iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CP : Chính phủ
BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
BTC : Bộ Tài chính
NĐ : Nghị định
TTLT : Thông tƣ liên tịch
TT : Thông tƣ
UBND : Ủy ban nhân dân
v
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Các nhóm đất chính trên địa bàn thành phố Bạc Liêu 34
Bảng 2.2: Thống kê hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Bạc Liêu 41
Bảng 2.3: Thống kê diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích sử dụng đến
năm 2020 của thành phố Bạc Liêu 43
Bảng 3.1: Tổng hợp phiếu điều tra giá đất tại thành phố Bạc Liêu 56
Bảng 3.2: Tổng hợp các mức giá nhà đất cao nhất và thấp nhất 57
Bảng 3.3: Tổng hợp các mức giá đất ở cao nhất và thấp nhất 58
Bảng 3.4: Tổng hợp và đề xuất giá đất thị trƣờng của các tuyến, đoạn đƣờng theo
phiếu điều tra 60
Bảng 3.5: Kết quả hồi quy bằng DTREG 64
Bảng 3.6: Tầm quan trọng của các yếu tố vị thế đất đai 64
Bảng 3.7: Tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai 66
Bảng 3.8: Tổng hợp các tham số mũ hàm giá của các vùng giá trị đất 72
1.1.2. Giá trị đất đai 7
1.1.3. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất 11
1.2. Hệ thống quản lý giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành 14
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất 14
1.2.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất 15
1.2.3. Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) 16
1.2.4. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất cụ thể 17
1.2.5. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất hàng loạt 18
1.3. Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu 21
1.3.1. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nƣớc ngoài 21
1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nƣớc 23
1.3.3. Xây dựng mô hình giá đất bằng phƣơng pháp phân tích thống kê định lƣợng 26
1.4. Phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu 27
1.4.1. Phƣơng pháp nghiên cứu 27
1.4.2. Phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu 29
Chƣơng 2: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU 30
2.1. Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu 30
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên 30
2.1.2. Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu 36
viii
2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Bạc Liêu 40
2.2.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai 40
2.2.2. Công tác thống kê, kiểm kê, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41
2.2.3. Công tác quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
bất động sản 44
2.2.4. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai 45
pháp của nƣớc ta đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý. Trong các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai thì công tác quản lý
giá đất đai là một trong những nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai một
cách khoa học và hợp lý là căn cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể
sử dụng đất đai, tạo sự công bằng trong việc đóng góp các nghĩa vụ tài chính đất
đai, giải quyết mâu thuẫn về quyền lợi giữa ngƣời sử dụng đất, chủ đầu tƣ và Nhà
nƣớc trong việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tƣ phát
triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch đƣợc phê duyệt.
Công tác quản lý giá đất đƣợc quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật
hiện hành bao gồm các nội dung về hệ thống các tiêu thức phân vùng, phân loại và
phân cấp vị trí đất để xác định giá, quy trình và phƣơng pháp thực hiện.
Tuy nhiên, hiện nay công tác định giá đất của các tỉnh thành nói chung và
của tỉnh Bạc Liêu nói riêng đã bộc lộ một số điểm bất cập nhƣ: giá của một số loại
đất chƣa phù hợp với thực tế, mất cân đối về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất
ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng
và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại
thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu” là thực sự cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai tại tỉnh Bạc
Liêu nói chung và thành phố Bạc Liêu nói riêng, mức độ phù hợp của bảng giá đất
đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với
mức giá đất thực tế thị trƣờng, xác định đƣợc những bất cập tồn tại trong phƣơng
pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng
2
giá đất ở phù hợp với thực tế thị trƣờng đất đai tại thành phố Bạc Liêu.
3. Đối tƣợng nghiên cứu
- Đất đai và các yếu tố đặc điểm của đất đai ảnh hƣởng đến phân vùng sử
dụng và phân cấp vị trí đất đai.
- Quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thái biểu hiện của nó trong
hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên
nhiên, một loại tƣ liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái
đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” [21].
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, nhƣ khái
niệm đất đai đƣợc xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý -
kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Trong
nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thƣờng không đƣợc phân biệt rõ
ràng và khi nói về đất đai thƣờng hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn. Nhƣng
trong nghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa
lãnh thổ, đất và đất đai. Theo quan điểm của Trần Thanh Hùng [4] thì các khái niệm
này đƣợc phân biệt nhƣ sau:
4
- Lãnh thổ là địa bàn cƣ trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời
gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhƣỡng, thuộc về phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, kết quả của mối quan hệ tổng hòa
giữa đất và hoạt động kinh tế - xã hội của con ngƣời trong cộng đồng dân tộc trên
một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề
mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.
Đất đai đƣợc hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không
gian giới hạn, nhƣ trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong
phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tƣơng ứng, trong
phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
b) Vai trò và đặc điểm đất đai
Đất đai có vai trò quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con
ngƣời. Hội nghị các Bộ trƣởng Châu Âu năm 1973 tại Anh đánh giá “đất đai là một
Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian nhƣ diện tích bề mặt,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn,
địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tƣ vào
đất đai cải tạo và phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai.
Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội, kinh tế và
chính trị của con ngƣời định cƣ trên bề mặt trái đất, gắn liền với đất đai.
Các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội trong mối quan hệ với con ngƣời
thì xuất hiện các phạm trù chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội cuả đất đai. Chất
lƣợng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu cầu vật chất của con ngƣời.
Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng là hình
thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Khái
niệm vị thế cũng đƣợc hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, đƣợc hình thành từ các
tƣơng tác thị trƣờng và phi thị trƣờng. Vị thế đất đai đƣợc xác định thông qua số
lƣợng, chất lƣợng và cƣờng độ quan hệ xã hội mà đất đai có khả năng thiết lập cho
ngƣời sử dụng đất đai đƣợc nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp hàng hóa
và dịch vụ trong đô thị, với những ngƣời láng giềng và với các đối tác khác,… Vị
thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với khái
6
niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã
hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu
trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy
vị thế là thuộc tính phi vật thể.
Các phạm trù chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai mang tính bất
định theo đúng tinh thần của nguyên lý bất định, bởi vì đƣợc xác định trong mối
quan hệ giữa con ngƣời với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai. Tính bất
định của chất lƣợng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai có nguồn gốc từ trạng thái
tình cảm hai chiều lẫn lộn của con ngƣời “Yêu thƣơng và ghét bỏ”, “Nể phục và đố
kỵ”, “Tuân phục và bất tuân phục”, “Thiện và ác”, Trạng thái tình cảm hai chiều
này xuất phát từ tình cảnh lƣỡng nan của con ngƣời, vừa phụ thuộc và vừa tự do.
Lúc yêu thƣơng thì cho là có chất lƣợng tốt, vị thế cao; còn lúc ghét bỏ thì lại cho là
a) Các quan điểm về giá trị đất đai
Trong thị trƣờng, giá cả của hàng hóa nói chung đƣợc hình thành thông qua
quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trƣờng hình thành giá cả cân
bằng thị trƣờng của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối
cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều
kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của
giá trị.
Có thể nói sự tƣơng tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một
đơn vị hàng hóa đất đai P
T
. Hàng hóa đất đai không chỉ hiểu đơn giản là thửa đất
đƣợc đem ra trao đổi trên thị trƣờng, mà phải hiểu sâu hơn là lợi ích đƣợc tạo ra từ
chính thửa đất trao đổi trên thị trƣờng trong mối quan hệ tƣơng tác với các thửa đất
xung quanh.Theo quan điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng thì hàng hóa đất đai
là lợi ích đƣợc tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lƣợng tự
nhiên của đất đai, U = f(VT, CL). Giá cả thị trƣờng của một thửa đất cụ thể đƣợc
xác định bằng công thức: P = P
T
x U. Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản
chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trƣờng thì lại gặp các
quan điểm khác nhau về giá trị. Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài
liệu kinh tế học chính thống hiện nay:
- Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;
- Quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trƣờng);
- Quan điểm của kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại).
8
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân
biệt nói chung của con ngƣời, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một
trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong mối quan hệ với
giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức
nhiên (diện tích, độ phì, ), cùng với các giá trị đầu tƣ cải tạo và xây dựng hạ tầng
trên đất đai.
Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội.
Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm
tƣởng, có nghĩa là trong tâm tƣ, nguyện vọng, tình cảm của cá nhân con ngƣời nói
riêng và xã hội nói chung.
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi
của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế
đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu
hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Nhƣ vậy, có thể khẳng định, hai quan
điểm đầu tiên về giá trị là trƣờng hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng.
Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những
mức giá thấp hơn đƣợc đặc trƣng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử
dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn đƣợc đặc trƣng nhiều hơn
bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tƣ đƣợc ƣa
chuộng, đó là giá trị trao đổi (Hình 1.1).
Hình 1.1: Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình
b) Các hình thái của giá trị đất đai
Phạm trù giá trị chỉ có thể đƣợc hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định,
ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó.Trong thực tế
thƣờng gặp các phạm trù giá trị nhƣ: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao
10
đổi, giá trị thị trƣờng. Và thƣờng hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua,
giá mua bán, giá thị trƣờng, v.v
Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài
chính. Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận đƣợc từ các thuộc tính vật lý và xã
hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con ngƣời khi sử dụng sản phẩm
hàng hóa. Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, nhƣ giá trị tình cảm, giá trị
thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,
cung cầu thị trƣờng, là giá trung bình (P
T
) nằm giữa mức giá thấp nhất (P
2
) và mức
giá cao nhất (P
1
) trong các phân khúc thị trƣờng(Hình 1.3).
Hình 1.3: Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trƣờng
1.1.3. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất
a) Quy luật phân vùng sử dụng đất
Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất, là không gian của các
hoạt động kinh tế - xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành
hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau.
Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ
nhằm giảm thiểu chi phí lƣu thông, chi phí xây dựng mạng lƣới hạ tầng kỹ thuật và
xã hội trong không gian đƣợc mô tả tính tập trung.
0
P: Giá cả
U: Lƣợng hàng hóa
S: Đƣờng cung
D: Đƣờng cầu
12
Do tính hƣớng tâm của tất cả mọi ngƣời tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng
hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.
Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trƣớc tiên đƣợc nghiên
cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp [28] và phát
triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô
hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị
ảnh hƣởng bởi khoảng cách địa lý [24]. Tuy nhiên, theo E. L. Glaeser (2000) vai
trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong
sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai [25].
Các cá nhân ngƣời tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cƣ
và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Ngƣời có vị thế
xă hội cao hơn thì có mức thu nhập tƣơng ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc
thuê đất với mức giá cao hơn. Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau.
Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất
lƣợng, đƣợc phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của
sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lƣợng tự nhiên của đất đai [10].
Ngƣời tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lƣợng sẽ
lựa chọn nơi định cƣ, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ đó hình thành các
phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí
trung tâm, sự phân vùng này minh họa khoảng cách đến trung tâm vị thế (Hình
1.4).
Tóm lại, yếu tố ảnh hƣởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm
của Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất
s = vt T = 1/t = v/s.
Trong đó: T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên nhận
thấy để tăng vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lƣu thông (v), hay giảm thiểu
khoảng cách (s). Vì vậy, khi hệ thống giao thông đƣợc cải tạo nâng cấp thì giá trị
đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.
0
A
B
R
12
7
2
Khoảng cách đến trung tâm vị thế
Công nghiệp
Dân cƣ
Thƣơng mại
và dịch vụ
Khu mua bán
và văn phòng
Khu ở Khu công nghiệp
14
b) Khái niệm khung giá và bảng giá đất
- Thông tƣ số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 về việc Hƣớng
dẫn việc tổ chức mạng lƣới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo
giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hƣớng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Từ khi có Luật đất đai 2013 thì có các văn bản pháp lý:
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thi hành Luật
Đất đai;
- Thông tƣ số 36/2014/TT-BTC ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phƣơng
pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ
thể và hoạt động tƣ vấn xác định giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 quy định chi tiết thi hành của
luật giá về thẩm định giá.
1.2.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất
Hệ thống đƣợc xây dựng từ Trung ƣơng đến cấp địa phƣơng theo các chức
năng, trách nhiệm tổ chức thực hiện nhƣ sau:
- Đơn vị chủ trì:
+ Cấp trung ƣơng: Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
+ Cấp tỉnh thành: Sở Tài nguyên và Môi trƣờng;
+ Cấp huyện: Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng;
+ Cấp xã: Cán bộ địa chính xã.
+ Khả năng sinh lời của đất nông - lâm nghiệp, của đất đô thị và khu dân cƣ
nông thôn.
17
1.2.4. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất cụ thể
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định các phƣơng pháp sau:
a) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đƣợc tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:
Giá trị ƣớc
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
hành từ những yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá
b) Phƣơng pháp chiết trừ
Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản(bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Có thể biểu diễn đơn
giản theo công thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Giá trị hao mòn
c) Phƣơng pháp thu nhập
trƣờng tại điểm điều tra.
Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, về
giá đất thị trƣờng tại điểm điều tra đƣợc thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến ngày 10
tháng 8 năm xây dựng.
Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và điều tra
khảo sát giá đất thị trƣờng tại điểm điều tra thực hiện theo các mẫu phiếu ban hành
kèm theo thông tƣ.
Đối tƣợng điều tra khảo sát giá đất thị trƣờng là những thửa đất thuộc điểm
điều tra đã đƣợc chuyển nhƣợng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất
giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập nhƣ: đất
đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp.
Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trƣờng, phải đối chiếu giữa hồ
sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất. Không điều tra thu
thập giá đất thị trƣờng đối với các trƣờng hợp đã chuyển nhƣợng sau: (1) Ngƣời
chuyển nhƣợng hoặc ngƣời nhận chuyển nhƣợng không có quyền sử dụng đất hoặc
không đủ điều kiện để đƣợc công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã
chuyển nhƣợng; (2) Bên chuyển nhƣợng và bên nhận chuyển nhƣợng là những
19
ngƣời thuộc hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự; (3) Quyền sử dụng đất
là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án hoặc để thu hồi nợ; (4) Quyền
sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng cho
nhau; (5) Quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng có mức giá chênh lệch quá lớn
so với mức giá phổ biến trên thị trƣờng của các thửa đất có đặc điểm tƣơng tự trong
khu vực.
Nếu thửa đất thuộc đối tƣợng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp
dụng một trong những phƣơng pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng
đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra.
Bƣớc 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trƣờng.
Đầu tiên, phiếu điều tra đƣợc phân loại, thống kê theo mẫu số 07 ban hành
36/2014/TTLT-BTNMT ngày 30/6/2014 là hợp lý. Tuy nhiên, số liệu điều tra đƣợc
tổng hợp và xử lý theo biểu mẫu của thông tƣ này bộc lộ một số hạn chế ảnh hƣởng
đến kết quả xây dựng bảng giá. Hạn chế này xuất phát từ không có quy định cụ thể
về cách xác định vị trí, đoạn đƣờng. Việc xác định vị trí hay đoạn đƣờng hoàn toàn
mang tính chủ quan của ngƣời định giá.
Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng dựa trên cơ sở
Thông tƣ 80/2005/TT-BTCvà Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP (Luật Đất
đai 2003), hay Nghị định 44 định số 44/2014/NĐ-CP và Nghị định số
104/2014/NĐ-CP (Luật Đất đai 2013) về phƣơng pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trƣớc tiên phải xác định vùng giá trị
hay gọi là vùng vị trí. Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã đƣợc
chuyển nhƣợng trong năm điều tra. Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập đƣợc,
nhƣng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các
giao dịch thƣờng không phân bố đồng đều, mà thƣờng tập trung ở khu đô thị mới,
khu giáp ranh, Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhƣợng hơn. Để đảm bảo số
lƣợng mẫu điều tra theo hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng là điều khó
thực hiện. Tuy nhiên để giải quyết vƣớng mắc này thì cũng theo hƣớng dẫn của Bộ
Tài nguyên và Môi trƣờng có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những
vùng vị trí tƣơng đồng, hay thông tin giá rao bán hay giá rao mua trong vùng. Tuy
nhiên, các vùng giá trị đƣợc xác định chỉ dựa vào sự đánh giá mang tính cảm quan
định tính các đặc điểm về tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội, mà không
lƣợng hóa đƣợc các yếu tố đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ
Copyright: Tài liệu đại học ©