sử dụng đất ở và đất giao thông đô thị: Trong 30 năm qua, mặc dù thời
gian đầu gặp nhiều khó khăn nhưng hàng năm Nhà nước đó rất quan tâm đến việc
đầu tư cho xây dựng nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần
đây với cơ chế mới, đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và
mở rộng thị trường bất động sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy

Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng đồng bằng, ven biển.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn thuần tuý vùng miền núi, trung du.
Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị: là khu dân cư có quy mô dân số lớn (trung
du và miền núi ≥ 1000 dân, đồng bằng ≥ 2000 dân), mật độ dân số cao, tỷ lệ hộ phi
nông nghiệp và bán phi nông nghiệp đạt trên 50%, có không gian kiến trúc làng xã
phát triển mang dáng dấp kiểu đô thị (như các thị tứ, trung tâm cụm xã). Khu dân cư
nông thôn thuần tuý: là những khu dân cư nông thôn chủ yếu phát triển kinh tế nông
nghiệp, có tỷ lệ hộ phi nông nghiệp và bán phi nông nghiệp dưới 50%. Đây là dạng
khu dân cư phổ biến ở các thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc,
Các loại đất theo mục đích sử dụng trong khu dân cư nông thôn:
- Khu dân cư nông thôn kiểu đô thị bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao
thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng.
- Khu dân cư nông thôn thuần tuý bao gồm: Đất ở, đất làm đường giao
thông, đất cây xanh, đất tiểu thủ công nghiệp, đất xây dựng các công trình công
cộng, đất vườn ao kinh tế liền kề đất ở (theo quy định giao đất ở của địa phương).
Xác định diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp xã bao gồm diện tích đất
khu dân cư nông thôn tập trung và diện tích đất ở của các hộ gia đình ở phân tán
trên địa bàn xã (xác định diện tích đất ở của các hộ phân tán căn cứ theo số lượng
hộ ở phân tán và định mức đất ở theo quy định của địa phương). Việc xác định diện
tích đất khu dân cư nông thôn (làm mới hoặc mở rộng) căn cứ vào dân số có nhu
cầu sử dụng đất tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân số phát sinh, dân số tồn
đọng và dân số tái định cư trên địa bàn). Các loại đất trong khu dân cư nông thôn:
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn (đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các
công trình sinh hoạt phục vụ đời sống); đất xây dựng các công trình công cộng (đất
trụ sở hợp tác xã, thôn, ấp, , trạm thú y, trạm biến áp, trạm xử lý cung cấp
nước, ); đất giao thông bao (hệ thống các tuyến đường giao thông trong khu dân cư
nông thôn, không tính các hệ thống giao thông từ đường liên xã trở lên); đất cây

18

- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cấp tỉnh được tổng hợp từ diện tích đất khu
dân cư nông thôn của các huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh trên địa bàn tỉnh.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn vùng được tổng hợp từ diện tích đất
khu dân cư nông thôn của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trên địa bàn
vùng.
- Diện tích đất khu dân cư nông thôn cả nước được tổng hợp từ diện tích đất
khu dân cư nông thôn của các vùng kinh tế - xã hội.
Đối với cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước (khi lập quy hoạch, kế hoạch

19
sử dụng đất độc lập) việc tính định mức diện tích đất khu dân cư nông thôn dựa vào
dân số có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn tính đến năm quy hoạch (bao gồm: dân
số phát sinh, dân số tồn đọng và dân số tái định cư).
Xác định tổng diện tích đất của các công trình công cộng và đất giao thông
cấp huyện, cấp tỉnh, vùng và cả nước được áp dụng theo định mức sử dụng đất: đất
cơ sở y tế, đất cơ sở văn hóa - thông tin, đất cơ sở giáo dục - đào tạo, đất cơ sở thể
dục - thể thao, đất thương nghiệp - dịch vụ, đất giao thông, đất công nghiệp và đất
trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp (tính theo diện tích công cộng).
* Khu phát triển đô thị:
Khu phát triển đô thị là khu được quy hoạch để xây dựng đô thị, đất được
quy hoạch để xây dựng các trụ sở cơ quan, nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở
hạ tầng phục vụ cho lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
* Vấn đề xác định quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu đô thị
- Quy mô và tổ chức đất đai xây dựng khu kinh tế: Khu kinh tế là khu vực có
không gian kinh tế riêng biệt với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi
cho các nhà đầu tư, có ranh giới địa lý xác định. Khu kinh tế được tổ chức thành các
khu chức năng gồm: khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế xuất, khu công
nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu
chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tế.

để khai thác tài nguyên đất đai của một khu vực có hiệu quả, bảo vệ nguồn tài
nguyên quí giá này và không làm suy thoái môi trường tự nhiên thì nhất thiết phải
nghiên cứu biến động của đất đai. Sự biến động đất đai do con người sử dụng vào
các mục đích kinh tế - xã hội có thể phù hợp hay không phù hợp với quy luật của tự
nhiên, cần phải nghiên cứu để tránh việc sử dụng đất đai có tác động xấu tới môi
trường sinh thái.
Nghiên cứu biến động đất đai là xem xét quá trình thay đổi của diện tích đất
đai thông qua thông tin thu thập được theo thời gian để tìm ra quy luật và những
nguyên nhân thay đổi từ đó có biện pháp sử dụng đúng đắn với nguồn tài nguyên
này. Biến động sử dụng đất đai bao gồm các đặc trưng sau:
+ Quy mô biến động:
Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung.

21
Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất.
Biến động về đặc điểm của từng loại đất chính.
+ Mức độ biến động:
Mức độ biến động thể hiện qua số lượng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời ký và cuối thời kỳ nghiên cứu.
Mức độ biến động được xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và
đầu thời kỳ đánh giá.
+ Xu hướng biến động: Xu hướng biến động thể hiện theo hướng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hướng biến động theo hướng tích cực hay
tiêu cực.
+ Những yếu tố gây nên biến động sử dụng đất đai:
Các yếu tố tự nhiên của địa phương là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phương có tác động lớn đến sự thay đổi

kể cho nền kinh tế quốc dân.
- Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động đất đai
Đánh giá biến động sử dụng đất đai có ý nghĩa rất lớn đối với việc sử dụng
đất đai: Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ cho
việc khai thác tài nguyên đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi
trường sinh thái.
Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho chúng ta biết được nhu
cầu sử dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa vào
vị trí địa lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ
đó biết được sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết được những
điều kiện thuận lợi, khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết được đất đai biến
động theo chiều hướng tích cực hay tiêu cực nhằm đưa ra phương hướng phát triển
đúng đắn cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai,
bảo vệ môi trường sinh thái.
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tư và thu hút nguồn đầu tư từ bên ngoài, để phát triển đúng hướng, ổn