BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN ĐẮC CƯỜNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN ĐẮC CƯỜNG
Tác giả luận văn

Nguyễn Đắc Cường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi chân thành cảm ơn Ban Quản lý đào tạo, sự giúp đỡ, hướng dẫn của

LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤC HÌNH vi
DANH MỤC CHỮ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT vii
MỞ ĐẦU 1
1.1.Tính cấp thiết đề tài. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu. 3
1.3. Yêu cầu. 3
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5
1.1. Tổng quan về thuê đất và giá đất. 5
1.1.1. Tổng quan về thuê đất. 5
1.1.2. Giá đất và định giá đất. 11
1.2. Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất trên thế giới. 24
1.3. Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất ở Việt Nam. 26
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 44
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu. 44
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 44
2.2. Nội dung nghiên cứu 44
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội. 44
2.2.2. Tình hình quản lý cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 44
2.2.3. Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Nội. 44
2.2.4. Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện xác
định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố. 45
2.3. Phương pháp nghiên cứu. 45
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv


TÀI LIỆU THAM KHẢO 97
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

PHỤ LỤC 104
DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 1.1.Các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất 30

Bảng 1.2. Tình hình SDĐ của các tổ chức theo loại hình tổ chức sử dụng 37

Bảng 1.3. Tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức 37

Bảng 1.4. Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đất đai do các
tổ chức sử dụng 39

Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 54

Bảng 3.2. Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện đầu năm
2013. 56

Bảng 3.3. Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hà Nội. 73

Bảng 3.4. Công tác giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất. 74

Bảng 3.5. Kết quả công tác thu từ thuê đất cho các tổ chức qua các năm 74

Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CHỮ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT

BĐS : bất động sản
BHYT : bảo hiểm y tế
CPI : chỉ số giá tiêu dùng
HĐND : hội đồng nhân dân
KHSDĐ : kế hoạch sử dụng đất
NN : nông nghiệp
NSNN : ngân sách nhà nước
QH : quy hoạch
QHSDĐ : quy hoạch sử dụng đất
QSDĐ : quyền sử dụng đất
SXKD : sản xuất kinh doanh
SDĐ : sử dụng đất
TSSS : tài sản so sánh
TSTĐG : tài sản thẩm định giá
TN&MT : tài nguyên và Môi trường
TCXDVN : tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
UBND : uỷ ban nhân dân
> : lớn hơn
≥ : lớn hơn hoặc bằng
< : nhỏ hơn
≤ : nhỏ hơn hoặc bằng
chức, họ có xu hướng mong muốn được hưởng giá thuê đất thấp.
Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc
phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đất đai là loại tài nguyên không thể thay thế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

được. Nhà nước có trách nhiệm quản lý nguồn tài nguyên này một cách hiệu quả
thông qua các công cụ quản lý trong đó có giá đất.
Việc xác định đúng và hợp lý giá đất nói chung, giá đất thuê nói riêng sẽ
giải quyết mâu thuẫn trong mối quan hệ về lợi ích của các tổ chức với yêu cầu
phải quản lý tốt và hiệu quả đất đai của Nhà nước.
Trong giai đoạn nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao, tương ứng với sự
gia tăng của các hoạt động đầu tư, gia tăng về số lượng các dự án, các tổ chức,
việc xác định giá thuê đất được UBND thành phố Hà Nội thường xuyên quan
tâm, chỉ đạo các Sở, Ban, ngành có liên quan. Ngược lại, trong giai đoạn kinh tế
suy thoái, Nhà nước cần có các chính sách điều tiết để chia sẻ khó khăn với các
tổ chức thuê đất, giảm gánh nặng chi phí, nợ và góp phần cải thiện hoạt động
kinh doanh, đầu tư của doanh nghiệp. Do vậy, trong giai đoạn hiện nay vấn đề
xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức cần được đặc biệt quan tâm, trên cơ
sở đánh giá thực trạng, kết quả đạt được, tồn tại, vướng mắc, khó khăn qua các
giai đoạn, thời kỳ để có các kiến nghị, giải pháp phù hợp.
Thời gian qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành
hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác
định nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn
Thành phố nói riêng. Việc áp dụng các quy định pháp luật đúng quy định, thuận
lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức trong việc xác định giá đất cho thuê là khó
khăn và phức tạp. Theo quy định hiện hành giá đất cho thuê phải được tính sát
giá thị trường. Tuy nhiên thị trường đất SXKD lại không có, việc xác định giá đất

Xuất phát từ các lý do trên, tôi chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng
xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà
Nội” làm luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai, thuộc Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.
- Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê, làm rõ một số
nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá
đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội, không bao gồm
trường hợp đấu giá quyền SDĐ thuê hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thuê.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong
quá trình xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3. Yêu cầu.
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về thuê đất và giá đất.
1.1.1. Tổng quan về thuê đất.
1.1.1.1. Một số khái niệm.
a.Các khái niệm về cho thuê đất và hình thức SDĐ.
Khái niệm cho thuê đất được hình thành xuất phát từ nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Một trong các quyền
quan trọng của chủ sở hữu đất đai là trao quyền SDĐ cho các đối tượng có nhu
cầu SDĐ thông qua các hình thức cho thuê đất.

đấu thầu, đấu giá đất, giao đất tạm thời.
Cho thuê lại đất: việc quyết định cho thuê đất trong khu công nghệ cao,
khu kinh tế phải do 2 cơ quan có thẩm quyền quyết định mới đầy đủ khái niệm
cho thuê đất. Cụ thể là UBND cấp tỉnh cho thuê đất một lần toàn bộ diện tích đất
của khu công nghệ cao, khu kinh tế, sau đó Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban
quản lý khu kinh tế cho từng tổ chức, cá nhân cụ thể thuê đất để SDĐ và được
gọi là cho thuê lại đất.
Công nhận quyền SDĐ: công nhận quyền SDĐ là việc Nhà nước trao
quyền SDĐ cho người đang SDĐ ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ.
Công nhận quyền SDĐ được áp dụng đối với các trường hợp người đang SDĐ
mà chưa được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất, chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền SDĐ lần đầu và nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì
được Nhà nước công nhận quyền SDĐ thông qua việc cấp Giấy chứng nhận
quyền SDĐ. Người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ có quyền và
nghĩa vụ đầy đủ như quyền và nghĩa vụ của người SDĐ do được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất. Công nhận quyền SDĐ cũng bao gồm các trường hợp không
thu tiền SDĐ, hoặc như giao đất có thu tiền SDĐ, hoặc công nhận như cho thuê
đất tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Nếu xét trên góc độ về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ khi được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền SDĐ là cơ bản như nhau.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Đấu thầu, đấu giá quyền SDĐ: đấu thầu, đấu giá quyền SDĐ là hình thức
thực hiện việc cho thuê đất đảm bảo tính khách quan, minh bạch thông qua việc
tìm ra người đưa ra giá cao nhất để cho thuê đất.
b. Một số khái niệm khác có liên quan khác.
- Chuyển quyền SDĐ là việc chuyển giao quyền SDĐ từ đối tượng này
sang đối tượng khác thông qua một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển

pháp luật.
a. Cho thuê đất đúng QH, KHSDĐ
QHSDĐ là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý
nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất. Việc lập QH, kế hoạch
SDĐ đai được tiến hành nhằm xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao đất, cho thuê đất, đầu tư
để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân
sinh, văn hóa - xã hội… QHSDĐ là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc SDĐ đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình
trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm
nghiệp QHSDĐ tạo điều kiện để khai thác sử dụng tài nguyên đất đai một cách
đầy đủ, hợp lý, khoa học, tiết kiệm và hiệu quả. Chính vì vậy, đây là lý do khách
quan đặt ra yêu cầu cho việc thực hiện giao đất, cho thuê đất phải theo đúng QH,
kế hoạch SDĐ.
Nguyên tắc cho thuê đất đúng QH, kế hoạch SDĐ có nội dung là phải bảo
đảm cho thuê đất đúng theo QH đồng thời về các mặt: vị trí đất cho thuê; diện
tích; mục đích SDĐ; tiến độ SDĐ theo tiến độ thực hiện QH.
Việc không tuân thủ QH, kế hoạch SDĐ trong cho thuê đất sẽ dẫn đến tình
trạng mất cân bằng cung cầu về đất đai; không đáp ứng được nhu cầu SDĐ cho
các mục đích khác nhau để phát triển kinh tế - xã hội; gây khó khăn cho công tác
quản lý nhà nước; tạo điều kiện làm phát sinh các vi phạm pháp luật khác trong
quản lý, SDĐ đai…
b. Nguyên tắc cho thuê đất đúng đối tượng, đúng thẩm quyền.
- Đất cho thuê phải đúng đối tượng SDĐ mới đáp ứng được yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội và bảo đảm hiệu quả SDĐ. Mỗi loại đối tượng SDĐ có nhu
cầu sử dụng một số loại đất nhất định. Đối tượng SDĐ thường theo các nhóm đối
tượng: hộ gia đình, cá nhân; các loại hình tổ chức; cộng đồng dân cư… Cho thuê
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9



1.1.1.3. Yêu cầu của việc cho thuê đất.
Yêu cầu của việc cho thuê đất vừa phải bảo đảm thực hiện đúng theo các
nguyên tắc nêu trên, vừa phải đáp ứng được nhu cầu SDĐ của đối tượng được
giao đất, thuê đất vào các mục đích; đồng thời bảo đảm việc SDĐ tiết kiệm, đạt
hiệu quả cao. Bên cạnh đó, việc lập hồ sơ cho thuê đất phải đảm bảo đầy đủ, chặt
chẽ về pháp lý, chính xác về mặt kỹ thuật.
a. Yêu cầu đáp ứng nhu cầu SDĐ của các đối tượng.
Để đáp ứng đầy đủ nhu cầu SDĐ của các tổ chức thì khi thực hiện việc
cho thuê đất phải căn cứ QH, kế hoạch SDĐ và căn cứ nhu cầu SDĐ của tổ chức
đó. Nhu cầu SDĐ thể hiện trong các văn bản: Dự án đầu tư của tổ chức có sử
dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư; Văn bản thẩm định về nhu cầu SDĐ để thực
hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước
hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài (do Sở TN & MT chủ trì phối
hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định); Dự án xây dựng cơ sở tôn
giáo đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. (Chính
phủ, 2004a).
Giải quyết đầy đủ nhu cầu SDĐ của các tổ chức phải bao gồm cả việc cho
thuê đất đúng đối tượng, đúng thời hạn SDĐ theo quy định. Điều đó giúp cho
việc cho thuê đất đáp ứng đầy đủ nhu cầu SDĐ đồng thời của nhiều đối tượng
SDĐ khác nhau trên cùng một địa bàn, một địa phương.
b. Yêu cầu SDĐ tiết kiệm, hiệu quả.
Để bảo đảm cho việc SDĐ tiết kiệm, hiệu quả thì việc cho thuê đất đối với
mỗi tổ chức phải phù hợp với nhu cầu sử dụng của tổ chức đó về vị trí, diện tích,
loại đất trên cơ sở khả năng về quỹ đất hiện có của địa phương. Trong đó, yếu tố
diện tích cho thuê phải sát với yêu cầu, tránh cho thuê đất với diện tích quá lớn,
dẫn đến tình trạng sử dụng không hết diện tích, chậm SDĐ, sử dụng sai mục
đích… gây lãng phí. Mặt khác, việc cho thuê đất phải thực hiện việc giám sát

đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng
dư do những người sản xuất trọng NN tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ruộng đất. Để tìm hiểu bản chất của địa tô, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất
trong xã hội tư bản làm nền tảng.
Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:
(1) Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những
mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận
bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu
được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất
đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự
đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan
đưa lại.
- Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của
nhà tư bản kinh doanh NN.
Như vậy, địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa
các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
(2) Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường
cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong NN thấp hơn
cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.

trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ
ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường
khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác
so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
1.1.2.2. Khái quát về giá đất.
Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu
hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
một mục đích sử dụng nhất định. Giá trị đất đai không phải là giá trị của vật chất,
của tài sản đất mà giá trị đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu
thành. Do đó, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất dù nó được định giá
bằng các phương pháp khoa học. Giá đất chỉ là sự ước tính tại một thời điểm
trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội để điều chỉnh mối quan
hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, SDĐ đai.
Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau:
a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
b) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
c) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
d) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
e) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
f) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
g) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá
hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai

b. Vai trò công tác định giá đất.
Xuất phất từ đặc tính, vai trò của đất đã nêu trên đây, có thể thể thấy vai
trò của công tác định giá đất
- Thông qua phương pháp khoa học, bằng cách lượng hoá các yếu tố chi
phối đến các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại
một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử
dụng nhất định.
- Trên cơ sở đó có các chiến lược, chính sách phát huy tối đa đặc tính, vai
trò của đất đai, biến yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội thành động lực
phát triển kinh tế xã hội, tạo nguồn lực tài chính cho quốc gia, là cơ sở để giải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

quyết các vấn đề, chính sách xã hội, điều tiết các mối quan hệ xã hội nảy sinh
trong quá trình SDĐ đai.
- Làm căn cứ tính thuế SDĐ, thuế chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ;
- Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng
giá trị quyền SDĐ;
- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;
- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển
nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền SDĐ…
d. Vai trò quản lý nhà nước về giá đất cho thuê.
Đối với BĐS giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua
đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị
BĐS được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: Điều kiện tự nhiên: tài nguyên
thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ
nhưỡng; Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; Sự biến động về dân số, sự thay đổi
về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; Hoạt động và xu
hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao
động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: