ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN THANH HOÀNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN THANH HOÀNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
Chuyên ngành: Quản lý đất
đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết
để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Hoàng


33

MỤC LỤC
Trang
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................................. ii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH

MỤC

CÁC

TỪ

................................................................................vi DANH

VIẾT




44

2.3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên
tác


động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức ....................................................... 25
2.3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 ..................................................
25
2.3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 .................................
25
2.3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố .... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................26
2.4.1. Tài liệu liệu thứ cấp ............................................................................................. 26
2.4.2. Tài liệu sơ cấp...................................................................................................... 27
2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp ........................................................... 28
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................29
3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên tác
động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức
..................................................................29
3.1.1. Vị trí địa lý........................................................................................................... 29
3.1.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................................... 30
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017.................................................................. 31
3.1.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên... 33
3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu

Tên đầy đủ

CP

Cổ phần

CN-TTCN

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

HCNN

Hành chính nhà nước

GDP

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

KT-XH

Kinh tế xã hội

QH

Quy hoạch

34
Bảng 3.3. Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................................................... 35
Bảng 3.4. Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
được giao đất ................................................................................................ 36
Bảng 3.5: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm
2014 .............................................................................................................. 36
Bảng 3.6: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm
2015 .............................................................................................................. 37
Bảng 3.7: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm
2016 .............................................................................................................. 39
Bảng 3.8: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm
2017 .............................................................................................................. 39
Bảng 3.9: Tình hình thuê đất của các tổ chức ............................................................... 41
Bảng 3.10: Tổng hợp tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế ..................... 42
Bảng 3.11: Tổ chức kinh tế thuê đất theo quy mô diện tích thuê .................................. 44
Bảng 3.12: Tổng hợp số lượng tổ chức kinh tế được cho thuê theo hình thức thuê đất
giai đoạn 2013-2017..................................................................................... 45
Bảng 3.13: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh
tế giai đoạn 2013-2017................................................................................. 47
Bảng 3.14: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của
các tổ chức kinh tế........................................................................................ 49
Bảng 3.15: Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2012 -2016 ..................... 50
Bảng 3.16: Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế ................................................ 52
Bảng 3.17: Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......
54
Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của tổ chức đánh giá giao đất, cho thuê đất..................... 55


viii

hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác quản lý,
sử dụng đất đai ở thành phố Thái Nguyên nói chung, của các tổ chức trên địa bàn thành
phố nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp Luật Đất đai cả về quản lý và sử dụng còn
diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, phường đặc biệt là của các tổ chức được nhà
nước cho thuê đất. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển
khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra.


22

Thực tế diện tích mà các Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
lại đang quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng
không đúng diện tích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái phép, ...
diễn ra rất phổ biến.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2017” được đặt ra với mục tiêu đưa ra
những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt
chẽ nguồn tài nguyên đất đai.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên tác
động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức kinh tế.
- Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2017.
- Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2017.
- Từ kết quả đánh giá, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố.

cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội.
Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình
trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch.
Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa
được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho
xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc
đẩy phát triển kinh tế.
b) Đối với người sử dụng đất
Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà
còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về quyền
sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có
thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng
đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp…


44

c) Đối với các dự án đầu tư
Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư của tổ
chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không
thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài
chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không thể khả thi.
Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm
thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực
hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu
tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có
của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong
các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là

sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;....

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;… .

- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất lúa.

1.1.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy

đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất
khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà
nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian
để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu
có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử
dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp
tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào
đất.


7

1.1.2.3. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003
[12], Điều 59, Luật Đất đai 2013 [13]. Cả hai điều này quy định ủy ban nhân dân
(UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với
các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài thực hiện các dự án đầu tư.

1.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau [12],[ 13]:
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất
a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng
đất. Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003:
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và
nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh,

cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng,
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo
quy định của pháp luật;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy
định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003.
Theo Luật Đất đai 2013[9] thì:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại
Điều
166 và Điều 170 của Luật này.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại
khoản 1
Điều này còn có các quyền sau đây:


99

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất;


10
1

miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được


11
1
1

giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật về


12
1
2

đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được
miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối
với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại Điều
111 Luật Đất đai 2003 [8] như sau:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau
đây:
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai

+ Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối
tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm
2013);
+ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được
quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê (Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013);
+ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều
thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm
e Khoản
1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013);
+ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu
tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng
thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật đất đai
năm
2013).
- Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều 52 Luật đất
đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn
cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng Điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai năm 2003.
Chính vì vậy, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”
(Khoản 4 Điều 40) quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực
hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của